让你成为房产专家 购房置业常见问题与房地产知识速查速用

本书提炼和总结了常见和实用的房产常识，内容包括常见的房屋类型，购房置业常见术语，选购房产，房屋销售价格，购房合同，交易税费，购房抵押贷款，产权登记，验房与收房，家庭装修，物业管理，房产投资，房屋出售与出租。通过阅读本书，读者可以全面了解房产的有关知识，及相关问题的处理方法与技作巧，从而成为房产方面的专家。本书可作为广大购房置业人员，房地产开发企业、房地产中介服务企业相关从业人员，有意进入房地产行业的入门人员的参考用书。

前　言
1.1　房屋开发类型／002
1. 什么是商品房？／002
2. 什么是存量房和增量房？／002
3. 现房、准现房、期房、楼花分别指什么？／002
4. 什么是尾房？／002
5. 毛坯房、成品房和装修房有什么区别？／003
1.2　房屋产权类型／003
1. 什么是私房和公房？／003
2. 什么是房改房？／004
3. 保障性住房有哪些类型？／004
4. 什么是经济适用住房？／004
5. 哪类家庭可以申请购买经济适用住房？／004
6. 什么是集资房？／005
7. 什么是廉租住房？／005
8. 什么是公共租赁住房？／006
9. 什么是限价房？／006
10. 什么是安居房？／007
CONTENT 目　录
第1章
常见的房屋类型
让你成为房产专家
viii
1.3　房屋产品类型／007
1. 住宅和非住宅分别包括哪些类型？／007
2. 普通住宅和豪华住宅分别指什么？／007
3. 什么是花园式住宅、公寓式住宅和单元式住宅？／008
4. 公寓和住宅有什么区别？／008
5. 普通公寓、商务公寓、酒店式公寓、产权式酒店公寓
　有什么不同？／009
6. 什么是商住楼、商务楼和办公楼？／010
7. 什么是STUDIO？／011
8. 什么是LOFT？／011
9. 什么是SOLO？／011
10. 什么是智能化住宅？／012
1.4　房屋建筑类型／012
1. 什么是低层房屋？／012
2. 什么是多层房屋？／012
3. 什么是小高层房屋？／012
4. 什么是高层房屋？／013
5. 什么是超高层房屋？／013
6. 板楼和塔楼有什么区别？／013
7. 什么是错层住宅？／014
8. 什么是跃层式住宅？／014
9. 什么是复式住宅？／015
10. 什么是钢结构？／015
11. 什么是钢筋混凝土结构？／016
12. 什么是砖混结构？／016
13. 什么是砖木结构？／016
14. 什么是承重墙结构？／016
目　录
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15. 什么是框架结构？／016
16. 什么是剪力墙结构？／017
17. 什么是框架剪力墙结构？／017
1.5 商业地产／017
1. 什么是商业地产？／017
2. 商业地产有什么类型？／018
3. 什么是购物中心？／020
4. 什么是商业街？／020
5. 什么是专业市场？／021
6. 什么是住宅底商？／021
7. 什么是酒店？／021
8. 什么是城市综合体？／022
9. 什么是零售业态？／023
10. 零售业态主要有哪些类型？／023
11. 什么是零售业种？／024
12. 什么是商圈？／025
13. 主圈、次圈和边圈分别指什么？／025
14. 什么是返租？／026
1. 什么是容积率？／028
2. 什么是建筑密度？／028
3. 什么是绿地率？／028
4. 什么是绿化率？　／028
5. 住宅配套设施主要包括哪些类型？／029
6. 套型建筑面积和套内建筑面积分别指什么？／029
7. 什么是套内使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积？／029
8. 什么是公用建筑面积和分摊面积？／0
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9. 房屋预测面积和房屋实测面积分别指什么？／031
10. 为什么房屋预售面积和竣工面积存在差异？／031
11. 套内建筑面积售房和建筑面积售房有什么不同？／031
12. 使用率和实用率（得房率）分别指什么？／032
13. 什么是阳台？／032
14. 封闭阳台和非封闭阳台有什么区别？／033
15. 凹阳台和凸阳台有什么区别？／033
16. 底阳台和挑阳台有什么区别？／033
17. 阳台和飘窗如何计算建筑面积？／033
18. 住宅的开间和进深分别指什么？／034
3.1　小区环境选择／036
1. 如何挑选合适的地段？／036
2. 看小区内部环境主要关注哪些要点？／037
3. 如何避免买到有环境污染的小区？／038
4. 如何判断房地产开发企业的实力？／038
5. 购房者可以从哪些方面来考量小区的物业管理水平？ ／039
3.2　户型选择／040
1. 好的户型设计一般有哪些特点？／040
2. 什么朝向的房屋好？／041
3. 选择几楼的房屋好？／042
4. 选择底层房屋要考虑哪些问题？／042
5. 选择中间层房屋要考虑哪些问题？／043
6. 选择顶层房屋要考虑哪些问题？／043
7. 如何选择实用率高的房屋？／045
8. 房屋多大的进深和面宽是合理的？／045
9. 选择哪一种供暖方式好？／046
第3章
选购房产
目　录
xi
3.3　置业规划／048
1. 如何评估自己的购房能力？／048
2. 青年购房者置业要考虑哪些因素？／049
3. 中年购房者置业要考虑哪些因素？／049
4. 老年购房者置业要考虑哪些因素？／050
3.4　实地看房 ／051
1. 什么时候看房好？／051
2. 看模型时要注意哪些事项？／052
3. 看图样时应主要关注哪些要点？／052
4. 看样板房时需要注意哪些细节？／053
5. 看二手房广告要注意哪些细节？／054
6. 看室内环境要关注哪些要点？／055
1. 什么是总价格和单位价格？／058
2. 均价、基价、起价、一口价分别指什么？／058
3. 什么是楼面价？／059
4. 什么是商品房销售明码标价？／059
5. 影响房屋销售价格的因素有哪些？／060
6. 影响二手房销售价格的因素主要有哪些？／062
7. 房屋销售价格是如何制定出来的？／063
8. 房地产开发企业一般会采用什么开盘价格策略？／064
9. 与销售人员谈价前需要了解哪些情况？／064
10. 谈价时要注意哪些要点？／065
1. 什么是合同格式条款？／068
2. 房地产买卖合同中的不可抗力是指什么？／068
3. 哪些类型的房地产买卖合同是无效的？／068
第4章
房屋销售价格
第5章
购房合同
让你成为房产专家
xii
4. 商品房预售合同主要包括哪些内容？／069
5. 二手房买卖合同主要包括哪些内容？／070
6. 签订房地产买卖合同要注意哪些细节？／071
7. 签订二手房买卖合同前要注意哪些问题？／073
8. 房地产买卖合同未约定面积误差处理方式，如何处理？／075
9. 合同发生纠纷时，申请仲裁和向法院起诉有什么区别？／076
1. 什么是契税？／078
2. 什么是增值税和增值税附加税？／078
3. 什么是个人所得税？／079
4. 什么是印花税？／079
5. 什么是土地增值税？／080
6. 什么是房产税？／080
7. 房地产交易有哪些费用？／081
8. 购买一手住房一般需要缴纳哪些税费？／082
9. 购买二手住房一般需要缴纳哪些税费？／083
10. 出售二手住房一般需要缴纳哪些税费？／084
11. 采取不防范做法来避税会有哪些风险？／084
7.1　付款方式／088
1. 采用哪种付款方式购房好？／088
2. 如何评估自己的付款能力？／088
3. 购房抵押贷款和现房抵押贷款有什么不同？／089
4. 什么是个人住房公积金贷款？／089
5. 什么是个人住房商业性贷款？／089
6. 什么是个人住房组合贷款？／089
7. 个人住房商业性贷款和住房公积金贷款有什么不同？／090
第6章
交易税费
第7章
购房抵押贷款
目　录
xiii
7.2　住房公积金贷款／090
1. 申请住房公积金贷款需要符合什么条件？／090
2. 住房公积金贷款的额度、期限有限制吗？／091
3. 住房公积金的月缴存额和计缴基数是如何确定的？／092
4. 住房公积金贷款利率是多少？／092
5. 住房公积金可以充当首期款来使用吗？／093
7.3　住房商业性贷款／093
1. 申请住房商业性贷款需要符合什么条件？／093
2. 申请一手房银行按揭贷款的流程是怎样的？／093
3. 申请二手房银行按揭贷款的流程是怎样的？／094
4. 住房抵押贷款合同和借款合同主要包括哪些内容？／095
5. 贷款银行是如何对借款人进行审查的？／096
6. 贷款银行主要是通过哪些方面来判断借款人的偿债能力？／096
7. 申请个人住房商业性贷款要避免哪些风险？／096
8. 什么是接力贷？／097
9. 什么是转按揭？／097
10. 什么是加按揭？／098
11. 什么是房屋按揭保险？／098
7.4　偿还贷款／098
1. 按揭贷款的还款方式有哪些？／098
2. 什么是等额本息还款法？／099
3. 什么是等额本金还款法？／099
4. 什么是双周供？／100
5. 贷款期内的利息会有变动吗？／100
6. 贷款期限是越长越好吗？／100
7. 什么情况不要提前还款？／100
8. 提前偿还部分贷款后，剩余贷款的还款方式有哪些？／101
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9. 采用银行按揭方式购房后，无能力偿还贷款怎么办？／102
10. 还清全部贷款后，购房者需要办理哪些手续？／102
8.1　房地产产权／104
1. 什么是房地产产权？／104
2. 什么是房屋所有权？／104
3. 什么是土地使用权？／104
4. 房屋的占有权、使用权、收益权和处分权分别指什么？／104
5. 什么是房屋他项权利？／105
6. 典权、租赁权、抵押权分别指什么？／105
7. 什么是房屋的全部产权和部分产权？／106
8. 什么是确权？／106
9. 地下室、停车场以及车位可以出售吗？／107
10. 婚前单方按揭购房，婚后夫妻共同还款，房屋的所有权属于谁？／107
8.2　不动产登记／107
1. 什么是不动产登记？／107
2. 什么情况需要办理变更登记？／107
3. 什么情况需要办理转移登记？／108
4. 什么情况需要办理注销登记？／108
5. 什么是抵押备案登记？／109
6. 什么情况需要办理抵押权注销登记？／109
7. 什么情况需要办理预告登记？／109
8. 为什么要办理预告登记？／110
9. 什么是分割房地产？／110
10. 什么是房地产交换？／110
8.3　不动产权证／111
1. 什么是不动产权证？／111
第8章
产权登记
目　录
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2. 购买一手房，什么时候可以申请办理不动产权证？／111
3. 购买二手房，怎么领取不动产权证？／111
4. 购买顶楼的屋顶花园，为什么在不动产权证上没有体现？／111
5. 遗失了不动产权证，怎么办？／112
9.1　验房／114
1. 什么是《住宅质量保证书》？／114
2. 什么是《住宅使用说明书》？／114
3. 满足什么条件的房屋质量是合格的？／115
4. 如何检验小区环境是否合格？／115
5. 如何检验户内情况是否合格？／116
6. 购房者可以采取什么方式解决房产纠纷？／118
9.2　收房／119
1. 购房者收房的一般流程是怎样的？／119
2. 二手房收房时要注意哪些问题？／120
9.3　退房／122
1. 什么情况可以要求退房？／122
2. 按照什么流程退房可以避免风险？／123
10. 1　装修设计／126
1. 家庭装修的流程是怎样的？／126
2. 如何判断装修公司是否有实力？／127
3. 选择装修公司要避免哪些风险？／128
4. 签订装修合同时要注意哪些问题？／129
5. 家庭装修风格主要有哪些类型？／130
6. 如何搭配家庭装修色彩？／134
第9章
验房与收房
第10章
家庭装修
让你成为房产专家
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7. 如何利用色彩弥补房间朝向的不足？／135
8. 春季装修要注意哪些问题？／136
9. 家庭装修出现纠纷有哪些解决途径？／137
10. 2　局部空间装修／137
1. 客厅装修要注意哪些要点？／137
2. 卧室装修要注意哪些要点？／138
3. 书房装修要注意哪些要点？／139
4. 儿童房装修要注意哪些要点？／140
5. 厨房装修要注意哪些细节？／141
6. 卫浴间装修要注意哪些要点？／141
7. 阳台装修要注意哪些要点？／143
8. 墙面装修有哪些常见的方式？／143
10. 3　选购装修材料／144
1. 如何鉴别是否是健康涂料？／144
2. 选择地面材料要考虑哪些因素？／145
3. 选购木地板要关注哪些要点？／146
4. 怎样选购木门？／147
5. 如何判断瓷砖质量的优劣？／148
6. 如何挑选水龙头？／149
10. 4　选购家具与装饰品／150
1. 如何判断家具质量的优劣？／150
2. 如何鉴别购买的家具是否环保？／151
3. 金属家具有哪些优势？／152
4. 玻璃家具有哪些优势？／153
5. 选购儿童家具要关注哪些要点？／153
6. 选择哪种类型的纱窗好？／154
7. 选择窗帘要注意哪些要点？／156
目　录
xvii
8. 不同朝向的窗户应分别选择什么类型的窗帘？／157
9. 灯具有哪些常见的类型？／158
10. 各个功能区域分别应选择什么类型的灯具？／159
11. 1　业主大会与业主委员会／162
1. 什么是业主？／162
2. 业主有哪些权利和义务／162
3. 什么是管理规约？／163
4. 什么是业主大会？／163
5. 业主大会有哪些权力？／164
6. 次业主大会召开的流程是怎样的？／164
7. 什么是业主委员会？／165
8. 业主委员会有哪些职责？／165
9. 业主委员会的日常工作内容是什么？／166
11. 2　物业管理与物业服务企业／167
1. 什么是物业管理？／167
2. 物业管理有哪些类型？／167
3. 物业管理主要包括哪些内容？／168
4. 商业物业管理主要包括哪些内容？／170
5. 什么是物业服务企业？／172
6. 物业服务企业有哪些权利和义务？／172
7. 物业服务企业与业主委员会之间是什么关系？／174
8. 物业服务合同主要包含哪些内容？／175
9. 什么是物业管理服务费？／175
10. 物业管理服务费的收费标准是怎样的？／176
11. 什么时候应当开始交物业管理服务费？／177
12. 如何划分物业服务企业和业主的维修责任？／177
第11章
物业管理
让你成为房产专家
xviii
12. 1　投资要诀／180
1. 如何选择的购房投资时机？／180
2. 如何判断房产的投资价值？／181
3. 如何粗略估算二手房的价格？／184
4. 房产投资有哪些收益方式？／185
12. 2　别墅投资／185
1. 为什么说投资别墅前景好？／185
2. 别墅投资要关注哪些要点？／186
12. 3　商铺投资／187
1. 投资哪种类型商铺好？／187
2. 商铺投资要注意哪些要点？／189
3. 商铺投资有哪些风险？／190
12. 4　写字楼投资／191
1. 为什么说投资写字楼好？／191
2. 投资写字楼要考虑哪些因素？／192
3. 选择高端写字楼还是低端写字楼投资好？／194
4. 自用型写字楼投资者应重点关注哪些要点？／195
5. 出租型写字楼投资者应重点关注哪些要点？／196
12. 5　公寓投资／196
1. 投资哪一种公寓类型好？／196
2. 公寓投资有哪些选择要点？／198
12. 6　产权式酒店投资／199
1. 投资产权式酒店有哪些优势？／199
2. 投资产权式酒店要关注哪些要点？／199
第12章
房产投资
目　录
xix
12. 7　车位投资／201
1. 为什么说车位投资前景好？／201
2. 车位投资应重点关注哪些要点？／201
3. 哪些类型的车位不能投资？／202
13. 1　房屋出售／204
1. 出售二手房有哪些方式？／204
2. 委托中介公司出售二手房要注意哪些问题？／204
3. 如何确定合理的二手房出售价格？／205
4. 如何将二手房卖出一个好价格？／206
13. 2　房屋出租／207
1. 哪些类型的房屋不能出租？／207
2. 如何将房屋快速出租？／207
3. 出租房屋要注意哪些问题？／209
4. 房屋租赁合同一般包含哪些内容？／210
5. 什么情况可以解除房屋租赁合同？／211
6. 一定要办理房屋租赁登记手续吗？／212
13. 3　租房／212
1. 寻找出租房源有哪些途径？／212
2. 租房者看房时要关注哪些要点？／213
3. 租房者应如何跟业主谈价？／214
4. 租房者签订租赁合同时要注意哪些细节？／214
5. 房屋交接时要注意哪些要点？／215

每个人在日常生活中都会或多或少遇到与房产有关的问题，包括选房购房、装修入住、投资房产、出售房屋、出租房屋、租房等方面存在的各种各样的房产问题。比如房产交易，其与其他商品交易相比，流程更加复杂，风险也更大。一方面，其涉及的主体多，包括购房者、房地产开发企业、房地产中介服务企业、金融机构、房屋管理部门、税务机关等。另一方面，其交易周期长，从选房到装修入住，中间哪一个环节出现问题都会导致交易的中止。因此，购房置业者有必要了解相关的房产知识，并掌握购房过程中常见的问题的应对方法，以做到有备无患。
为了让读者轻松了解一些实用的房产常识，帮助读者解决与房产相关的各类常见问题，我们提炼总结了常见的房产知识要点以及房屋交易相关问题的处理方法，编写了本书，希望读者在阅读本书之后，能全面了解房产的有关知识以及相关问题的处理方法与技巧，成为房产方面的专家。
本书分13章全面讲述了实用的房产常识，这13章的内容包括：
第1章，常见的房屋类型。主要对房屋开发类型、房屋产权类型、房屋产品类型、房屋建筑类型以及商业地产等的相关名词术语进行阐释。比如，什么是存量房、增量房、现房、期房、经济适用住房，什么是板楼、塔楼等。
第2章，购房置业常见术语。主要对购房置业过程中常见的术语进行阐释。比如，什么是容积率、建筑密度、套内建筑面积、使用率、实用率，什么是开间、进深等。
第3章，选购房产。主要对小区环境选择、户型选择、置业规划、实地看房的要点进行阐述。比如，如何避免买到有环境污染的小区，选择顶层房屋要考虑哪些问题，如何评估自己的购房能力，看样板房时需要注意哪些细节等。
第4章，房屋销售价格。主要对房屋销售价格的相关名词以及谈价的要诀等进前　言 FOREWORD前　言v行阐述。比如，什么是均价、基价、起价、一口价，房屋销售价格是如何制定出来的，谈价时要注意哪些要点等。
第5章，购房合同。主要对购房合同的内容条款以及签订合同时的注意要点等进行阐述。比如，二手房买卖合同主要包括哪些内容；签订房地产买卖合同要注意哪些细节；合同发生纠纷时，申请仲裁和向法院起诉有什么区别等。
第6章，交易税费。主要对常见的税费类型以及房产交易需要缴纳的税费等进行阐述。比如，什么是契税、增值税、个税，购买一手住房一般需要缴纳哪些税费，采取不防范做法来避税会有哪些风险等。
第7章，购房抵押贷款。主要对付款方式、申请住房公积金贷款/住房商业性贷款、偿还贷款等的要点进行阐述。比如，什么是个人住房商业性贷款，申请住房公积金贷款需要符合什么条件，什么情况不要提前还款等。
第8章，产权登记。主要对房地产产权的相关名词、办理不动产登记以及不动产权证的要点进行阐述。比如，什么是房屋的占有权、使用权、收益权和处分权，什么情况需要办理转移登记等。
第9章，验房与收房。主要对验房收房及退房的相关问题进行解答。比如，如何检验小区环境是否合格，购房者收房的一般流程是怎样的，什么情况可要求退房等。
第10章，家庭装修。主要对家庭装修设计以及选购装修材料、家具与装饰品的要点等进行阐述。比如，如何判断装修公司是否有实力，客厅装修要注意哪些要点，选购木地板要关注哪些要点等。
第11章，物业管理。主要对业主委员会、物业管理与物业服务企业的相关问题进行解答。比如，什么是业主大会、业主委员会，物业管理服务费的收费标准是怎样的，如何划分物业服务企业和业主的维修责任等。
第12章，房产投资。主要对不同物业类型的投资要点进行阐述。比如，如何选择的购房投资时机，商铺投资要注意哪些要点，是选择投资高端写字楼还是投资低端写字楼，哪些类型的车位不能投资等。
第13章，房屋出售与出租。主要对房屋出售、出租以及租房的要点进行阐述。
比如，委托中介公司出售二手房要注意哪些问题，什么情况可以解除房屋租赁合同，租房者看房时要关注哪些要点等。
本书的编写具有以下六个特点：
让你成为房产专家vi，实操性。本书一如既往地保持我们编写房地产图书的实战性风格，提炼总结了常见而且实用的房地产知识要点与房产交易过程常见问题的处理方法。
第二，全面性。本书的内容涵盖了房产术语、选购房产、房屋销售价格、购房合同、交易税费、购房抵押贷款、产权登记、验房与收房、家庭装修、物业管理、房产投资、房屋出售与出租等，内容详尽。
第三，简明易懂性。由于大多数购房者并非专业的房地产从业人士，并且可能是次购房，简明到位的表述既有助于读者理解并掌握相关知识和问题的处理方法，又可以节省读者的时间和精力。本书正是出于这方面的考虑，在语言表达上尽量做到通俗易懂，使读者能充分理解作者想表达的意思，从而更快地解决购房置业的难题或者日常碰到的与房产相关的问题。
第四，工具性。本书编写脉络清晰，按照读者经常遇到的各类房产问题分章编写，便于读者快速查阅所要了解的内容。读者在日常生活或工作中遇到有关房产问题时，可以直接在书中对应章节找到相应的内容进行参考借鉴。
第五，可操作性。本书所编写的各种方法、技巧均具有可操作性，读者一看便可快速掌握其要领。
第六，时效性。本书是根据新的房地产政策与相关的法律法规进行编写的，希望对读者具有参考价值。
本书是广大购房置业人士了解房产知识的书籍，是购房置业人士规避购房风险，顺利购房和装修入住的置业指导手册。本书也适合房地产开发企业、房地产中介服务企业等的从业人士在日常工作中学习和查阅，是一本内容详尽、使用便捷的工具书。本书还适用于对房地产有兴趣的读者了解房地产相关知识，以及有意进入房地产行业工作的读者自学阅读。
本书编写过程中，得到了广州市智南投资咨询有限公司相关同仁以及业内部分专业人士的支持和帮助，在此一并表示感谢。本书是我们编写的“房地产实战营销丛书”中的一本，有关房地产营销各环节的实战性知识，请读者参阅我们陆续编写出版的其他书籍，也请广大读者们对我们所编写的书籍提出宝贵建议和指正意见。
对此，编者们将十分感激。