中国房地产税改革

《中国房地产税改革》尝试从制度起源、税基选择、经济效应、配套制度等方面进行不同经验的总结和评述，有助于我们理解不同房地产税税制设计的利弊得失。在此基础上，《中国房地产税改革》对中国房地产税收的历史、制度设计、实施步骤等进行了探讨，提出了改革房地产税的整体思路。
在附录中，为了能够更好地比较不同国家在房地产税立法中的技术处理，《中国房地产税改革》对四类具有代表性国家的房地产税法律原文按照税制要素进行梳理，便于读者更好地阅读以及更进一步的研究。

　　 何杨，中央财经大学财税学院副院长、副教授，中国人民大学财政金融学院经济学博士，中国社会科学院财经战略研究院博士后，美国印第安纳大学公共事务与环境学院访问学者。中国国际税收研究会学术研究委员，入选首批全国税务领军人才培养对象、北京市青年英才和北京市国家治理青年人才。主持国家自科基金和国家社科基金以及多项国际国内合作课题，在《经济研究》《改革》《财贸经济》等国内外学术期刊发表论文三十多篇。先后荣获全国国际税收优秀科研成果评比特等奖和一等奖、邓子基国际税收优秀论文奖等学术奖励。  

1.房地产税的理论框架
1.1征收房地产税的理论基础
1.2国内外研究综述
1.2.1国外研究综述
1.2.2国内研究综述
2.全球视野下的房地产税变革
2.1各国房地产税的历史沿革
2.1.1英国房地产税及英式房地产税的影响
2.1.2单一土地税的提出与实践
2.1.3东亚国家房地产税发展
2.1.4转型国家的房地产税改革
2.2土地公有与房地产税
2.2.1土地公有和房地产税为什么可以并存？
2.2.2土地公有条件下的土地价值捕获机制
2.2.3不同土地公有状态下的房地产税
3.中国房地产税收的发展沿革
3.1历史上的中国房地产税
3.2新中国成立后的中国房地产税
3.2.1房产税、城市房地产税与城镇土地使用税沿革
3.2.2契税、土地增值税与耕地占用税沿革
3.3中国房地产税现状
3.3.1中国房地产相关税收体系
3.3.2中国房地产相关税收规模
3.4中国房地产税改革历程
3.4.1我国房地产税改革的历程
3.4.2上海市个人住房房产税试点
3.4.3重庆市个人住房征收房产税改革试点
3.4.4对重庆、上海房地产税试点的评价
3.5房地产税改革的必要性
3.5.1现行房地产税制和土地税费金制度存在的主要问题
3.5.2土地财政的现状与风险
4.房地产税的经济效应
4.1房地产税改革的理论模型
4.1.1我国从土地租赁到房地产税的模型构建
4.1.2征收房地产税后的效应分析
4.2房地产税与地方政府收入
4.2.1国际比较
4.2.2重庆市房产税试点的影响分析
4.3房地产税与房价调控
4.3.1上海房产税试点对房价的影响
4.3.2美国房地产税与房价的关系
4.3.3日本房地产税与房价的关系
4.3.4韩国房地产税与房价的关系
5.房地产税的税制要素
5.1纳税人的确定
5.1.1英国及英式财产税：所有者和使用者
5.1.2单一土地税国家：所有者
5.1.3东亚国家：强调实际使用者
5.1.4转型国家：从使用者到所有者
5.2征税对象的选择
5.2.1房地产的存在状态
5.2.2选择土地或房屋的征税实践
5.3计税依据的确定
5.3.1三种不同的计税依据比较
5.3.2各国的实践
5.4税率的确定
5.4.1税率设定模式
5.4.2税率形式
5.5房地产税的税收优惠
5.6房地产税的征税限制
6.房地产税评估技术在中国的运用
6.1批量评估技术在中国的发展
6.1.1批量评估技术的发展
6.1.2批量评估技术在中国
6.2批量评估技术在中国面临的问题
6.2.1批量评估技术在发展中国家的问题
6.2.2中国房地产评税中的难题
6.3房地综合评估的探讨
6.3.1变量的选取与设置
6.3.2实证分析
6.3.3土地估价方法与应用
6.3.4设计房、地综合的批量评估方案
7.房地产税的配套制度
7.1征管权限划分
7.2自我评定制度
7.3税基评估制度
7.3.1评估机构设置
7.3.2评估周期的选择及评估成本控制
7.4争议解决制度
7.4.1一般争议解决制度
7.4.2各国典型做法
7.5信息共享制度
8.中国新房地产税的税制探讨
8.1谁应该是房地产税的纳税人
8.1.1商品房
8.1.2房改房
8.1.3央产房
8.1.4经济适用房和限价房
8.1.5单位用自有土地自建房
8.1.6小产权房
8.2征税范围应该扩大到哪些
8.3应该以什么作为计税依据
8.4税率如何设定
8.5税收优惠如何制定
8.6由谁来评估
8.7房地产税与土地出让金如何协调
8.7.1房产税与土地出让金并行征收的法理基础
8.7.2批租制与年租制并行的依据
8.7.3房地产税与土地出让金并行征收的配套措施
8.7.4实行批租制与年租制并行的实现思路
8.8改革的基本原则及收入测算
8.8.1改革的基本原则
8.8.2房地产税改革方案的收入测算
附录
参考文献                                                               

不同城市之间由于经济和人民生活水平的差异，家庭住房资产和收入水平的分布情况和不平等程度各不相同，这就使得不同城市的居民对于征税条件的敏感程度也存在差异，例如，在收入水平相对较高的一线城市，征税条件越严格，交税家庭的平均税收负担反而越轻，而在收入水平相对较低的中小城市，随着征税条件越严格，交税家庭的平均税收负也越重。因此，采用“一刀切”的税收优惠政策无法调节房地产因城市区域的不同而产生的级差收入，需要因地制宜设置税收优惠。
8.6内谁来评估
评估机构的独立、公正是保证房地产税征收公平的重要基础。一些发展中国家房地产评估过程出现了问题，就造成了房地产税课征难以为继的局面，如马来西亚、博茨瓦纳等。在机构的设置上，国际上通行的做法是将评估部门单独设立，以保持评估的公正客观。例如在加拿大B C，评估部门是法定机构，独立于政府部门；在英国，评估机构隶属于财政部，独立于税收征管部门；在美国很多州，评估师隶属于县政府，与负责税收的财政官相独立。在评估机构的设置层级上，行政分权程度较高的国家，如美国，评估机构往往设立在以下的地方政府，使之与其财政体制相适应。在行政集权程度较高的国家，如英国、新加坡、立陶宛等，评估机构设置在中央政府。而在德国、日本等国家，评估机构设置在级政府，负责辖区税收评估或对地方政府评估行为进行统一管理。
中国目前可以进行房地产相关评估的人员包括国家注册房地产估价师、国家注册资产评估师和土地估价师。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第33条“国家实行房地产价格评估制度”，建设部和国土资源部作为房地产评估机构的主管部门，每年对评估机构进行技术规范的检查。还存在着中国房地产评估委员会以及地方评估委员会等行业性组织。