房地产与中国宏观经济：历史与未来

     改革开放以来，我果房地产市场发展承担着推动经济增长、城镇化建设和改善民生的多重目标。本书梳理了改革开放以来中国房地产发展的历史脉络，致力于采取科学的方法对中国房地产业与宏观经济的关系进行分析，并在此基础上行程系统化的理论。 

     房地产业是国民经济发展的重要基础产业，特别是对于一个处于城镇化中的经济体而言，房地产业不仅担负着为城镇化新增人口提供住房的重责，同时也发挥着为整个城市提供商业和办公设施的作用。作为与经济、民生密切相关的重要变量，中国房地产市场的健康运行，对于宏观调控决策、国民经济发展和社会稳定和谐都具有重要影响。

     吕风勇，就职于中国社会科学院财经战略研究院，国民经济学博士。2006年毕业于中国社会科学院研究生院国民经济学专业，主要研究领域为宏观经济理论与政策、城市与房地产经济，任《中国县域经济发展报告》主编。曾参与国家社科基金、中国社会科学院、组织部等委托课题研究30项，曾主编《中国宏观经济运行报告》。并作为核心成员参与中国社会科学院财经战略研究院发布的《全球城市竞争力报告》《中国城市研究力报告》和《住房绿皮书报告》等年度报告的研究编著工作。出版专著《供给侧改革的逻辑与路径》，并在《人民日报》《经济日报》和《经济参考报》等报刊上发表了多篇具有重要影响的理论和学术文章。

第一章 中国房地产与宏观经济关系：逻辑与结构

一、 中国房地产的发展现状

二、中国房地产与宏观经济变量的关系

三、房地产与经济周期波动

 

第二章 房地产与中国宏观经济关系：历史与未来

一、房地产业作为支柱产业的地位演变

二、房地产供需关系的历史演变

三、房地产活动与中国经济波动

四、房地产活动与金融风险

五、未来房地产需求与中国宏观经济

 

第三章 房地产平稳发展与中国部门经济降杠杆

一、中国部门杠杆率的测算

二、中国部门杠杆率的可持续性

三、房地产市场发展与中国杠杆率的提高

四、房地产市场的规范发展与去杠杆

 

第四章 房地产投资与产出波动关系的一般均衡研究

一、研究背景和文献回顾

二、理论模型和比较静态分析

三、动态一般均衡随机系统与参数校准

四、脉冲响应分析

五、基于中国数据的检验

六、结论

 

第五章 偏好冲击、资本积累与中国产出波动

一、研究背景和文献回顾

二、理论模型

三、参数校准与贝叶斯估计

四、模拟结果

五、实证分析

六、结论

 

第六章 房地产价格波动的通货膨胀效应及其传导机制0

一、研究背景和文献回顾0

二、传导机制分析

三、模型构建和数据说明

四、实证结果分析

五、结论

 

第七章 效率差异、资产属性与房地产价格波动

一、研究背景和文献回顾

二、理论模型

三、实证检验

四、结论

 

第八章 非对称部门冲击下的结构性货币政策

一、引言

二、理论模型

三、货币政策与帕累托最优

四、模型参数校准

五、货币政策规则、随机冲击与脉冲反应

六、结论

 

第九章 房地产价格波动的财富效应及其对消费的影响

一、研究背景和文献回顾

二、模型设定、数据来源与变量说明

三、实证分析

四、结论

 

第十章 中国房地产业金融加速器效应研究

一、研究背景和文献回顾

二、金融加速器的作用机制

三、模型设定和变量说明

四、实证分析

五、结论

 

第十一章 房地产泡沫的形成、测度与风险

一、研究背景和文献回顾

二、房地产泡沫的测度

三、房地产泡沫的形成机制

四、房地产泡沫破灭的条件

五、房地产泡沫破灭的可能性及影响

参考文献

  房地产与经济周期波动

     房地产与许多宏观经济变量密切相关，通过对这些经济变量的影响，房地产的发展有可能会引起比较大的经济周期波动。1930年，美国经济学家库兹涅茨（SKuznets）提出了一种与房屋建筑相关的经济周期，这种周期平均长度为20年，被称为“库兹涅茨周期”，也称建筑业周期。这种周期主要是和房屋的更新改造相联系，对于城镇化缓慢发展，或者城镇化进程基本完成、新建房屋数量较少的经济体比较适用，但是对于快速城镇化的经济体而言，这一建筑周期并不适用。事实上，正处于快速城镇化进程中的经济体，房地产业逐渐成为国民经济支柱产业，同时随着房地产价格的波动，房地产交易量和房地产投资额也处于不断的波动中，会导致许多持续时间较短的周期出现。不仅如此，随着城镇化进程的逐渐完成，或者房地产价格上涨导致的购买力严重减弱，房地产将会由高速发展转为低速发展，继而导致结构性的周期波动；最终演变为持续时间较长的“库兹涅茨周期”，或者演变为带有金融推动性质的房地产周期。

     由于房地产规模庞大，又与金融杠杆相联系，房地产市场的波动无疑对经济周期产生重要影响。但是，这些经济周期，既有主要受房地产投资影响的经济周期波动，也有受房地产金融影响的经济周期波动；既有频率较高的短期周期波动，又有频率较低的甚至带有趋势性的长期周期波动。就中国而言，房地产金融性质的经济周期波动发生的环境条件还不具备，更多的是其他性质或形式的周期波动，如长期受城镇化进程的影响，短期受房地产价格波动及由此引发的房地产投资波动的影响。图1-10描述了1994—2016年全国房地产开发投资增速与全国GDP名义增速的对比情况。该图显示，此期间两者存在明显的相关关系，表明房地产发展状况在经济周期波动中发挥着重要作用。

     房地产市场的巨大波动，特别是在房地产市场存在严重泡沫时的向下剧烈波动，则可能引发经济危机。世界上许多国家都经历过房地产泡沫的生成、破灭及由此引发的经济危机，尽管程度和具体路径不同，但它所带来的巨大经济社会危害却是确定的。促使房地产泡沫生成的因素有很多，有受土地相对有限情况下城镇化快速推进带来的城市规模膨胀的影响，也有实际利率偏低、货币供应量过多为特征的宽松货币政策长期推动的作用，还与一国人口平均资源稀缺程度、财政税收体制等因素相关。促使房地产泡沫生成的因素在中国几乎都不同程度地存在，同时中国正处于结构转型的特殊阶段，实体经济平均收益率偏低，储蓄缺少投资渠道，进一步强化了房地产价格上涨的预期，在没有实质性的调控政策和体制改革措施出台的情况下，房地产泡沫的进一步累积几乎不可避免。在这种情形下，研究房地产泡沫的生成机制，以及房地产泡沫可能累积的程度，并分析由此带来的系统性经济风险，具有重要的现实意义。图1-11描述了2005—2016年金融存款机构新增人民币住户中长期消费贷款占新增人民币贷款总额的比重变化情况。新增住户中长期消费贷款主要由住户按揭贷款构成。从图中不难看出，2005—2016年新增住户中长期消费贷款占当年新增贷款总额的比重变化非常剧烈：2006年和2008年较低，分别为4.8%和8.3%；其余年份都在10.0%以上，有5个年份这一比重超过20.0%，其中2016年更是达到惊人的41.6%。这12年的平均比重达到17.6%。过多的新增贷款被配置于房地产领域，无疑会放大房地产市场波动所带来的金融风险。

     客观地说，由于中国城镇化仍在快速推进之中，居民名义收入也在持续快速增长，如果没有过度的政策打压，房地产价格仍然有可能在现有的水平上避免大幅下跌，通过时间换空间，辅以相关长效机制的建立和完善，房地产泡沫破裂的风险也是可以避免的。然而，毕竟房地产已经将过多的金融资源席卷其中，债务链条也十分复杂，一旦房地产价格再度疯狂上涨，裹挟更多的金融资源进入，那么房地产泡沫爆裂的可能性将非常大，金融风险也会随之而至。因此，中国房地产市场的走势必须予以密切关注，并且要限制更多的金融资源席卷其中，在准确评估房地产泡沫的风险程度的基础上，一方面要采取有效预防泡沫破裂的政策措施，另一方面要未雨绸缪，早日储备泡沫破裂后的风险处置措施，尽可能避免或者减少房地产泡沫所带来的金融风险。