全球房地产启示录之稳定德国

    笔者参阅了大量的德文原始文献，抽丝剥茧，以获取其中的根本原因和重要因素。导致德国独特房价现象背后，有着深刻的经济因素、人口变动因素、城市化因素、租赁市场因素、法律引导和规制因素，甚至关乎基本社会制度因素等。德国的实践和经验对处于转轨和变革中的中国房地产市场的各种参与者和利益相关者，对关注中国房地产市场健康持续发展的政府官员、研究人员和普通民众都有着较强的借鉴和参考意义。提炼这种有益的经验正是我们研究和写作的初衷和目的。 陈洪波、蔡喜洋编著的《全球房地产启示录之稳定的德国》适合高校研究机构、国家智库以及广大从事房地产研究的专家学者、房地产市场高管及从业人员，以及对国际住房市场特别是对德国住房市场感兴趣的读者阅读。

 

     世界各国的房地产市场各具特色，其中德国以“ 稳定性”而独树一帜。与世界主要发达国家的住房价格走势与波动迥然不同，德国无论在长期还是短期都表现出难以置信的稳定性。长期看，德国实际住房价格指数在40年间实际累计负增长20％左右，而其他可比国家房价整体大幅上扬；短期看，数次金融危机中德国房价少有出现过大起大落的情况，而其他国家的房价普遍下跌了30％左右，有的甚至达到了50％以上。
     德国住房市场的独特表现对中国有较强的借鉴意义。为此，陈洪波、蔡喜洋编著的《全球房地产启示录之稳定的德国》采用历史比较与国际比较的多维视角，系统、深入地研究了德国“二战”后60多年的住房市场发展与政策演进历程，了解了德国房价稳定背后的深刻和复杂的社会、经济与制度原因，逻辑清晰，数据翔实，论证有力，为读者描绘了一幅清晰的德国住房市场发展的历史画卷。
    

     陈洪波，1971年12月出生，四川广安人。2002年于中国社会科学院研究生院毕业，获应用经济学博士学位；2004～2006年在中国社会科学院金融研究所博士后流动站从事研究工作。曾供职于加拿大蒙特利尔银行、中国对外经济贸易信托有限公司等国内外著名金融机构。现供职于渤海国际信托有限公司，主要从事国内外资本市场和房地产投融资业务，在资产管理、信托业务和PEA务等方面有丰富的实践经验。主要研究方向：宏观经济、资本市场和房地产研究。近年来承担并完成多项重点课题，研究成果曾多次获得省部级奖项，并在《金融评论》、《财贸经济》、《宏观经济管理》等刊物发表学术文章数十篇。 蔡喜洋，1984年10月出生，湖南株洲人。2010年7月于中央财经大学硕士研究生毕业，获金融学硕士学位。现供职于中国银行总行财富管理与私人银行部，从事财富管理与投资研究工作。主要研究方向：金融产品、房地产和资产配置策略。在《金融评论》、《国际金融》、《中国投资》等期刊发表论文多篇。现为新浪财经专栏作家，拥有特许金融分析师(CFA)和金融风险管理师(FRM)资格证书。 

章  稳定：德国房价的一贯表现
  节  全球视野下的德国住房价格
  第二节  德国住房价格稳定的几种解释
  第三节  研究思路与基本观点
第二章  溯因：厘清房价变动的一般性因素
  节  理论综述
  第二节  关键解释变量的再阐释
  第三节  文献梳理小结
第三章  普适：一般性因素与德国房价
  节  德国住房供给历程(1949～2013年)
  第二节  德国住房总量与持有者结构
  第三节  经济发展与收入增长
  第四节  通货膨胀水平与住房价格
  第五节  住房的投资收益
  第六节  德国房地产业的地位
  第七节  德国住房市场近期变化
第四章  均衡：城镇化与德国房价
  节  全球工业化和城镇化的基本规律
  第二节  德国的工业化和城镇化进程
  第三节  德国城市群发展
  第四节  德国城镇化对其住房市场的影响
第五章  流迁：人口因素与德国房价
  节  人口因素对住房市场的作用机理
  第二节  德国人口规模增长之一——自然增长
  第三节  德国人口规模增长之二——国际移民
  第四节  德国人口的分布和流迁
  第五节  德国人口年龄结构与家庭结构
第六章  基石：德国住房政策的法律基础
  节  德国经济体制：社会市场经济
  第二节  德国的土地制度
  第三节  德国的住房政策演进
  第四节  德国住房政策的四大法律基石
  第五节  国际比较：其他重点国家的住房政策立法和规划
第七章  稳定器：住房合作社与储蓄制度
  节  德国的住房金融体系
  第二节  日本的住房金融体系
  第三节  美国的住房金融体系
  第四节  新加坡的住房金融体系
  第五节  巴西的住房金融体系
  第六节  转轨经济国家的住房金融体系
  第七节  住房金融体系的国际经验启示
第八章  惜贫：德国租房政策
  节  德国住房保障的主要措施
  第二节  美国住房保障的主要措施
  第三节  英国住房保障的主要措施
  第四节  法国住房保障的主要措施
  第五节  新加坡、韩国住房保障的主要措施
  第六节  住房保障措施的国际经验启示
第九章  求同：中德住房市场比较
  节  中国城镇化的基本特征
  第二节  中国人口变化与住房市场
  第三节  中国土地制度与住房改革的转变
  第四节  中国住房市场发展与展望
第十章  借鉴：德国经验的启示
  节  主要研究结论
  第二节  德国住房市场展望
  第三节  德国经验及对中国的借鉴意义
参考文献
后记