法院审理房地产案件观点集成

　　上海建纬律师事务所朱树英律师zui新力作!剖析典型案例，解答实务疑难问题，全面展现法院审理建设工程案件司法观点和裁判思路!

　　典型案例在司法审判活动中具有独特的价值。《法院审理房地产案件观点集成》通过整理全国各级法院的已生效裁判，总结、归纳出具体的裁判经验、思路和尺度，以及认定事实、适用法律的方法。同时结合*人民法院司法解释、司法政策精神、审判业务意见以及*人民法院专家法官著述、目前审判实务中的主流观点等对案例进行了透彻分析。阅读本书，使读者可以在快速了解房地产案件法律争议问题的前提下，迅速了解法院的司法观点和态度，以及裁判的思路和尺度。

　　朱树英，上海市建纬律师事务所主任、高级合伙人。本科毕业于华东政法学院。任上海市第十、十一届政协常委，中华全国律师协会建设工程与房地产业务委员会主任，中国房地产业协会常务理事兼法律事务专业委员会执行主任。上海、北京、武汉、厦门、济南、台州、苏州、常州、渭南九城市仲裁委员会仲裁员以及中国国际经济贸易仲裁委员会建设专业仲裁员。一带一路”(中国)仲裁院副院长。被聘担任清华大学、中国人民大学、重庆大学、浙江大学、厦门大学、交通大学、同济大学、东南大学法学客座教授。先后获上海市劳动模范、上海市首届“东方大律师”以及中国特色社会主义优秀建设者、全国优秀律师称号。

　　曹珊，上海市建纬律师事务所副主任、高级合伙人、高级律师。同时拥有土建高级工程师、国家土建一级建造师、造价工程师、项目分析师、IPMP国际工程高级(B)项目经理资格。兼任中华全国律师协会建房委秘书长，住建部市场监管司法律顾问，上海市黄浦区政府法律顾问，郑州市财政局法律顾问，国家财政部PPP中心专家库法律专家，上海市政府采购评审专家(建设工程、城市基建、PPP)，河北、河南、湖北、湖南、浙江、四川、黑龙江等多省PPP专家库专家，中国房地产业协会法律事务委员会委员，中国建筑工程造价协会专家委员，江苏省、河南省建设厅基础设施建设工程招投标评标经济类资深专家评委，武汉仲裁委、济南仲裁委、珠海仲裁委仲裁员，中国人民大学、华东政法大学客座教授等职务。

　　章房地产开发的规划许可

　　综述：房地产开发中的规划许可纠纷案件的司法处理原则

　　11法院如何判定违法行政行为中的利益损害程度

　　12法院如何认定规划主管部门限期拆除行政处罚决定的效力

　　13行政处罚明显不当，法院有权直接变更行政处罚内容

　　14法院如何认定农村建房中取得建设工程规划许可证的条件及程序

　　15法院认定规划许可行为违法的主要依据

　　第二章房地产开发土地使用权的取得

　　综述：土地使用权取得常见法律问题分析

　　21法院如何认定出让未履行审批程序的土地使用权的法律责任

　　22生效条件不可能成就，法院如何确认国有土地使用权出让合同效力

　　23国有土地使用权出让合同部分无效，法院如何认定其他部分的效力

　　24确认国有土地使用权转让合同无效，是否应受诉讼时效的限制

　　25转让方未取得出让土地使用权证时签订的土地使用权转让合同，法院如何认定合同效力

　　26法院如何认定土地使用权转让合同履行过程中是否根本违约

　　第三章房地产合作开发

　　综述：合作开发房地产纠纷常见法律问题及司法处理原则

　　31法院如何认定土地使用权转让合同纠纷案中单方解除权行使的条件

　　32法院如何确定合作开发“一地数转”情形下土地使用权的归属

　　33法院如何确定合作开发房地产纠纷中当事人违约时应承担的责任

　　34法院如何认定以划拨土地使用权作为投资合作开发房地产合同的效力及法律后果

　　35法院如何认定合作开发项目新增利益分配比例

　　36法院如何认定合作开发房地产合同的性质及效力

　　37法院如何认定合作开发法律关系的当事人范围及其责任

　　38房地产合作开发一方因行政规章调整未能继续履行合同，法院如何认定违约责任?

　　第四章房地产开发中的项目转让

　　综述：通过股权转让实现房地产项目转让的常见纠纷及相关司法观点

　　41以取得土地使用权作为项目转让付款条件的，法院如何认定土地使用权的取得时间

　　42法院如何认定未经审批机关批准的中外合作企业权利义务转让合同的效力

　　43因用地条件变化而追加项目(股权)转让款约定的效力如何认定

　　44出让方隐瞒目标公司真实情况,法院如何认定股权转让合同效力

　　第五章商品房销售

　　综述：商品房买卖纠纷中的司法共识与观点分歧

　　51未取得商品房预售许可证，法院如何认定认购书的性质、效力及法律责任

　　52法院如何对宏观调控政策进行法律定性并适用法律调处纠纷

　　53贷款未获批准,法院如何认定合同解除的理由与责任承担

　　54房屋存在质量问题的，法院如何认定开发商应承担的责任

　　55法院如何认定行政会议纪要对于二手房买卖合同效力的影响

　　第六章房屋权属登记

　　综述：房地产登记诉讼的司法共识与观点分歧

　　61房屋登记簿发生非权利事项错误时，法院如何确认利害关系人申请变更登记的权利

　　62法院如何认定转让未经登记的房屋的合同的效力

　　63法院如何处理因登记原因行为瑕疵导致不动产登记错误的民行交叉诉讼

　　64法院如何认定违法的房屋初始登记被撤销后登记机构的行政赔偿责任

　　65民事调解书将房屋抵债的，法院如何认定第三方请求对房屋的强制执行

　　第七章商品房租赁

　　综述：商品房租赁合同纠纷常见法律问题及司法处理原则

　　71法院如何认定出租的房屋是否具备交付使用条件

　　72法院如何认定出租房屋未取得权属证书之租赁合同的效力

　　73法院如何认定约定租赁面积与房屋实际建筑面积严重不符是否构成重大误解

　　74法院是否认定出租人企业改制属于房屋租赁合同解除的法定条件

　　75法院如何确定承租人优先购买权受到侵害的损害赔偿数额

　　76法院如何认定因第三人原因导致合同违约时的各方法律责任

　　第八章房地产金融

　　综述：房地产金融之司法实务综述

　　81法院如何认定“名为担保，实为借款”合同的效力

　　82法院如何认定“假按揭”住房抵押贷款合同的效力及责任承担

　　83法院如何认定以存单形式违法进行房地产借贷的责任承担

　　84法院如何认定预售商品房按揭贷款中开发商承担阶段性担保责任的解除期限

　　85法院如何认定房地产企业借款合同中罚息、复利约定的效力

　　第九章有关房地产开发的其他案件

　　综述：房地产开发其他法律问题的司法处理原则

　　91法院如何认定委托代建合同双方的违约责任

　　92法院如何确定设定土地抵押权时未经抵押登记的地上建筑物的抵押效力

　　93法院如何确认房地产开发企业作为一般保证人时的先诉抗辩权

　　94股权转让合同未明确约定，法院如何认定 “行政规费”的承担主体

　　95国有土地上房屋征收补偿过程中，如何对房屋使用性质进行认定

　　96政府征收过程中评估程序不合法,法院如何处理?

　　我们编写本套丛书的出发点是解决司法实务工作者在实际办案中遇到难点、疑点、热点以及前沿问题时寻找确定性司法依据的需求问题。我国是成文法国家，以法律条文为审判的根本依据，但抽象的法律文本落实到复杂的现实纠纷中存在很大的适用和解释空间，常常给具体办理案件的法官、律师等实务工作者带来困扰。作为审判机关的人民法院，为统一裁判尺度，确保司法公正，制定和公布了大量的司法解释以及司法解释性意见，还通过其他多种形式表达其适用法律的观点，如：全国性审判工作会议上的院、庭长讲话，发布专项司法指导性政策文件，在一些典型案件的判决中宣示其司法立场，发布指导性案例或者在《人民法院公报》上选登地方法院典型案例以肯定其做法。人民法院各审判业务庭也常以“函复”“庭推精要”“解答”“专题论述”等形式阐述对具体法律适用问题的意见或倾向性意见，在不同程度和层面上反映和代表人民法院的司法态度和立场。此外，人民法院的法官对审判实务中的新情况、新问题，特别是疑难复杂问题，推出了大量的研究著述，对司法实务也有很大影响。

　　第三章 房地产合作开发

　　综述：合作开发房地产纠纷常见法律问题及司法处理原则

　　合作开发房地产，是指一方当事人以土地使用权作为出资形式，另一方投入资金并组织施工，双方共同在国有土地上建筑房屋的合同行为。合作开发双发或多方在开发过程中，容易发生争议和纠纷。

　　但我国法律、行政法规及规章对于合作开发房地产的相关规定较少且不明确。《人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2005]第5号，以下简称《国有土地使用权司法解释》)于2005年8月1日实施，对在国有土地上“合作开发房地产合同纠纷”作出了专章规定，为人民法院审理该类案件提供了部分的审判依据。随着《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)的颁布实施，以及国际、国内经济形势发展、有关房地产开发的各项制度不断完善，与《国有土地使用权司法解释》规定相比尚没有原则性的变化。现行合作开发房地产纠纷案件，仍以该解释为人民法院判案的主要法律依据，只是对不适应《物权法》及新的司法解释的部分在适用过程中进行了相应调整，以至于合作开发房地产纠纷案件成为司法审判中极易发生争议的难点问题。

　　现结合《国有土地使用权司法解释》及相关法律法规，主要对人民法院，以及部分省、市高级人民法院就合作开发房地产纠纷案件的判决进行评析，笔者总结和归纳了当下人民法院在对各类型房地产合作开发纠纷案件司法审判的基本观点和认识，并将合作开发房地产容易发生纠纷案件且争议较多的几个方面的问题，结合本章的案例分析，综合归纳为合作开发合同的性质及效力认定、违约责任、合同解除、收益分配以及争议问题等六个方面做出阐述，以期为法律实务工作者办理该类案件提供有益的借鉴和参考。

　　一、关于合作开发房地产合同的性质认定

　　(一)合作开发房地产合同的概念

　　房地产开发，是指以城镇土地资源为对象，按照既定目标对地上进行房屋施设施的建筑安装活动，以及为此而进行的规划、设计、经营等活动人民法院民事审判庭编著：《人民法院关于国有土地使用权合同纠纷司法解释的理解与适用》，人民法院出版社，第170页。。

　　合作开发房地产合同，是指两方或两方以上的当事人约定，由一方提供土地，另一方提供资金(或双方共同出资)、技术、劳务等，共同开发土地、建筑房屋，并在项目开发完成后，按约定比例分享收益的协议。我国现行《城市房地产管理法》第28条“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产”中所规定的作价入股的合作开发形式，事实上是一种狭义上的合作开发。《国有土地使用权司法解释》中所指合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。从司法实务看，这一概念仍应从狭义概念来理解。

　　广义的房地产合作开发，则是双方合作在土地上增添建筑物的活动。它不限于一方出地，另一方出资，也可以是双方共同出地出资;合建的主体也不局限于企事业单位，而可以是单位与自然人之间，或自然人与自然人之间符启林、邵挺杰主编：《房地产合同实务》，法律出版社2002年版，第460页。。辽宁省高级人民法院审理的沈阳工业大学与辽宁嘉富房产开发有限公司合资合作开发房地产合同纠纷上诉案[(2010)辽民一终字第105号民事判决]，工业大学、嘉富公司合作开发房地产是以共同出资的形式联建房产，同时对合作项目的开发、联建房产所有权分配、经营利润分配、违约责任等均作了明确约定，虽有别于一方出地、一方出资的合作形式，但不可否认，这种形式无疑也属于房地产合作开发范畴见张志文、姚春华：“合资合作开发一方因行政规章调整未能继续履行合同，法院如何认定违约责任”。。因此，辽宁省高院对该案的案由确定为合资合作开发房地产合同纠纷，显然是正确的。

　　(二)合作开发房地产合同的特征

　　合作开发房地产合同除具有一般民事合同的特征外，还具有如下特殊特征：

　　1主体的特殊性。

　　在合作开发房地产合同中，至少有合作的一方应具有房地产开发的经营资格。合作开发房地产的经营者应当是依照《城市房地产管理法》第30条规定设立的房地产开发企业法人。

　　2标的的特殊性。

　　根据《城市房地产管理法》第28条的规定：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开放经营房地产。”按照我国现行法律的相关规定，用于房地产开发经营的国有土地必须是通过出让方式取得的土地，以划拨方式取得的土地不能成为合作开发房地产经营的土地。《国有土地使用权司法解释》明确规定，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合作开发房地产的，应当认定合同无效，但当事人在起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。

　　3合同内容的特殊性。

　　合作开发房地产合同具有混同性质，即一个合同包含两个以上的合同内容。由于合作开发房地产项目的合同在法律上没有明确的范例，因此是一种无名合同，当事人约定的合同内容不同，合同的性质就会不同。

　　(三)合作开发房地产合同的性质

　　合作开发房地产合同，是指当事人之间订立的以提供土地使用权、资金等方式共同出资，共享利润、共担风险，合作开发房地产项目的合同。

　　界定一个合同是不是合作开发房地产合同，需要从以下几个方面把握：

　　1共同出资是合作的前提条件。至于出资的方式如现金、国有土地使用权、技术等并不影响双方合作的性质。在提供土地使用权的出资方式时，是否成立项目公司法律并无强制性规定，由合作双方在合同中约定。

　　2共同经营不是合作开发的条件。由于房地产开发经营非常复杂，投资者出于自身条件或者其他因素的考虑而不参与房地产开发经营，即体现了当事人的自愿原则，也不妨害国家的市场管理秩序、社会公共利益，不违反国家强制性法律法规。因此，合作各方有权约定是否共同经营。

　　3共享利润、共担风险应作为合作开发的要件。因当事人共同出资合作的目的就是要对合作成果带来的经济利益共同分享，与此相对应，对合作过程中以及合作的不利后果和风险也要共同承担，这也是民事权利和义务相一致原则的内在要求和具体体现。值得注意的是，司法实务中在界定合同性质时，合同中是否约定共担风险，并不是判断合同是否具有合作开发房地产性质的标准;在确定受益人是否为合同相对人和是否应当承担民事责任时，不能仅以合同有无约定为限，而应查明事实确定实际构成合作开发房地产法律关系的当事人地位及其民事责任。

　　例如：广东省高级人民法院对五凤村委会等与金业公司等合资、合作开发房地产合同纠纷再审案作出的(2010)粤高法审监民再字第38号民事判决认定：合作开发房地产合同的法律特征在于“共同投资、共享利润、共担风险”，不能仅以《合作建设开发合同》在字面上没有约定“共担风险”即否定双方合作开发房地产的性质。基于合作开发房地产合同的特性，至于受益人是否为合作开发房地产的合同相对人，以及受益人在履行《合作建设开发合同》中是否存在过错，均不能成为受益人否认自己为合作开发房地产法律关系的当事人并免于对外承担连带清偿责任的事由。

　　二、关于合作开发房地产合同效力的认定

　　合同效力，是指依法成立受法律保护的合同，当事人必须履行合同义务，不得擅自变更或解除合同的法律拘束力，即法律效力。也就是说，合同一旦依法成立，就要求合同双方依照约定严格履行合同，否则即依靠国家强制力，要求当事人履行合同并承担违约责任。合同的效力可分为四大类，即有效合同，无效合同，效力待定合同，可变更、可撤销合同。

　　我国《合同法》第52条规定，有下列情形之一的，合同无效：(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(2)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(3)以合法形式掩盖非法目的;(4)损害社会公共利益;(5)违反法律、行政法规的强制性规定。

　　(一)合作开发房地产合同无效的两种特殊情形

　　对于合作开发房地产合同而言，要认定合同的效力，除了审查该合同是否具备一般合同生效的实质要件和形式要件外，还应当综合以下两个条件加以认定。

　　1签订合作开发房地产合同的当事人至少有一方应当具备房地产开发经营资质。否则，所签订的合作开发房地产合同无效。

　　2签订合作开发房地产合同的一方当事人以划拨土地使用权作为投资应经有批准权的人民政府批准。否则，所签订的合作开发房地产合同无效。

　　(二)合作开发房地产合同无效的补正情形

　　考虑到当前开发房地产合同签订时，部分当事人双方存在没有取得房地产开发资质、以及以划拨方式取得的土地使用权进行合作开发的情形，在实践中，为了经营活动的稳定性，《国有土地使用权司法解释》又对以上两种合同无效情形规定了补正情形：

　　《国有土地使用权司法解释》第15条第2款规定，起诉前当事人一方取得房地产开发经营资格或者已经依法合作成立房地产项目公司的，应当认定合同有效。这是对合同当事人的资质进行了补正。

　　《国有土地使用权司法解释》第16条规定，起诉前经有批准权的人民政府批准的，应当认定合同有效。这对获得批准的时间规定了可以宽延的后期限。

　　这两条补正情形，充分体现了司法审判实践中不轻易认定合同无效的立法本意，以促进合同加速履行和社会资源的有效利用。

　　例如，深圳富山宝实业有限公司诉深圳市福星股份合作公司、深圳市宝安区福永物业发展总公司、深圳市金安城投资发展有限公司合作开发房地产合同纠纷上诉案中，人民法院审理后作出的(2010)民一终字第45号民事判决认定，福星公司与富山宝公司签订《合作投资兴建三星花园合同书》时，虽然双方均无房地产开发资质，且涉案土地亦为国有划拨土地，但随后双方又与具有房地产开发资质的福永公司签订了三方合作开发合同，并完善了土地出让手续，将涉案土地变性为商住用地，据此，应当认定二者之间签订的以上合同为有效合同，对双方当事人具有约束力。

　　(三)不认定为合作开发房地产合同的四种情况

　　“共担风险”，是合作开发房地产法律关系的本质特征之一。在实践中，却往往出现这样的情况：表面上符合合作开发房地产合同的形式要件，但因为提供土地使用权或资金的一方当事人并不实质承担经营风险，致使合同只是徒具合作开发房地产合同的形式，缺乏双方当事人“共担风险”这一重要合作特征，因此，并不能把它们归入合作开发房地产合同。《国有土地使用权司法解释》第24~27条就规定了以下四种情形：

　　1合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定收益的，应当认定为土地使用权转让合同。由于在实践中不担经营风险的一方通常并非是开发经营的决策方，《国有土地使用权司法解释》24条并未将土地方是否参与项目开发经营作为认定的条件之一。

　　2合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。由于双方签订这种名为合作开发、实为房屋买卖的合同时，建设项目一般尚未开始实施，更不可能办理预售手续，故此种合同大部分情况下都是无效的。只有建设项目实施到一定阶段且已取得商品房预售许可时再签订的合同，或起诉前已取得商品房预售许可的情况下，这种合同才能被确认有效。

　　3合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。在名为合作开发、实为借款合同时，非房地产开发企业一方是非金融机构的企业时，合同是无效的，是自然人时，合同是有效的。

　　4合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。对名为合作开发、实为房屋租赁的合同而言，如果双方约定提供资金一方可以使用房屋的时间超过二十年，超过部分将因无效而得不到法律的保护。

　　(四)合作开发房地产合同无效的责任承担

　　《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》已被于2013年1月14日被法释[2013]2号废止。第46条规定，“合作建房合同被确认无效后，在建或已建成的房屋，其所有权可确认归以土地使用权作为投资的一方所有，对方的投资可根据资金的转化形态，分别处理：(1)资金尚未投入实际建设的，可由以土地使用权作为投资的一方将对方投入的资金予以返还，并支付同期同类银行贷款的利息;(2)资金已转化为在建中的建筑物，并有一定增值的，可在返还投资款的同时，参照当地房地产业的利润情况，由以土地使用权作为投资的一方给予对方相应比例的经济赔偿;(3)房屋已建成的，可将约定出资方应分得的房产份额按现行市价估值或出资方实际出资占房屋造价的比例，认定出资方的经济损失，由以土地使用权作为投资的一方给予赔偿。”

　　三、关于合作开发房地产合同的违约责任

　　违约责任，即违反合同的民事责任，是指合同当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件所应承担的赔偿损害、支付违约金等民事责任，是保障债权实现和债务履行的重要措施。《民法通则》第111条和《合同法》第107条对违约责任均作了概括性规定。

　　违约责任在英美法中通常称为违约的补救，而在大陆法中则被包括在债务不履行的责任之中，或被视为债的效力的范畴王家福主编：《民法债权》，法律出版社1991年版，第128-176页。。在违约责任的构成上，大陆法系传统的法律与理论，都认为应具备四个要件：违约行为、损害事实、违约行为与损害事实之间的因果关系、违约人主观上的过错。但在奉行无过错责任原则的英美法系合同法中，关于违约责任的构成，实际上只需要一个要件：即违约行为的存在王军编著：《美国合同法》，中国政法大学出版社1996年版，第319页。。

　　(一)合作开发房地产合同主要违约形态

　　房地产合作开发合同违约行为，是指房地产合作开发合同当事人无正当理由而不履行或者履行合同义务不符合约定义务的行为。

　　根据《合同法》的相关规定，房地产合作开发合同中的违约行为具体可分为预期违约、不履行合同、迟延履行合同、不适当履行合同、根本违约此五种违约形态。

　　1房地产合作开发的合作一方预期违约，主要表现为一方不办理合作开发审批及相关的土地使用权变更等手续，致使合同没有履行可能。

　　2迟延履行房地产合作开发合同义务，主要表现为一方未按合同约定条件和时间足额出资或合作开发一方未按合同约定按期完成相关工程等。

　　3合作开发一方不适当履行房地产合作开发合同义务，这主要表现为土地提供方的土地使用权存在瑕疵，致使合作开发土地使用权在合作开发过程中存在法律障碍。

　　4不履行房地产合作开发合同义务，主要表现为一方不按合同的约定，向另一方或多方分配其应得房屋或利润。

　　5合作开发一方根本违反房地产合作开发合同义务。常见的根本违约主要有合作开发一方在另一方不知情的情况下将合作开发的项目进行抵押贷款归己使用，或与第三方再建立合作开发关系等。

　　(二)合作开发房地产合同违约责任形式王利明：《违约责任论》，中国政法大学出版社2003年版。

　　违约责任形式，即承担违约责任的具体方式。我国《民法通则》第111条和《合同法》第107条做了明文规定，违约责任除了有继续履行、采取补救措施和赔偿损失三种基本形式外，还有违约金、定金、解除合同等责任形式。

　　合作开发房地产合同违约责任形式也为以上六种，其中，笔者认为，常用的违约责任形式为继续履行、赔偿损失和解除合同三种。

　　(三)发生情势变更，无法履行合同的一方当事人不承担违约责任

　　《人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》(以下简称《合同法若干问题的解释(二)》)第26条规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”

　　据此，在合作开发房地产过程中，合同签订后发生情势变更，一方无法履行合同不构成违约。但对于是否符合情势变更，法律进行了严格的限制，必须由省一级法院确认，不得滥用，以保证合同交易的稳定性。

　　在沈阳工业大学与辽宁嘉富房产开发有限公司合资合作开发房地产合同纠纷上诉案中，辽宁省高级人民法院审理后作出(2010)辽民一终字第105号判决书：工业大学因*办学条件调整未能继续履行《联建协议》，并无主观过错;导致《联建协议》未能履行的直接原因是工业大学校址搬迁，而校址搬迁源于*规定办学条件的调整，工业大学不承担违约责任。尽管辽宁省高院在判决中并未将工业大学不能继续履行合同的原因明确为情势变更，但工业大学在抗辩理由中已提出这一点，且判决是以*文件办学条件改变作为事由来确认工业大学不承担违约责任的。

　　(四)由于不能归责于当事人的原因而导致合同履行出现瑕疵时，当事人应如何承担责任

　　在合作开发房地产过程中，经常会出现一些不能归责于当事人的原因而导致合同履行出现瑕疵，此时当事人应承担何种责任?对此主要有两种观点：其一，根据《合同法》第117条的规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”。其二，根据《合同法》第77条的规定，“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”对于非归责于当事人的原因导致的合同履行瑕疵应属不可抗力范围，对是否及如何承担民事责任的问题，则应结合具体情况，考虑是否故意、是否获得利益等诸多因素，决定责任的大小及是否部分免责。

　　四、关于合作开发房地产合同的解除

　　合同解除是指合同成立后，在一定条件下通过当事人的单方行为或者双方合意终止合同效力或者溯及消灭合同关系的民事行为。

　　根据《合同法》的规定，除约定解除条件外，合同解除的法定事由有以下五种情形：因不可抗力致使不能实现合同目的;在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;法律规定的其他情形。