天下·法学新青年 不动产登记法研究（第二版）

　　本书第1版自2011年出版以来，先后荣获第十三届”北京市哲学社会科学优秀成果奖”著作类二等奖、第三届”中国法学优秀成果奖”专著类二等奖，并被原国务院法制办、原国土资源部作为我国不动产统一登记立法的重要参考资料。此次，作者依据《不动产登记暂行条例》《物权法解释（一）》等法规规章与司法解释，结合新的研究成果及参与不动产登记立法工作的体会，历经一年时间对全书进行大规模增补修订，形成了《不动产登记法研究》（第2版）。

　　《天下·法学新青年 不动产登记法研究（第二版）》共分为不动产登记基础理论、不动产登记簿、依申请登记的一般程序、权利登记、其他登记以及法律责任五编，共二十八章。全书从宏观和微观两个层面，立足于我国现行法与司法实践，充分借鉴比较法上的先进立法和理论研究成果，对我国不动产登记法律制度进行了全面深入的研究。科学完善的不动产登记制度，既有助于维护不动产权利人的合法财产权、维护不动产交易安全，也为建立健全社会诚信体系和国家自然资源资产管理体制创造了条件，为提升国家治理能力奠定了坚实的法律基础。当前，我国正在抓紧编纂民法典，不动产登记法也已被十三届全国人大常委会列入立法规划。相信本书的出版不仅可以为不动产登记法的起草提供有力的理论支持，对于推动我国不动产登记法研究的深入进行也将具有重要作用。

　　程啸，学博士，清华大学教授、博士生导师、法学院党委副书记；2017年度*”长江学者奖励计划”青年学者，德国联邦总理奖获得者。兼任云南省委法律顾问、人民法院执行特邀咨询专家、原国土资源部届不动产登记工作专家委员会专家、北京市不动产法研究会副会长、北京市怀柔区人民法院副院长、暨南大学讲座教授、中国婚姻法学研究会常务理事、中国民法学研究会理事、中国银行间市场交易商协会第二届法律专业委员会副主任委员、北京仲裁委员会仲裁员等。先后在《中国社会科学》《法学研究》等权威核心期刊发表论文五十余篇，在《人民日报》《中国青年报》《人民法院报》等报刊上发表文章八十余篇；出版独著著作九部、合著著作五部。先后主持或参与物权法、侵权责任法、不动产登记暂行条例、不动产登记暂行条例实施细则、人身损害赔偿解释、道路交通事故损害赔偿解释、房屋登记办法、不动产登记操作规范等法律法规、司法解释及规章规范的起草与论证。主持国家社科基金重大项目、重点项目，*人文社会科学研究项目，北京市哲学社会科学规划项目等、省部级课题六项。

第二版序言
缩略语
一、法律、法规、规章
二、司法解释
编不动产登记基础理论
章不动产物权变动与登记
节不动产物权变动概述
一、不动产物权变动的涵义
二、不动产物权变动的类型
第二节基于法律行为的不动产物权变动
一、物权的公示与公信原则
二、不动产登记的转让效力与对抗效力
三、两类特殊的不动产物权变动与不动产登记的效力
第三节非基于法律行为的不动产物权变动
一、概述
二、生效法律文书导致的不动产物权变动
三、征收导致的不动产物权变动
四、继承、受遗赠导致的不动产物权变动
五、事实行为导致的不动产物权变动
第二章不动产登记概述
节不动产登记的涵义与功能
一、不动产登记的概念
二、不动产登记的特征
三、不动产登记的功能
第二节不动产登记的类型
一、权利登记与其他登记
二、依申请登记、依嘱托登记与依职权登记
三、主登记与附记登记
四、本登记与预备登记
五、设权登记、对抗登记与宣示登记
第三节不动产登记的性质
一、行政行为说
二、民事行为说
三、双重属性说
四、本书的观点
第三章不动产登记法概述
节不动产登记法的概念、类型与法律渊源
一、不动产登记法的概念与类型
二、我国不动产登记的法律渊源
第二节不动产登记法的立法目的与体系结构
一、不动产登记法的立法目的
二、不动产登记法的体系结构
第三节不动产登记法的基本原则
一、概述
二、合法原则
三、依申请原则
四、形式合意原则
五、在先原则
六、一体登记原则
第四章不动产登记的客体
节不动产的概念与范围
一、物的涵义
二、动产与不动产的区分及意义
三、土地和地上定着物的关系
四、我国法上不动产的类型
第二节不动产单元
一、不动产单元的意义
二、不动产单元的要件
三、确定不动产单元的方法
第三节不动产登记能力
一、不动产登记能力的意义
二、我国法上具有登记能力的权利的确定
三、我国法上具有登记能力的不动产权利的类型
四、我国法上不具有登记能力的权利和事项
第五章不动产登记机构
节不动产登记机构的设置
一、比较法上的不动产登记机构
二、我国的不动产登记机构
第二节不动产登记的管辖
一、属地管辖原则
二、跨行政区域不动产的登记管辖
三、特殊不动产登记的管辖
第三节不动产登记机构的职责
一、不动产登记机构应当履行的职责
二、不动产登记机构不得实施的行为
第四节不动产登记员制度
一、不动产登记员制度的立法例
二、建立我国不动产登记员制度的意义
三、我国不动产登记员制度的建立
第二编不动产登记簿
第六章不动产登记簿概述
节不动产登记簿的概念、特征与功能
一、不动产登记簿的概念
二、不动产登记簿的特征
三、不动产登记簿的功能
第二节不动产登记簿的类型与编制方法
一、不动产登记簿的类型
二、不动产登记簿的编制方法
第七章不动产登记簿的内容与形式
节不动产登记簿的内容
一、不动产登记簿内容的确定标准
二、不动产登记簿的具体内容
三、我国不动产登记簿的内容
第二节不动产登记簿的形式
一、纸质登记簿
二、电子登记簿
三、电子登记簿的纸质转化
第三节不动产登记簿的管理与保存
一、非依法定程序任何人不得修改登记簿
二、不动产登记簿的保管与重建
三、不动产登记簿的移交
四、不动产登记簿的安全防护措施
五、不得将不动产登记簿携带出登记机构
第八章不动产登记簿的推定力
节涵义、类型与意义
一、不动产登记簿推定力的涵义
二、不动产登记簿推定力的类型
三、不动产登记簿推定力的产生原因
四、不动产登记簿的推定力与占有的权利推定规则
第二节不动产登记簿推定力的法律效果
一、《物权法》第16条第1款属于证明责任规范
二、不动产登记簿推定力的推翻
第三节不动产登记簿推定力的适用范围
一、不动产登记簿推定力适用的主体
二、不动产登记簿的推定力与夫妻财产共有制
三、不动产登记簿推定力适用的客体
第九章不动产登记簿的公信力
节不动产登记簿的公信力与动产的善意取得
一、我国现行法未区分不动产登记簿的公信力与动产的善意取得
二、德国法上登记簿公信力与动产善意取得的区分
三、我国法应当区分不动产登记簿的公信力与动产的善意取得
第二节登记簿的权利事项错误与不动产善意取得的适用
一、不动产登记簿的权利事项错误与非权利事项错误
二、权利事项错误是不动产善意取得制度的适用前提
三、不动产登记簿上权利事项错误是认定善意的基础
四、小结
第三节不动产善意取得的构成要件
一、取得人应依交易行为取得不动产物权
二、受让人须为善意
三、以合理的价格转让
四、依法应当登记的已经登记、无须登记的已经交付
第十章不动产登记资料的查询、保护与利用
节不动产登记资料的概念与类型
一、不动产登记资料的涵义
二、不动产登记资料与档案的关系
三、不动产登记资料的保存期限
第二节不动产登记信息的互通共享
一、不动产登记信息互通共享的意义
二、不动产登记信息管理基础平台
三、不动产登记信息与其他信息的互通共享
第三节不动产登记资料的查询
一、不动产登记资料的公开模式
二、查询不动产登记资料应遵循的原则
三、政府信息公开与不动产登记资料的查询
四、不动产登记资料的查询主体
五、不动产登记资料的查询程序
第三编依申请登记的一般程序
第十一章不动产登记的申请
节概述
一、依申请登记的一般程序
二、不动产登记申请的性质
三、不动产登记申请权与不动产登记请求权
第二节不动产登记申请的类型
一、共同申请与单方申请
二、自行申请与代为申请
三、共有不动产的登记申请
四、到场申请
五、申请的撤回
第三节登记申请人
一、自然人
二、法人
三、非法人组织
第四节不动产登记的申请材料
一、申请材料的立法模式
二、申请材料的具体类型
三、申请材料的形式要求
四、因继承或受遗赠而取得不动产申请登记时无须公证
五、对申请材料真实性的保证
第十二章不动产登记的受理
节概述
一、受理的意义
二、受理环节登记机构的审查
第二节登记机构的审查与决定
一、受理环节需要审查的事项
二、登记机构作出受理与否的决定
第三节不动产登记的费用
一、概述
二、不动产登记费
三、不动产权属证书工本费
第十三章不动产登记的审查
节概述
一、不动产登记机构审查职责的涵义与特征
二、比较法上不动产登记机构的审查职责
第二节关于不动产登记机构审查职责的争论
一、《物权法》颁布前的不同观点
二、对《物权法》第12条的不同理解
三、本书的观点
第三节现行法对不动产登记机构审查职责的规定
一、不动产登记机构的查验
二、实地查看
三、调查与公告
第十四章不动产登记的完成
节登簿与不予登记
一、登簿
二、不予登记
三、登记时限
第二节登记日
一、登记日的意义
二、登记日的确定
第三节不动产权属证书与证明
一、不动产权属证书和证明的概念
二、不动产权属证书与登记证明的统一
三、不动产权属证书与登记证明的适用范围
四、不动产权属证书与登记证明的印制与盖章
五、不动产权属证书或登记证明补发、换发与作废
六、不动产权属证书错误的更正
第四编权 利 登 记
第十五章不动产所有权登记
节概述
一、不动产所有权登记的范围
二、不动产所有权登记的类型
第二节集体土地所有权登记
一、概述
二、集体土地所有权的首次登记
三、集体土地所有权的转移登记
四、集体土地所有权的变更登记
五、集体土地所有权的注销登记
第十六章国有建设用地使用权及房屋所有权登记
节概述
一、国有建设用地使用权概述
二、国有建设用地使用权及房屋所有权登记概述
第二节国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记
一、国有建设用地使用权的首次登记
二、国有建设用地上的房屋所有权首次登记
第三节国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记
一、概述
二、国有建设用地使用权和房屋所有权变更登记的情形及申请材料
第四节国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记
一、国有建设用地使用权的转移登记
二、国有建设用地使用权与房屋所有权的转移登记
第五节国有建设用地使用权及房屋所有权注销登记
一、国有建设用地使用权的注销登记
二、房屋所有权注销登记
第十七章宅基地使用权及房屋所有权登记
节宅基地使用权概述
一、宅基地使用权的概念与内容
二、宅基地使用权的特征
第二节宅基地使用权的登记
一、登记的效力
二、宅基地使用权的取得与首次登记
三、宅基地使用权转让登记与变更登记
四、宅基地使用权注销登记
第三节宅基地使用权及房屋所有权登记
一、宅基地使用权及房屋所有权的首次登记
二、宅基地使用权及房屋所有权的转移登记
第十八章集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记
节概述
一、集体建设用地使用权的概念与类型
二、集体经营性建设用地使用权制度
三、集体建设用地使用权的登记
第二节集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记
一、集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权的首次登记
二、集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权的变更登记
三、集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权的转移登记
四、集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权的注销登记
第十九章土地承包经营权登记
节概述
一、土地承包经营权的概念与特征
二、土地承包经营权的类型
三、土地承包经营权的三权分置
第二节土地承包经营权的登记
一、概述
二、土地承包经营权登记的效力
三、土地承包经营权的登记类型
四、国有农地使用权及登记
第二十章海域使用权登记
节概述
一、海域使用权的概念与特征
二、海域使用权的取得
第二节海域使用权的登记
一、海域使用权的首次登记
二、海域使用权的变更登记
三、海域使用权的转移登记
四、海域使用权的注销登记
第二十一章地役权登记
节概述
一、地役权的概念、特征与类型
二、地役权的法律属性
三、地役权的期限
第二节地役权的登记
一、地役权的首次登记
二、地役权的变更登记
三、地役权的转移登记
四、地役权的注销登记
第二十二章抵押权登记
节抵押权概述
一、抵押权的概念与特征
二、抵押权的类型
三、抵押权的属性
第二节不动产抵押权概述
一、登记生效要件主义
二、允许抵押的不动产
三、禁止抵押的不动产
四、一并抵押与分别抵押
五、超额抵押与抵押权登记
第三节抵押权登记
一、抵押权首次登记
二、抵押权变更登记
三、抵押权转移登记
四、抵押权注销登记
第四节额抵押权登记
一、额抵押权概述
二、额抵押权首次登记
三、额抵押权变更登记
四、额抵押权转移登记
五、额抵押权确定登记
六、额抵押权注销登记
第五节在建建筑物抵押权登记
一、在建建筑物抵押的概念与意义
二、在建建筑物抵押权与其他制度的关系
三、在建建筑物抵押中的抵押财产范围
四、在建建筑物抵押权首次登记
五、在建建筑物抵押权的变更登记、转移登记与注销登记
六、在建建筑物抵押权登记转为一般抵押权登记
第六节预购商品房抵押权登记
一、预购商品房抵押的概念
二、预购商品房抵押与在建建筑物抵押的区别
三、预购商品房抵押登记的性质
四、预购商品房抵押登记的申请材料
五、预购商品房抵押权预告登记转为商品房抵押权首次登记
第五编其 他 登 记
第二十三章更正登记
节概述
一、更正登记的概念与意义
二、更正登记与其他登记的关系
第二节不动产登记簿错误的类型与更正登记
一、不动产登记簿的权利事项错误与非权利事项错误
二、不动产登记簿的初始错误与嗣后错误
第三节更正登记的类型及要件
一、概述
二、依申请更正登记
三、依职权更正登记
四、依嘱托更正登记
第二十四章异议登记
节异议登记概念与要件
一、异议登记的概念与规范目的
二、异议登记的申请人
三、异议登记的客体
四、异议登记不以权利人不同意更正为前提
第二节异议登记的效力
一、比较法的观察
二、我国法上异议登记的效力
第三节异议登记的失效与注销
一、异议登记的失效
二、异议登记的注销
第二十五章预告登记
节概述
一、预告登记的历史演进
二、预告登记的规范目的
三、预告登记与其他制度的关系
第二节预告登记的性质、功能与客体
一、预告登记的性质
二、预告登记的功能
三、预告登记的客体
第三节预告登记的适用范围
一、概述
二、预购商品房及其抵押能否进行预告登记
三、在建建筑物抵押权登记的性质
第四节预告登记的法律效力
一、预告登记的担保效力
二、预告登记的顺位效力
三、预告登记的完全效力
四、抵押权预告登记与强制执行
五、抵押权预告登记权利人有无优先受偿权
第五节预告登记的构成要件
一、存在符合要求的预告登记之客体
二、双方关于预告登记的约定
三、办理登记
第六节预告登记的申请材料
一、预购商品房预告登记的申请材料
二、不动产转移预告登记的申请材料
三、不动产抵押预告登记的申请材料
第七节预告登记的消灭
一、预告登记转为本登记
二、预告登记的失效
第二十六章查封登记
节概述
一、查封的概念与类型
二、不动产的查封方法
三、不动产查封的效力
四、不动产查封的限制
五、不动产查封的失效
第二节查封登记与预查封登记
一、概述
二、查封登记
三、预查封登记
第六编不动产登记赔偿责任
第二十七章概述
节不动产登记赔偿责任的涵义与类型
一、不动产登记赔偿责任的涵义
二、不动产登记赔偿责任的类型
第二节不动产登记机构赔偿责任的性质
一、比较法上的不同规定
二、我国法上登记机构赔偿责任的性质
第二十八章不动产登记机构的赔偿责任
节归责原则
一、比较法上的归责原则
二、我国法上的归责原则
第二节构成要件
一、存在加害行为
二、给他人造成损害
三、具有因果关系
四、登记机构有过错
第三节赔偿责任
一、赔偿责任的方式
二、赔偿责任的范围
三、赔偿责任的减轻
四、登记机构的追偿权
第四节不动产登记赔偿基金
一、建立赔偿基金的必要性
二、我国不动产登记赔偿基金的建立
主要参考文献
一、中文书籍
二、德文书籍
后记
法条索引

　　第二版序言

　　本书版于2011年8月印行，迄今已逾七年。在这七年时间里，我国陆续颁布了《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范（试行）》《不动产单元设定与代码编制规则》《不动产登记资料查询暂行办法》等法规规章和文件，逐步实现了不动产的统一登记并不断地加以完善。

　　建立和实施不动产统一登记制度是一项重大的改革任务和系统工程。科学完善的不动产登记体系，对于保障不动产交易安全，维护不动产权利人的合法权益，夯实社会主义市场经济基础具有重要作用，也为建立健全社会诚信体系和国家自然资源资产管理体制创造了条件，为推进国家治理体系和治理能力现代化提供了基础支撑。

　　笔者有幸全程参与了《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范（试行）》《不动产登记资料查询暂行办法》等法规规章的起草与论证，以所知所学为我国不动产统一登记制度建立和完善贡献了微薄之力。正是通过参与起草上述重要法规和规章，笔者对于不动产登记法的理论与实践有了更深刻的认识，并先后就不动产登记法的若干重要问题发表了数十篇论文与文章，为本书第二版的完成打下了较为扎实的基础。在《不动产登记暂行条例实施细则》出台之后，笔者还与尹飞教授、常鹏翱教授两位好友合作撰写了《不动产登记暂行条例及其实施细则的理解与适用》一书，对条例和细则逐条予以阐释，系统全面地论述了不动产登记法的基本原理、规则、制度及实践中的疑点难点。该书于2016年和2017年先后推出两版，每版均销售数万册，在实务界产生了巨大的影响。在撰写《不动产登记暂行条例及其实施细则的理解与适用》一书的过程中，笔者对预告登记、异议登记和查封登记等一些重要的不动产登记制度有了更为深刻的认识，这些内容也被纳入了本书第二版。

　　值本书出版之际，笔者衷心感谢以下给予支持和帮助的师友：中国人民大学常务副校长王利明教授，中央财经大学法学院院长尹飞教授，北京大学法学院常鹏翱教授，自然资源部不动产登记局（地籍司）冷宏志局长（司长）、杨祝辉处长、姜武汉处长，住房和城乡建设部房地产司杨佳燕副司长、法规司王策处长，自然资源部不动产登记中心何平主任、刘燕萍处长、石珩处长、张富刚副处长，人民法院民一庭原法官姜强博士，北京市高级人民法院民一庭单国钧庭长、史德海副庭长、邹治副庭长，北京市高级人民法院执行局雷运龙副局长，北京市第三中级人民法院辛尚民副院长，北京市怀柔区人民法院朱春涛院长，中国房地产研究会房地产产权产籍和测量委员会赵鑫明秘书长，北京市规划和国土资源管理委员会登记处李红艳处长、魏曼副处长，北京市不动产登记事务中心詹奕主任、彭文晖副主任，上海申浩律师事务所杨松林律师，成都市房屋产权交易中心冯骏主任，河北省定州市不动产登记中心王静主任、赵常学副所长。

　　我指导的博士研究生阮神裕、龙松熊以及硕士研究生石倍童、吴倩云、樊竟合、谢灵玉、刘昂、李虹奕、孙思佳、江颖杰、裴瑶、何超杰、周子琪、汪兴昊、白云飞、王瑞、罗茜、辛冠男、闫焕琦等同学帮助校对了书稿，在此一并表示衷心的感谢！

　　后，虽然笔者在修订本书的过程中尽了的努力，但书中的缺漏谬误之处仍在所难免，尚祈读者批评指正！

　　程啸

　　2018年11月1日于清华园