非公共利益利用集体土地机制研究

　　坚持市场在资源配置中的决定性作用，落实新重农主义政策，需要建立健全非公共利益利用集体土地机制。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。取消农村村民一户一宅制度，逐步实现“增人不增宅基地，减人不减宅基地”，鼓励农民在政府支持下集中建设公寓式住宅。随着农村土地三权分置改革的推进，农户作为土地承包经营权主体的局限性日益凸显，需要积极培育新型农业经营主体。全国人大常委会应当对我国《宪法》第10条中的“城市”和“农村”适时做出解释。坚持立法引导改革，及时修改《物权法》和《土地管理法》等相关条款，推进城乡发展一体化机制。

　　申惠文，男，1981年9月出生于河南省社旗县，郑州大学法学院副教授，郑州大学私法研究中心研究员，中国应用法学研究所与中国社会科学院法学研究所联合培养博士后。发表《城乡统一建设用地市场的物权法思考》《集体建设用地使用权出让研究》《农村村民一户一宅的法律困境》《法学视角下的农村土地三权分离改革》《论国家治理视角下的民商事登记局》《论合同法、物权法和侵权责任法依次递进的三元财产法结构》等多篇学术论文。主持国家社科基金项目《农户作为集体土地用益物权主体的法律困境及出路研究》，参与国家社科基金项目《修宪后的中国土地管理制度改革》等。

引言
章非公共利益利用集体土地机制的正当性
节非公共利益利用集体土地机制的理论依据
一、土地发展权理论
二、社会转型理论
三、制度变迁理论
第二节非公共利益利用集体土地机制的立法依据
一、宪法依据
二、物权法依据
三、新重农主义政策
第二章非公共利益利用集体土地机制的制度障碍
节集体土地所有权的主体虚位
一、集体土地所有权主体的沿革
二、集体土地所有权主体的规范
三、集体土地所有权主体的定位
第二节集体建设用地取得的非市场化
一、宅基地使用权取得的非市场化
二、乡镇企业建设用地取得的非市场化
第三节集体土地物权登记的不完善
一、集体土地物权登记的现状
二、集体土地物权登记的完善
第三章集体经营性建设用地的出让机制
节集体经营性建设用地出让的政策考察
一、集体土地征收中的公共利益
二、非公共利益利用集体土地的现状
三、集体经营性建设用地出让政策的形成
第二节集体经营性建设用地出让的个案实践
一、四川试点
二、广东试点
三、湖北试点
第三节集体经营性建设用地出让的法律构建
一、集体经营性建设用地出让的立法
二、集体经营性建设用地出让的程序
三、集体经营性建设用地出让的内容
四、集体经营性建设用地出让的限制
第四章集体经营性建设用地的出租机制
节集体经营性建设用地出租的基本理论
一、集体经营性建设用地出租与出让的区分
二、集体经营性建设用地出租的地方立法
第二节集体土地年租金模式
一、宜兴市的集体土地年租金模式
二、镇江市的集体土地年租金模式
第三节集体土地建设租赁房模式
一、北京集体土地建设租赁房
二、上海集体土地建设租赁房
三、广州集体土地建设租赁房
第五章集体经营性建设用地的入股机制
节集体经营性建设用地入股的含义
一、土地承包经营权入股的不同解读
二、集体经营性建设用地入股的科学界定
第二节入股公司
一、土地承包经营权入股公司
二、集体经营性建设用地入股公司
第三节入股信托机构
一、土地承包经营权信托
二、集体经营性建设用地信托
第六章宅基地使用权的利用机制
节农村宅基地买卖的效力
一、农村宅基地买卖的历史沿革
二、农村宅基地买卖的法律规范
三、农村宅基地买卖的制度反思
四、农村宅基地买卖的司法政策
第二节“以宅基地换房”模式
一、天津“宅基地换房”模式
二、无锡“宅基地换房”模式
三、北京“宅基地换房”模式
第三节“宅基地和承包地同步改革”模式
一、成都的“双放弃”模式
二、嘉兴的“两分两换”模式
第四节“地票交易”模式
一、重庆“地票交易”模式
二、成都“地票交易”模式
第七章土地承包经营权的利用机制
节农地三权分离改革的逻辑悖论
一、土地权利与土地产权
二、土地所有权与土地经营权
三、土地承包权与土地经营权
第二节农地三权分离改革的原因分析
一、农地流转的实践需求
二、权能分离的理论误导
三、制度创新的路径依赖
第三节农地三权分离改革的制度构建
一、集体成员的成员权
二、新型农业经营主体的组织形态
三、新型农业经营主体的土地经营权
第四节农村土地经营权的未来发展
一、农村土地经营权的性质
二、农村土地经营权的流转
三、农村土地经营权的立法
第八章非公共利益利用集体土地的配套机制
节健全城乡发展一体化机制
一、城乡二元户籍制度的取消
二、城乡一体的社会保障制度
第二节健全集体土地规划机制
一、集体土地的利用规划
二、违反集体土地规划的效力
第三节健全集体经济组织决策机制
一、集体经济组织的民主决策
二、违反集体民主决策程序的效力
结论
参考文献