描述
开 本: 16开纸 张: 胶版纸包 装: 平装-胶订是否套装: 否国际标准书号ISBN: 9787510916434
内容简介
在当下的中国，房地产业可以说是当仁不让的第1热门产业。房地产业经过30多年的飞速发展，已成为了国民经济的重要支柱产业，并且是利润率相对较高的产业。各路资金竞相逐鹿房地产业，使得房地产业成为了国家、企业、民众关注的焦点。为了规范房地产业的健康发展，国家颁布了《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国建筑法》等大量法律法规、司法解释等。所以，房地产业作为国家重点调控领域，涉及的相关法律法规、部门规章、司法解释非常繁杂，房地产企业及其从业人员在复杂的法律环境和激烈的市场竞争下，如何正确应对、处理房地产业发展面临的法律风险，就显得尤为重要。
笔者通过梳理、总结自身多年从事房地产法律领域的经验，结合房地产领域疑难、多发的法律问题，以房地产开发的主要环节为主线，重点分析了房地产开发土地取得、开发模式选择、项目并购、租售等环节的法律风险。同时，从律师的专业角度，提供了有针对性的法律风险防范措施和法律文书范本，实现了理论性和实践性的有机结合。希望为房地产业工作者、法律工作者提供有益的借鉴和启发。
笔者通过梳理、总结自身多年从事房地产法律领域的经验，结合房地产领域疑难、多发的法律问题，以房地产开发的主要环节为主线，重点分析了房地产开发土地取得、开发模式选择、项目并购、租售等环节的法律风险。同时，从律师的专业角度，提供了有针对性的法律风险防范措施和法律文书范本，实现了理论性和实践性的有机结合。希望为房地产业工作者、法律工作者提供有益的借鉴和启发。
目 录
第一章 房地产开发土地的取得及法律风险防范
一、国有土地使用权“招拍挂”
（一）什么是国有土地使用权“招拍挂”
（二）“招拍挂”中的法律风险及防范
二、国有土地使用权转让
（一）什么是国有土地使用权转让
（二）国有土地使用权转让行为的效力认定
（三）国有土地使用权转让的法律风险及防范
附：律师范本
国有土地使用权转让协议书
第二章 房地产项目并购及法律风险防范
一、房地产项目并购模式的选择
（一）什么是房地产项目并购
（二）房地产项目并购的模式选择
二、房地产公司股权并购的法律风险
（一）目标公司项目本身存在的法律风险
（二）目标公司股权本身存在的法律风险
（三）目标公司或有债务的法律风险
（四）目标公司股权交割的法律风险
三、房地产公司股权并购中的法律尽职调查
（一）什么是法律尽职调查
（二）法律尽职调查的作用
（三）法律尽职调查的主要内容
（四）法律尽职调查中需审查的具体事项
（五）法律尽职调查的途径和方式
附：律师范本
范本一：股权收购意向协议书
范本二：股权转让协议书
范本三：股权收购法律意见书
范本四：法律尽职调查材料清单
范本五：法律尽职调查报告
第三章 房地产项目合作开发及法律风险防范
一、房地产项目合作开发模式的选择
二、合作开发房地产合同效力认定及处理
（一）什么是合作开发房地产合同
（二）合作开发房地产合同有效的认定要件
（三）合作开发房地产转性合同的效力认定及法律后果
（四）合作开发房地产合同无效的认定及处理
三、房地产项目合作开发的主要法律风险及防范
（一）合作开发过程中的主要法律风险
……
第四章 城市更新改造中的法律服
第五章 房地产租售及法律风险防范
附录：相关法律法规
后记
免费在线读
《房地产开发法律风险防范》：
（一）什么是国有土地使用权转让
通过国有土地使用权的转让取得土地使用权是最为普遍的取得开发土地的方式，国有土地使用权的转让通常要签订国有土地使用权转让合同。勿庸置疑，国有土地使用权转让合同即是转让方与受让方之间订立的约定转让国有土地使用权并明确相互权利义务关系的协议。法律禁止集体土地使用权转让，一般所谓土地使用权转让均指向国有土地。这与我国目前特殊的土地制度不无关系。在实践中，由于政府部门的土地监管执法力度不够、两级土地市场的规范程度不高，使得土地转让争议纠纷频频发生。另外，原土地使用权人“一地两卖”、“一地数卖”的情况也时有发生，作为土地受让方对这些潜在风险要加倍注意。除了在受让前要对土地相关情况进行详细的调查，在签订合同后要尽早明确权属。土地受让人对交易风险的预见和对细节的注意是能否成功取得土地使用权的关键。
（二）国有土地使用权转让行为的效力认定
土地使用权转让合同作为一种特殊的买卖合同，合同的效力问题是现阶段土地纠纷中的难点与热点问题，其效力认定应注意以下事项：
首先，必须满足合同有效的一般要件，即主体适格、意思表示真实、内容不违反法律和行政法规的强制性规定。法律对土地使用权转让合同的主体未作限制性规定，意思表示是否真实，直接影响转让合同效力。合同内容是否违反法律与行政法规的强制性规定，则是认定土地使用权转让合同效力的关键。
在前述案例中，法院就是以《协议书》《补充协议》是双方在平等的基础上，自愿协商达成的协议，是双方真实的意思表示，且不违反法律法规强制性规定为由，认定协议合法有效。
其次，要特别关注被转让的地块的土地性质。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）及相关行政法规的规定，国有土地使用权进入市场的前提条件是国有土地必须经过出让；农村集体所有的土地则必须在经过国家征用后，以国有土地使用权出让的方式进入市场。因此，土地使用权转让合同纠纷案件中的转让方，必须是以出让方式取得了国有土地使用权。具体的标志就是《城市房地产管理法》第三十八条规定的：（1）签订《国有土地使用权出让合同》；（2）支付全部土地使用权出让金；（3）取得国有土地使用权证书。按照法律的文义，这三个条件是缺一不可的。因此，对于土地使用权转让合同效力认定来说，这三个事实是正确认定合同效力的先决条件。对于转让未取得出让土地使用权证书的，如在前述案例中，双方当事人就划拨用地签订转让协议，则必须符合最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”否则，将被认定转让行为无效。
在前述案例中，2002年3月26日，太重公司与嘉和泰公司签订《协议书》时，案涉土地虽是划拨用地，但2002年9月24日太重公司与太原市国土资源局签订《出让合同》，案涉用地性质变更为国有出让土地，并且向太原市国土资源局支付土地转让款，符合最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定。所以，法院认定案涉土地转让合同有效。
……
（一）什么是国有土地使用权转让
通过国有土地使用权的转让取得土地使用权是最为普遍的取得开发土地的方式，国有土地使用权的转让通常要签订国有土地使用权转让合同。勿庸置疑，国有土地使用权转让合同即是转让方与受让方之间订立的约定转让国有土地使用权并明确相互权利义务关系的协议。法律禁止集体土地使用权转让，一般所谓土地使用权转让均指向国有土地。这与我国目前特殊的土地制度不无关系。在实践中，由于政府部门的土地监管执法力度不够、两级土地市场的规范程度不高，使得土地转让争议纠纷频频发生。另外，原土地使用权人“一地两卖”、“一地数卖”的情况也时有发生，作为土地受让方对这些潜在风险要加倍注意。除了在受让前要对土地相关情况进行详细的调查，在签订合同后要尽早明确权属。土地受让人对交易风险的预见和对细节的注意是能否成功取得土地使用权的关键。
（二）国有土地使用权转让行为的效力认定
土地使用权转让合同作为一种特殊的买卖合同，合同的效力问题是现阶段土地纠纷中的难点与热点问题，其效力认定应注意以下事项：
首先，必须满足合同有效的一般要件，即主体适格、意思表示真实、内容不违反法律和行政法规的强制性规定。法律对土地使用权转让合同的主体未作限制性规定，意思表示是否真实，直接影响转让合同效力。合同内容是否违反法律与行政法规的强制性规定，则是认定土地使用权转让合同效力的关键。
在前述案例中，法院就是以《协议书》《补充协议》是双方在平等的基础上，自愿协商达成的协议，是双方真实的意思表示，且不违反法律法规强制性规定为由，认定协议合法有效。
其次，要特别关注被转让的地块的土地性质。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）及相关行政法规的规定，国有土地使用权进入市场的前提条件是国有土地必须经过出让；农村集体所有的土地则必须在经过国家征用后，以国有土地使用权出让的方式进入市场。因此，土地使用权转让合同纠纷案件中的转让方，必须是以出让方式取得了国有土地使用权。具体的标志就是《城市房地产管理法》第三十八条规定的：（1）签订《国有土地使用权出让合同》；（2）支付全部土地使用权出让金；（3）取得国有土地使用权证书。按照法律的文义，这三个条件是缺一不可的。因此，对于土地使用权转让合同效力认定来说，这三个事实是正确认定合同效力的先决条件。对于转让未取得出让土地使用权证书的，如在前述案例中，双方当事人就划拨用地签订转让协议，则必须符合最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”否则，将被认定转让行为无效。
在前述案例中，2002年3月26日，太重公司与嘉和泰公司签订《协议书》时，案涉土地虽是划拨用地，但2002年9月24日太重公司与太原市国土资源局签订《出让合同》，案涉用地性质变更为国有出让土地，并且向太原市国土资源局支付土地转让款，符合最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定。所以，法院认定案涉土地转让合同有效。
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