房地产纠纷裁判规则与案例解析

第一编 房屋买卖合同纠纷
第一章 商品房预约合同纠纷
01．如何认定商品房认购协议是预约合同还是本约合同
02．商品房预约合同的效力评价依据及能否强制履行问题
03．当事人违反商品房预约合同的，应如何认定其违约责任，
04．当事人签订商品房认购协议后，经磋商不能达成一致意见，能否认定因不可归责于任何一方的事由而未能签订商品房买卖合同
05．商品房预约合同的解除，
第二章 商品房买卖合同纠纷
第一节 “五证不全”商品房买卖合同纠纷
06．开发商出售“五证不全”的房屋，买受人请求退房退款的如何处理
07．人民法院应如何处理无规划许可证的房屋买卖合同纠纷
第二节 购房款给付纠纷
08．双方约定采用按揭贷款方式支付剩余购房款，但因一方过错或者银行信贷政策导致未能办理按揭贷款，如何处理
09．不能办理银行按揭贷款时，应否按照补充协议的约定继续履行
第三节 逾期交房纠纷
10．开发商逾期交房的认定标准
11．一方当事人主张调整逾期交房违约金，应如何处理
第四节 开发商逾期办证纠纷
12．出卖人怠于履行协助办证义务的，买受人可请求出卖人为具体履行
13．开发商逾期办证违约责任的承担方式
14．出卖人在约定的期限内未能办理房屋所有权登记，买受人主张解除商品房买卖合同的，应如何处理
第五节 商品房买卖合同解除纠纷
15．解除权的产生、行使与除斥期间
16．双方能否通过约定，排除合同履行不能时一方当事人所享有的法定解除权及格式条款的认定问题
17．买受人因逾期交房行使合同约定解除权应否受到除斥期间的限制
18．房屋质量违约与合同目的不能实现之间的界限及质量纠纷如何处理
第六节 涉及执行、刑事犯罪问题的商品房买卖合同纠纷，
19．商品房或抵债房被另案强制执行，买受人或受让人可以通过执行异议主张权利
20．商品房因开发商涉嫌刑事犯罪被查封及另案强制执行，买受人的权利如何保护
第三章 二手房买卖合同纠纷
21．因限购政策导致无法办理房屋产权变更登记，当事人主张角解除合同的，应如何处理，
第四章 房屋拆迁安置补偿合同纠纷
22．回迁安置房屋尚未动工或者处于烂尾状态，回迁户主张开发商支付过渡费的，应如何处理
23．合同约定的回迁房屋未开工建设，人民法院能否判令开发商在
异地提供回迁房屋
24．拆迁协议未就面积误差进行约定，应如何处理
25．开发商迟延交付回迁房，应当承担违约责任
第五章 以房抵债协议纠纷
26．以房抵债后，开发商拒不履行合同义务，如何处理
27．以物抵债后交房办证，出让人以受让人未支付房款为由请求给付房款，应如何处理
……
第二编 建设工程施工合同纠纷
第三编 合作开发房地产合同纠纷

房地产在国民经济中具有举足轻重的地位。房地产审判工作事关社会稳定和经济发展大局，与国家利益、社会公共利益和人民群众的切身利益息息相关，做好房地产审判工作历来是人民法院的工作重点之一。人民法院在审理房地产纠纷中逐渐积累和形成了大量司法处理原则和裁判观点。对这些房地产纠纷的司法处理原则和裁判观点进行归纳、总结，不仅可以为今后类似案件的审理提供借鉴和参考，而且可以为同类案件的处理树立统一的裁判规则。用公正、统一的裁判规则审理房地产纠纷既是人民法院专业化审判的必然要求，也是笔者在审判实践中为之奋斗的目标。
　　古希腊柏拉图有言，“法律是一切人类智慧聪明的结晶，包括一切社会思想和道德”。法官作为法律适用者，有义务将人类智慧的结晶运用于司法实践。立法者所制定的法律在一定程度上较为原则化，需要法院和法官依照立法精神，根据不同案件的具体情形，适用更为详细的、可操作性较强的裁判规则。基于房地产纠纷牵涉面较广，波及利益较大，且涉及国家利益和社会公共利益，故应进行深入研究探讨。鄂尔多斯地区各类房地产纠纷案件颇为丰富，为笔者的写作提供了充实的实践素材。
　　本书共分三编，第一编为房屋买卖合同纠纷，其中包括商品房预约合同纠纷、商品房买卖合同纠纷、二手房买卖纠纷、房屋拆迁安置补偿合同纠纷、以房抵债协议纠纷五章。该编在援引最高人民法院、其他地方法院的裁判观点和相关理论的前提下，对鄂尔多斯地区房地产审判的实际案例进行了探讨，并在法官解析中阐明了相关案件的裁判要旨，指明裁判方向和方法。第二编为建设工程施工合同纠纷，其中包括建设工程施工合同的法律效力和责任承担，建设工程价款结算纠纷，工程价款支付条件，建设工程质量纠纷，建设工程价款优先受偿权，工期索赔与停工、窝工损失，税票和施工资料，建设工程中的假公章问题，程序选择和文书制作九章。本编在结合最高人民法院和其他法院相关判例的基础上，联系实践中的争议及裁判观点，阐明建设工程案件相关问题的裁判规则，为开发商、承包人、实际施工人之间的相关纠纷，提供较为全面的司法指引，尤其对工程价款结算、工程质量纠纷、假公章问题、诉讼主体设置、税票和施工资料等实践难点，提供了较好的裁判思路，部分观点具有独创性。笔者同时就建设工程案件的文书制作提出了自己的观点，欢迎批评指正。第三编为合作开发房地产合同纠纷，主要包括合作开发房地产合同相关法律问题综述、合作开发房地产合同效力、合作开发房地产转性合同的认定、合作开发房地产合同的解除、合作开发主体对外法律责任等问题。由于理论界对合作开发房地产有关法律问题的研究探讨不足，且实务界对相关问题的裁判思路尚未统一，加之合作开发房地产方面的司法案例较少，此部分的篇幅略显单薄。
　　本书在单篇体例上主要包括典型案例、实践案例、法官解析三个部分。典型案例多为最高人民法院指导性案例、公报案例、人民司法案例等较为权威的案例。实践案例主要来自鄂尔多斯地区司法实践，以笔者亲自审判的案例作为基本素材。法官观点为笔者对相应案例裁判规则的总结和探索。
　　在本书编写和出版过程中，得到了单位领导的大力支持，特予以感谢。房地产审判合议庭的同事分担了大量的日常工作，为笔者的写作节约了大量的时间，在此深表感谢，家人在本书写作过程中给予了全方位的支持和协助，不宜以一句简单的感谢而得以概括，但仍以“感谢”二字略表心意。
　　最后，本书仅是总结、梳理房地产纠纷相关裁判观点的一次有益尝试。一些必要的探索，具有一定的创新，也能解决一些实际问题，但这些探索正确与否，还需要接受时间和实践的检验。由于时间和水平的关系，虽经笔者反复思考和修改，但仍难以避免疏漏之处，敬请广大读者批评指正。

《房地产纠纷裁判规则与案例解析》：
　　审判实践中，因逾期办证而提出诉讼的，均发生在房屋买受人收取房屋之后，且逾期办证的原因也较为多样，如何把握逾期办证时合同的解除标准已经成为此类纠纷的审理难点。笔者结合审判实践，对逾期办证时解除合同涉及的相关法律问题进行如下分析和总结：
　　一、解除权的行使主体
　　对于因不可抗力、合同目的不能实现而解除合同的情形，各方当事人都享有解除权，基本没有争议。对于因逾期履行而解除合同时，各方当事人是否均享有合同解除权的问题，学术界观点并不统一。笔者认为，逾期办证的情形一般情况下属于逾期履行行为，该逾期并不会导致合同目的不能实现，只有守约方才享有逾期办证的合同解除权。合同法设置解除权是赋予守约方在对方违约时采取的一种自救措施，防止损失扩大，维护自身利益。在房价上涨幅度较大的情况下，如果允许违约方享有解除权，会导致违约方获得不法利益。如果出卖人的逾期办证行为已经致使合同目的不能实现，则应赋予合同各方当事人均享有合同解除权。
　　在出卖人逾期办证的情况下，将解除权赋予守约方也有办理所有权登记实践操作层面的考虑。在商品房买卖合同中，买受人未付清房款的情况下，出卖人享有后履行抗辩权，不能认定因出卖人的原因未办理所有权登记，在房屋买受人办理所有权登记过程中，需要出卖人和买受人向登记机关提交申请人身份材料、商品房买卖合同、房屋平面图、两供基金、契税、印花税、手续费、产权登记费、不动产销售统一发票等材料。其中，不动产销售税以房屋总价为纳税基数，在房屋买受人未交清全部购房款的情况下，让出卖人按照购房款总额纳税不符合公平原则。故在房屋买受人未交清全部购房款的情况下，不能认定因出卖人原因未能办理房屋所有权登记。房屋买受人未付清房款的情况下，以出卖人逾期办证为由请求解除商品房买卖合同的，不应支持。
　　二、无法办理房屋所有权登记的原因
　　买受人不能在规定的时间内取得房屋所有权登记的原因比较复杂，审判实践中发现主要有如下几种原因：
　　1.土地手续不合法或者土地手续合法但未支付土地使用权出让金。在土地使用权人未支付土地使用权出让金的情况下，土地管理部门一般会限制土地使用权变更手续。
　　2.房地产开发项目未经规划部门批准或者超规划进行建设。《城乡规划法》第64条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”未经规划部门批准的建设项目或者超规划建设的部分，未经有关部门处理前，不具有合法性，无法办理房屋所有权登记。
　　3.房地产开发项目未经竣工验收。由于施工质量、欠付工程款等原因，房地产开发项目未经建设主管部门竣工验收备案，未取得竣工验收备案表。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第35条的规定，出卖人进行首次登记时应提交房屋已经竣工的材料。
　　4.房地产开发企业未依法缴纳有关税费。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第35条规定，出卖人进行首次登记时应提交相关税费缴纳凭证。
　　以上原因均为因出卖人原因无法办理房屋所有权登记的情形。
　　5.其他原因。如房屋虽然已经交付但尚未签订房屋买卖合同，不动产登记机关不作为原因等。在审判实践中，此项所列举原因应归责于哪一方，应结合案情具体判断。对于非出卖人原因造成房屋未在规定时间内取得房屋所有权登记的，不应判令解除合同。
　　需要注意的是，房地产开发项目前期审批手续有瑕疵，后期取得了房屋所有权登记（如房地产开发企业超规划建设，后期取得房屋初始登记）的，房屋买受人能否以所有权登记所依据的基础材料违法而解除合同问题。此种情况下，人民法院不应机械处理，人民法院的司法判决既不能与行政机关颁发的权属证书相矛盾，也不能对不按规划进行建设的违法行为进行确认。人民法院应先向有关行政管理部门发出司法建议，待有关行政管理部门作出决定或者处理后再行审理。
　　三、逾期办证解除权的除斥期间
　　1.迟延办证。解除权属于形成权，应受到除斥期间的限制。《合同法》第95条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”如双方当事人在合同中明确约定了逾期办证时解除权的行使期限依照其约定。如果法律没有规定或合同没有约定逾期办证时解除权的行使期限，可以参照适用《商品房买卖合同解释》第15条关于解除权行使期限的规定。《商品房买卖合同解释》第15条第2款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”
　　2.因出卖人原因导致买受人长期无法取得房屋所有权登记，买受人请求解除合同的，不应受到除斥期间的限制。买受人买房时明知房屋无法取得房屋所有权登记，仍然签订房屋买卖合同，其后又以因出卖人原因在规定期间内无法取得房屋所有权登记而请求解除合同的，不应支持。
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