房地产开发（第2版）

房地产开发（第2 版）在吸取第1 版教材精华的基础上，以房地产开发项目为依托，以*法律法规为依据，认真剖析当下房地产项目开发中的矛盾和问题，系统总结和阐述了房地产开发的基础知识、基本理论、开发实务和操作技巧。本书内容逻辑清晰，一气呵成，从理论阐述到实践总结，从当下项目开发到未来机制构建，均提出了实用且适用的知识体系，为高校相关专业的本科生、研究生，相关企事业单位的专家、学者及政府相关人员提供了很好的教材或参考参照依据。

房地产开发（第2版）以房地产项目开发过程为主线，系统介绍了房地产开发的基本理论、运作实务和操作技巧，并深入探究了房地产行业的发展规律，创新性地提出项目拓展、多项目异地管控模式、营销逻辑树、销售控制、房地产开发外部效用等前沿知识。本书共分为十章，*至九章从房地产开发基础理论入手，分析了房地产市场运行规律、项目拓展模式、可行性研究及项目策划、项目组织及管理、资金运营及税务筹划、营销推广、物业管理等房地产开发的整个过程；第十章从房地产长效机制的基本概念入手，阐述了房地产长效机制建立的意义、国内外实践，并对其发展路径进行了探析。本书既可供普通高等院校房地产、工程管理、土地管理、城市经济、城市规划等专业的本科生使用，也可作为相关专业研究生的教材，同时可供房地产领域实际从业人员、金融机构和相关政府部门的管理人员等作为自学或参考书使用。

代春泉，男，36岁，博士、教授，毕业于重庆大学建设管理与房地产学院。现任中国建筑学会理事、中国建筑学会工程法律委员会委员、山东科技大学土木建筑学院工程管理系主任、国家一级注册建造师、青岛市政府评标专家、山东省工程建设专家库专家。在国内外期刊发表论文60余篇，其中SCI检索5篇，EI收录16篇，先后30余次获国家、省（部）、市级奖励。编写《房地产开发》、《房地产合同管理》、《现代工程项目管理》、《项目采购管理》、《建设法规及相关知识》、一级建造师全国考试用书《矿业工程管理与实务》、《合同管理》、《工程招投标与合同管理》、《建设法规》等教材30余部。

第一章 房地产开发基础 1
第一节 房地产开发概述  1
一、房地产及房地产业  2
二、房地产开发的含义  3
三、房地产开发的特点  3
四、房地产开发的类型  6
五、房地产开发的主要指标  8
六、房地产开发商及其角色定位 11
七、房地产开发的利益相关者 13
第二节 房地产开发的主要程序  15
一、项目构思与决策阶段 15
二、项目拓展与定位阶段 17
三、项目建设实施阶段 20
四、租售及服务阶段 22
第三节 房地产开发与城镇化  24
一、城镇化的定义 24
二、房地产开发对新型城镇建设的作用 26
三、房地产开发与新型城镇化进程的耦合 27
四、城市价值对城市房价的影响 31
第二章 房地产市场及其运行规律 38
第一节 房地产市场概述  38
一、房地产市场的概念 38
二、房地产市场的类型 39
三、房地产市场的特性 41
四、房地产市场的功能 44
五、房地产市场的运行环境 45
第二节 房地产市场的供求关系  47
一、房地产需求 47
二、房地产供给 53
三、房地产市场的供求均衡 57
第三节 房地产市场运行  61
一、房地产市场结构 61
二、房地产市场指标 62
三、房地产市场运行机制 65
四、房地产物业市场与房地产资本市场 67
五、房地产市场的周期循环 69
第四节 房地产泡沫及其研判指标  73
一、经济泡沫与泡沫经济 73
二、房地产泡沫的内涵 74
三、房地产泡沫的研判指标 78
四、房地产过热及其诱因 80
五、房地产泡沫与过度开发的关系 81
附录 日本房地产泡沫及其启示  83
一、日本房地产泡沫 84
二、中日房地产发展的异同 85
三、日本房地产泡沫对中国的启示 86
第三章 房地产市场调查 89
第一节 房地产市场调查概述  89
一、房地产市场调查的含义 90
二、房地产市场调查的目的和要点 90
三、房地产市场调查的方法和内容 93
四、房地产市场调查的程序 97
第二节 土地使用权的获取  99
一、土地资源开发的特性  99
二、土地使用权的获取  100
第三节 房地产项目区位环境  104
一、中心地区位理论  104
二、区位与房地产价值  106
三、房地产项目区位选择的定性分析  108
四、房地产项目区位选择的定量分析  112
五、SWOT 分析在房地产项目区位选择中的应用  114
第四节 扬州市某房地产市场调查案例  117
一、调查背景  117
二、调查目的  118
三、调查过程  118
第四章 房地产项目可行性研究 122
第一节 可行性研究概述  122
一、可行性研究的含义和目的  122
二、可行性研究的应用  123
三、可行性研究的依据  125
四、可行性研究的阶段划分  125
第二节 可行性研究的内容和步骤  127
一、可行性研究的内容  127
二、可行性研究的步骤  131
第三节 房地产项目投资与收入测算  131
一、投资估算  132
二、编制资金使用计划  136
三、收入估算  138
第四节 房地产项目财务评价  140
一、财务评价的基本概念  140
二、财务评价的指标体系  140
三、财务评价的基本报表  147
第五节 房地产项目不确定性分析  151
一、盈亏平衡分析  152
二、敏感性分析  155
三、风险分析   159
第五章 房地产项目前期策划 171
第一节 房地产策划概述  171
一、房地产策划的含义  172
二、房地产策划的内容  173
三、房地产策划师的职能  176
第二节 市场定位  177
一、市场细分  178
二、目标市场的选择  184
三、市场定位  185
第三节 目标客户群定位  190
一、购房者心理与购买行为分析  190
二、购房者分析  201
三、目标客户群细分  206
第四节 房地产产品定位  209
一、产品定位概述  209
二、产品定位原则  212
三、产品定位流程  215
四、产品定位案例  218
第六章 房地产开发组织与管理 221
第一节 房地产项目管理概述  221
一、房地产项目管理的组织模式  221
二、房地产项目委托模式  224
三、房地产项目工程监控模式  228
四、房地产项目管理体系  229
五、房地产项目建设流程  229
第二节 房地产项目实施管理  231
一、房地产项目合同体系  231
二、项目投资控制  235
三、项目进度控制  237
四、项目质量控制  241
第三节 房地产项目收尾管理  243
一、竣工验收  243
二、保修  245
三、交付使用  246
四、项目决算  246
五、物业交接  251
第七章 房地产资金运营与税务筹划 254
第一节 房地产资金筹集  254
一、资金筹集概述  255
二、资金筹集渠道和方式  256
三、房地产资金筹集成本分析  261
第二节 房地产项目投资分析  269
一、房地产项目投资概述  269
二、房地产项目投资类型  270
三、房地产项目投资风险分析及投资组合  274
第三节 房地产开发经营税费  283
一、所得税  283
二、流转税  284
三、行为、目的税  286
四、资源、财产税  293
第四节 房地产开发税务筹划  294
一、税务筹划概述  295
二、房地产行业的税务优惠  296
三、房地产企业税务筹划  299
第八章 房地产营销推广与执行 310
第一节 房地产营销概述  310
一、房地产营销的概念  311
二、房地产营销理论演变  312
三、房地产营销定位  315
四、房地产营销流程  317
第二节 房地产销售策略  321
一、营销渠道选择  321
二、产品入市策略  323
三、销售执行  325
第三节 房地产媒介组合  332
一、媒介的类型  332
二、媒介组合  334
三、广告执行  336
四、整合推广  339
第四节 房地产价格策略  341
一、定价方法  341
二、定价的原则和程序  345
三、定价策略  346
四、房地产价格调整  349
第九章 房地产物业管理 353
第一节 房地产物业管理概述  353
一、物业管理的概念  354
二、物业管理的特点  355
三、物业管理的类型  356
四、物业管理的职能划分  357
五、物业管理与智慧社区建设  359
第二节 物业管理的前期介入  360
一、物业管理前期介入的认识  361
二、物业管理前期介入的内容  362
三、物业管理前期介入的时机和方式  364
四、物业管理前期介入的重要性  365
五、物业管理前期介入的阶段划分  366
第三节 物权法与物业管理  367
一、《物权法》概述  368
二、《物权法》对物业管理的影响  371
三、房地产产权产籍管理  373
第十章 房地产长效机制的构建 377
第一节 房地产长效机制概述  377
一、房地产长效机制的内涵  377
二、房地产长效机制的作用  379
三、房地产长效机制的提出  381
第二节 房地产长效机制的中外实践  383
一、新加坡房地产长效机制构建的实践  383
二、美国房地产长效机制构建的实践  386
三、中国房地产长效机制构建的实践  388
四、国内外房地产长效机制构建的启示  392
第三节 房地产长效机制的构建  394
一、当前房地产市场存在的主要问题  394
二、房地产长效机制的构建  396
三、房地产长效机制的运行  400
参考文献 406