民商法论丛—域外不动产登记制度比较研究

《物权法》对不动产物权变动的登记要件主义的采纳，给我国不动产登记制度的模式争论暂时画上了句号。我国不动登记制度的完善，取决于我们对登记制度中的各个子制度的理解。这就需要我们用开放的眼光去审视国际和国内不同地区采纳的“异己”制度，看能否为我所用。正是基于这样的认识，我们广泛考察了36个国家/地区的不动产登记法规，从中采摘出16个具有代表意义的样本，首次翻译了6个重要的、典型国家/地区的登记法规，建立表格进行比较，客观、中立地对以往的知识进行验证，并将样本中典型的子制度抽离出来，分门别类地加以比较研究。我们所作的上述研究既力足于理论研讨，又把握实践需要，并且大部分是以前学界未有或未充分讨论的，意在给我国新不动产登记制度的确定提供直接的立法例、学理甚至精致的制度设计方面的养料。

楼建波 男，浙江宁波人。北京大学法学学士、硕士，英国伦敦大学哲学博士（法律）。现为北京大学法学院副教授、博士生导师．房地产法中心中方主任、商法方向学科召集人。主要研究方向：商法、房地产法、金融法。2000–2005年任英国剑桥大学中国商法讲师，组织和参与了国内外

章　不动产登记模式的固化和开放
第二章　不动产界定比较研究
　一、我国已有立法对于“不动产”的界定
　二、其他国家（地区）对“不动产”界定
　三、对我国相关立法之建议
第三章　房地关系比较研究
一、房地关系概述
二、德国房地合一及相关制度
三、日本房地分离及相关制度
四、中国房地关系制度选择
第四章　登记机关比较研究
一、比较法视野下的登记机构
二、我国的不动产登记机关
三、统一我国的不动产登记机关
第五章　登记类型比较研究
　一、不动产登记类型概述
　二、不动产登记类型的比较研究
　三、我国不动产登记类型的现状
　四、完善我国新的登记类型
第六章　登记簿比较研究
　一、不动产登记簿的功能
　二、不动产登记簿的设置
　三、我国不动产登记簿设置情况及相应建议
第七章　登记查阅比较研究
一、登记查阅之理论基础
二、域外制度介绍和分析
三、我国的情况及建议
第八章　登记时间比较研究
一、缩短登记时间之意义
二、域外制度介绍和分析
三、我国的情况及建议
第九章　登记费用比较研究
　一、域外不动产登记收费制度
　二、我国不动产登记费用制度的构建
第十章　登记赔偿比较研究
一、不动产登记赔偿之理论基础
二、因登记机构的原因而导致登记错误时的不动产
　登记赔偿
　三、由当事人原因和混合原因引起的登记错误的不动产
　登记赔偿责任略论
　四、中国不动产登记赔偿制度之构建
　五、结语
余论
参考文献
附录一　不动产登记要素比较总表
附录二 法律法规翻译
夏威夷修正法
明尼苏达州2006法案
1964年爱尔兰权利登记法
2006年爱尔兰契据权利登记法
1908年契约登记法
1952年土地转让法
1952年土地转让法
后记

章 不动产登记模式的固化和开放
通说认为存在三种较为典型的不动产登记模式，即权利登记模式、契据登记模式和托伦斯登记。就特征而言，契据登记模式采形式审查主义、登记无公信力、登记与否不予强制、登记簿的编成采人的编成主义、动态登记（即登记不动产变动的状态）；权利登记模式采实质审查主义、登记具有公信力、登记采强制主义、登记簿的编制采物的编成主义、静态登记（登记以土地权利的静态为主）；托伦斯登记采实质审查主义、登记具有公信力、任意登记、交付土地权利状书为登记人应该享有的权利确定凭证等。
我们认可这种划分是为了区分起见，我们也按照这种标准，结合学界的通说，将我们的样本分为这三类，其中权利登记模式为德国、瑞典、瑞士、韩国、我国台湾地区等5个国家/地区，契据登记模式为法国、日本、意大利、我国香港特别行政区、我国澳门特别行政区等5个国家、地区，托伦斯登记为澳大利亚昆士兰州、英国、爱尔兰、新西兰、美国夏威夷州、美国明尼苏达州等6个国家/地区。下面我们对通说的上述特征一一进行比较。
　　（一）强制登记/任意登记
　　权利登记模式中，德国、瑞典、瑞士为强制登记，韩国为“除法律有特别规定外，均为任意登记，依当事人自由申请登记而为”，我国台湾地区为“强制登记，但建筑物所有权次登记目前并未规定应采取强制登记”。
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