租赁合同纠纷案件疑难问题裁判精要

　　本套书精选司法实务中具有代表性的典型案例和疑难问题，结合《民法典》，明事实、讲法理、说事理，使读者在掌握案例裁判思路的同时，为读者学习相关理论知识，了解司法实务提供参考与借鉴。

　　本书由审判一线法官对案件审判实践中的重大典型疑难问题进行汇总、梳理、总结并尽可能的类型化，使之具有一定的普遍性、系统性，其后更精选经典案例，展现案件裁判思路，有很强的指导作用。

第一章合同的成立和效力
一、加盖公章但无订立合同之合意亦未能证明有履约行为的，不能认定为合同成立
二、附生效条件的合同效力认定及表见代理的认定
三、不动产部分按份共有权人擅自出租共有房产的效力认定及其他按份共有权人的权利救济
四、双方以租赁合同将农用地用于处置垃圾的，租赁合同应认定无效
五、就农村集体所有的土地名为租用实为买卖的合同应认定无效
六、农村土地租赁合同应严格审查土地用途，对集体建设用地租赁合同不宜认定无效
七、以得到乡土地管理部门认可但未取得建设规划许可的房屋作为租赁标的的租赁合同仍应认定无效
八、企业间以担保为目的签订的房屋租赁合同不宜认定无效
九、租赁合同中限制一方权利的条款效力认定问题
十、商铺租赁合同中有关“末位淘汰”的约定效力及行使条件
十一、租赁合同纠纷案件中合同无效范围之认定及后续问题分析第二章合同的履行
一、只有在出租方对合同附随义务的违反导致合同目的不能实现时，承租方才可行使同时履行抗辩权
二、租赁合同中先履行抗辩权的行使条件
　——承租方以出租方履行合同存在瑕疵为由拒绝支付租金正当性的审查标准
三、租赁场地面临搬迁时，承租人有权行使不安抗辩权
四、承租人以租赁房屋内部分设施不符合使用要求主张拒绝支付租金，是否属抗辩过当
五、出租人以非合同约定方式交付房屋能否产生交付的法律效果
六、出租人自行收回房屋时的注意义务
七、承租人主张出租人实际交付的租赁面积小于约定面积而要求减付租金的处理思路
八、合同无效时，承租人主张仅使用了部分承租面积，应承担举证责任
九、土地出租合同中的损失自负约定不能排除承租人获得补偿的权利
十、承租人被通知拆迁后未正常经营，原租金标准应酌情予以降低
十一、农村土地承包合同与租赁合同的区分及征地拆迁背景下争议解决的不同思路
第三章合同的解除
一、在没有书面协议的情况下，法院如何认定合同确已协商解除
二、租赁合同中的解除权行使期限的限制
三、“合同目的不能实现导致合同解除”需要前提条件
四、伪造证据单方解除合同应承担法律责任
五、房屋租赁合同纠纷中，法院应具体明确认定合同解除的时间节点
六、出租方对涉案房屋另行转租的应视为租赁合同解除，承租方可至此止付租金
七、合同终止时进场费的退还及比例问题
八、出租方配合办理相关经营手续义务的标准
九、房产证瑕疵致承租人无法办理公司营业执照纠纷的裁判
第四章违约责任
一、因房屋性质导致营业执照不能办理的过错认定问题
二、租赁合同中定金罚则的适用条件
三、市场管理主体调整个别商户经营场地时是否需要赔偿承租商户由此造成的实际损失
四、结算协议中对已丢失租赁物持续计算租赁费条款的认定
五、承租人、次承租人逾期不返还房屋之赔偿责任的确定
　——《房屋租赁合同解释》第18条之适用与完善
六、合同性质认定对当事人违约责任承担有着决定影响
　　——某房地产公司与某酒店管理公司租赁合同纠纷案

　　总　　序

　　案例是“活的法”，是法律规范、法学理论、司法理念在法律实践中融会贯通的结晶。比较法上，重视案例不仅是英美法系的传统，在大陆法系各国也是普遍做法，司法判例既是法律研究的重要对象，也是法制发展的重要基石。在我国，比照成例断案一直是古代法律文化与司法传统的重要组成部分，如汉朝有“决事比”，清朝有“律例、会典”。当前，深入发掘与研究疑难案例，搜寻类案，比对案情与处理思路，总结提炼典型案例中的裁判要旨与司法规则，更是日常司法工作的常态和必修课。这一点在最高人民法院加强案例指导与文书上网工作的大背景下，意义更加突出。

　　北京市第三中级人民法院（以下简称三中院）地处首都社会经济发展的重要区域，下辖的六个区中，既包括首都副中心、金融商务中心区等发达区域，也覆盖城乡接合部和广大农村地区，案件数量大，纠纷类型多，新类型案件层出不穷。近年来，三中院每年的总收案量达两万余件，结案压力大，案多人少的矛盾异常突出。但即使在这一情况下，自2013年建院以来，三中院始终高度重视案例研究、讨论、提炼工作，并以此作为促进审判规范化建设与人才培养的重要一环，通过建立与完善民商事法官例会制度、制作二审发改案例库、发布类案会议纪要、组织案例投稿等方式，鼓励干警发现疑难典型案件的价值，积极总结有效的审判方法、审判流程、审判标准，建立系统、规范的案例指导体系，统一全院法官裁判标准，提高审判质效。

　　该套丛书是三中院建院至今案例研究工作部分成果的转化。我们在广泛征集民商事典型案件的基础上，组织各庭调研骨干力量对相关问题进行梳理、筛选后，经过各庭组织审判人员集中研讨，确定所收录案件规范化的审判思路、裁判要旨及相关理论问题，进而由各执笔人进行具体写作。通过“明事实、讲法理、说事理”，使读者在掌握书中所载案例的裁判思路的同时，为读者学习理论知识，了解司法实务提供参考与借鉴。

　　这套丛书既是我们对过去工作的阶段性总结，也是我们工作的新起点，我们将继续不断努力，为社会主义法治建设作出新贡献。

　　2020年8月