新加坡房地产市场的变革与创新

1.《新加坡房地产市场的变革与创新》系统介绍了新加坡房地产业的发展历程，以及在这个过程中所取得的经济社会发展成就。《新加坡房地产市场的变革与创新》紧扣新加坡房地产发展过往50余年的两大主题：*，房地产由本土化发展走向全球化开发的变革之路；第二，从实体房地产开发转向打造房地产资本市场的创新之路。全书忠实记录并剖析新加坡房地产市场的发展历程及趋势，新加坡房地产发展实践明确印证了“全球化”和“资产证券化”的双引擎对未来持续推动房地产市场增长的重要性。    
2.书中内容来自对30名新加坡国立大学房地产系校友的访谈，以及多家地产服务商提供的专业意见。                  
2.新加坡房地产市场良性发展，其运营路径值得业内借鉴。      
3.该书由新加坡国立大学城市与地产研究院主席兼普洛斯投资管理有限公司董事会主席薛义华博士、新加坡国立大学城市与地产研究院院长兼设计与环境院长讲席副教授程天富博士以及新加坡国立大学房地产系主任、副教授余熙明博士联合编写，三位作者均系新加坡房地产领域专业权威人士及资深专家。

新加坡的住房制度在国际上备受瞩目，新加坡的REITs（房地产投资信托基金）早在十几年前就已被介绍到中国，对推动REITs在中国落地起到了积极作用。

《新加坡房地产市场的变革与创新》系统介绍了新加坡房地产业的发展历程，完整展现了从50年前单一住宅开发，到今天居住、商用、产业等类型房地产的开发、持有、运营、维护、交易、投融资等完整现代、高度复杂的房地产业服务体系的演变过程，以及在这个过程中所取得的经济社会发展成就，展现了政府、企业、社会等各方面力量的互动和所形成的伙伴关系。

新加坡领先的房地产企业的发展经验和模式，也越来越多地被中国领先的房地产企业学习借鉴。书中的第七章和第八章详细解说了REITs和证券化的演变。

《新加坡房地产市场的变革与创新》的出版，将给相关学者、学生及产业界人士，提供一个近距离学习和借鉴新加坡房地产市场经验的机会。该书可以作为政府有关部门、
基础设施建设者、金融机构、房地产政策研究和制定者的有益参考书，对中国房地产业和房地产市场的持续健康发展起到积极的促进作用。 

薛义华，博士，新加坡国立大学城市与地产研究院主席、房地产系实践教授。目前担任普洛斯投资管理有限公司主席、布鲁克菲尔德资产管理公司董事、维信金科控股有限公司董事和新加坡宜居城市中心董事，同时担任星狮地产有限公司和加拿大养老金计划投资委员高级顾问。曾任新加坡政府投资公司房地产投资有限公司总裁、新加坡政府投资公司董事总经理及普洛斯物流资产公司董事长。
 
程天富，博士，新加坡国立大学城市与地产研究院院长、房地产系院长讲席副教授。目前担任亚洲不动产学会主席、世界华人不动产学会理事、美国经济学年会-美国地产与城市经济学会年会程序委员会及会员资格审查委员会成员、新加坡律政部上诉局（土地征用）评估专家团成员、新加坡国家发展部房地产代理理事会专业发展委员会成员、新加坡国立大学-新加坡房地产开发商协会不动产行情指数联合创始人和首席研究员、新加坡房地产科技协会和新加坡房产中介协会名誉顾问。
 
余熙明，博士，新加坡国立大学房地产系主任、副教授。目前担任世界华人不动产学会主席、新加坡资源获取和赔偿委员会和西海岸市镇理事会等政府部门职务。曾任新加坡国立大学设计与环境学院副院长、新加坡建屋发展局、房地产理事会及估价审查委员会职务。

001　引　言
005　第一章　新加坡房地产业的发展历程　薛义华
029　第二章　房地产业的演变：政府机构的作用　余熙明　程天富
075　第三章　私人房地产开发商在城市化过程中的角色　程天富
135　第四章　地产服务商在房地产业发展中的角色　余熙明
153　第五章　全球背景下的新加坡商业房地产业　薛义华
185　第六章　新加坡在房地产发展和城市规划方面的经验输出　程天富　余熙明
217　第七章　新加坡REITs 市场的崛起　程天富
283　第八章　拉近资本市场与房地产市场之间的距离　程天富
327　第九章　房地产教育　余熙明
345　第十章　夯实基础，锐意变革　程天富　余熙明
387　致　谢　

由新加坡国立大学房地产系与房地产研究院联手推出的《新加坡房地产市场的变革与创新》，相信是本地首本详细梳理记载我国过去50年来房地产发展与政策的书籍。——新加坡《联合早报》

新加坡REITs 的特点
税收优惠
REITs 是一种封闭性基金, 是将散户和机构投资者的资金聚合起来并集中投资于收益性房地产的。在符合投资和派息相关规定的前提下, REITs 被赋予税收透明的待遇。但此项税收优惠并不是被自动授予的, REITs 必须向新加坡国内税务局申请税收优惠待遇,对于合格股东的可分配收入予以免税。在新加坡2004/2005 财年预算案中, 本地和外国的所有个人投资者从REITs 获得的可分配收入的所得税均被豁免, 这相当于为他们提供双重税收减免。对于外国的非个人投资者, 则被要求按照10% 的税率缴付新加坡REITs 可分配收入的预扣所得税。同年, 政府也免除了那些帮助房地产转换成REITs 上市或已经实现REITs 上市的金融企业的印花税。在2006/2007 财年预算案中, 政府将免税待遇的范围扩大到来自境外的新加坡REITs 收益部分, 从而进一步巩固了新加坡作为跨境REITs 上市融资目的地的核心地位。然而, 这项税收优惠受到了“落日条款” (the sunet clause) 的时间限制, 即根据“落日条款”的规定, 只有在2015
年3 月31 日之前得到的收入才能享受税收减免优惠。
在2015 财年预算案中, 政府再次做出决定, 从2015 年3 月1日起, 对于个人投资者从新加坡REITs
获得的来自本地和境外收入的税收减免政策再次延长5 年。然而, 针对REITs 在购买本地房地产时的印花税豁免政策, 却未能在2015 年3 月31 日之后得到延期。
投资和派息规定
根据《房地产基金指南》, 新加坡REITs 的总资产中必须至少有75% 用于投资新加坡境内或境外的收益性房地产, 其中包括拥有租赁产权或永久产权的房地产。房地产投资也可以通过直接拥有产权或股权的形式, 用于持有房地产资产和/ 或其他上市REITs
的非上市SPV。这种单一存在或以多种形式并存的房地产资产, 在新加坡REITs 投资组合中占有很大的比例。
在投资的规定方面, 允许新加坡REITs 对其他非核心房地产资产进行投资, 其中包括资产抵押证券、上市或非上市债务证券、本地或境外非房地产公司的上市或非上市股票、政府证券及由超国家机构或新加坡政府机构发行的证券等; 此外也允许持有现金或现金等价物。然而, 从这些非核心资产中获得的收入, 不能超过总收入的10% 。
在派息的规定方面, 新加坡REITs 必须将其至少90% 的收入以股息的形式分派给股东, 以此获得新加坡国内税务局给予金融企业的免税资格。在2007 年对《房地产基金指南》的修订中, 新增条款允许REITs 管理公司将超过利润的额外收益用于派息, 但前提条件是保证不影响REITs 偿债能力。
开发项目
如果新加坡REITs 在开发项目竣工后有意对其进行收购以作投资目的, 那么就可以独自或联合其他企业从事开发活动, 也可以通过投资非上市房地产开发公司的方式来参与开发活动。但是, 新加坡REITs 不得直接从事开发活动, 不能投资空置地块或抵押贷款(抵押贷款证券除外)。这个限制并不妨碍新加坡REITs投资已被批准用于开发房地产的空地或是尚未完工的房地产开发项目。
从 2015 年7 月起, 新加坡REITs 投资房地产开发活动以及未完工的房地产开发项目的总合同金额不能超过该新加坡REIT 资产总值的25% 。房地产开发活动不包括翻新、改造及装修等。
凯德商用新加坡信托通过与其基金发起人——凯德集团的全资子公司凯德商用产业(CapitaMall Asia) 及凯德商务(CapitaLand Commercial Limited) 签署合作协议,以9.69 亿新元的价格在政府的土地招标中购得位于裕廊商业大道一块商业用地, 该地块被开发建设为一个名为西城的综合开发项目, 由西城购物中心和西城大厦(Westgate Tower) 组成, 西城购物中心是一栋零售空间净面积为410 000 平方英尺的7 层建筑, 而西城大厦则是一栋办公空间净面积为304 963 平方英尺的22 层办公楼。该开发项目在2014 年年底完工。
腾飞房产投资信托共建成了12 个开发项目, 总开发成本估计为9.852 亿新元(请参见表7.5)。根据截至2014 年3 月31 日的估值, 腾飞房产投资信托实现了32.57% 的累计未实现利润。
总杠杆限额
在2005 年对《房地产基金指南》的修订中, 总杠杆限额被设定为新加坡REITs 投资组合资产总值的35% (按最新估值计算)。然而, 只要新加坡REITs 能获得来自惠誉、穆迪或标普等信贷评级机构中任何一家的信用评级并向公众披露, 其总杠杆限额都被允许超过35% 但不可超过60% 。2005 年的修订中将延期付款纳入总债务, 这在一定程度上限制了REITs 在金融工程中的现金流被用来维持新收购项目的收益率。
2007 年年底爆发的全球金融危机, 使得REITs 市场的信贷供给迅速减少。银行和金融机构都不愿意向REITs 提供借贷服务,拥有大量到期债务的新加坡REITs 都面临着严峻的违约风险。2007 年金融危机爆发后, 新加坡和其他亚洲国家的REITs 市场都遭遇了严重的再融资风险。日本的一只住宅类物业REIT——新城住宅投资(New City Residence Investment),
根据《民事再生法》(Civil Rehabilitation Act, 2000 年) 申请破产保护,其负债总额为11 亿美元(1 124 亿日元)。在新加坡, 那些隶属较大型的基金发起人的REITs, 借助基金发起人短期注入新资金, 得以平安度过此次流动性危机。譬如, 星狮商产信托(即此前的澳可产业信托)
发起人——星狮地产, 就在收购完成仅仅5 个月的时间内, 帮助星狮商产信托即将于2008 年11
月到期且总额为7 000 万美元的短期贷款进行再融资。
在次贷危机期间, REITs 的资产价值在年度评估中有所下降,这导致了一些新加坡REITs 的总杠杆率超出了所规定的35% 限额。2009 年1 月9 日, 金管局发出通告,对那些正在为到期债务进行再融资的新加坡REITs 放宽了总杠杆率限额的规定。通告声明, 如果是因为REITs 的资产价值在重估过程中出现下降或是REITs 为即将到期的贷款进行再融资, 从而导致总杠杆率上升甚至超过限额,那么都不被视为违反借贷规则。另外, 新加坡REITs 也被允许在现有债务到期之前就可开始筹集资金, 新筹措的资金如果只是为了再融资, 则不会被计入总杠杆率。
2015 年7 月2 日, 金管局用45% 的单级制总杠杆率限额取代了之前的35% 或60% 的双级制总杠杆率限额(请参见附录7.2)。由图7.8 可知, 除商业信托外, 所有REITs 的资产负债率平均值为32.76%
。其中, 所有REITs 当中拥有最高比率的是亿达工业房地产信托(Viva Industrial Trust), 为43.74% , 但仍低于新标准规定的45% 限额。