买房这些年

从某种程度上来说，虽然现今大家对房价多有议论，但没有近二十年的住宅分配制度改革，就没有大家居住条件改善的机会。遗憾的是，自1998年国务院发布文件，启动城镇居民住宅市场化改革以来，还没有文字系统地从民间的角度记录这段很有价值的历史。这是作者的写作初衷。
作为近二十年中国房市沉浮的深度参与者，作者深切体会到近年来房价高企给普通民众带来的压力，剖析房价暴涨背后的逻辑。实景复盘二十年来由地方政府的政绩冲动和老百姓“只能涨不能跌”的心理预期导演的，中国房市边调控边涨价、越调控越涨价的时间表和路线图，堪称中国房市二十年浮世绘。

作者以亲历者的身份，记录了取消住房分配制度以来，人们在住房分配货币化过程中的喜怒哀乐，翔实描述了住房市场化以来民众的居住条件改善历程，剖析房价暴涨背后的逻辑，堪称房市二十年浮世绘。同时对房市的未来进行了展望，指出现今30岁的人，未来的机会在哪里。

  汪冬莲，资深媒体人，主任编辑/记者，曾在国土资源部、人民日报社工作。曾任人民日报社主管、人民网主办的内参《网络舆情》执行主编、副总编辑，人民网资讯部副主任，人民网所属子公司人民在线总编助理。有着近二十年中央媒体采编工作经验，发表过大量优秀的新闻报道及评论作品。已经出版的著作有《方向对了，结果也就对了》（金城出版社,2015），《时光书单:在阅读深处等你》（北京联合出版公司，2016），《满川田纪事：乡土中国的农民群像》（中国人民大学出版社，2016）,《N年后，你一定会感激这次深刻的领悟》（金城出版社，2017）等，正在出版中的有《我们正在远去的乡村生活》（江苏人民出版计，2020）。其中《满川田纪事》入选中国出版传媒商报社与新华网联合主办的2016年度影响力图书，中国社会科学网2016年度好书，深圳商报月度好书榜，2016百道好书榜，第四届中国读友读品节指定读品书单，入围2016年度腾讯华文好书。

第一章引子001
段子——砍价砍成加价003
农村土地集体所有制的由来010
城市土地的性质013
城市房子的归属017
大变革的前夜020

第二章1998—2003年傻乎乎的人在买房025
宁愿租金打水漂，不愿按揭把房交027
既然分了个小窝，总有一天会分个大窝036
因为对房价心存幻想，从市中心买到了郊区037
10万元，就能撬动如今市值近千万元的房子040
战战兢兢的第一代房奴045
多少上班族，靠着最早的购房行动保全了这辈子的
里子和面子049
房子，保住了知识阶层的最后一点体面053第三章2004—2010年有人赚到饱，有人懊到老059
先行者出手了061
十几年艰辛创业，不抵一套房子068
奥运会结束了，房价涨势没有结束071
你以为吃顶了，其实只吃到了开胃菜077
当年被逼得想杀了丈母娘，如今全都笑开了花081
曾经有一个北京户口摆在我面前，我没有珍惜090
他将每一个铜板用于买房，却没有撬动一毫米杠杆104

第四章2011—2016年永远没有迟到的买家109
错过低价买房机会，等于错过几辈子111
2013年，重新回归房市117
“空调”，让很多人掉进了大坑123
2015年以来房价暴涨的路线图133
挪用公款的买房者，帮她保住了几百万元139
小城市的失落与大城市的狂欢143
百万“负翁”与千万“穷人”146
买对了“概念房”，2016年入手也能翻倍151
伴随着高房价，五花八门的交易纠纷出现了154
1为了上学资格买房，房买了，资格却没有155
2别信口头约定，一切按合同来159
3房屋买卖，避开“凶宅”160
4卖房不过户，买房拖尾款164
5一女两嫁，一房两卖171
6高房价下的荒诞剧：几十万元的定金，锁定了
几千万元的房子173
7网签后未及时过户，业主通过抵押方式变现176

第五章30岁的人，下半场的机会在哪里？181
2018年，楼市新旧时代的分水岭183
六个钱包，敢掏吗？188
抢人大战的背后，是抢人才，更是抢“接盘侠”191
有房万事足206
高房价绑架了什么？211
新的窗口正在打开221

段子——砍价砍成加价
先讲一个买房的故事。
2017年春，北京的房价已经连续17个月上涨。有心人发现，2016年4月只卖90万元的郊区小开间，转年到了2017年2月，已经卖到了180万元，生生涨了一倍。2017年春季以后，这样的房价在市区只能买到房子的一角，再老、再破的市区房都低不过这个价。
就在这个疯狂的时刻，有位买房客看中了一套房，跟卖家磨嘴皮子磨到半夜。没想到，价格非但没磨下来，反倒磨上去了，卖家又涨了几十万元。不要？没关系，想要的人多得是，天亮以后新的买家就会找上门。到了这个节骨眼上，除非敢拿金钱赌明天，一般买家也只能硬挺挺地伸长脖子挨宰，打掉牙往肚子里咽。
读到这条社会新闻的时候，正喝着茶的我差点从鼻子里喷出茶水来。说起来我也算是见多识广的人，然而这个世界的残酷与疯狂还是超出了我的想象。
也是在这年的3月14日，豆瓣网友“闪电虫洞机”，发表了网文《说说北京房价这轮暴涨的玄幻事》，记录下了2017年3月北京疯狂的房价。她落笔的时候，估计没有想到会有一千多人给她回复，并且在仅仅三天后的3月17日，更大的变局到来了。
这篇文章引来众多有房没房之人的围观，兹录如下：

从此北京只分有房族以及其他人。
2016年年底到2017年春节前，由于《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的发布，北京房价比较平稳，吃瓜群众过年的过年，观望的观望。不承想过完一个年，大概是所有的翠西和托尼趁过年在十八线县城跟父老乡亲都合计好了，大家再也按捺不住跃跃欲试的购房冲动，北京的房价开始上演比《大卫·科波菲尔》中还要精彩的世纪大变脸。
从2016年4月到2017年2月底，北京某些区域的房价涨了一倍，这涨幅世界瞩目。前脚大家还在疯传《如何用三十几万元在半年内凑齐北京三居首付》，后脚大家就发现这篇文章的数据已经毫无参考价值。
小时候香港房价给我的印象就是两个字“天价”，香港人称90平方米以上的房子为豪宅，其房价号称全球房价天花板，人均居住面积只有15平方米，极其拥挤。
然而看完纪录片《有楼万事足》，除了让我决定以后带饭上班解决午餐之外，我发现，原来北京的房价跟香港已经相去不远，尤其东城区和西城区，每平方米12万～15万元的价格（是我错了，西城区学区房已经突破每平方米20万元），已经追平香港部分区域（香港房价在每平方米8万～20万港元）。
我一家因房东暴涨1200元月租金，全家四口人加宠物刚刚搬到某老小区一个不足60平方米的房子里。我们一家的人均居住面积，竟然还不如香港人人均15平方米。
这个月，老公办公室里N个人购入房产，其他人都在看房打算出手。这其中五花八门的购房经历，用“魔幻” 来形容早已不足够，只能用“玄幻”一词！
同事A买房，看中四套，正欲回家商量并试图砍价的时候，隔日其中三套被全款买走，其中一套加价20万元。
同事B买房，与中介约着跟房东谈，在门外与另外三波购买者按顺序排队。他“幸运”地排上了第一，因为事先交了1万元“优先谈判金”。
同事C预算100万元首付款，在某中介网选择海淀200万元以内的房子作为筛选条件，除了商住两用，只剩一套10平方米的底商。又在昌平区、顺义区收藏了五套符合预算的房子，三天后全部显示已停售（卖光）。
同事D最近看房市这么热，也打算出手。按照他们的预算，中介给介绍了六环外十几公里（你没看错）的新楼盘，D的老婆百般不情愿，去到现场人生观受到大震撼，因为排队还没轮到她，房子已售罄。
同事E带着200万元首付款的预算，想在回龙观买个小两居，被中介当场冷笑。
同事F说有人在论坛问首付款160万元，想在中关村买个小面积的房子，求推荐。然后有人回他说可以买个车位。
同事G终于成功“抢”到房子，屋主为了满五唯一（各项税款、手续费低一些）与老婆假离婚，屋主父母也办了离婚。G表示惊讶，结果屋主不以为然地说道：“这有什么？我楼上的邻居已经结了又离七次了。”
除了假离婚，首都还有只卖“次卧”的奇招。最近在网上还看到有人叫卖三居中的其中一间房，没有房本，可以落户。我的第一反应是“骗鬼吧？！”但是，那间房卖出去了！
除了上述种种，你还可以从中介人员的收入看出北京房价有多“疯癫”。
北京某中介网2017年2月成交量一万两千套，老公学生的男朋友，一个月收入1万多元的码农转行去干了中介。
老公另一个学生的男朋友干中介没几年，北京人大附中的两居室学区房已经供完房贷。
中介亲述，去年某中介网的员工平均年薪几十万元，店长轻轻松松赚上百万元，甚至几百万元。
老公办公室里一群名校硕士、博士摩拳擦掌，都打算寒暑假去干中介。当然中介也要看本事。同事H买房那晚谈到深夜三点多，H跟中介说谈不下来就只能扣中介费。先是区域经理上去谈，谈了很久无果，出门跟他一个女手下说，搞不定，你上吧。那女手下上去三秒开始哭，说我们干中介不容易啊，一顿哭，最后砍下6万元。据说，区域经理去哪儿都带着这个得力女手下。
最近知乎很火的帖子“北京的高房价是不是正在透支着年轻人的创造力和生活品质？”回答里许多清华北大毕业生、协和医生、中科院研究员、投行员工等，均表示丧气甚至绝望，不少已经离京或者打算离京。
北京房价的这轮暴涨彻底断送了没有“父干”（父母无法凑齐首付款）的打工族买房的希望。去年之前的房价是首都的最后一点慈悲，如果你没有搭上那列末班车，不依靠父母，没得以房换房，那么北京不是你想留就能留的。闪电虫洞机说说北京房价这轮暴涨的玄幻事[EB/OL](2017-03-14)[2019-12-20]https：//wwwdoubancom/note/610994649/(有改动)

文章后面，齐刷刷跟了一千多条留言，随便看看也心惊肉跳：

“看北京今天就像看深圳前年（2015年）……今明两年北京离婚率铁定飙高……”
“就在昌平，眼睁睁看着不到2万元（单价）涨到接近5万元，赶在涨价之前买了房的人一下挣了几百万元，努力工作不如借钱买房。真魔幻。”
“朋友的同事买房，晚到20分钟，多了几十万元。”
“朋友花300万元买了个30平方米的小房，我还觉得他有病，结果到手半年后变成了720万元，现在我觉得是我有病。”

所有的跟帖者都没有想到，仅仅三天之后，北京房市的疯癫状态戛然而止。
疯狂的房价在2017年3月17日挨了一记大闷棍。这一天，北京市住房和城乡建设委员会（以下简称北京市住建委）联合多部门发布了《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，业界称为“3·17新政”。在“认房又认贷”、二套房首付款比例提高、贷款年限缩短等稳准狠的政策挤压之下，北京市有着“窜天猴”外号的房价终于消停了。紧接着，全国各地超过30个城市启动了“最严调控”——限售。当年10月召开的中国共产党第十九次全国代表大会上，中共中央再一次强调“房子是用来住的”，市场对房价的预期再次降低。
不仅如此，2017年11月26日，国土资源部相关负责人表示，不动产登记资料查询并非面向社会公众的普遍查询。嗅觉敏锐的人从这句话中读出了如下信息：不动产资料查询不面向普通大众，也不可以随意查询，但数据已齐备。这话的潜台词是什么？房产税征收的先决条件已满足，何时开征只是时间问题。紧接着到了2017年年底，中国社会科学院提出，建议在2018年将房产税纳入立法议程。
2018年6月17日，更重要的消息传来了。全国统一的不动产登记信息管理基础平台（以下简称“不动产平台”）已经实现了全国联网，我国不动产登记体系进入全面运行阶段。这离房产税的征收又近了一步。
2018年到2019年，像北京这种曾经房价疯狂上涨的城市，房价已呈现出回落趋势。除了有刚性需求的人，几乎没有人再关注购房市场。当然还有一些被相关各方认为房价没有涨够还有上升空间的城市，或者因严厉的调控政策出台（摇号买房新政），新房卖得远远比二手房便宜的城市，2019年还在继续房价上涨的戏码。然而，再迟钝的人也知道，经过一轮又一轮的调控加码，房价的上涨眼看就要到头了。这么多年，普通中国人的寒暄语从“吃了吗”演变成“炒（股）了吗”，再到“买（房）了吗”。如今的股市、房市双双萎靡不振，再见面怕是暂时找不到合适的寒暄语，只能说“今天天气×××”了。
经过这么多年的房价上涨风潮，从一线城市到六线城市，每一个地方的商品房价格都在不停地挑战着国民的承受极限。一线城市的房价高到令人发指的程度；六线城市的房价也毫不示弱，几乎榨干了刚刚从田里拔出泥腿的务农户和在他乡艰辛打拼的务工者的最后一个铜板。
让我们来看看，二十年来，房子是如何从一道选择题变成了一道算术题的。
选择题是：
十年前，选择买房，还是不买房？
算术题则是：
如果2007年你有幸在上海以150万元的总价（可以贷款）买了浦东的房子；2017年，你将房子卖出，成交价为1100万元。十年之间，这套房子涨了950万元。
我们来计算一下你的这套房子的赚钱速度：
一年涨95万元，一个月涨79167元，每一天涨2639元（按每月30天计算），每小时涨110元，每分钟涨183元。
即便你在睡梦中，这套房子还在以每分钟183元的速度增值，比把钱放在其他任何地方都强。2007年政府还没有出台限购政策，如果你有勇气买下三五套房子，等于买了一台日夜运转着的印钞机。毕竟在上海一个月能挣7万元的人，到现在也还很少。
这样的算术题，放在北京、深圳等一线城市做，得到的结果类似。
放在二十年前，谁能想得到，这个由普通人倾其所有堆积起来的房地产市场，在二十年时间里能够使无数工薪阶层实现老百姓眼中的财务自由；让早期的那拨购房者挣到了凭其能力这辈子根本不可能拥有的财富。这条致富之路是如此宽广，如此顺畅，以致我事后回望，竟然下了这样一个断语：这是中国（恐怕也是全世界）有人类文明历史以来，最大的也是最后一波全民致富的好机会。
为什么这样的致富机会诞生在中国，出现在过往二十年的时间里？这就不得不说到我国土地和房产的权属变迁。
0农村土地集体所有制的由来
1949年10月1日，新中国成立，开辟了中国历史的新纪元。此前，中国共产党已经在东北、华北等老解放区进行了土地改革，施行了《中国土地法大纲》1947年10月10日由中共中央正式公布施行。，将土地分给农民所有，范围涉及1亿多人口。1949年后，在全国范围内继续进行土地改革，没收封建地主阶级的土地归农民所有。1950年6月，中央人民政府通过并颁布了《中华人民共和国土地改革法》，废除地主阶级封建剥削的土地所有制，实行农民的土地所有制。同年冬天开始在华东、中南、西南、西北等广大新解放区实行土地改革，没收地主阶级的土地，分给无地和少地的农民。
到1952年，除一部分少数民族地区和台湾地区外，全国土地改革基本完成。3亿多无地或少地的农民分到了大约4600万公顷1公顷=1万平方米。的土地和大量的生产资料。
土地改革实现了生产资料的农民所有。农民载歌载舞，庆祝这亘古未有的伟大变革。不久后，另一场变革开始了。与此前的由私（地主及富农）到私（贫下中农）不同，接下来的变革是一个化私为公的过程。1953年至1956年，全国范围内开展了农业社会主义改造（农业合作化）运动，完成了生产资料私有制到公有制的转化。此后的二十余年中，农村的土地一直归集体所有，农民在集体的土地上劳动，用工分计算劳动量，年底按所挣工分分配粮食和货币。由于用固定的标准计算工分，造成了平均主义，很难调动广大农民的劳动积极性，粮食生产因此长期徘徊不前。
1978年，农村经济体制改革破土，首先在安徽、四川试点，试行包产到户、包干到户的农业生产责任制。最后在全国范围内形成了以家庭联产承包责任制为主要形式的责任制，将土地的所有权和经营权分离，所有权归村集体所有，经营权则由集体经济组织按人均分包给农户。
1982年12月4日，第五届全国人民代表大会第五次会议通过的《中华人民共和国宪法》（以下简称八二宪法）规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”从而在宪法层面保障了农民的土地所有权。
1986年6月25日通过的《中华人民共和国土地管理法》，对这一制度做了更加明确的规定：集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理；集体所有的土地，全民所有制单位、集体所有制单位使用的国有土地，可以由集体或者个人承包经营，从事农、林、牧、渔业生产。
1949年以来，我国农村在进行生产关系改革的过程中，对土地制度进行了四次变革。第一次是把封建土地所有制改革为农民土地私有制；第二次是把农民土地私有制改革为农民私有、集体统一经营的初级农业生产合作社；第三次是把农民私有、集体统一经营的土地制度改革为集体所有、统一经营的高级农业生产合作社和人民公社；第四次是把集体所有、统一经营的土地制度改革为集体所有、家庭承包经营的土地制度，即家庭联产承包责任制。家庭联产承包责任制是一场先由农民发起后经政府认可，因势利导实行的农村土地及集体产权制度改革，使广大农民的生产力获得了极大的解放。这四次变革有一个趋势性的特征，就是土地归谁所有较以前越来越模糊不清，私有财产的性质越来越多地受到社会的控制。
为什么要采取这样一种土地制度呢？主要出于以下考虑：①如果农民拥有对土地的所有权，农民就可以选择撂荒，这不利于粮食生产，不能保证国家的粮食安全；②如果农民拥有土地所有权，他们就可以自主出售土地，这虽然有利于土地的规模化经营，但容易造成土地兼并。至少在目前阶段，土地对农民来说不但具有经济功能，还有福利保障功能。如果农民失去了土地，毫无生活保障的农民将给社会带来不安定因素。
出于种种考虑，农村土地集体所有是现阶段最好的制度设计。
农村的土地问题解决了，城市的土地怎么处理呢？

错过低价买房机会，等于错过几辈子
有人说，买房千万不要回头看，看多了都是泪。
也有人说，错过的爱情或许还能挽回，错过的房子就再也买不回来了！
的确。一线城市的低价房，如果错过了，按照一个人一辈子能够获得的个人财富匡算，也许等于错过几辈子！
且不说各大城市统计局每年公布的社会平均工资——北京市2018年的社会平均月工资是9240元，上海是8962元，深圳是8315元，广州是7409元。你可能觉得社会平均工资标准太低，作为社会精英、中产阶级，你每年的收入远不止这个数字。好吧，就算月入4万元，年收入近50万元，这个数字在普通大众里面不算低了吧？刨除吃喝拉撒、衣食住行，刨除富养孩子、看望爹妈，刨除一些必要的社交开支、人情来往，一年能存下多少钱？就算特别会过日子，特别节俭，一年能存下二三十万元，这辈子能存下多少钱？况且，能拿到50万元年薪的人，若非在高薪行业，基本也得工作多年了。
以笔者对各个行业的了解，除了互联网、金融等极少数行当，三十几岁能拿到这个薪酬的得是行业佼佼者。然而，就算你是人中龙凤，这样的薪酬能拿多少年呢？职场岗位呈金字塔结构，逆水行舟，不进则退，越往上走职位越少，机会越少。长江后浪在一波波地向前推，三十几岁当部门经理，不能保证五十几岁还能当部门经理。如果不能往上走的话，过了四十岁，很有可能被边缘化。许多岗位并不是“铁交椅”，坐上了某个位置就能一直干到退休，那让后来的人怎么有干劲？再说了，很多高科技公司员工的薪水很高，尤其是技术人员的工资那是杠杠的，却不能保证年年都能有这样的工资。2018年以来，在国际大环境和市场小环境的双重夹击下，不少私营企业经营困难。企业经营出了状况，还能给员工发那么多薪水吗？这么一想，错过低价购房机会，的确错过了几辈子。
房市几乎永远在涨价的价格预期，导致了人们对房市的追涨姿态。
早在惊涛骇浪式的涨价风潮尚未在全国大面积铺开的2015年，已经有媒体发表文章阐述房价为什么在投资回报率明显偏低的情况下还在一路涨涨涨。引述如下：

衡量房价是否过高，国际上有两个公式：一个叫作房价收入比，另一个叫作租金回报率。用这两个指标衡量房价，我们的房价究竟在什么样的水平上呢?
房价收入比，就是用房价除以收入，说白了就是看你不吃不喝几年能买得起房子。保守估计，北京、上海、广州这些一线城市，怎么也得二三十年。再看另一个指标，租金回报率，就是一套房子租出去多少年能够收回成本。以广州一套90平方米的房子为例，租金每月4000元，但房子的价格至少400万元，这么算下来，房子的市盈率（PE）大概是83倍，要想收回投资，至少要等上80年。每年的收益率仅仅在12%上下，甚至还不如一年期定期存款。炒股的朋友可以算算账，这样的股票显然已经处在一个非常高估的价位。
但是专家认为，所有人都涌向大城市，人多了买房就是刚需，结论就是，房价还得涨，房租还得涨。
难道不是吗?这几年我们看到的就是房价一直上涨的现象。
高房价的症结其实不在于需求，而在于预期。大家早已把房子当成了投资品，都觉得房价会涨，所以一路买涨，没需求的人也会变得有需求，谁不想多赚点钱呢?佚名 中国34年房价变迁史！告诉你：房价还得涨！[EB/OL]（2015-10-07） https://newshouseqqcom/a/20151007/007025htm?newspc （有改动）

在目前的中国，按照国际通行的租金回报率计算，买房出租的收益很低。以我所在的小区为例，一套接近100平方米的两居室，销售价格已经接近1000万元，每月租金却只有1万元出头。如果买下它来出租，即使贷款一半，期限20年，每年光还贷得30多万元。换句话说，业主买套房子出租，除了掏几百万元首付款，每月还得补贴1万好几用于还贷。这样的租售比倒挂现象已经持续很多年了。理论上，房东也只有70年的土地使用权，房屋本身还在折旧，这么说来，自从房价止涨回调以来，如果还有人买房用于出租，是十分不理智的。
历史常常以曲折的路径前进，进一步，退两步，或者进两步，退一步，不管路径如何，总在向前发展。如今住房市场的租售比每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值，国际上衡量区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1 ∶300～1 ∶200。如果租售比高于1 ∶300，意味着房产投资价值相对较小，房产泡沫已经显现；如果低于1 ∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。租售比无论是高于1 ∶300还是低于1 ∶200，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。倒挂，与面包价格高过面粉价格的正常商业形态相违背，这样的状况能持久吗？
房租价格远低于房屋总价的正常投资回报率，说明要么是房价太贵，要么是租金太低。如果有人觉得房子还有人在买，说明并不贵；租金占收入的比例不小，房租并不低，那只能说明市场对价格的反应滞后，终有一天它会矫正。租不了多少钱的房子还有人在买，说明买主看中的并不是它的投资价值，而是自住价值，或是抗通胀能力。当有一天这样的房子卖不动时，急需卖房的人自然会降价销售，不着急卖房的，可以忍受有价无市时代的到来。作为租房一方，如果觉得住在如此昂贵的房子里，好像占了便宜，自己承受的租金压力却不小，那只能祈祷，租金上涨的时代晚一点到来。
金钱的流动从来不以人的意志为转移。人的本性就是逐利，哪儿有钱赚就往哪儿跑。近几年来，大家都感受到了租售比倒挂的问题。于是，在大家还为房价高企揪心不已的时候，传来了各大城市租金大幅上涨的消息。中国指数研究院公布的数据显示，北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州和成都十大城市租金，2018年出现连续多个月的环比小涨、同比大涨现象（本期统计数据与上期数据比较，例如2018年8月与2018年7月相比，叫环比；与历史同时期比较，例如2018年7月与2017年7月相比，叫同比。笔者注）。中信证券数据显示，2018年7月北、上、广、深等一线城市房租增速处于过去5年的高位，过去1年，其平均租金涨幅达到20%。其中，北京2018年7月房租环比上涨263%，同比上涨2189%，广州2018年7月房租环比上涨292%，同比上涨2164%，成都、深圳、重庆、合肥和天津等城市房租同比涨幅更是超过北京和广州（见图4-1）。
图4-12018年7月全国部分城市房租同比涨价情况这真是一波未平，一波又起。高房价已经压得大家喘不过气来，多年来无数业内人士围绕着房价不停地论战，没想到这一头还没理顺，一直还算稳健的房租市场却平地一声雷，掀起了大幅上涨的巨浪。
部分人士认为，此轮上涨属于正常现象。有人举例说，目前房租真的不高。以北京市丰台区西三环附近为例，400万元能买一套老旧小区的50平方米的两居室，目前租金普遍在5000～5500元一个月，一年也就是6万元到66万元。每年的租金收益是房价的15%左右，相比发达国家的4%～5%来说，租金再涨2～3倍都正常。
另一部分人则认为，尽管从租售比角度来说租金不算高，但是从租金占市民收入的比例看，已经不低了。再说，计算租售比采用的房价本来就有泡沫，因此泡沫中的房屋租售比偏低才正常，如果不偏低，岂不是助长了泡沫市场？
分析人士认为，此轮房租上涨，不过是房价达到一定高点横盘后，一直处于不对等地位的房租的一种补涨。房价对租金的传导有一种滞后效应，比较一下房价和租金的涨幅：北京、广州和深圳的房价在过去几年几乎翻了一番，北京2012年8月的平均租金是每平方米6013元/月，2018年7月的平均租金涨到了每平方米9233元/月，仅上涨5355%，因此租金仍有上升空间。
然而，压在租房者身上的稻草太多了，他们真的很难再承受租金的上涨。无怪乎网上有人大声疾呼：本来不过是买不起房子，现在难道连租房也要租不起了吗？！
2013年，重新回归房市
2010年4月17日，国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）（业内称为“新国十条”，以区别于2008年在国际金融危机的影响下，国务院出台的扩大内需十项措施，业内称其为“国十条”）。12天后，北京市政府于4月30日出台了实施细则《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》（京政发〔2010〕13号），比中央政府的“新国十条”更加严厉。十二条具体措施，条条扣着“新国十条”，但在“新国十条”为地方政府留出的具体操作空间中，北京市政府全部执行了最严厉的上限。例如，明确要求商业银行根据风险状况，对购买第三套及以上住房和不能提供1年以上北京市纳税证明或社会保险缴纳证明的非北京市居民暂停发放购房贷款；且自政策发布之日起，同一购房家庭只能在北京市新购买一套商品住房。
这一被称为“京十二条”的实施细则要求，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查；个人售房在计征税款时，纳税人不能提供原购房价款相关凭证和其他完整税费凭证的，税务部门可通过住房城乡建设部门查询相关信息资料，或者按照相关法律法规确定征收方式和应征税款，房产征税的漏洞正在被逐一封堵。
“‘京十二条’可以提炼成四个字：‘不让炒房’。”北京房地产业协会秘书长陈志曾说，“‘新国十条’和‘京十二条’有些条款是暂时性的，但总的框架是长期性的，会执行相当长的一段时间。”
根据北京市出台的新政策，我失去了购房资格。
因为失去购房资格，我似乎失去了关注房地产市场的兴趣。实质上，愚钝如我，没有预见房地产市场还有巨大的上涨空间，对看来已经相当昂贵的房子，没有动力去追寻。
2010年至2014年，房价阶段性到达顶点；三四年间，一线城市的房价在国家调控政策时松时紧的摇摆中，在夹杂着对小产权房的治理整顿中，一步步走上高点。
几年过去了。我发现，在中国，对于我们这样的都市上班族，除了买房外没有更好的赚钱营生。若炒股，作为散户基本充当“义务献血”的角色，充当嫩韭菜，被一茬茬的行情收割，美其名曰“交学费”。
只有房市最好打点。房屋买卖如今已经完全市场化，任何一个环节都高度透明。只要按时缴纳各种税费，即便那套房子还在挖坑或刚打好地基，基本可以安心等待收房，等待房价上涨。
这么一想，我在2012年下半年又动了买房心思。接下来就是物色楼盘，这个工作并不好做。我们在《北京青年报》这样的都市报的巨幅广告中找到了目标。第一次按照地址找上门去，楼盘销售员的态度真是令我大跌眼镜，似乎他不是在卖房子，而是在挑女婿。
房子位于北京东北部，已经出了五环，售价每平方米44万元。讲真，我心里觉得有点不值。用传统的北京城区眼光看，这都到了什么地界。然而，2010年以后，随着房价越来越“贵族化”，普通消费者在房价问题上的话语权越来越弱，甚至到了无权置喙、只能被动接受的地步。房屋销售基本属于卖方市场。
贵有贵的道理，市场是最有发言权的。当年我觉得贵的房子，这么多年来也已经涨了50%。除了首付款和按揭款，没有其他任何投入，每年稳定几个点的投资回报率。
也是从2012年、2013年开始，各地楼市开始分化。
2012年之前，从一、二、三线城市的房地产价格指数来看，房价不仅是涨跌同步，而且涨跌的幅度也是一样的。2012年之后，一、二、三线城市之间房地产价格出现较大的分化。2013年起，一线城市的房价开始摆脱与二、三线城市的同步性，出现小跌大涨的局面。2015年起，部分二线城市的房价也摆脱了与三线城市的同步性，加剧上涨。
为什么不同城市的房价上涨幅度会出现分化？如果说一线城市的房价涨幅甩开其他城市还情有可原的话，为什么二、三线城市之间也会出现分化？
说到这个问题，人们大概会首先想到大城市拥有更多的就业机会，有更多的人口涌入，由此带动了房价上涨。但若仅仅如此，很难解释为什么房价的分化发生在2012年之后。
有研究指出，自2013年以来，小学生在校人数增速显著地区的房价增速也更显著。第一，全国小学生在校人数的平均增速在2%左右，近期房价上涨剧烈的城市（一线城市和部分二线城市）这一指标都远超全国水平。例如，深圳、厦门的小学生在校人数增速为8%，北京、南京、郑州为7%。第二，如果将20个二线城市分成两组，2012年之后，房价涨幅领先的二线城市小学生在校人数增速高于其他的二线城市。这说明，小学生在校人数增速和房价涨幅密切相关。
那么，适龄小学生指标有什么特点？回顾过去，我们可以发现，自1997年到2010年，中国青壮年人口选择城市没有明显的倾向。到了2012年，人口城镇化加速，作为家长的“80后”青壮年人口的城市选择开始出现变化，城镇适龄小学生人数开始增长。
一个合理的解释是，出于子女教育等因素的考虑，“80后”家长在选择城市时，越来越倾向于优先选择以教育水平为代表的公共服务较好的城市。造成的最直接的后果就是，小学生在校人数增速与房价上涨幅度有显著的正相关。
小学生在校人数的指标仅仅是一个代表，反映的是中国青壮年人口的城镇化过程在2012年前后发生了“断裂”。在此之后，作为家长的“80后”青壮年人口的城市选择在宏观层面上越来越重要。这部分人集中进入一部分城市，所以房价的涨幅在城市之间出现了很明显的分化。众所周知，“80后”对于教育的态度，与前辈相比，变化很大，他们更加注重子女的教育质量和感受。
“80后”青壮年人口的城市选择发生变化，并不是出于更多的就业机会。从居民可支配收入的涨幅来看，房价上涨快、人口流入多的城市居民可支配收入增速反而明显掉了下去。事实上，人口向这些城市流入，一方面推高了这些城市的房价和小学生在校人数的增速，另一方面抑制了这些城市居民可支配收入的增长。造成人口流入不均的重要因素是以教育水平为代表的城市公共服务。研究发现，2012年以后，人均教育支出更高的城市，小学生人口的增速也更高。
小学生人口增加带动房价的观点，得到了很多专业人士的认可。2016年11月，在“房地产调控政策与市场前景”闭门研讨会上，张维迎、黄益平，从经济、政策、市场等方面对房地产展开了一次深刻的讨论。讨论中提出，当地小学生人口增幅最高的地区，房价一定是暴涨的；一定是富人带着孩子，因为他们愿意生，生得起，养得起。
有报道显示，安信证券首席经济学家高善文在同期也发表了一个关于楼市的演讲，里面同样提到了小学生人口增速问题，认为小学生人口增速高的地方房价肯定大涨。
高善文做了统计，从2013年到2015年中国内地合并在一起的小学在校人数的增速，从1年级到6年级，两年时间是1%。但在全国增速1%的情况下，深圳小学生人口两年的增速是8%，厦门是8%，北京是7%，南京、郑州、长沙这些房价涨速非常快的地方高达5%。5%的小学生人口增速是全国小学生人口增速的2倍还要多，从统计学的角度看这不太可能是一个随机事件。
在上述城市小学在校人数高速增长的同时，南昌、呼和浩特、西宁，甚至兰州、贵阳这些地区，小学生人口的增速都是负的，比全国平均水平明显更低，这些地区的房价表现要弱得多。
统计小学生人口增速的角度，和统计每个城市青年流出量、流入量的角度有点类似。不是说穷人不愿生孩子、养孩子，只能说有太多青年带着孩子去了大、中城市，这对房价的推动显而易见。
房价上涨压力这么大，基本上来源于人口流入。为什么人口流入大城市？为了孩子！
这个观点比较新奇。我们一直认为大量人口涌入大城市是因为大城市就业机会比较多；但是高善文觉得，是为了孩子。
图4-2居民可支配收入增速对比（二线城市）图4-2是两组二线城市居民可支配收入的增速对比。从图中可以发现，不同类二线城市的居民可支配收入在 2011年与2012年，有一个明显的断点：在2011年之前从居民可支配收入增速讲，两组城市基本上是一样的，甚至虚线比实线要略高一些。但是在2012年以后，虚线摔了下来，实线相对在上边。虚线所代表的居民可支配收入，相对于实线明显变得更低。
换句话说，在人口相对集中流入的这些城市，实际上居民可支配收入增速一直在降低。
若干断点同样出现在2011年、2012年，如小学生人口的断点、房地产销售和开工的断点，以及房价的断点。
这样的断裂，说明不是因为收入机会吸引人口流入。如果是收入机会吸引人口流入，那么那些房价涨幅大的二线城市，居民可支配收入应该更高，而实际上我们看到的是更低。
导致年轻人口集中向这些城市流入的，是经济以外的其他因素。
高善文认为，对于年轻的父母来讲，除了考虑就业机会，更多地会考虑子女所能够获得的教育、环境等资源。
这些公共资源，特别是以教育为代表的公共资源，在中国不同城市之间的分布具有巨大差异。对于年轻父母来说，孩子要上学，所以在选择居住地的时候，会进入教育资源更好的城市。