商业地产开发典型失误

　　全国超过6万个商业地产项目，绝大多数项目从老板到中高层团队缺乏操控项目需要的足够的商业地产专业功力，另外，电商快速发展，将意味着商业地产存在行业性变革的趋势，规模或将过剩，项目规模过大潜藏风险，这都加大了项目成功的难度。《商业地产开发典型失误》希望从商业地产开发理念、开发决策、项目定位、规划设计、招商、营销、融资、人力、运营管理到商业地产如何电商化，就逐个环节可能出现的错误理念以及典型失误进行深入解析，希望给商业地产项目以及行业从业者以实战性的指导，让商业地产项目*程度地避免失误，确保项目成功。

　　陈建明，1992年本科毕业于清华大学，2001年获得北大国际MBA学位，现为中国商业品牌联盟执行主席、中国商业联合会专家委员、中国购物中心专业委员会委员，北京大学、清华大学客座教授，于1999年被北京市政府新闻办公室授予“特殊贡献奖”，现担任易铺中国总裁。长期从事房地产咨询、开发、招商、融资工作，谙熟中国房地产以及商业房地产的理论和运作。目前，属下易铺网已经成为全球*的二手商业房产租售一项目招商营销平台，已经成为中国排名第一的“二手商业房产免费估价服务信息网”；属下赛睿顾问已经为新加坡凯德置地、泰国正大集团、北京中远房地产、山东鲁能集团、北京新燕莎投资集团等国内外知名企业提供了专业化商业地产综合服务；属下易铺科技已经成为专注于020软件开发的实体商业IT服务商。已出版著作有《中国超级购物中心SHOPPINGMALL投资开发指南》、《商业房地产投资、融资指南》、《商铺投资指南》、《铺铺为赢，商铺投资创富完全手册》、《店店为赢，创业开店指南》及《购物中心招商指南》等著作。

　　★从2001年底进入商业地产行业至今近13年，我以及易铺中国团队操盘过城市综合体、购物中心、专业市场、商业街、产权酒店、主题公园等几乎所有类型的商业地产项目，从一线城市到四线、五线城市全程实战，积累了《商业地产开发典型失误》这本弥足珍贵的收获，希望商业地产教训能够为商业地产开发指点迷津。
　　——易铺中国董事长、易铺网CEO陈建明
　　
　　★这本书对于商业地产开发全程可能出现的各种各样的失误进行了系统性的分析和解读，在商业地产黄金十年开启的今天，无疑是商业地产开发商弥足珍贵的专业指导，希望这本书能够推动中国商业地产行业的健康发展。
　　——中国人民大学商学院教授黄国雄
　　
　　★陈建明先生编著的《商业地产开发典型失误》对于中国的商业地产行业有着重要的指导作用。商业地产在中国发展的历史较短，在行业盲目开发的大背景下，很高兴看到这本书，它是商业地产全程开发系统性的实战指南。
　　——首创集团董事长刘晓光
　　
　　★在城镇化、消费升级、互联网的潮流下，商业地产正面临着前所未有的挑战和机遇，正在进入一个创新和升级的时代，商业地产的开发和运营理念面临着新的发展。在这样的背景下，学习将成为开发商的必修课：而以案例和实战为导向的《商业地产开发典型失误》一书的出版，必将对商业地产的开发运营和升级起到丰富的指导作用，特别是对放量较大的三线、四线城市的商业地产开发运营具有更强的实战指导价值。特将此书推荐给全经联的会员们。

　　后来由于种种原因，哈利·波特主题娱乐没有成行，但这种借鉴美国娱乐工业化成功经验进行娱乐体验氛围打造的理念是易铺中国团队的财富，因为超级创意的体验娱乐对于大型商业项目来说，显然有巨大的杠杆拉动效应。
　　现在不少开发商对娱乐体验业态杠杆效应的效果和体验元素差异化之间的关系已经有了较深入的了解，但是很多开发商在具体操作的过程中依然在走弯路——盲目模仿的结果就是花钱创造同质化内容，别人做什么，就跟着做什么，这是典型的无效或低效投资。
　　7.忽视体验内容的时间效应
　　众所周知，越是时尚的体验元素，存续时间可能会越短，这样就产生体验内容的时间效应问题。另外，消费市场本身也存在持续变化的特点，一旦消费者的需求方式、新鲜感发生了变化，那么体验娱乐项目势必进行必要的调整，否则消费市场的需求得不到满足，出现问题几乎成为必然。
　　商业地产的开发商需要对未来项目当中的体验娱乐内容进行深入的分解，看哪些体验元素时尚化程度高，这样在招商过程中需要进行关注，并通过招商合同对租约进行约定，一旦这些体验元素成为流行过去时，那么开发商就可以自然进行调换。
　　目前，绝大多数开发商对体验元素的时间效应还没有注意到，仅停留在体验元素的挖掘上。造成这种情况的原因在于绝大多数商业地产项目尚处在开发期间，没有开始经营，一旦开始经营，这些问题就会自然出现。
　　从上面内容可以看出，体验元素的时间效应发生在商业地产经营期间。可能有读者会问，那又何必在开发阶段如此重视呢？结论是：既然体验元素有时间效应问题，那么开发商就必须在投资决策时有眼光。
　　8.忽视体验娱乐项目动态内容的价值
　　鉴于国内商业地产开发商初级开发的普遍性，开发商在商业地产体验元素的挖掘上似乎不太可能有更深层次的挖掘，但是从体验娱乐项目是静态还是动态，是互动还是纯观赏，就可以发现其中有不同的价值。
　　很显然，静态体验元素和动态体验元素的市场吸引力是有区别的：静态体验元素对于绝大多数消费者来讲，吸引力有限，有效观瞻次数也就一两次；动态体验元素对于消费者的吸引力却要优于静态体验娱乐元素，既然是动态的，那么消费者有效观瞻次数会整体高于静态的。互动体验元素和纯观赏体验元素之间的价值关系与动态体验元素和静态体验元素之间的关系是一致的。
　　关于体验娱乐项目的动态性问题，我们从侨福芳草地就能感觉到：除了部分静态的雕塑外，过段时间你会发现新的雕塑出现，有时候还会有特别好玩的创意造型、设计突然赏心悦目的出现，至于芳草地展览馆、芳草地画廊，新的展品、作品总能吸引高端收藏者、消费者驻足光临。这些变化性对于目标人群来说无疑属于持久吸引的元素，让大家眷恋这里的物、品。新光天地5层的品牌文化展之所以每月换新的品牌，都是在持续进行娱乐体验新元素的塑造，给消费者更多满足，自然获得更多忠诚，这就是历久弥香的商业以及品牌升华的魅力。其实，体验娱乐元素的动态是管理者、创意者用心温暖市场的最好表现，反过来，被温暖的市场又会自然回报商业，这就是商业运营温暖的力量，也是这种职业特别留有余香的地方。
　　既然动态体验元素和互动体验元素的市场聚合力更强，那么开发商就需要关注，并进行挖掘。
　　……