上海（中国）房地产发展报告

2014年我国房地产市场面临寒冬，降准降息也没有引起多大反应。2015年3月，政府有关部门为房地产市场送来了一场饕餮盛宴。首先对供求矛盾突出的热点城市有效增加住宅用地供应规模。接着多项救市政策接踵而来，个人购买2年以上普通住房转卖免征营业税，二套房贷款**首付比例降至四成，多地松绑公积金贷款挺楼市，预计未来仍有降准降息等利好消息。在这样一个背景下，房地产市场未来走势如何？房地产市场会如何影响宏观经济？为了房地产市场健康稳定发展，中国房地产政策需要作出哪些调整？本书围绕这些问题进行了阐述.

 

本书首先回顾了2014年上海房地产市场热点，重点以及重要事件，通过对房地产与互联网、新型城镇化等热点和重点问题的分析，指出上海房地产发展仍然是上海经济发展的发动机、稳定器。其次对中国房地产市场现阶段发展状况、政策、供需等进行分析，发现了中国房地产市场一些新的变化：房地产需求更加个性化、房地产企业开始“走出去”、行业总体向技术型和人才型转化、房地产竞争开始由价格转向服务品质竞争等。

章2014—2015年上海房地产发展报告1

导语1

节2014上海房地产市场回顾1

一、房地产投资成为上海经济的脊梁1

二、土地市场热度不减2

三、房地产市场前低后高5

第二节2014年上海房地产业热点和重点8

一、群租问题8

二、互联网与房地产12

三、新型城镇化与房地产19

四、上海新型城镇化道路的实践24

第三节上海房地产重要事件34

一、房地产崩盘论甚嚣尘上34

二、央行和银监会联合救市37

三、央行降息41

第四节2015市场走势刍议41第二章2014—2015年中国房地产发展报告43

导语43

一、2014年中国房地产市场基本情况44

二、2015年发展环境分析46

三、2015年市场走势预判48

四、2015年行业政策建议49

节2014年中国房地产政策分析51

一、概要51

二、宏观经济政策53

三、行业政策55

四、国内房地产政策展望与建议68

第二节2014年中国房地产经营数据分析73

一、开发投资：行业信心降低明显，投资额增长虽然较多，但

同比增速放缓明显73

二、新开工情况有所下降，整体情况略差于去年，市场表现进度

缓慢74

三、商品房销售情况同比较低，增速严重下滑75

四、商品房销售额增速同比下滑较大，但年内持稳度较高75

五、全国百城住宅均价与2013年同月相比下跌1.57%，跌幅

较上月扩大1.05%76

六、商品房库存：库存压力受到市场不稳定的影响，其中一线

城市压力较大77

第三节2014年中国土地市场分析77

一、土地供应：全国300个城市土地供应出现回落77

二、土地成交：2014年土地成交亦出现下降，且降幅扩大78

三、住宅土地供应：土地一级开发成本提高，一线城市住宅用地

底价不断抬升79

四、住宅土地成交：整体市场成交量虽然相比上月末有所降温，

但依然处于高位79

五、重点城市住宅用地入市量有所回升，房企开始在年底前

拿地81

六、十大城市的住宅用地均价环比回升，宅地价格上涨带动

楼面均价冲高81

第四节2014年中国典型城市房地产住宅市场分析83

一、一线城市住宅市场分析83

二、二、三线城市住宅市场分析86

第五节2015年房地产基本面展望95

一、政策展望95

二、行业展望96

三、市场趋势96

四、新常态关注点97

五、2015年风险关注点98

六、产业变革的起始年98

七、结语99

第六节2015年中国房地产市场十大思考101第三章稳定房地产周期波动108

导语108

节房地产周期理论110

一、房地产周期110

二、房地产经济各阶段111

三、房地产经济周期和经济周期的共性和特性113

四、中国宏观经济周期和房地产经济周期114

第二节中国房地产周期波动的现状116

一、中国房地产周期波动实证分析117

二、中国房地产周期波动的趋势118

第三节中国房地产周期波动原因分析120

一、中国房地产周期波动直接原因120

二、中国房地产周期波动间接原因121

三、影响中国房地产价格周期波动实证分析129

第四节中国房地产市场波动逆周期政策139

一、中国房地产市场调控有效性分析139

二、房地产市场调控不足之处143

三、中国房地产市场周期波动调控应对策略144

结论146第四章住房保障资金创新：REITs148

导语148

节国内外保障性住房的现状148

一、我国保障性住房的建设现状148

二、我国保障性住房融资现状155

三、境外保障性住房融资方式综述159

第二节REITs基础理论及应用综述162

一、REITs基础理论162

二、境外REITs应用综述167

三、我国保障性住房建设引入REITs的适用性分析172

第三节我国保障性住房REITs融资模式运行分析177

一、我国保障性住房REITs融资模式选择177

二、我国保障性住房REITs融资模式运作流程178

三、我国保障性住房REITs模式应用179

四、我国保障性住房REITs模式运行效果184

第四节我国保障性住房REITs建设运行保障和实施建议185

一、我国保障性住房REITs模式运行保障185

二、我国保障性住房REITs融资模式实施建议186

参考文献190

后记192

2014年，中国房地产市场可谓是跌宕起伏，上海的市场也是有过之而无不及。年初，在101亿闸北新地王的影响下，房地产市场仍然十分亢奋。但是，春节一过，行情急转，房价开始下跌，成交量急剧萎缩，这种情况一直持续到8月。9月开始，在全国一片“限购令”解禁潮的影响下，上海房地产市场触底。9月30日央行“限贷令”解禁，市场开始蠢蠢欲动；10月13日上海出台调整普通住宅的标准，一下子激发了刚性需求者的购房欲望，上海金九成色不足，银十却是名副其实。11月21日，央行不对称降息极大地刺激了购房者的神经，那些观望等待的购房者纷纷入市，上海房地产市场走出一个漂亮的“U”字。

…….

2015年中国房地产市场十大思考

2014年12月15日，中国社会科学院《经济蓝皮书： 2015年中国经济形势分析与预测》称，2015年，中国经济仍将保持平稳较快增长，预计GDP增速为7%左右，房地产将失去大规模投资价值。

当前，国内外经济形势较为严峻，从外部经济环境来看，欧美市场冷热不均，经济形势分化，新兴经济体经济受自身潜在生产力以及大宗商品价格的影响增长势头出现波动。从国内形势来看，我国当前还处于经济转型阶段，在过渡时期，房地产市场形势开始逆转，国家统计局公布的11月份70个大中城市新建商品住宅销售价格变动情况显示，70个大中城市中，价格环比下降的城市有67个，同比下降的有68个，的价格涨幅也下降9.9%。地方政府债务问题慢慢开始凸显，中国社科院发布的《中国国家资产负债表2013》显示，2012年地方政府债务达到19.94万亿元，全社会去杠杆化在所难免。外部市场需求下降致使我国当前产能过剩尤为明显。2014年三季度，我国产能利用率为78.7%，与上季度持平，同比下降0.9个百分点，处于近4年来的较低水平。产能利用率低，是产能过剩行业直观的特点。

当前，我国所处的经济环境也出现3个断层： （1） 国内经济增长从10%左右的高速增长下降到7%左右的水平，经济增速出现断层；（2） 我国改革力度当前超乎想象，由政府主导向主导转变改革力度和速度近些年前所未有，改革变量出现断层；（3） 自2008年全球经济危机以后，欧美发达经济体和新兴经济体在全球化贸易中地位的变化影响了全球化的进程所带来的断层。

我国当前所处的时期也较为特殊，在国内外经济环境变化的背景下，我国当前面临的是经济增速的换挡时期，也是前期刺激政策的消化时期，同时还是结构调整的阵痛时期。增长速度进入换挡期，是由经济发展的客观规律所决定的。结构调整面临阵痛期，是加快经济发展方式转变的主动选择。前期刺激政策消化期，是化解多年来积累的深层次矛盾的必经阶段。“三期叠加”是当前我国经济的阶段性特征，使得经济中不稳定的因素凸显，尤其是当前经济增速趋势性下滑以及投资拉动不可持续的情况下新的经济拉动点没有树立。

我国经济从两位数的增长到下降到目前的7%左右以后，相应地也出现了一些矛盾和问题。比如产能过剩问题，高耗能的电解铝、钢铁制造，光伏太阳能，风电，以及造船和钢铁业中高端产品的硅钢，均被业界公认为“产能过剩”。许多行业产能利用率不足75%，尽管部分行业处于严重的过剩状态，但是投资仍在继续，这将进一步加大行业风险。地方政府在拉动经济增长的过程中，以基础设施投资拉动使得政府债务问题凸显，根据IMF估计，我国广义政府债务已占GDP近50%左右，这些负债的本息中很大一部分只能依靠出售土地收入偿还，或者举新债还旧债。同时，备受争议的房地产行业也在当前的综合经济环境背景下进入行业调整期。随着传统经济增长方式的转变，三驾马车拉动经济要转向以新型城镇化发展来带动的内需模式，同时，房地产行业也将进入新常态： 新技术、新业态、新产品、新模式。这涵盖了在未来房地产行业的十大思考。

（一） 市场需求从排浪式需求向个性化需求转化

从百姓投资来看，过去10年间，买房置业投资成为广大老百姓的，尤其是2008年以后我国股市的长期低迷，百姓的投资渠道受限，买房投资成为人民为数不多的选择。所以我国住房不仅具有居住功能还兼有投资属性，在过去10年投资的比例还是不可小觑的。投资的收益也是非常可观的。2009年有业内人士在北京买房投资，一套两居室当时价格100万，而到现在已经上涨到300万左右。投资的收益非其他产品可比。

但是，随着我国房地产行业的发展以及人口结构的转变，尤其是我国住房政策打击投机性需求、支撑自住性需求的政策引导下，房价盲目快速上涨的时代已经结束（前提是货币政策稳定）。以后刚需以及改善需求将成为未来市场的主流，所以盲目买房投资的时代已经结束，而以年轻人为主力的置业者对于住房提出了更高的个性化的要求。这就对产品的个性化创新提出更高的要求。

（二） 市场投资以“四个新常态”代替30年高强度投资

2003—2013年是我国房地产市场的发展的黄金十年，房地产业成了企业孵化器，也是富豪的生产线，同时，也是老百姓投资标的物。当前万科已经成为全球的房地产开发企业，2014年万科的销售回款已经突破2000亿元。企业利润也从几亿元上涨到百亿元以上。高速增长的房企不仅仅是万科一家，绿地、保利、恒大等房企均在这一轮发展中快速崛起。伴随着大房企发展起来的还有众多的中小房企。但是随着房地产市场的发展以及行业的政策调控，行业竞争、兼并致使大批房企倒闭。根据相关机构的统计，2014年1—9月份房地产行业已完成和未完成的并购金额合计为1054.04亿元，去年同期这一数据仅为552.38亿元，同比增长了90%。而房企新注册数量呈现下降趋势，根据国家工商行政管理总局企业注册局发布的数据，2010年，全国新登记房地产企业曾高达8.07万户，注册资本8775.15万元；2011年，减少到7.66万户，7943.99万元；2012年，进一步减少到5.56万户，5486.38万元。房企的调整终脱离不开需求，以需求为导向才是终的出路。所以个性化需求派生出来的新技术、新业态、新产品、新模式成为房企投资的关键，比如复星的蜂巢理论、万科的城市配套商（住宅、体验商业、产业地产，好产品、好服务、好社区）的探索。

（三） 房企大规模新增投资由国内市场开始转向国外市场

由于经济危机带来的海外经济在较长的时间较为低迷，房产价值处于低估态势。同时，由于近年来我国海外移民人数不断增长，中国内地的千万富豪中，46%正在考虑移民国外，14%已经移民或者正在申请移民，而家资在1亿元以上的富人中，有移民意向的人比例高达74%，这些高净值人士都是上述房企海外项目的潜在客群。

近年来，我国已经成为全球的资本输出国，而对外的房地产投资占比较大。有数据统计显示，2014年我国跨境房地产投资将可能超过300亿元美元，折合人民币1866亿元。这一数字超过数年海外地产投资的总和。万科、碧桂园、万达、绿地、首创、新华联对外均有动作。2014年7月8日，万达集团宣布，将投资9亿美元在美国芝加哥建设五星级酒店及公寓项目，建成后该项目有望成为芝加哥第三高建筑；一个月后，万达又在澳大利亚完成了对黄金海岸市珠宝三塔项目的并购，计划建设一栋五星级酒店和两栋销售型酒店式公寓；在2014年年初，万达还宣布投资20亿英镑—30亿英镑在英国开展城市改造项目；6月则以2.65亿欧元收购了西班牙马德里的地标建筑西班牙大厦。绿地目前已进入韩国、澳大利亚、美国、英国、马来西亚、泰国、加拿大等4大洲9个国家13个城市，海外项目总投资超200亿美元。

还有一个特点就是在我国房企走出去的同时，海外资本以及资本模式开始在国内展开。政策方面也开始搭建平台。2014年9月30日公布的央行、银监会文件（“央四条”）提出，鼓励银行业金融机构通过发行MBS、发行期限较长的专项金融债券等，用于增加首套和改善型普通自住房贷款投放。同时，开展房地产投资信托基金（REITs）试点。

（四） 商业市场生产能力过剩，生产组织向“小、智、专”趋变

随着我国住宅市场调控的不断持续，房企向商业地产转型的趋势不断加大。为数不少的企业在2014年企业战略中表示要布局或者加大商业地产领域的投入。但是近年来由于商业地产的快速增长，商业体量已经呈现出过剩的态势。亚太商业不动产学院学术委员会专家指出：“现在商业综合体的存量面积已超过3亿平方米，这中间到底有多少优质资产？”按照20%—30%的增速，到2015年，这一数据将达到3.6亿平方米，商业地产过剩的问题值得警惕。电商的崛起对于商业地产也是极大的冲击，当网上购物从写字楼白领普及到居家主妇，甚至向中年以上人群蔓延时，再没有人能够忽视电商的力量。电商不仅成为诸多实体店的隐忧，万达商业也开始涉及电子商务化。

在传统商业的运营过程中，运营商或者业主也在不断调整，比如一些商场的百货销售如果生意不好就会开辟一部分空间向餐饮或者娱乐转型，以特色商业来带动人气。专业市场将成为未来的发展趋势，开发商们感叹“招商难”，而品牌商家也在抱怨“选址难”。这个怪象折射出商业地产的同质化竞争程度。专业市场、特色市场也是未来商业发展的趋势，尤其是对于城市的新区发展来讲，专业市场更是必要产品。智力型办公市场也是未来发展趋势。尤其是在互联网时代，在云计算和云数据为背景下，出现了大批智力创新企业和智力创业者竞相涌入的现象。

（五） 行业由劳动密集型、资本密集型开始向技术、人才密集型转化

传统的房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。传统的房地产经纪行业则是典型的劳动密集型行业。据有关部门统计，仅仅上海二手房中介门店就有1.5万家左右，如果以平均每个门店6个人计算，从业人员就在10万人左右，这还不包括代理公司案场从业人员的数量。

互联网技术以及计算机技术对于该行业也有较大的冲击，房地产行业也在向技术和人才密集型发展。今年张江高新青浦园区内的3D打印建筑正式揭开神秘面纱。在园区内的一片空地上，10幢一至两层的毛坯新房错落安置。这10幢有着方便面式外表纹理的房子，并非由工人一砖一瓦砌出来，而是由一台3D打印机，在24小时内打印出来的。该技术不仅将建筑垃圾变废为宝，让建筑工人做更体面的工作，让建筑成本降低50%，让更多人住得起房子，并且大大减少建筑工人的使用数量。2014年3月12日，上海8家房产中介组成联盟宣布，即日起暂停在上海安居客上发布二手房房源信息。这在一定程度上可以看出电商对于传统中介的冲击。

（六） 房地产将由价格竞争转向质量、品质、差异化等的价值竞争

价格层面的单一竞争容易使开发商忽略质量、性能、服务，忽视消费市场的需求，同时引发产品的同质化。随着我国房地产市场不断完善，市场和企业也相应地回归理性，单一拼价格的时代已经终结。从当前的市场需求层面来看，消费者的观念正在从简单的居住空间，上升为精神享受，生活方式的转变。从当前的市场的供给层面来看，库存高企、去化压力以及房企之间的竞争迫使企业开始转向以质量、品质、差异化等的价值竞争，万科提出的三好产品、万达的秀场室内化、华夏幸福的产业园区孵化模式都是差异化的体现。

（七） 房地产受资源环境的约束走绿色、低碳、循环的路线

2014年中央经济工作会议指出，过去能源资源和生态环境空间相对较大，现在环境承载能力已经达到或接近上限，必须顺应人民群众对良好生态环境的期待，推动形成绿色低碳循环发展新方式。房地产行业也不例外，房地产行业走绿色、低碳、循环的路线的更重要意义在于，处于国民经济各产业链中游的房地产，与20多个产业相关，若推动绿色低碳战略，不仅将拉动上游的绿色生产，也将拉动下游的绿色消费。显然，房地产业走绿色低碳发展道路是惟一出路，而低碳战略也将是品牌房企未来的竞争优势所在。同时，宜居、生态、环保、健康也是当前购房者所主要关注的，所以低碳住宅、低pm值住宅、低能耗被动屋、田园住宅都将获得长足发展。

（八） 房地产风险在总体可控的情况下去杠杆化、去泡沫化

房地产行业近年来一直是我国经济的支柱产业。房地产行业关联行业较多，对经济的重要性越来越明显，经济对房地产行业的依赖度也越来越强。尤其是当前整个房地产行业库存高企。从市场层面来看，国家统计局公布的全国房地产开发销售数据显示，2014年11月末，商品房待售面积59795万平方米，比10月末增加1556万平方米。其中，住宅待售面积增加1046万平方米。但是从库存的分布来看，风险更多地集中在三、四线城市。从企业来看，由于传统银行融资的限制，房企的直接融资面临的困境是融资期限短、融资成本高，融资难度大，在销售不利的情况下，兑付风险较高。对于金融机构来讲，在一定程度上相当多的金融抵押品为土地和房产，如果价格大幅下跌，直接影响金融市场的风险。此外，一批企业涉及反腐，30强内公司出现问题，对房地产金融体系也是一个冲击。

在货币政策稳健的情况下，在限贷、限购长期执行的背景下，房产的投资属性已经逐渐弱化，并且慢慢回归居住属性。因此，尽管从当前市场来看，存在一定的风险，但是整体风险是可控的，尤其是管住了钱袋子，并且在房地产市场去投机化以后。但是泡沫需要时间和空间慢慢消化，需要中型城市和小城镇的崛起来消化库存。

（九） 房地产调控的边际效应递减，市场需要更科学合理的调控手段

本轮的房地产市场调控持续了4年之久，从实施限购政策的效果来看，除了一线城市以外，其他城市的限购作用在逐渐弱化，部分城市限购的效果已经可以忽略。因此除一线城市以外，其他城市的限购相继取消或者在一定程度有所放松。此外，从调控的手段来看，行政的限贷、限购行为非市场化操作对于我国房地产市场的长期发展较为不利。从长久来考虑，我国房地产市场需要更为科学合理地调控手段，来解决深层次矛盾问题，促进房地产市场长期稳定健康发展，即长效调控机制。该机制将涉及土地、财税、金融等多个层面。

当前不动产登记系统已经排上日程，2014年12月22日，国务院总理签发第656号国务院令，公布《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》），自2015年3月1日起施行。《条例》明确，为方便群众申请登记，对申请材料不齐全或者不符合法定形式，应东东场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容，否则视为受理。未来土地扭转制度、房地产税收、房地产金融货币措施和直接融资将是市场化的调节重要手段。

（十） 房地产业的八大注重

房地产业今后的八大注重分别是： （1） 人民真实的住房需求；（2） 市场和消费需求的心理变化；（3） 引导社会的消费预期；（4） 产权与转让产权的合理性和税收安排；（5） 企业家的创造力和才能发挥；（6） 房地产教育和人力资源素质的提升；（7） 房地产生产和消费的生态文明；（8） 房地产依赖网络科技进步与思维全面创新。