宅基地置换补偿政策优化研究——基于农户福利视角

宅基地置换是我国推行城乡建设用地增减挂钩的必经过程，2005年国土资源部将包括江苏、浙江在内的8个省市列为城乡建设用地增减挂钩试点，宅基地置换正式拉开帷幕，至今已经在全国范围内得到了全面推广。较为典型的模式有天津的“宅基地换房”、嘉兴的“两分两换”、苏州的“三集中”、重庆的“地票交易”等。在宅基地置换广泛开展的同时，由于宅基地置换补偿政策不完善导致的农户权益损失问题也十分突出，具体表现为农民被上楼、暴力强拆、自焚等影响社会稳定的事件频繁发生。为了防止宅基地置换继续侵害农户权益，2011年我国*人民法院颁布了《关于坚决防止土地征收房屋拆迁强制执行引发恶性事件的紧急通知》，随后国土资源部办公厅也颁布了《关于切实做好征地拆迁管理工作的紧急通知》，中央政府采用颁发紧急政策方法力图防止宅基地置换继续侵害农户权益，但当下由于宅基地置换引发的农户权益受损问题仍然严峻。根据国家信访局的统计，在刚过去的2013年，有84.7%的群体性上访事件是由安置补偿问题引发的。为了解决上述问题，国家将农户生活水平有所提升，长远生计有所保障设定为宅基地置换补偿政策的首要目标，但在具体实施过程中，宅基地置换补偿政策是否达到了这一目标？即宅基地置换补偿政策的绩效如何？如何量化评估这一目标？影响政策绩效的因素有哪些？怎样优化宅基地置换补偿政策？这些问题，是当前推进宅基地置换项目，保护和提高农户生活水平必须回答的。为此，本研究从能够衡量农户生活水平和长远生计，能够包含农户权益内涵的农户福利视角出发，主要开展了以下四个部分的研究：*部分为基础研究部分，首先从研究背景中提炼出研究问题，然后综述国内外学者对此问题的研究状况，解析研究所需使用的基础理论，*后梳理宅基地置换补偿政策的历史变迁进程，通过上述提炼、综述、解析和梳理，为开展本研究奠定了基础；第二部分为主体研究部分，以置换农户问卷调查获得的数据为基础，根据*部分中的基础理论，运用模糊评估法对宅基地置换补偿政策绩效进行评估，并对影响机理进行分析；第三部分为关键研究部分，运用农户问卷调查与统计年鉴相关数据，以农户福利为标准测算宅基地置换补偿款货币数额，为宅基地置换补偿政策的优化设计提供直接具有操作性的建议。第四部分为结论部分，通过上述研究一方面获得了宅基地置换补偿政策的实质和正式问题，另一方面也获得了具体的解决方案，结合学者们提出的政策优化设计流程，设计宅基地置换补偿政策优化方案，力争为政策制定者提供具有较高价值、效果和可行性，具有较低风险的备选政策方案。通过上述研究，旨在为即将出台的关于集体土地房屋拆迁补偿条例提供理论和现实的参考，促进农户的可持续发展。目录：*章  绪论第二章  宅基地置换补偿政策历史嬗变与现状分析第三章  宅基地置换补偿政策绩效：农户福利模糊评估第四章   宅基地置换补偿政策标准：农户福利精确量化第五章   农户福利视角下宅基地置换补偿政策优化第六章   研究结论与展望第五章 客户协同产品创新网络系统知识分享机理研究第六章 客户协同产品创新网络系统知识分享的实证研究第七章 客户协同产品创新网络系统知识分享治理机制

成程（1986—），女（汉），江苏省常熟人，南京农业大学博士，湖南师范大学公共管理学院讲师。研究方向：土地政策与土地法。

第1章
绪 论………………………………………………………………………………………………1

1.1 研究背景、研究意义与视角选择…………………………………………………….1

1.1.1 研究背景
…………………………………………………………………………….1

1.1.2 研究意义
…………………………………………………………………………….6

1.1.3 视角选择
…………………………………………………………………………….7

1.2 文献综述………………………………………………………………………………………14

1.2.1 与宅基地置换相关的城乡土地要素流动中农户福利研究 ……15

1.2.2 与宅基地置换相关的城乡土地要素流动中农户补偿研究 ……20

1.2.3 与宅基地置换相关的城乡土地要素流动中农户补偿

政策研究
……………………………………………………………………………29

1.2.4 简要述评
…………………………………………………………………………..31

1.3 理论基础与分析框架…………………………………………………………………….32

1.3.1 理论基础
…………………………………………………………………………..33

1.3.2 理论分析框架
……………………………………………………………………43

1.4 概念界定、研究目标与研究内容…………………………………………………..45

1.4.1 概念界定
…………………………………………………………………………..45

1.4.2 研究目标
…………………………………………………………………………..55

1.4.3 研究内容
…………………………………………………………………………..56

1.5 技术路线、研究方法与数据来源…………………………………………………..57

1.5.1 技术路线 …………………………………………………………………………..57

1.5.2 研究方法
…………………………………………………………………………..59

1.5.3 数据来源
…………………………………………………………………………..61

1.6 可能的创新与不足………………………………………………………………………..61

1.6.1 可能的创新
……………………………………………………………………….61

1.6.2 可能的不足
……………………………………………………………………….63

1.7 本章小结………………………………………………………………………………………64

第2章
宅基地置换补偿政策历史嬗变与现状分析……………………………………….66

2.1 宅基地征收补偿政策历史嬗变………………………………………………………67

2.1.1 无条件补偿各种福利阶段（1950—1952年）
………………………67

2.1.2 主要补偿居住福利阶段（1953—2000年）
………………………….68

2.2 宅基地置换补偿政策历史嬗变………………………………………………………70

2.2.1 主要补偿经济福利阶段（2001—2006年）
………………………….70

2.2.2 补偿多种福利阶段（2007年至今）
…………………………………….72

2.3 宅基地置换补偿政策历史嬗变规律……………………………………………….74

2.3.1 补偿内容不断扩充 …………………………………………………………….74

2.3.2 补偿思路趋向关注农户自由、权利和发展
…………………………75

2.4 宅基地置换补偿政策历史嬗变原因与预测…………………………………….76

2.4.1 转折性、代表性宅基地置换补偿政策
………………………………..76

2.4.2 政策变迁原因：问题、政策与政治三大源流的汇聚 …………..77

2.4.3 政策变迁预测：出台有关宅基地置换与房屋拆迁

补偿的政策
………………………………………………………………………..81

2.5 宅基地置换补偿政策现状分析：基于立法机关的政策文本……………84

2.5.1 补偿政策总体状况：缺乏针对性立法
………………………………..88

2.5.2 补偿原则现状：原则缺失
………………………………………………….91

2.5.3 补偿依据现状：房地分离
………………………………………………….92

2.5.4 补偿方式现状：因地制宜
………………………………………………….94

2.5.5 补偿标准现状：标准不一
………………………………………………….95

2.5.6 收益分配使用现状：缺少科学依据
……………………………………97

2.6 宅基地置换补偿政策存在的问题…………………………………………………..98

2.6.1 总体福利补偿依据不明确
………………………………………………….98

2.6.2 保障补偿不完全，影响农户保障福利
………………………………..99

2.6.3 生产经营补偿不充分，影响农户经济福利
…………………………99

2.6.4 产权补偿不符实，影响农户居住与经济福利
……………………100

2.7 本章小结…………………………………………………………………………………….101

第3章
宅基地置换补偿政策绩效：农户福利模糊评估………………………………103

3.1 宅基地置换补偿政策首要目标：提高农户福利……………………………104

3.2 宅基地置换补偿政策绩效评估：农户福利评估……………………………106

3.2.1 宅基地置换农户福利评估理论分析
………………………………….106

3.2.2 宅基地置换农户福利评估方法介绍
………………………………….115

3.3 实证研究：长三角宅基地置换前后农户福利评估………………………..118

3.3.1 问卷设计
…………………………………………………………………………118

3.3.2 研究区域与数据来源
……………………………………………………….119

3.3.3 福利评估指标隶属度区间赋值
…………………………………………125

3.3.4 福利评估结果
………………………………………………………………….127

3.4 宅基地置换补偿政策绩效评估结果分析………………………………………131

3.5 宅基地置换补偿政策绩效影响分析……………………………………………..132

3.6 本章小结…………………………………………………………………………………….135

第4章
宅基地置换补偿政策标准：农户福利精确量化………………………………138

4.1 福利补偿理论分析………………………………………………………………………140

4.1.1 卡尔多福利补偿理论分析
………………………………………………..140

4.1.2 福利损失衡量方法
…………………………………………………………..142

4.2 农户宅基地置换福利损失构成及补偿思路…………………………………..144

4.2.1 房屋福利损失及补偿思路 ………………………………………………..145

4.2.2 宅基地福利损失及补偿思路
…………………………………………….146

4.3 农户宅基地置换福利损失补偿款测算方法…………………………………..148

4.3.1 居住福利损失补偿款测算方法
…………………………………………148

4.3.2 经济福利损失补偿款测算方法
…………………………………………149

4.3.3 保障福利损失补偿款测算方法
…………………………………………151

4.3.4 环境、心理福利损失补偿款测算方法
………………………………152

4.4 实证研究：苏州市农户福利视角下的宅基地置换补偿标准………….153

4.4.1 问卷设计
…………………………………………………………………………153

4.4.2 研究区域与样本选择
……………………………………………………….160

4.4.3 数据来源与补偿测算结果
………………………………………………..162

4.4.4 农户福利视角下的宅基地置换补偿标准与苏州现行补偿标准比较
…………………………………………………………………………………………..170

4.5 本章小结…………………………………………………………………………………….172

第5章
农户福利视角下宅基地置换补偿政策优化设计………………………………174

5.1 宅基地置换补偿政策优化设计的经验借鉴…………………………………..174

5.1.1 增加股份分红，开设老年中心：昆山市的补偿经验 …………174

5.1.2 分离生活生产用房，分离自住出租用房：义乌市的

补偿经验 ………………………………………………………………………….178

5.1.3 置换完全产权，开展网络监管：嘉定区的补偿经验 …………180

5.1.4 补偿经验总结
………………………………………………………………….182

5.2 宅基地置换补偿政策优化设计总体思路………………………………………184

5.3 宅基地置换补偿政策实质与正式问题构建…………………………………..186

5.4 宅基地置换补偿政策优化设计原则与目标…………………………………..189

5.4.1 优化设计原则
………………………………………………………………….190

5.4.2 优化设计目标：继续坚持生活不降低，生计有保障 …………191

5.5 宅基地置换补偿政策优化设计方案……………………………………………..192

5.5.1 优化设计方案的整体框架
………………………………………………..192

5.5.2 优化设计方案的具体措施
………………………………………………..193

5.6 宅基地置换补偿政策优化设计方案论证………………………………………200

5.6.1 价值论证
…………………………………………………………………………200

5.6.2 效果论证
…………………………………………………………………………201

5.6.3 风险论证
…………………………………………………………………………201

5.6.4 可行性论证
……………………………………………………………………..202

5.7 本章小结…………………………………………………………………………………….202

第6章
研究结论与展望…………………………………………………………………………….205

6.1 研究的基本结论………………………………………………………………………….206

6.1.1 宅基地置换补偿政策的实质和正式问题是农户福利

补偿问题
………………………………………………………………………….206

6.1.2 现有宅基地置换补偿政策未能完全体现农户福利补偿 ……..206

6.1.3 农户福利视角下宅基地置换补偿政策绩效一般、

结构不合理 ………………………………………………………………………207

6.1.4 农户个人特征、置换方式等对宅基地置换补偿政策

绩效有影响
………………………………………………………………………207

6.1.5 宅基地置换补偿标准需进一步提高、内部结构需

进一步优化 ………………………………………………………………………208

6.1.6 宅基地置换补偿政策继续坚持以保持和提升农户福利为首要目标
…………………………………………………………………………………………..208

6.2 研究的进一步展望………………………………………………………………………209

6.2.1 宅基地置换补偿政策绩效影响分析方法的完善
………………..209

6.2.2 宅基地置换补偿款分配使用方式研究
………………………………209

6.2.3 从其他视角对宅基地置换补偿政策进行研究
……………………210

参考文献……………………………………………………………………………………………………..211

宅基地置换是我国推行城乡建设用地增减挂钩的必经过程。2000年，国务院提出要在全国发展小城镇，实施耕地占补平衡，这是宅基地置换的萌芽阶段。2005年，国土资源部将包括江苏、浙江在内的8个省市列为城乡建设用地增减挂钩试点，宅基地置换正式拉开帷幕，至今已经在全国范围内得到了全面推广。较为典型的模式有天津的“宅基地换房”、嘉兴的“两分两换”、苏州的“三集中”、重庆的“地票交易”等。在宅基地置换广泛开展的同时，由于宅基地置换补偿政策不完善导致出现了一些农户权益损失问题，具体表现为个别影响社会稳定的事件发生。为了防止宅基地置换继续侵害农户权益，2011年，我国最高人民法院颁布了《关于坚决防止土地征收房屋拆迁强制执行引发恶性事件的紧急通知》。随后，国土资源部办公厅也颁布了《关于切实做好征地拆迁管理工作的紧急通知》，中央政府采用颁发紧急政策的方法力图防止宅基地置换继续侵害农户权益，但当下由于宅基地置换引发的农户权益受损问题仍然严峻。根据国家信访局的统计，2013年，有84.7%的群体性上访事件是由安置补偿问题引发的。为了解决上述问题，国家将农户生活水平有所提升、长远生计有所保障设定为征地补偿等政策的首要目标，但在具体实施过程中，宅基地置换补偿政策是否达到了这一目标？即宅基地置换补偿政策的绩效如何？如何量化评估这一目标？影响政策绩效的因素有哪些？怎样优化宅基地置换补偿政策？这些问题是当前推进宅基地置换项目，保证和提高农户生活水平必须回答的。

为此，本研究从能够衡量农户生活水平和长远生计，能够包含农户权益内涵的农户福利视角出发，主要开展了以下四个部分的研究：第一部分为基础研究部分，首先从研究背景中提炼出研究问题，然后综述国内外学者对此问题的研究状况，解析研究时所需使用的基础理论，梳理宅基地置换补偿政策的历史变迁进程，分析宅基地置换补偿政策的现状，通过上述提炼、综述、解析、梳理和分析，为开展本研究奠定了基础；第二部分为主体研究部分，以对置换农户问卷调查获得的数据为基础，根据第一部分中的理论，运用模糊评估法对置换前后农户福利进行评估，从而间接评估宅基地置换补偿政策绩效，对影响因素进行初步分析；第三部分为关键研究部分，运用农户问卷调查与统计年鉴相关数据，以农户福利为标准测算宅基地置换补偿款货币数额，为宅基地置换补偿政策的优化设计提供直接具有操作性的建议；第四部分为结论部分，通过上述研究一方面获得了宅基地置换补偿政策的实质和正式问题，另一方面也获得了具体的解决方案，结合学者们提出的政策优化设计流程，设计宅基地置换补偿政策优化方案，力争为政策制定者提供具有较高价值、效果和可行性，具有较低风险的备选政策方案。上述研究能够为即将出台的关于集体土地置换与房屋拆迁补偿条例提供理论和现实参考，促进农户的可持续发展。