房地产基本制度与政策(胡细英)

《房地产基本政策与制度》根据房地产市场发展现状，突出了《物权法》、《城市房地产管理法》等法律制度的重要地位，特别对近年来更新、废止的法律法规作出及时调整，并结合房地产经济活动的基本现状、基本理论、基本规律进行了系统、详细的论述。《房地产基本政策与制度》是有关我国房地产基本政策、制度和相关法律法规的新汇总，并附有详细解读，对了解掌握我国房地产基本政策与制度，准备房地产行业培训和执业资格考试、执业水平评价具有重要参考价值 

本书以房地产的开发经营活动全过程为主线，全面介绍了与房地产有关的民法基础知识、房地产制度与政策、建设用地制度与政策、国有土地上房屋征收与补偿制度与政策、房地产开发建设经营管理制度与政策、房地产交易管理制度与政策、房地产登记制度与政策、房地产中介服务管理制度与政策、房地产税收制度与政策、物业管理制度与政策等内容。

本书可作为高等院校、高等职业学校等工程管理专业、房地产专业和其他相关专业的教材，也可以作为房地产行业培训和执业资格考试、职业水平评价的参考用书。

胡细英，江西师范大学城市学院，教授。多年来讲授：房地产法规、建设法规、工程合同法律制度、工程法规等课程。具有丰富的房地产法律法规授课和实践经验。主持完成江西省教育厅项目：高校房地产专业引进职教因素的教学研究；主持完成江西师大项目：房地产专业学生企业家精神的培养、基于不动产统一登记的房地产纠纷案例教学应用研究，获江西省优秀教学成果二等奖。

章民法基础知识1

节法的概述1

一、法的渊源1

二、法律适用规则3

第二节民法总论3

一、民法的概念3

二、民法的基本原则4

三、民事法律关系4

四、民事法律事实5

五、民事法律行为5

第三节物权法7

一、物权概述7

二、物权的变动8

三、不动产所有权10

四、用益物权12

五、担保物权13

第四节合同法14

一、合同法概述14

二、合同的主体和内容16

三、合同的订立16

四、合同的效力17

五、合同的履行17

六、合同的变更、转让及终止19

七、违约责任及合同纠纷的解决20

思考题20

第二章房地产制度与政策概述22

节房地产概述22

一、房地产22

二、房地产业22

三、房地产法的渊源22

第二节住房制度改革23

一、改革开放前的城镇住房制度23

二、城镇住房制度改革24

三、住房保障制度24

四、住房公积金制度25

第三节房地产宏观调控政策26

一、1993―1996年27

二、1998―2002年27

三、2003―2005年27

四、2005―2007年27

五、2008―2010年28

六、2011―2013年28

七、2014年以来28

思考题29

第三章建设用地制度与政策30

节我国现行土地制度与政策30

一、土地制度30

二、土地政策31

第二节国有建设用地33

一、建设用地的概念与分类33

二、建设用地管理的原则与内容34

三、建设用地的供应方式与政策36

四、建设用地审批制度38

五、土地使用权划拨管理39

第三节闲置土地的处理40

一、闲置土地的认定40

二、闲置土地的处置方式41

三、闲置土地的预防和监管42

第四节集体土地征收42

一、国家建设征收土地的概念42

二、征收土地的审批42

三、征收土地的补偿和安置42

四、征地补偿费的支付和管理45

五、征地方案的编制45

六、征收土地的程序46

第五节农村集体建设用地47

一、农村集体建设用地的使用范围47

二、农村集体建设用地的使用原则47

三、乡镇企业用地的管理47

四、乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地管理47

五、农村村民宅基地管理48

六、集体建设用地的收回48

七、集体土地使用权转移48

思考题48

第四章国有土地上房屋征收制度与政策50

节国有土地上房屋征收概述50

一、明确政府是公共利益征收补偿主体50

二、界定了公共利益的范围50

三、将征收过程程序化，强调尊重被征收人意愿50

四、明确征收补偿标准51

五、明确由被征收人协商选定评估机构51

六、明确了征收房屋的原则51

第二节国有土地上房屋征收管理体制52

一、房屋征收与补偿的主体是市、县级人民政府52

二、市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施房屋征收补偿工作52

三、地方人民政府有关部门在房屋征收补偿工作中互相配合53

四、国有土地上房屋征收的程序53

第三节国有土地上房屋征收决定54

一、公共利益的界定54

二、确需征收房屋的建设活动55

三、征收补偿方案56

第四节国有土地上房屋征收补偿57

一、房屋征收补偿的内容58

二、房屋征收补偿的方式58

三、被征收房屋价值的评估58

四、订立补偿协议或作出补偿决定58

第五节国有土地上房屋征收的法律责任59

一、市、县级人民政府及房屋征收部门工作人员的法律责任59

二、暴力野蛮搬迁的法律责任59

三、非法阻碍依法征收与补偿的法律责任59

四、涉及征收补偿费用的法律责任59

五、出具虚假或有重大差错的评估报告的法律责任60

思考题60

第五章城乡规划制度与政策61

节城乡规划管理概述61

一、城乡规划管理的概念62

二、城乡规划的内容62

三、城乡规划的原则62

第二节城乡规划的编制与审批63

一、城乡规划的组织编制主体和审批主体 63

二、城乡规划编制的依据63

三、城乡规划的主要内容64

四、城乡规划的审批程序64

五、城乡规划的修改64

第三节城乡规划的实施与监督65

一、建设项目选址意见书65

二、建设用地规划许可证65

三、建设工程规划许可证66

四、城乡规划实施的监督检查66

第四节规划控制线的管理68

一、规划红线管理68

二、城市紫线的管理68

三、城市绿线的管理69

四、城市蓝线的管理69

五、城市黄线的划定、管理和监督69

思考题70

第六章房地产开发建设经营制度与政策71

节房地产开发企业71

一、房地产开发企业的概念71

二、房地产开发企业的设立71

三、房地产开发企业资质等级71

第二节房地产开发项目管理73

一、房地产开发项目的确定73

二、项目报建制度74

三、土地使用权的取得74

四、项目资本金制度74

五、房地产项目动工开发期限75

六、项目手册制度75

第三节建设工程招标投标与监理76

一、建设工程招标投标的范围76

二、建设工程招标投标的原则76

三、对建设工程招标的管理76

四、对建设工程投标的管理77

五、对开标、评标和中标的管理77

第四节建设工程施工与监理78

一、施工许可管理78

二、建设监理管理80

三、建筑业企业的资质管理82

四、执业资格制度83

第五节房地产开发经营84

一、房地产广告84

二、房地产项目转让85

第六节房地产质量管理87

一、开发项目竣工验收87

二、商品房交付使用88

三、施工单位的质量责任89

四、房地产开发企业的质量责任90

思考题92

第七章房地产交易制度与政策94

节房地产交易管理94

一、房地产交易管理的概念94

二、房地产交易中的基本制度94

三、房地产交易管理机构95

第二节房地产转让管理95

一、房地产转让概述95

二、不同土地使用权取得方式的房地产转让规定97

三、商品房预售98

四、商品房现售99

第三节房地产抵押管理102

一、房地产抵押概述102

二、房地产抵押的条件103

三、房地产抵押的一般规定104

四、房地产额抵押105

五、房地产抵押的效力105

六、房地产抵押权实现105

第四节房屋租赁管理106

一、房屋租赁的概念及政策106

二、商品房屋租赁106

三、公共租赁住房管理109

思考题112

第八章房地产权属登记制度与政策113

节房地产权属登记的历史沿革113

一、房地产权属登记制度的历史变迁113

二、不动产登记工作部际联席会议制度114

第二节《物权法》关于不动产登记的规定115

一、不动产的范围115

二、不动产物权经依法登记发生效力115

三、不动产物权的登记机关116

四、不动产物权权属证明117

五、不动产物权当事人的权利义务118

第三节《房屋登记办法》的主要规定118

一、房屋登记类型118

二、房地产登记的体制119

三、房屋登记的范围119

四、房屋登记机构120

五、房屋登记的基本要求120

六、房屋登记的程序121

七、房屋登记的时限122

八、房屋登记的其他规定122

九、房屋登记收费124

第四节《不动产登记暂行条例》的主要内容125

一、不动产登记机构125

二、不动产登记簿的要求125

三、登记程序126

四、登记信息的共享与保护126

五、法律责任126

思考题126

第九章房地产中介服务制度与政策128

节房地产中介服务行业管理概述128

一、房地产中介服务的概念及特点128

二、房地产中介服务行业管理的归口部门128

三、房地产中介服务行业管理内容128

四、房地产中介服务收费130

第二节房地产估价131

一、房地产估价机构131

二、房地产估价师执业资格制度134

第三节房地产经纪137

一、房地产经纪概述137

二、房地产经纪机构的管理137

三、房地产经纪人员的管理140

四、房地产经纪人员水平评价140

第四节房地产中介服务行业信用档案管理141

一、建立房地产中介服务行业信用档案的意义141

二、房地产中介服务行业信用档案体系141

三、房地产中介服务行业信用档案的管理142

思考题143

第十章房地产税收制度与政策144

节房地产税收概述144

一、我国税收体系144

二、房地产税收制度144

三、房地产税、租、费144

四、房地产税收制度改革和税收优惠政策145

第二节房产税145

一、纳税人和征税范围145

二、计税依据和税率145

三、税收优惠政策146

第三节城镇土地使用税147

一、纳税义务人与征税范围147

二、税率与计税依据148

三、城镇土地使用税的税收优惠政策148

第四节土地增值税150

一、纳税人和征税范围150

二、税率150

三、扣除项目的确定151

四、增值额的确定151

五、税收优惠政策151

第五节契税152

一、征税对象 152

二、税率和计税依据153

三、税收优惠政策 153

第六节营业税、城市维护建设税、教育费附加156

一、营业税157

二、城市维护建设税157

三、教育费附加157

四、税收优惠政策157

第七节房地产相关税收158

一、耕地占用税158

二、印花税158

三、企业所得税158

四、个人所得税159

思考题160

第十一章物业管理制度与政策161

节物业管理概述161

一、物业与物业管理基本概念161

二、物业管理的特征161

三、物业管理的基本内容162

四、物业管理的主要环节162

第二节物业管理实施与运作要点164

一、物业管理的实施原则164

二、物业服务企业165

三、业主、业主大会及业主委员会166

四、物业管理的委托和物业管理合同169

五、物业承接查验171

第三节物业服务收费172

一、物业服务收费的概念172

二、物业服务收费原则172

三、物业服务收费的价格管理方式172

四、物业服务收费的计费方式173

五、物业服务收费的费用构成173

六、其他收费管理规定174

七、物业管理服务等级标准175

第四节住宅专项维修资金175

一、住宅专项维修资金的概念、性质和用途175

二、住宅专项维修资金的交存175

三、住宅专项维修资金的管理176

四、住宅专项维修资金的使用177

思考题179

参考文献180

随着我国社会主义市场经济的迅速发展，房地产业已成为国民经济的重要支柱产业，对国民经济发展作出了重大贡献。促进房地产业健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大消费，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有利途径。实现房地产业持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。房地产业发展已成为社会关注的热点问题，房地产业的波动会对一个地方的国民经济产生相当大的影响。房地产业又是一个受资金、政策、社会环境、关联产业等因素影响非常大的产业。为了引导房地产业的发展方向，规范房地产开发经营行为，建立良好的市场秩序，促进房地产业与国民经济协调发展，国家根据房地产业发展及宏观调控的需要制定了一系列的法律制度与政策，我国房地产管理制度逐步健全和完善。本书根据房地产市场发展现状，突出了《物权法》、《城市房地产管理法》等法律制度的重要地位，特别对近年来更新、废止的法律法规作出及时调整，并结合房地产经济活动的基本现状、基本理论、基本规律进行了系统、详细的论述。本书以房地产的开发经营活动全过程为主线，全面介绍了与房地产有关的民法基础知识、房地产制度与政策概述、建设用地制度与政策、国有土地上房屋征收与补偿制度与政策、城乡规划制度与政策、房地产开发建设经营管理制度与政策、房地产交易管理制度与政策、房地产登记制度与政策、房地产中介服务管理制度与政策、房地产税收制度与政策、物业管理制度与政策等内容。本书可作为高等院校、高等职业学校等工程管理专业、房地产专业和其他相关专业的教材，也可以作为房地产行业培训和执业资格考试、职业水平评价的参考用书。本书部分内容是结合全国注册房地产估价考试大纲和房地产经纪人员、物业管理人员的水平评价要求而编写的。

本书由胡细英主编，龚鹏腾、尧诗恬、张福梅副主编。胡细英负责全书的统稿，大纲的制定、策划和初稿的审阅。具体分工如下：章尧诗恬，第九章张福梅，第二章刘雅静，第三章～第六章、第十章胡细英，第七章、第十一章龚鹏腾，第八章谭婷。

本书所引用法律法规名称全部使用简称，如《中华人民共和国城市房地产管理法》简称为《城市房地产管理法》。

在本书编写过程中参阅了有关专家的著作和论文，在此表示诚挚的谢意。

由于编者水平有限，不妥之处恳请读者批评指正。

编者

2015年11月

应当注意以下几个问题：一是购房人在商品房交付使用之后发现质量问题，这里的交付使用之后，是指办理了交付使用手续之后，可以是房屋所有权证办理之前，也可以是房屋所有权证办理完备之后。主体结构质量问题与使用时间关系不大，主要是设计和施工原因造成的，因而，只要在合理的使用年限内，只要属于主体结构的问题，都可以申请质量部门认定，房屋主体结构不合格的，均可申请退房。二是确属主体结构质量不合格，而不是一般性的质量问题。房屋质量有很多种，一般性的质量问题主要通过质量保修解决，而不是退房。三是必须向工程质量监督部门申请重新核验，以质量监督部门核验的结论为依据。这里的质量监督部门是指专门进行质量验收的质量监督站，其他单位的核验结果不能作为退房的依据。四是对给购房人造成损失应当有合理的界定，应只包含直接损失，不应含精神损失等间接性损失。

对于经工程质量监督部门核验，确属房屋主体结构质量不合格的，消费者有权要求退房，终止房屋买卖关系。也有权采取其他办法，如双方协商换房等。选择退房还是换房，权利在消费者。

以上这些规定的目的也是为了保护购买商品房的消费者的合法权益。

（三）对非主体结构不合格的商品房的保修

商品房的保修期从交付之日起计算。《商品房销售管理办法》要求房地产开发企业销售商品住宅时，应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》。

《规定》关于《住宅质量保证书》的内容：

《住宅质量保证书》应当列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。 保修期内，因房地产开发企业对商品房住房进行维修，致使房屋使用功能受到影响，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当承担赔偿责任。

保修项目和保修期：

在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗拒力或使用不当造成的损失，房地产开发企业不承担责任。

1）地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；

2）屋面防水3年；

3）墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；

4）墙面、顶棚抹灰层脱落1年；

5）地面空鼓开裂、大面积起砂1年；

6）门窗翘裂、五金件损坏1年；

7）管道堵塞2个月；

8）供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；

9）卫生洁具1年；

10）灯具、电器开关6个月。

其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。

商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。