全球房地产：一本书读懂全球房地产市场运行的深层逻辑

1、为什么要读这本书？
房地产如此重要，它是国民经济的支柱、财富的象征、大类资产配置的核心、经济周期之母、民生的保障、金融危机的策源地。
中国房地产运行仅20多年，很多问题众说纷纭，不识庐山真面目，只缘身在此山中。如果我们把视野投向全球，用历史维度和数据逻辑来标准度量，发现那些房地产运作上百年的发达经济体，自有成功和失败的案例供我们借鉴。
房价还会涨吗？房地产是国民经济的支柱产业吗？房产税会推出吗？房地产泡沫什么时候会破？
这些问题，表面杂乱无章，当我们细细研究典型经济体的百年房地产运行史，用更加开阔的全球视野、更加纵深的历史维度和更加扎实的数据逻辑来观察当下，才能在众说纷纭中拨云见雾，寻找到真正的答案。
2、你为什么需要这本书？
如果你是房地产从业者，你需要一本工具书，掌握全球房地产的市场变迁；
如果你是房地产持有者，你需要一本有周期视野的书，判断自己的资产配置是否恰当；
如果你是资本市场投资者，你需要一本参考书，复盘房地产与金融市场的联动规律；
如果你是公共政策制定者，你需要一本实证报告集，回顾国外住房政策和房地产市场的互动影响；
如果你是专业研究者，你需要一套方法论，检查自己的分析框架。
即使你只是对房地产仅是略感兴趣，那也不该错过这本兼具冷静客观的专业性和刺激生动的趣味性的“全球房地产故事会”。
3、为什么这是一本关于房地产的好书？
十年磨一剑。十多年来，本书作者带着对房地产的问题跟踪研究美国、日本、德国、新加坡、英国、中国香港、中国内地等的房地产市场运行，开阔的全球视野、纵深的历史维度、扎实的数据逻辑，几十万字书稿的背后是上千万字的文献积累，苦读一手资料、用数据说话、用规律回答问题，不泛泛而谈，更不人云亦云。
本书选择的重点研究样本，代表性强，案例丰富而生动，国际视野宽广，具有历史纵深感和厚重感；本书明确提出“住房制度是破译房地产运行的基因密码”、“有什么样的住房制度，就有什么样的房地产市场”，深度解析住房制度和房地产市场的关系，属业界首创。
历史不会简单重复，但总会押着相同的韵脚。
这本书，带您深度理解房地产那些事儿……

房地产在全球每个国家都至关重要。它是民生的保障、国民经济的支柱、财富的象征、大类资产配置的核心、金融危机的策源地。
为什么世界各经济体的房地产市场表现差异巨大？有的陷入高房价困境，导致沉重的经济和社会问题，如中国香港和英国；有的暴涨暴跌，引发大规模经济金融危机，如美国和日本；有的却成功实现房价长期稳定和居者有其屋，如德国和新加坡。
十多年来，我们带着这些问题，跟踪研究美国、日本、德国、新加坡、英国、中国香港、中国内地等的房地产市场运行，在全球大视野和历史维度下，逻辑逐渐清晰、真相开始展现。
住房制度决定房地产市场！
住房制度是破译房地产运行的基因密码！
土地、金融、税收、保障、租赁五大制度是问题的关键！
房价还会涨吗？房子还能买吗？房产税会推出吗？危机会爆发吗？中国房地产市场平稳健康发展的康庄大道在哪？所有这些问题都迎刃而解，答案就在本书。

夏磊,恒大研究院常务副院长、房地产行业首席研究员、住房和城乡建设部科技委房地产市场服务专业委员会委员、中国房地产业协会房地产市场与住房保障分会副会长、中国人民大学财金学院金融硕士业界导师。曾在住房城乡建设部任职多年，长期从事房地产调控和公积金政策研究和制定，作为主要执笔人起草《中国房地产金融报告（2014）》、国家标准《住房公积金支持保障性住房项目贷款业务规范》、《住房公积金个人住房贷款业务规范》等，是近十年来中国房地产政策变化的亲历者和见证者。曾任方正证券房地产首席分析师。出版学术畅销书《房地产周期》。财新、新浪财经、今日头条专栏作家。

任泽平,恒大集团首席经济学家（副总裁级）、研究院院长。曾先后担任国务院发展研究中心宏观部研究室副主任，国泰君安证券研究所董事总经理、首席宏观分析师，方正证券首席经济学家、研究所联席所长。兼任中国民营经济研究会副会长，首都金融智库专家，全国工商联智库委员会委员，科技部国家高新区升级评审专家，中国新供给经济学50人论坛成员，中国人民大学、中央财经大学、对外经贸大学、南开大学等兼职导师。中国人民大学经济学博士，清华大学经济管理学院博士后。曾参与重大文件和改革方案起草，在《人民日报》《经济研究》等报刊发表文章数百篇，出版专著和译著《宏观经济结构研究》《从奇迹到成熟：韩国转型经验》《大势研判：经济、政策与资本市场》《房地产周期》《新周期：中国宏观经济理论与实战》《全球贸易摩擦与大国兴衰》等。

导论  /  001
上篇  全球房地产：市场表现与制度基因
第一章 中国香港为何深陷高房价困境  /  071
第一节 经济高度繁荣，住房面临困境  /  073
第二节 香港住房制度支柱  /  076
第三节 地价房价螺旋上涨机制：供地不足铸就高房价，高房价推高地价  /  096

第二章 英国房价何以刚性上涨  /  099
第一节 高品质与高房价的共同体  /  101
第二节 英国住房制度支柱  /  105
第三节 土地供应不足、人口持续流入、金融市场化共同推动房价刚性上涨  / 130

第三章 美国60年房地产大牛市的巅峰繁荣与骤然落幕  /  135
第一节 史上最长的房地产大牛市  /  137
第二节 美国住房制度支柱  /  143
第三节 房地产神话破灭三部曲：资产价格下降、流动性枯竭、信用紧缩  /  162

第四章日本房地产市场大起大落的终极逻辑  /  173
第一节 日本两次房地产危机的催生、爆发及后果  /  175
第二节 从喧嚣到沉寂：掉下人口悬崖的日本  /  190
第三节 日本住房制度支柱  /  194
第四节 泡沫终将破灭：任何泡沫的催生和破灭都是货币政策的副产品  /  214

第五章 德国房价长期稳定之谜  /  217
第一节 德国房地产市场奇迹  /  219
第二节 德国住房制度支柱  /  221
第三节 房价长期平稳运行机制：金融稳健、租购并举、城市协调发展  /  237

第六章 新加坡如何实现“居者有其屋”  /  243
第一节 高住房自有率奇迹  /  245
第二节 新加坡住房制度支柱  /  247
第三节 如何使用政府和市场两种力量实现“居者有其屋”的政治理想  /  268

下篇  中国房地产：制度建设与未来展望
第七章 中国房地产70年简史  /  275
第一节 住房严重不足的福利公房时代（1949—1978年）  /  277
第二节 房改启动前的曙光乍现（1978—1994年）  /  279
第三节 全民进入商品住房新时代（1998年至今）  /  282
第四节 中国房地产市场回顾与反思  /  285

第八章 中国住房制度支柱  /  291
第一节 住房金融制度：以商业按揭为主、公积金为辅  /  293
第二节 土地制度：两权分离、用途管制、供应垄断  /  299
第三节 税收制度：重增量轻存量，重交易轻保有  /  306
第四节 租赁制度：进入租售并举新时代  /  312
第五节 住房保障制度：多渠道、分层次、高覆盖  /  316
第六节 中国住房制度的反思  /  321

第九章 中国房地产市场发展趋势  /  327
第一节 未来中国房地产市场空间有多大  /  329
第二节 当前房地产市场风险有多大  /  352
第三节 未来行业集中度能有多高  /  361
第四节 从国际经验来看中国房企的三种未来之路  /  363

第十章 房地产税的国际经验与中国实践  /  389
第一节 发达经济体房地产税怎么收  /  391
第二节 房地产税能否替代土地出让收入  /  395
第三节 中国房地产税的改革历程、征收现状及效果  /  413
第四节 房地产税出台的最佳时机和预期影响  /  420

启示 住房制度深度塑造房地产市场  /  427
第一节 房地产过度金融化是风险之源  /  429
第二节 土地供给是房价的直接决定因素  /  432
第三节 税收是短期调节因素  /  435
第四节 租购并举的市场才是健康的房地产市场  /  436
第五节 住房保障是对中低收入阶层的必要支持  /  438

参考文献 
致谢

各章书摘
第一章 中国香港为何深陷高房价困境
香港模式是内地房地产市场的启蒙。近年来，在内地房地产市场迅速发展的同时，有些城市也面临着同样的高房价困境。追本溯源，深入研究香港住房制度，对反思内地住房制度、解决高房价难题有积极意义。
香港自开埠以后，经济快速发展，成功跻身“亚洲四小龙”，2017年人均GDP高达5.77万美元，是全球最富裕的地区之一。香港经济高度繁荣，住房却面临困境。香港房价持续多年上涨，1980—2017年名义房价上涨近16倍，年均增长8%，2018年房价收入比接近48倍，位居世界主要城市前列。受高房价等影响，香港人均住房面积仅为16平方米。
由于鸦片战争后被英国殖民，香港长期实行土地批租制度，并逐渐形成以土地、金融、税收和保障为支柱的住房制度体系。土地制度方面，香港土地所有权归国家所有，批租后使用权可自由转让，但土地供给数量受重视生态环保等影响而长期不足，人均住宅用地仅10平方米。金融制度方面，香港实行联系汇率制，市场利率低且货币超发严重，叠加按揭业务灵活多样，刺激居民加杠杆购房，房地产市场过度金融化。税收制度方面，香港对交易环节征收重税，炒房成本高昂，但保有环节税负低。保障制度方面，政府兴建公营房屋对外低价出租或出售，保障中低收入群体住房需求，但公营房屋条件偏差，并且近年来供应严重不足。
从房地产业贡献上看，房地产在香港经济中占比较高，相关行业占GDP比重一度超过30%，2006年以来保持在20% ~ 25%，同时，2016年土地出让金和房地产相关税收合计占政府财政收入的32%。从房价上涨原因看，在人口持续增长的背景下，香港土地供给过少，尤其是2001—2010年年均出让住宅用地仅5公顷，叠加金融环境过度宽松，推动香港房价持续上涨。从住房保障上看，由于2002年以后居屋供给大幅减少，中产置业缺乏支持，住房条件难以有效改善。近期，香港特首林郑月娥在房屋政策上提出，在加大土地供给的同时，将公营房屋供应比例从六成提高至七成，重点资助中低收入群体购房置业。
 

第二章 英国房价何以刚性上涨 
英国是最早出现政府干预住房市场的国家，也是中国香港住房模式的启蒙。英国住房总体充足，居住品质高，但与中国香港一样，房价长期上涨，居民购房面临较大压力。英国住房独具田园特色，居住环境良好，80%的住房分布于城郊和乡村，79%的住房为独户住宅，城市和乡村的居住区都富有田园元素；居住条件良好，人均使用面积38平方米，住房质量佳且保养好，百年老宅占比达21%。住房总体充足，套户比自1971年起维持在1以上，2016年为1.05；住房自有率自1984年起维持在60%以上，2017年为62%。但房价水平偏高，居民购房压力较大，2017年房价收入比为6.1，高于多数欧美发达国家；伦敦房价收入比达21，房价位居全球第二，仅次于中国香港。
英国房价长期跑赢通胀，领先全球，虽有周期变动，但是总体上涨。1917—2017年，英国名义房价指数上涨888倍，年均涨幅达7%，同期，CPI仅上涨48倍，年均涨辐为4%。国际对比看，1970—2017年，英国名义房价指数上涨52.8倍，明显高于意大利、法国、美国、德国、日本分别为33.9、16.1、12.5、2.3和2.3倍的涨幅。近一百年，英国房地产市场还经历过四轮房价快涨、大涨的“快牛”现象，房价在短暂的趋稳或下跌之后总是重新上涨。2017年，名义房价指数较次贷危机前最高点的2007年累计上涨了20%，实际房价也已接近历史高点。
英国房价刚性上涨、居民购房压力大的背后是制度设计。土地制度以自由保有为主，但分配不均，1/3的土地仍掌握在极少数贵族手中；土地规划重视环境保护，住宅用地占比显著偏低，截至2005年，英格兰已开发用地占比9.8%，住宅用地占比仅1.1%。同时，80年代英国金融自由化和国际金融地位的重新崛起，大力刺激了货币增长，导致房价不断上涨。
 

第三章 美国60年房地产大牛市的巅峰繁荣与骤然落幕
“二战”结束至次贷危机前夕，美国房地产市场经历了长达60年的大牛市。1946—2006年，住房新开工保持在100万套/年以上，年均153万
套；名义房价指数持续正增长，累计上涨24倍，年均增速5.4%，实际房价指数累计上涨121%，核心城市的房价涨幅更高，是跑赢印钞机的少数资产之一；住房自有率从1940年的44%提高至2006年的69%。2000年以后，房地产牛市走向泡沫，市场交易过热，房价暴涨。一、二手房交易量增长38%，交易额增长102%，名义房价指数累计上涨66%，年均增速高达10.6%，实际房价指数累计上涨46%，年均达7.9%。加息刺破泡沫，房地产风险传导至金融市场，最终升级为国际金融危机。是什么样的制度和政策导致了美国房地产的大牛市和大危机？
房地产过度金融杠杆化是风险之源。美国政府享有全球性的货币特权，又天然以国内政治利益为先，倾向于宽松的货币政策。对住房领域过度支持，一级市场通过保险降低信贷门槛，二级市场支持金融机构将抵押贷款出表，这导致美国住房领域长期处于流动性泛滥、高杠杆、过度消费的繁荣期，房地产泡沫化程度高，最终破裂后升级为全球性的金融危机与经济危机。美国土地以私有为主，在用途和规划管制下可自由交易，居民住宅用地供给充足，为高水平住房消费提供了支撑。但鼓励自有、偏爱单户住房、住房面积较大的超前住房消费，使美国家庭住房负担较为沉重，对危机的承受能力较弱。美国征收房地产税的主要目的是为地方筹集税源，而并不是将其作为房地产调控的政策工具。其中保有环节的房地产税，提升区域房地产价值，使有房户直接受益，对居民房价预期影响不大。交易环节轻买方重卖方，对短期投机行为从重征税，但抑制作用有限。美国的住房保障政策经历了四个阶段，政策重点逐渐从供给端转向需求端，保障方式从实物保障转向货币补贴，目前形成以私人主导供给、政府财税补贴、供给需求并重的住房保障体系。
 

第四章 日本房地产市场大起大落的终极逻辑 
我们提出的房地产周期的分析框架“长期看人口、中期看土地、短期看金融”，在业内被广泛采用。日本从人口悬崖坠落，土地一度供应不足，货币政策大松大紧，正是验证我们判断的典型样本。
在日本房地产市场的运行过程中，产生过两次危机。第一次危机产生于日本快速工业化时期对土地激增的需求，在工业化和城市化的双重推动下，土地价格不断飙升，1955—1974年全国城市地价指数上涨28倍，六大城市上涨34倍。第二次危机产生于日本金融自由化时期宽松的货币环境，在低利率、金融自由化、国际资本的涌入刺激下，1986—1990年全国和六大城市地价指数年均涨幅分别高达7.3%和21.1%。
日本两次房地产危机，一次被时间消化，另一次终结了黄金时代。两次危机结局不同，在于经济发展阶段、人口结构发生了显著变化。第一次危机爆发后日本经济成功换挡至中速增长，而第二次危机爆发后日本经济陷入长期停滞。第一次危机爆发时日本适龄置业人口尚处高位，真实需求旺盛，而第二次危机爆发时日本老龄化问题已十分严峻，65岁以上人口占比高达12.1%，此后不断攀升，20 ~ 49岁适龄置业人口从2000年以后开始回落，有效需求下降。从数据上看，2010年城市化率是90.7%，比第一次危机爆发时城市化率明显提高。实际上，第二次危机以后，特别是2000年城市化率大幅提升，主要在于行政区划调整和町村老龄人口去世造成的被动提升，而非人口真实流动，无法形成有效需求，房地产市场仍无起色。
孕育日本房地产危机的终极逻辑是住房制度设计。在货币金融制度上，日本央行缺乏独立性，受大藏省影响较大，货币政策定力不足，调控目标在经济增长和稳定物价之间不断切换。在税收制度上，房地产上升期“重交易轻保有”导致泡沫加速形成，房地产下行时保有环节突然加税导致泡沫加速破灭。在土地制度上，土地金融属性过强，刺激投机。在租赁制度上，保护租约和租户权益，形成以机构主导的住房租赁市场。