买房、租房不可不知440问（第3版）

　　本书为法律生活常识全知道系列丛书之一，在第2版基础上结合市场反馈，增加新型问题、调整部分内容、删除过时问题。全书内容紧密结合生活中的典型、重点、新型问题，提出问题的同时给出简洁清晰的回答，注重实用性，贴近日常生活，融知识性、实用性与工具性为一体。

章房屋买卖的流程及热点问题
节商品房买卖
001什么是商品房？
002内销商品房和外销商品房分别指的是什么？
003什么是商品房预售？
004商品房现售指的又是什么？
005哪些商品房能够预售呢？
006什么样的商品房能现售？
007所有的商品房都可以自由买卖和转让吗？
008商品房买卖的基本流程是什么？
009购房者在购买商品房时，一般要缴纳哪些税呢？
010购房者在购买商品房时，一般要缴纳哪些费用？
011哪些费用现在购房者不需要再缴纳？
012买房子怎样才能合理避税呢？
013购房者可以通过哪些渠道收集购房信息？
014投资房产时应该买什么样的房子？
015购买房屋时面对多层房屋如何区分复式、跃层和错层？
016如何选择房屋的位置？
017怎样选择自己需要的房子？
018购买高档公寓时怎样选位置？
019购买别墅时怎样选位置?
020怎样选择户型合理的房子？
021怎样选择高质量的房子？
022考察房屋质量有哪些简易方法？
023如何选择层高？
024如何选择层数？
025如何选择建筑朝向？
026如何选择室内的格局？
027购房者购房时需要认真审查哪些内容呢？
028什么是商品房销售的“五证”？
029购房者可以上网核实“五证”吗？
030开发商拒绝出示“五证”原件时购房者应怎么办？
031制定购房预算时购房者需要注意哪些问题呢？
032购房者选择购买预售商品房时，应实地去调查哪些内容？
033购房者选择购买现房时，又应该实地调查些什么？
034开发商“返本销售”的促销方式可信吗？
035开发商“售后包租”的促销方式可信吗？
036开发商“分拆零售”的促销方式可信吗？
037开发商“零首付”的促销方式可信吗？
038购房者如何理解售楼中的各种面积？
039可以分摊的公用建筑面积有哪些？
040不可以分摊的公用建筑面积有哪些？
041公用建筑面积分摊如何计算？
042购房者计算公用建筑面积分摊时应注意哪些问题？
043房屋实际面积与预售面积不符时购房者该怎么办？
044开发商在商品房销售广告中作出的承诺有法律约束力吗？
045房产广告陷阱有哪些？
046对于开发商的虚假宣传广告，购房者可以追究开发商何种法律责任？
047购房过程中的商品房买卖认购书是什么？
048商品房买卖认购书的主要内容是什么？
049商品房买卖认购书的法律效力如何？
050商品房买卖认购书在何种情况下可以被认定为商品房买卖合同？
051未获预售许可证的开发商出具的商品房买卖认购书有效吗？
052商品房买卖认购书中的“定金”与“订金”有何区别？
053购房者为何一定要认清“定金条款”？
054商品房买卖认购书能转让吗？
055购房者在签订商品房买卖认购书时应注意哪些事项？
056“内部认购”行为有效吗？
057什么是商品房买卖合同？
058商品房买卖合同的主要内容有哪些？
059什么是《商品房买卖合同示范文本》？
060购房者需要具备哪些条件才能签订商品房买卖合同？
061开发商在未取得《商品房预售（销售）许可证》的情况下，与购房者签订的商品房买卖合同是否有效？
062购房者与开发商签订的《商品房买卖认购书》与《商品房买卖合同》所约定的内容不一致时，应以哪个为准？
063购房者如何向开发商索要购房发票？
064开发商作为商品房买卖合同一方的当事人应履行哪些义务？
065什么是商品房买卖合同的补充协议？
066如果商品房买卖合同的内容不明确怎么办？
067商品房买卖合同签订后，购房者能要求退房吗？
068退房的约定条件大致有哪些？
069退房的法定条件有哪些？
070开发商不履行合同义务，购房者应如何维权？
071当事人违反合同附随义务，构成违约吗？
072购房过程中一方当事人违约，违约金数额或者损害赔偿数额应当如何确定？
073商品房买卖合同中没有约定违约金数额或者损害赔偿数额的计算方式，应如何处理？
074在何种情况下，购房者可以请求“双倍赔偿”？
075开发商“一房二卖”现象及其危害？
076“一房二卖”中，先后签订的两个商品房买卖合同都有效吗？
077“一房二卖”中，开发商应先履行哪个合同？
078“一房二卖”中，已经实际占有房屋的购房者是否享有优先权？
079“一房二卖”中，已经登记备案的购房者是否享有优先权？
080“一房二卖”中，未取得房屋所有权的购房者应如何维权？
081“一房二卖”中，一方购房者在何种情况下可以请求宣告第二份合同无效？
082什么是商品房买卖合同中的免责或限制条款？
083如何理解法定免责条款中的“不可抗力”？
084开发商与购房者经常约定的免责或限制条款有哪些？
085限购令会给买房者带来哪些困惑？应如何面对？
086商品房预售合同需要登记吗？
087未经登记的商品房预售合同有效吗？
088为什么要进行商品房预售合同登记？
089商品房预售合同可以转让吗？
090购买商品房有哪些付款方式？
091按揭贷款过程中会涉及哪几方面主体？
092哪些购房者可以申请银行按揭贷款？
093购房者需要交纳多少比例的首付款才可以申请按揭贷款？
094按揭贷款的流程是什么？
095购房者如何防范按揭贷款申请不下来的风险？
096借款人还不起按揭贷款会有什么后果？
097购房者申请按揭贷款一定要购买保险吗？
098购房者申请按揭贷款应注意哪些问题？
099什么是贷款买房的“不要贷满，不要还光”原则？
100什么是个人住房公积金？
101如何缴纳个人住房公积金？
102什么情况下可以提取个人住房公积金？
103什么是个人住房公积金贷款？
104哪些购房者可以申请个人住房公积金贷款？
105个人住房公积金贷款的申请流程是什么？
106组团买房有哪些好处？
107什么是个人组合住房抵押贷款？
108商品房交付的条件是什么？
109商品房交付的一般流程是什么？
110什么是商品房销售的“两书”？
111购房者应如何查验开发商提供的《住宅质量保证书》？
112购房者应如何查验开发商提供的《住宅使用说明书》？
113投资式买房与购买股票、基金等理财产品相比哪个更安全？
114投资式买房如何把握出手时机？
115商品房常见的质量问题有哪些？
116房屋出现质量问题，购房者应如何维权？
117商品房的质量保修期是多久？
118购房者在收房时应注意哪些问题？
119如何理解商品房的“交付使用”？
120“交付使用”之后，商品房损毁、灭失的风险由谁承担？
121开发商迟延交房，购房者如何维权？
122开发商迟延交房，购房者可以退房吗？
123开发商迟延交房，购房者可以拒绝还房贷吗？
124什么是商品房权属登记？
125什么是商品房的初始登记？
126什么是商品房的转移登记？
127购房者办房产证找哪个部门？
128购房者办理房屋权属登记的流程是什么？
129房屋权属证书有哪些种类？
130房屋交付以后，购房者多久能取得房产证？
131购房人的合同能否署两人以上的名字？
132开发商与购房者约定的取得房产证的期限长于法律规定的期限怎么
办？
133在办理房地产权属证书时，开发商有哪些义务？
134由于开发商的原因导致购房者无法取得房产证，购房者应如何
维权？
135对于开发商迟延办证的行为，购房者在哪些情况下不能向其主张违约责任？
136商品房不能办理房地产权属证书的情形有哪些？
137没有办理产权过户登记，会不会影响商品房买卖合同的效力？
138办理房屋权属登记涉及哪些费用？
139购房者不办房产证会怎么样？
140什么是军产房？购买军产房需要特别注意哪些问题？
141什么是安居房？如何申请安居房？
142什么是集资房？集资房可以上市交易吗？
143什么是自住型商品房？
14470年土地使用权期满，购房者是否丧失房屋所有权？
145购房时购买车位合适还是租车位合适呢？
146港、澳、台同胞与外国人在我国的购房流程是什么？
147华侨、归侨、侨眷用侨汇购买住宅适用什么政策？
148商品房买卖产生纠纷有哪些方式和途径可以解决？
149商品房买卖纠纷的当事人应去哪个法院提起诉讼？
150商品房买卖纠纷适用什么样的诉讼时效？
151有关商品房销售的法律、法规、规章和司法解释有哪些？
152什么是无效商品房买卖合同？
153什么是可撤销商品房买卖合同？
154房屋买卖合同被宣告无效或撤销会产生什么法律后果？
155什么是商品房买卖合同的变更与解除？
156阳台面积计算有何规定？
157签订装修合同要注意哪些事项？
158装修是否有保修期？
159装修时需要遵守哪些规定？
160如何约定自定装修合同条款？
161家庭新房装修应注意哪些问题？
162装修质量发生问题怎么办？
第二节二手房买卖
163什么是二手房？
164购买二手房有哪些优势？
165什么样的二手房能上市交易？
166哪些二手房不能上市交易？
167预售的商品房可以作为二手房交易吗？
168二手房买卖的基本流程是什么？
169购房者为什么要做产调？
170做产调的步骤是什么？
171二手房买卖纠纷解决的方式有哪些？
172二手房买卖纠纷的当事人应去哪个法院起诉？
173二手房买卖纠纷适用什么样的诉讼时效？
174有关二手房销售的法律、法规、规章及司法解释有哪些？
175买卖双方可以通过哪些渠道收集二手房交易信息？
176自己找房与委托中介哪一个更好？
177购房者如何了解二手房交易行情及房价？
178影响二手房价格的因素有哪些？
179“新国五条”对二手房交易有何影响？
180购房过程中签订“阴阳合同”能避税吗？
181如何识别房产证的真伪？
182二手房买卖合同应该载明哪些内容？
183签订二手房买卖合同应具备哪些条件才能生效？
184没有办理产权过户登记，会不会影响二手房买卖合同的效力？
185二手房买卖合同被确认无效，如何处理？
186卖房者“一房二卖”，先后签订的两份合同的效力如何认定？
187什么是借名购房？
188借名购房的合同有效吗？
189借名购房有哪些风险？
190买到了“凶宅”怎么办？
191购房者如何避免购买“凶宅”？
192二手房“交付使用”之后，损毁、灭失的风险由谁承担？
193在二手房交易中，主要的贷款类型有哪些？
194在二手房交易中，购房者申请商业性贷款的流程是什么？
195在二手房交易中，购房者申请个人住房公积金贷款的流程是什么？
196购买二手房后如何办理房产证？
197房价暴涨后，卖方单方违约，买方若还想继续履行合同，该怎么办?
198房产不就没有个税税收优惠吗？
第三节保障性住房买卖
199保障性住房有哪些种类？
200申请保障性住房一般需要满足什么条件？
201两限商品住房的价格和面积有什么特殊规定？
202哪些人可以申请购买两限商品住房？
203申请两限商品住房需要满足哪些条件？
204哪些人可以优先购买两限商品住房？
205一个家庭可以购买几套两限商品住房？
206两限商品住房可以上市交易吗？
207两限商品住房转让需要注意什么问题？
208两限商品住房可以出租吗？
209申请两限商品住房的资格审查需要哪些程序？
210申请两限商品住房需要提交哪些材料？
211提出申请是否意味着进入审核程序？
212两限商品住房的初审如何进行？
213对两限商品住房初审公示有异议怎么办？
214对两限商品住房复审公示有异议怎么办？
215如何查找两限商品住房房源并确定购房地点？
216确定房源后如何进行登记？
217两限商品住房申请人购房登记后如何参与摇号？
218两限商品住房申请人入围摇号后该如何进行摇号？
219两限商品住房申请人摇号摇中后可以放弃吗？
220两限商品住房摇号摇中后就等于取得了两限商品住房吗？
221两限商品住房申请人逾期未选房的后果是什么？
222两限商品住房申请人多次摇号未摇中怎么办？
223《限价商品住房购房合同》有什么效力？
224申请人逾期未签订两限商品住房购房合同的后果是什么？
225两限商品住房交房的效力如何？
226如何取得两限商品住房的产权？
227取得两限商品住房的，其家庭原有住房如何处理？
228限价商品住房开发企业擅自向未经区县住房保障管理部门确定的申请家庭出售两限商品住房的，该如何处理？
229弄虚作假申请两限商品住房或者骗购取得两限商品住房的，该如何处理？
230什么是经济适用房？
231经济适用房有哪些类别？
232房改房属于经济适用房吗？
233关于经济适用房的套型和建筑面积有什么特殊规定？
234经济适用房的房价是如何确定的？
235经济适用住房在产权上有什么特殊规定？
236经济适用房与普通商品房有什么区别？
237经济适用房与两限商品住房有什么区别？
238经济适用房的管理单位有哪些？
239我国对经济适用房的建设和管理还有哪些政策规定？
240我国关于经济适用房的发展和规划有何具体规定？
241国家对经济适用房有哪些优惠和支持政策？
242申请购买经济适用房需要符合哪些条件？
243如何获知经济适用房房源信息和如何确定房源？
244申请购买经济适用房的具体流程是什么？
245签订经济适用房购房合同时有哪些注意事项？
246购买经济适用房可以申请商业贷款吗？
247经济适用房购买者如何用住房公积金申请贷款？

　　生活离不开法律，懂得一点法律常识对于维护自身的合法权益，防范生活法律风险十分必要。法律的目的不仅仅是惩罚违法犯罪行为，更多的是维护社会基本的政治、经济、文化秩序，保障人民群众的生命财产安全，促进经济社会的繁荣发展。诸如与生活息息相关的劳动就业、工伤保险、恋爱结婚、买房租房、抚养继承，都需要在法律规定的框架下进行。因此，本着为读者服务和以解决问题为中心的理念，我们策划推出了《法律生活常识全知道》系列丛书。
　　丛书克服现有法律常识类图书体系不够科学、问题不够全面、回答抽象笼统等缺陷，从生活中的常见问题出发，用通俗易懂的语言，结合的法律法规倾情打造，为读者维护合法权益、办理相关法律事务提供切实的指导和帮助。丛书特点如下：
　　1.科学合理，系统全面
　　丛书取材打破法律分类，以日常生活领域涉及的法律问题划分单书，包括买房租房、恋爱婚姻、抚养继承、劳动就业、交通事故、工伤保险、医疗美容、五险一金、产品质量、知识产权、物业管理、农村生活等，分类明确，便于读者快速找到自己需要解决的问题。
　　丛书收录常见、多发问题，附有相关基本知识、名词解释、生活常识解答，全面涵盖日常生活法律常识。
　　2.以案说法，生动直观
　　问题解答配以典型案例和生活实例，阐述分析深入浅出、生动直观，易于理解。
　　3.直击问题，简洁权威
　　解答直击问题要害，用浅显易懂的语言说明法律适用的关键点，直接援引法条内容，简洁权威。
　　需要说明的是，为了方便记忆，书名中问题均取整数，但有些书中实际问题数会多于书名中提到的问题数。
　　鉴于编者水平有限，错漏在所难免，敬请批评指正，我们会在修订再版中予以完善更正。
　　编者
　　修订再版说明
　　此次再版，我们主要做了以下几个方面的修订：
　　1.丰富内容
　　随着社会的发展，人们财富积累的日益丰富和多元，司法实践中房屋买卖、租赁纠纷所体现的新变化也越来越多。根据市场反馈的信息和意见，结合本书出版以来出现的新问题、新现象，补充了购房信息获取途径、预售商品房风险规避、房地产买卖中涉及的税费改革、公积金新政策、团购房屋注意事项等问题，使本书收集的问题更加全面。
　　2.查漏补缺
　　本书上一版中，有读者发现的问题，有作者或编辑发现的问题，经过仔细核对和认真研究之后，尽量做到有错必究，并对全书进行了系统的梳理，查漏补缺。
　　3.润色文字
　　对上一版图书中存在的错误或表述不准确、不清晰的地方进行了修改、润色，删繁就简，进一步提高了书稿内容的质量。
　　本次修订主要是为了保证本书内容的法律依据能够与法律法规的修改同步。希望本书能够为广大读者带来切实的法律帮助！由于编者水平、精力有限，不完善之处在所难免，欢迎读者多提宝贵意见，以帮助我们修订、再版时加以完善。
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　　编者
　　2016年5月