城市运营核心逻辑

透视国内外案例实践，复盘各房企典型项目；探寻我国城市运营的深层次内涵和未来之路

助力房企把握“城市更新”风口   以“旧楼改造、存量提升”为核心的城市更新模式已成发展趋势，各地方政府、大型开发商和金融机构都在大力推动城市更新。

探索城市更新的模式和趋势  从国内外城市更新的众多案例出发，全方位地呈现城市更新的规律、现状、政策、实操和模式探索。

透视典型案例背后的核心逻辑  汇聚国内外数十个旧城改造、城市更新和城市运营的案例，生动地展现了这三者的逻辑演进。

大量彩图呈现别样的未来城市  通过大量彩色图片对比了城市角落的前世今生，配以生动有趣的文字，助你了解城市的变迁，激发对未来城市的向往。

    在当前快速变化的房地产市场中，作为全球城市发展的永续主题，城市更新充满了复杂性，也面临着新的挑战。在此背景下，城市更新进入了一个更高的阶段——城市运营，即从对硬件设施及外观的改造升级延伸到对城市空间的配套和运营。房企急需立足城市更新业务，探索城市运营的发展模式和核心逻辑。

    随着我国房地产市场从增量时代进入存量时代，北京、上海、广州、深圳和武汉等大城市已经把城市更新列为城市工作重点，广州和深圳等市甚至专门成立城市更新管理机构，指导更新业务的有序开展；另外，诸多大型开发商、私募基金和金融机构也在大力推进城市更新业务。

    本书首先概述和梳理了中西方城市更新的演进进程和我国当前城市更 新的发展态势，并探索了城市更新的发展规律。其次通过案例透视，对比分析了全球典型的城市更新实践，回顾了佳兆业及其他一些房企的城市更新代表性项目，并围绕实施理念、社会影响、社区建构、空间品质和建筑文化等方面做了深入剖析。*后，结合行业实际和未来城市发展的思考，佳兆业对城市更新的实施方式、运营方式和产品方式等进行了思考与展望。

    城市更新向城市运营发展的大幕正在徐徐拉开，而且承载着打造“新空间”、赋予存量物业全新价值的使命，希望我们的思考能为中国的城市运营之路提供有益的参考。

   佳兆业集团控股有限公司，成立于1999年，总部位于香港，2009年12月在香港联交所成功上市（1638.HK）。截至2018年年底，佳兆业集团的总资产已超过2200亿元，荣膺《财富》中国300强企业，中国房地产企业TOP30。佳兆业旗下拥有20多家集团公司及专业公司，分公司超100家，覆盖全国50多个重要城市，并在全球拥有6家上市公司，资本实力雄厚。2016年，佳兆业集团投入巨资入股深圳市足球俱乐部；经过努力拼搏，球队在2018年成功重返中国足球超级联赛，为深圳打造了又一张城市名片。

    佳兆业集团将城市更新作为重要战略之一，以“打造一流的城市公共运营服务商”为愿景。城市更新业务已遍及全国多个核心城市，涉及城中村、旧住宅小区、旧工业区及烂尾楼等多种类型。凭借在这一领域的丰富经验及多个成功案例，佳兆业在业界被誉为“城市更新专家”。

    佳兆业集团控股经济研究院，是佳兆业集团设立的房地产行业研究和战略发展专业机构。研究院以“驱动集团全局性、战略性和前瞻性发展”为使命，立足政策及行业研究、战略管理及投融资业务管理三大工作职责。研究院对内致力于发挥“市场风向标、战略策源地、业务发动机和人才发源地”四大角色，对外致力于搭建与政企、机构及社会公众沟通的桥梁，为企业树立良好的社会形象和品牌形象。

目录

前言  城市更新的下一站：城市运营之道 III

第一章  城市更新发展规律的探索  001

  第一节 城市更新的发展概况   003

  第二节 城市更新发展的驱动力 007

  第三节 城市更新的作用和意义 020

第二章  国内典型城市城市更新现状和政策 025

  第一节 国内重点城市城市更新模式盘点  027

  第二节 国内典型城市城市更新政策盘点和解析   035

第三章  城市更新全球典型案例分析  109

  第一节 美国 SOHO 区的旧城改造  111

  第二节 伦敦金丝雀码头区域再生计划  119

  第三节 法国南特岛工业遗产保护与城市复兴  133

  第四节 纽约高线公园带动多产业复兴  144

  第五节 美国丹佛联合车站 PPP 模式  157

  第六节 伦敦奥运会场馆的可持续理念  166

  第七节 西班牙邦巴斯艺术馆和里卡餐厅： 视觉美学的极致体验  175

  第八节 伦敦泰特现代艺术馆有机融合当代创意   185

  第九节 新加坡浮尔顿酒店的经典升级   195

第四章  国内城市更新的实践与探索  203

  第一节 深圳坂田城市广场都市综合体的转身  206

  第二节 深圳盐田整体搬迁项目：异地搬迁典范  217

  第三节 深圳子悦台：烂尾项目推动政策发展  226

  第四节 深圳大冲村旧改：从城中村变身为人文综合体  234

  第五节 北京郎园 Vintage：从旧厂房到文化创意园 243

  第六节 上海万科哥伦比亚公园打造城市 IP 新名片  252

  第七节 华侨城创意文化园催生文创产业繁荣   261

  第八节 上海新天地：石库门中的“海派文化”   269

  第九节 深圳星河 WORLD 的产城融合新模式    276

  第十节 深圳中洲湾：现代综合体的再生再造    281

第五章  未来城市更新发展模式思考   289

  第一节 金融驱动下城市更新轻资产运营   292

  第二节 产业驱动下的产业导入及运营  325

  第三节 消费升级背景下城市更新产品的打造  340

第六章 城市更新的发展趋势展望 361

  第一节 关注经济，推进城市经济发展

  第二节 关注民生，助力居民对美好生活的追求   368

  第三节 关注科技：打造智慧新城市    384

  第四节 关注文化：加强文化的传承与保护  392

后记

前言

城市更新的下一站：城市运营之道

    伴随城市化进程的不断深入，中国经济发展正逐渐由“高速度”向“高质量”转型，中国进入了以满足人们美好生活为目标的新阶段。城市发 展步入快行道，势必对城市的空间和功能提出新的更高的要求。

    据公开数据显示，国内城市目前存在的老旧房地产总面积预估已超200 万亿平方米并仍处于增长状态，这一现象在上海、北京和深圳等重 点城市更为突出，亟待通过城市更新推动其改造和升级，以便它们重新 焕发价值。我们可以预见，在不同程度与层面上的城市更新浪潮即将掀起， 并可能带来宝贵的机遇和可观的价值。城市更新将成为下一轮城市发展 的新增长点。

    与此同时，作为城市建设的主阵地，房地产市场也正处于变化之中。 过去十几年的大规模新房开发，使得国内住宅增量市场达到了一定程度 的饱和，传统的拿地开发模式亟须迭代和升级。借道城市更新业务并形 成未来的可持续发展能力和盈利基础，已成为房地产企业的共识。

    不过，与传统的房地产开发相比，城市更新项目充满了复杂性。由 于项目所在地块往往已是城区的重要组成部分，大多承载着成熟的交通 路网、文脉和生活方式，所以，准确分析城市实际情况和需求，围绕人 居环境改善、产业转型升级和历史文化保护等重要内容达成城市更新项 目的目标，进而精准地匹配资金、资源与资产的关系成为房企面临的主要挑战。在此背景下，城市更新演变为城市运营的重要内容。这无疑对房企的综合能力提出了更高要求，需要它们从城市开发运营的角度探索 城市运营和发展的新模式。

    从这个意义上讲，城市运营是城市更新的高阶形式。立足城市更新 业务，探索城市运营的发展模式和核心逻辑，简单而言，需要房企既以 经济效益为导向，又要兼顾长远的社会效益和环境效益。具体来讲，城 市更新项目不仅仅是对建筑物等硬件设施及外观进行改造升级，而且要 延伸到对城市空间进行相关的配套和运营。从城市开发运营的角度，通 过规划引导、产业培育、住宅开发和配套建设等领域的协同，城市运营 商旨在与当地政府及各合作方共同打造和培育城市发展新动能。

    这种模式关键在于不仅需要房企通过发挥自身的产业优势和资源优 势，将城市运营能力与城市更新项目高度融合，推动城市更新项目成为 城市发展的有机组成部分；而且需要房企立足于不同城市的发展阶段、 利益维度及公众需求，不断叠加和融合各种能力，深化城市运营的水平 和内涵，提升对城市更新项目的综合运营能力。

    基于此，我们撰写了《城市运营核心逻辑——美好生活的责任与荣耀》 一书。全书共分六章，按照一个完整的逻辑，有思路，有模式，有案例， 有分析，深入浅出地对城市更新进行了系统阐述，力求将城市更新的过去、 现在及未来真切地呈现在读者面前。第一章立足城市更新的历史发展，主 要阐述了城市更新的演进进程、原因及意义；第二章对国内目前主要城市的城市更新模式及政策进行了介绍和解析；第三章、第四章详细复盘 了部分发达国家及国内典型城市的更新案例，着重介绍了项目的实施背 景、实施路径及后续影响等，希望给行业带来启示；第五章围绕房企布 局城市更新业务及转型“城市运营商”的共识，阐述了房企如何从金融、 产业及产品三个核心方面进行升级；第六章基于我们对城市更新业务的积 累和理解，从经济、民生、科技及文化四个层面进行了分析和展望。

第四章   国内城市更新的实践与探索

中国的城市发展速度之快虽然超乎想象，但早已开始的城市“衰老”却使得“城市病”越来越严重。如何让当前的城市发挥新的作用或带来新的价值？如何通过城市更新焕发城市活力，为城市带来发展新机遇？这不仅需要政府充分发挥引导和推动作用，也需要动员包括房地产开发商、运营商、服务商、金融机构和社区等众多社会力量的广泛参与，共同推动城市更新的发展。

在这个过程中，我国涌现了一批在城市更新领域卓有声誉的先行企业，它们一路探索并推动着城市更新的发展。作为最早进入城市更新领域的房地产企业之一，佳兆业早在1999年就以深圳“桂芳园”项目的烂尾更新一战成名。此后，佳兆业便将城市更新作为自身的重要战略性业务并进军全国市场，城市更新业务遍及深圳、广州、北京和上海等全国主要城市，其业务涵盖了旧工厂、烂尾楼、旧城区和旧村落等城市更新的所有领域。

凭借19年来的沉淀和积累，佳兆业的城市更新业务已形成了一套包括规划设计、商务谈判、合作模式、拆迁回迁、开发建设和运营服务等方面的成熟运作模式，拥有近600名精通规划设计、法律法规和商业谈判等专业的旧改人才。佳兆业成功打造了包括深圳佳兆业中心、深圳佳兆业城市广场、深圳大鹏佳兆业广场、深圳佳兆业大都汇、广州中石化大厦、珠海佳兆业水岸华都等众多经典案例，均实现了“回迁百分百，满意百分百”，受到各界广泛好评。佳兆业由此在业界赢得了“城市更新专家”的美誉。

随着城市更新的大潮开启，在全行业热切关注城市更新的背景下，本章将特别挑选几个佳兆业已经完成或即将实施的城市更新案例，从项目的前期概况、实施路径及独特价值等维度进行分析，希望以此抛砖引玉，推动中国城市更新事业不断前进，为中国新型城市化提供建设性的力量，并持续探索和引领中国城市更新的下一步走向。