描述
开 本: 128开纸 张: 胶版纸包 装: 平装-胶订是否套装: 否国际标准书号ISBN: 9787112194377
编辑推荐
中房经联编著的《当二手房遇上法律》结合房地产交易的37个法律专题案例，通俗易懂，让读书也成为一种乐趣。有理，尊重人性，掌握法律，让我们学会保障权益，让房地产交易更安全更顺畅。有用，从业多年的房地产法务人员精心之作，让房地产从业者、消费者通过此书也变成交易达人。
内容简介
《当二手房遇上法律》由一线房地产经纪法律工作人员撰写，针对房地产二手房交易和租房阶段的相关法律问题进行解读。内容涵盖房屋交易委托阶段、房屋交易定金支付阶段、房屋交易签约阶段、房屋交易履约阶段和房屋交易涉及解约、诉讼阶段。法律条文、内涵分析清楚、易懂，辅助案例解析和思考题实际、明了，是房地产从业人员的优质学习材料。
目 录
买卖篇
一、房屋交易委托阶段
专题1 民事行为能力
一、民事行为能力的法律基本概念及分类
二、限制／无民事行为能力人不合规签约的法律风险
案例解析——精神分裂症签署的购房合同能够履行吗?
三、完全／限制／无民事行为能力人应当如何出售／购买房屋
四、思考题
五、民事行为能力相关法律条文
专题2 代理人
一、代理和代理人的法律基本概念及后果承担
二、无代理权的法律风险
案例解析一父女反目，女儿擅自出售病榻上父亲的房屋反获赔偿
三、表见代理概念及法律后果
案例解析一购房后无故惹纠纷，惊现房主公证委托书作假，能否保住房子?
四、委托代理人应当如何出售?购买房屋
五、思考题?br/> 六、代理权相关法律条文
专题3 共有权人
一、共有权的法律基本概念
二、未经共有权人同意出售房屋的法律风险或后果
案例解析——以配偶不同意出售房屋为由试图违约的后果
案例解析——结婚登记在先，房本下发在后，是夫妻共有财产吗?
三、思考题
四、共有权相关法律条文
专题4公司产权
一、公司产权房屋的法律基本概念
二、公司出售／购买房屋的方法
三、思考题
四、公司产权相关法律条文
专题5 外籍及港澳台人士购房
一、外籍及港澳台人士的基本概念
二、外籍人士的签约风险
案例解析——外籍人士不具备购房资质，法院判退中介费
三、外籍及港澳台人士如何出售／购买房屋
四、思考题
五、外籍及港澳台人士相关法律条文
专题6 出租房屋交易
一、出租房屋的基本概念及一般原则性法律规定
二、过户后不能交房的法律风险或后果
案例解析——出售人将“未带租约”的房屋出售给购房人，无法交房终赔偿
三、出售／购买已被出租房屋的注意事项
四、思考题
五、出租房屋相关法律条文
专题7 经济适用住房
一、经济适用住房的法律基本概念
案例解析——签约时未说明是经济适用住房，签约后发现不能按期过户的法律后果
二、出售／购买经济适用住房的注意事项
……
租赁篇
一、房屋交易委托阶段
专题1 民事行为能力
一、民事行为能力的法律基本概念及分类
二、限制／无民事行为能力人不合规签约的法律风险
案例解析——精神分裂症签署的购房合同能够履行吗?
三、完全／限制／无民事行为能力人应当如何出售／购买房屋
四、思考题
五、民事行为能力相关法律条文
专题2 代理人
一、代理和代理人的法律基本概念及后果承担
二、无代理权的法律风险
案例解析一父女反目，女儿擅自出售病榻上父亲的房屋反获赔偿
三、表见代理概念及法律后果
案例解析一购房后无故惹纠纷，惊现房主公证委托书作假，能否保住房子?
四、委托代理人应当如何出售?购买房屋
五、思考题?br/> 六、代理权相关法律条文
专题3 共有权人
一、共有权的法律基本概念
二、未经共有权人同意出售房屋的法律风险或后果
案例解析——以配偶不同意出售房屋为由试图违约的后果
案例解析——结婚登记在先，房本下发在后，是夫妻共有财产吗?
三、思考题
四、共有权相关法律条文
专题4公司产权
一、公司产权房屋的法律基本概念
二、公司出售／购买房屋的方法
三、思考题
四、公司产权相关法律条文
专题5 外籍及港澳台人士购房
一、外籍及港澳台人士的基本概念
二、外籍人士的签约风险
案例解析——外籍人士不具备购房资质，法院判退中介费
三、外籍及港澳台人士如何出售／购买房屋
四、思考题
五、外籍及港澳台人士相关法律条文
专题6 出租房屋交易
一、出租房屋的基本概念及一般原则性法律规定
二、过户后不能交房的法律风险或后果
案例解析——出售人将“未带租约”的房屋出售给购房人，无法交房终赔偿
三、出售／购买已被出租房屋的注意事项
四、思考题
五、出租房屋相关法律条文
专题7 经济适用住房
一、经济适用住房的法律基本概念
案例解析——签约时未说明是经济适用住房，签约后发现不能按期过户的法律后果
二、出售／购买经济适用住房的注意事项
……
租赁篇
前 言
在中国，房地产经纪行业是一个诞生仅二十余年的新兴行业，但也是一个成长迅速、充满希望的朝阳行业。在发达国家，房地产行业基本已从以新房开发和交易为主的开发时代进入到了以二手房交易为主的后开发时代，他们的房地产市场几乎都是存量房市场，而房地产经纪行业在其中发挥着举足轻重的作用。以美国为例，房地产交易90%都是二手房买卖，佣金率高达5%～6%，房产经纪人也是一个颇受社会尊重的职业。
在中国的房地产格局中，虽然北上广深等一线城市的二手房交易量自2009年起就超过了新房，但其他城市整体的二手房交易量目前还只占市场交易总量的不足40%，全中国的二手房GMV（成交总额）只有新房的一半，佣金率仅为2%左右。相比发达国家，我们还有着非常广阔的成长空间。所以，中国房地产未来的核心在二手房市场，中国房地产未来的主角是房地产经纪企业。
不过，目前国内的存量房交易存在诸多风险、容易产生纠纷。一方面，与新房交易和其他传统交易相比，存量房交易本身非常复杂，且大部分是自然人与自然人之间的交易，其权属关系、适用法律、税费、业主等情况千差万别，很难有一个标准化流程。另一方面，国内房地产经纪行业立法相对滞后，迄今为止依然没有一部规格高、效力强的上位法，现实交易中基本只能参照
在本书中，我们希望通过对大量案例、判例中相关法律关系的分析、探讨和总结，帮助房地产经纪公司在存量房交易的业务操作中提升法律认知和操作水平，切实降低买卖双方的风险，使经纪公司的经营行为更加合规合法，避免在交易过程中产生纠纷。我们也希望通过这本书为未来的行业规范发展和行业立法进程积累更多素材，在指导经纪公司日常交易的同时，也能有益于行业的长远发展。
在中国的房地产格局中，虽然北上广深等一线城市的二手房交易量自2009年起就超过了新房，但其他城市整体的二手房交易量目前还只占市场交易总量的不足40%，全中国的二手房GMV（成交总额）只有新房的一半，佣金率仅为2%左右。相比发达国家，我们还有着非常广阔的成长空间。所以，中国房地产未来的核心在二手房市场，中国房地产未来的主角是房地产经纪企业。
不过，目前国内的存量房交易存在诸多风险、容易产生纠纷。一方面，与新房交易和其他传统交易相比，存量房交易本身非常复杂，且大部分是自然人与自然人之间的交易，其权属关系、适用法律、税费、业主等情况千差万别，很难有一个标准化流程。另一方面，国内房地产经纪行业立法相对滞后，迄今为止依然没有一部规格高、效力强的上位法，现实交易中基本只能参照
在本书中，我们希望通过对大量案例、判例中相关法律关系的分析、探讨和总结，帮助房地产经纪公司在存量房交易的业务操作中提升法律认知和操作水平，切实降低买卖双方的风险，使经纪公司的经营行为更加合规合法，避免在交易过程中产生纠纷。我们也希望通过这本书为未来的行业规范发展和行业立法进程积累更多素材，在指导经纪公司日常交易的同时，也能有益于行业的长远发展。
在线试读
《当二手房遇上法律》：
（一）出租房屋的基本概念
按照我国相关法律法规的规定，出租房屋，一般是指房屋所有权人将房屋出租给承租人居住使用或提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动的行为。
（二）出租房屋一般原则性法律规定
1.出租房屋，出租人和承租人应当签订书面租赁合同
为使租赁关系更加明确、稳定，出租人和承租人之间应当签订书面的租赁合同。租赁合同应当具备以下条款：①房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；②房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；③租金和押金数额、支付方式；④租赁用途和房屋使用要求；⑤房屋和室内设施的安全性能；⑥租赁期限；⑦房屋维修责任；⑧物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；⑨争议解决办法和违约责任；⑩其他约定。
为了规范和指导房屋租赁及其经纪行为，一些地区还专门制定了房屋租赁方面的示范文本，如北京市就制定了《北京市房屋租赁合同》的示范文本，包含自行成交、经纪成交、代理委托的版本。人们在自行签订租赁合同时可以参考相关的示范文本，以更好地维护自身合法权益；如果自身获取房源的渠道较少、租赁经验不足的，也可以选择规模较大、信誉优秀的经纪机构，通过经纪成交的方式进行房屋租赁。
2.不得出租的房屋
按照我国相关法律法规的规定，有下列情形之一的房屋不得出租：
（1）属于违法建筑的；
（2）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；
（3）违反规定改变房屋使用性质的；
（4）法律、法规规定禁止出租的其他情形。
因此，在承租房屋前，人们务必要对拟承租房屋的性质、房屋的产权状况、房屋是否有抵押、查封及其他权利限制的情况、房屋及所属设施设备的具体情况等有全面、充分地了解，避免不必要的麻烦；经纪机构也应合法合规作业，坚决不做禁止出租房屋的租赁经纪业务。
另外，对于依照国家福利政策租赁的公有住房、廉租住房、经济适用住房及其他特殊性质的房屋，在租赁方面法律上有限制或禁止规定，也应特别留意，否则可能贪小便宜吃大亏。如《经济适用住房管理办法》第33条就明确规定：“个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营”。
3.出租住房的面积等条件应符合法律规定
按照我国相关法律法规的规定：“出租住房的，应当以原设计的房间为小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。”这是我国法律对出租住宅的专门规定，目的在于打击各地出现的违规“群租”现象，保障承租人的基本权利。
关于出租住房面积的标准，各地政府作出了具体规定，如北京市的标准为“出租房屋人均居住面积不得低于5平方米.每个房间居住的人数不得超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）。”前述居住面积是指规划设计为居住空间的房间的使用面积。
4.房屋租赁实行登记备案制度
我国对于房屋租赁实行登记备案制度，签订、变更、终止租赁合同的，当事人都应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。这是一般性的法律规定，但有人不禁会对未经登记的租赁合同是否有效产生疑问，笔者认为，租赁合同登记与否，不会影响到租赁合同的效力，只要租赁合同成立并生效，租赁双方就应当依约享有各自的权利、履行各自的义务，而不能以租赁合同未登记备案就拒绝履行。但是未经登记的租赁合同，不能对抗善意第三人。
5.“买卖不破租赁”和承租人的“优先购买权”
“买卖不破租赁”和承租人的“优先购买权”是两个专业的法律术语，但近年来已被越来越多的人所熟悉。我国《合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”和第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”即是直接相关的法律规定。
……
（一）出租房屋的基本概念
按照我国相关法律法规的规定，出租房屋，一般是指房屋所有权人将房屋出租给承租人居住使用或提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动的行为。
（二）出租房屋一般原则性法律规定
1.出租房屋，出租人和承租人应当签订书面租赁合同
为使租赁关系更加明确、稳定，出租人和承租人之间应当签订书面的租赁合同。租赁合同应当具备以下条款：①房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；②房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；③租金和押金数额、支付方式；④租赁用途和房屋使用要求；⑤房屋和室内设施的安全性能；⑥租赁期限；⑦房屋维修责任；⑧物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；⑨争议解决办法和违约责任；⑩其他约定。
为了规范和指导房屋租赁及其经纪行为，一些地区还专门制定了房屋租赁方面的示范文本，如北京市就制定了《北京市房屋租赁合同》的示范文本，包含自行成交、经纪成交、代理委托的版本。人们在自行签订租赁合同时可以参考相关的示范文本，以更好地维护自身合法权益；如果自身获取房源的渠道较少、租赁经验不足的，也可以选择规模较大、信誉优秀的经纪机构，通过经纪成交的方式进行房屋租赁。
2.不得出租的房屋
按照我国相关法律法规的规定，有下列情形之一的房屋不得出租：
（1）属于违法建筑的；
（2）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；
（3）违反规定改变房屋使用性质的；
（4）法律、法规规定禁止出租的其他情形。
因此，在承租房屋前，人们务必要对拟承租房屋的性质、房屋的产权状况、房屋是否有抵押、查封及其他权利限制的情况、房屋及所属设施设备的具体情况等有全面、充分地了解，避免不必要的麻烦；经纪机构也应合法合规作业，坚决不做禁止出租房屋的租赁经纪业务。
另外，对于依照国家福利政策租赁的公有住房、廉租住房、经济适用住房及其他特殊性质的房屋，在租赁方面法律上有限制或禁止规定，也应特别留意，否则可能贪小便宜吃大亏。如《经济适用住房管理办法》第33条就明确规定：“个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营”。
3.出租住房的面积等条件应符合法律规定
按照我国相关法律法规的规定：“出租住房的，应当以原设计的房间为小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。”这是我国法律对出租住宅的专门规定，目的在于打击各地出现的违规“群租”现象，保障承租人的基本权利。
关于出租住房面积的标准，各地政府作出了具体规定，如北京市的标准为“出租房屋人均居住面积不得低于5平方米.每个房间居住的人数不得超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）。”前述居住面积是指规划设计为居住空间的房间的使用面积。
4.房屋租赁实行登记备案制度
我国对于房屋租赁实行登记备案制度，签订、变更、终止租赁合同的，当事人都应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。这是一般性的法律规定，但有人不禁会对未经登记的租赁合同是否有效产生疑问，笔者认为，租赁合同登记与否，不会影响到租赁合同的效力，只要租赁合同成立并生效，租赁双方就应当依约享有各自的权利、履行各自的义务，而不能以租赁合同未登记备案就拒绝履行。但是未经登记的租赁合同，不能对抗善意第三人。
5.“买卖不破租赁”和承租人的“优先购买权”
“买卖不破租赁”和承租人的“优先购买权”是两个专业的法律术语，但近年来已被越来越多的人所熟悉。我国《合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”和第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”即是直接相关的法律规定。
……
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