房地产企业管理攻略系列–房地产企业前期开发与管理

　　房地产项目的前期开发工作，需要来自不同领域、不同职能部门的成员通力合作，需要企业创造优良的协作和交互的工作环境，以及规范化的管理体系来指引。基于此，我们在多年的工作经验的基础上总结编写了《房地产企业前期开发与管理》一书，本书以地产项目的前期开发与管理为主线，内容包括项目管理的七大模块：
　　◇房地产企业开发项目市场调研
　　◇房地产企业开发项目选择与可行性研究
　　◇项目土地使用权获取与行政审批
　　◇房地产开发项目开工手续办理
　　◇房地产开发项目工程招标与投标
　　◇房地产开发项目规划设计
　　◇房地产企业前期开发风险防范
　　《房地产企业前期开发与管理》实用性强，着重突出可操作性，书中有着大量实战范本，可帮助前期开发管理全过程中的相关人员提升工作能力，可作为房地产企业的前期开发与管理的参考，为企业创造价值、发挥更大作用。

　　何志阳，工学学士，工程师，石家庄铁道学院建筑环境与设备工程专业毕业，曾在中铁建设集团有限公司、中国铁建加勒比分公司供职，现任珠海十字门中央商务区建设控股有限公司水电主管，多年来从事机电安装施工现场管理工作，先后参与施工了北京兴城嘉园工程、北京湖南大厦工程、北京官园公寓工程、特立尼达和多巴哥国（英联邦国家）多巴哥总医院工程，珠海十字门中央商务区会展商务组团工程等，多年来工作在机电安装一线，对施工现场管理、成本管理、项目管理、质量安全、体系认证、房地产项目开发及海外EPC工程管理及设备采购等多有心得并持续实践。

　　文伟坚，深圳宝利来集团（股票代码000008）副总裁助理，深圳职业技术学院校会第一届理事、深圳职业技术学院建筑与环境工程学院讲师。从事房地产开发和酒店运作工作十多年，曾任职于金地物业、万科物业等公司，具有丰富的房地产投资、建设管理、营销推广、销售、物业管理、房屋租赁、酒店建设管理经验，参与并负责了宝利来国际大酒店（五星级）等多家酒店的筹备建设工作以及宝利豪庭等多个房地产开发项目。

第1章房地产企业开发项目市场调研 
　第一节市场宏观环境分析 
　　要点1：政治环境调查分析 
　　要点2：经济环境调查分析 
　　要点3：文化环境调查分析 
　　【实战范本】消费者背景资料 
　第二节城市房地产市场调查 
　　要点1：房地产市场需求容量分析 
　　要点2：现有商品房分析 
　　【实战范本】××楼盘商品房户型分析 
　　【实战范本】在售楼盘降价促销情况分析表 
　　要点3：市场土地出让分析 
　　【实战范本】2012年××市土地出让分析 
　　要点4：房地产价格走势分析 
　　【实战范本】房地产价格统计调查方案 
　　要点5：房地产物业类型分析 
　　要点6：开发商销售情况分析 
　　要点7：三级市场交易情况分析 
　　【实战范本】三级市场交易情况分析表 
　　要点8：区域房地产政策法规分析 
　第三节购房者行为调查分析 
　　要点1：购房者购买行为分析 
　　要点2：购房者购买动机分析 
　　要点3：购房者产品需求分析 
　　【实战范本】××市购房者需求调查问卷 
　第四节竞争对手调研分析 
　　要点1：竞争对手调研项目分析 
　　要点2：竞争对手类型分析 
　　要点3：竞争对手产品开发分析 
　　【实战范本】可比性楼盘调查表—住宅（一） 
　　【实战范本】可比性楼盘调查表—住宅（二） 
　　【实战范本】可比性楼盘调查表—住宅（三） 
　　要点4：竞争对手营销水平分析 
　　【实战范本】竞争对手营销水平调研表 
　　要点5：竞争楼盘分析报告 
　　【实战范本】××项目竞争楼盘分析报告 
　第五节地块基本状况调研分析 
　　要点1：地块基本状况SWOT分析 
　　要点2：项目地区气候调查分析 
　　要点3：项目地块交通状况调查分析 
　　【实战范本】地块周边交通情况分析表 
　　【实战范本】地块内市政路情况分析表 
　　要点4：项目周边配套设施调查分析 
　　要点5：地块调查评估分析 
　　【实战范本】××项目地块分析评估 
第2章房地产企业开发项目选择与可行性研究 
　第一节房地产开发项目选择 
　　要点1：开发城市选择 
　　要点2：开发地段选择 
　　要点3：开发管理模式选择 
　　要点4：开发项目产品模式选择 
　　要点5：开发项目融资方案选择 
　第二节房地产开发项目可行性研究 
　　要点1：开发项目可行性研究事项 
　　要点2：开发项目可行性研究报告的内容 
　　【实战范本】××楼盘项目可行性研究报告 
　　【实战范本】××写字楼可行性研究报告 
第3章项目土地使用权获取与行政审批 
　第一节土地使用权获取 
　　知识1：房地产开发用地的取得概述 
　　知识2：房地产开发用地的类型 
　　知识3：房地产开发用地的取得方式 
　　【实战范本】房地产项目用地投标书 
　　【实战范本】房地产项目用地投标管理办法 
　　【实战范本】国有土地使用权出让合同 
　　【实战范本】国有土地使用权转让合同 
　　【实战范本】国有土地使用权租赁合同 
　　知识4：取得增量国有土地使用权的费用 
　　知识5：开发建设中的城市房屋拆迁 
　　【实战范本】房屋拆迁补偿安置协议书 
　　知识6：获得项目地块前的落实事项 
　第二节房地产土地行政审批管理 
　　知识1：设定行政审批的法律依据 
　　知识2：申请资料 
　　知识3：相关申请表格及申请书 
　　【实战范本】国有土地（处置、登记）申请书 
　　【实战范本】××市国有土地登记法人代表身份证明书及法人委托书 
　　【实战范本】国有土地使用权申请书 
　　知识4：行政审批流程 
第4章房地产开发项目开工手续办理 
　第一节政府部门相关手续办理 
　　手续1：建设用地规划许可证 
　　手续2：国有土地使用证 
　　手续3：建设工程规划许可证 
　　手续4：建筑工程施工许可证 
　　手续5：商品房销售（预售）许可证 
　　手续6：人防报批 
　　手续7：民用建筑建设方案节能评审 
　　【实战范本】××市建筑设计方案节能设计审查表 
　　手续8：套型结构比例认定 
　　手续9：建设工程竣工验收备案 
　第二节其他单位相关手续办理 
　　手续1：自来水报装 
　　手续2：用电报装 
　　手续3：燃气报装 
　　手续4：供热报装 
第5章房地产开发项目工程招标与投标 
　第一节招标投标基础知识 
　　知识1：招标投标的术语解析 
　　知识2：招标投标当事人 
　　知识3：招标投标的类型 
　　知识4：招标投标的基本特性 
　　知识5：招标方式 
　　知识6：招标组织形式 
　　知识7：项目工程是否必须招标 
　　知识8：招标代理机构的选择 
　第二节项目工程监理招标投标 
　　知识1：工程监理的范围 
　　知识2：工程设计监理招标 
　　知识3：工程施工监理招标 
　　【实战范本】××项目工程施工监理招标文件 
　第三节项目工程勘察设计招标投标 
　　知识1：工程建设项目勘察设计招标的条件 
　　知识2：勘察设计招标的范围 
　　知识3：勘察设计招标的特点 
　　知识4：勘察设计招标文件的内容 
　　【实战范本】××项目地块勘察招标文件 
　　知识5：废标处理或被否决的情况 
　第四节项目工程施工招标投标 
　　知识1：工程建设项目招标的条件 
　　知识2：施工招标文件的内容 
　　【实战范本】××项目施工招标文件 
　　知识3：串通投标行为 
　　知识4：废标处理情形 
第6章房地产开发项目规划设计 
　第一节项目总体规划 
　　要点1：总体构思 
　　要点2：空间关系处理 
　　要点3：总体规划 
　　要点4：总图竖向 
　　要点5：消防 
　　要点6：附属用房 
　　要点7：室外环境 
　　要点8：道路 
　第二节建筑设计 
　　要点1：单元套内的设计规范 
　　要点2：厨房的设计规范 
　　要点3：卫生间的设计规范 
　　要点4：阳台及露台的设计规范 
　　要点5：门的设计规范 
　　要点6：窗的设计规范 
　　要点7：空调的设计规范 
　　要点8：单元入口及楼梯间的设计规范 
　　要点9：电梯及电梯厅的设计规范 
　　要点10：筒体的设计规范 
　　要点11：楼层竖向的设计规范 
　　要点12：地下室的设计规范 
　　要点13：设备用房的设计规范 
　　要点14：屋面的设计规范 
　　要点15：管道井、设备表箱的设计规范 
　　要点16：商业店面的设计规范 
　　要点17：会所的设计规范 
　第三节结构设计 
　　要点1：设计原则 
　　要点2：设计荷载 
　　要点3：基础设计 
　　要点4：上部结构 
　　要点5：其他要求 
　第四节给排水设计 
　　要点1：系统图 
　　要点2：给水 
　　要点3：排水 
　　要点4：消防 
　第五节电气设计 
　　要点1：供配电系统设计 
　　要点2：用电计量 
　　要点3：照明设计 
　　要点4：插座布置 
　　要点5：弱电设计 
　　要点6：安装高度 
　　要点7：商场用电 
　　要点8：会所用电 
　　要点9：防雷设计 
　　要点10：消防用电 
　　要点11：其他设备要求 
　第六节燃气、暖通设计 
　　要点1：燃气的设计规范 
　　要点2：暖通设计规范 
　第七节景观设计 
　　要点1：绿化的设计规范 
　　要点2：安装专业的设计规范 
　　要点3：儿童游戏场的设计规范 
第7章房地产企业前期开发风险防范 
　第一节法律风险基本认知 
　　要点1：法律风险的定义 
　　要点2：法律风险的特性 
　　要点3：法律风险的分类 
　　要点4：法律风险的成因 
　　要点5：构建防范法律风险预警机制 
　第二节房地产合作开发风险防范管理 
　　要点1：合伙型联建中的未共同列名风险 
　　要点2：项目公司合作开发中僵局风险 
　　要点3：因缺乏房地产开发企业资质导致合作合同无效的风险 
　　要点4：未取得土地使用权证影响合作合同效力的风险 
　　要点5：审批、许可与登记影响合作合同效力的风险 
　　要点6：土地使用权瑕疵风险 
　　要点7：合作开发资金分摊方案不明风险 
　　要点8：房屋分配约定不明风险 
　第三节房地产企业项目投资风险防范管理 
　　要点1：房地产投资风险分类 
　　要点2：开发决策阶段风险管理 
　　要点3：开发前期阶段风险管理 
　　要点4：建设阶段风险管理 
　　要点5：租售阶段风险防范 
　第四节房地产企业项目收购与转让风险管理 
　　要点1：项目直接收购中的法律风险防范 
　　要点2：通过收购项目公司的股权间接收购项目的法律风险防范 
　　要点3：项目直接转让方式法律风险防范 
　　要点4：项目公司转让方式风险防范 

　　随着人们生活水平的不断提高，生活质量的要求也相应地有所提高，房地产成为老百姓最为关注的一个话题。尤其在现行国家政策和国内外环境的影响下，房地产行业接受着来自政策调控和市场调节两个方面的考验，房地产企业之间的竞争变得更加激烈。在确保房产质量的前提下更多地创造企业的效益是房地产企业的最终目标，而房地产的前期工作在实现房地产最终目标中尤为重要，成为实现最终目标的基础。
　　对于房地产企业来讲，怎样才能更好地开发一个新项目？怎样才能将风险控制在最小化？这是一些不但重要而且必须考虑的问题。主要原因一是房地产的投入很大；二是房地产的风险太高，而房地产前期开发的工作将决定着整个项目的发展和效益。
　　房地产企业前期的开发与管理工作非常复杂、内容繁多，主要包括市场调研、项目选择、可行性研究、土地使用权获取、开工手续办理、工程招投标、规划设计等方面。
　　房地产项目的前期开发工作，需要来自不同领域、不同职能部门的成员通力合作，需要企业创造优良的协作和交互的工作环境，以及规范化的管理体系来指引。基于此，我们在多年的工作经验的基础上总结编写了《房地产企业前期开发与管理》一书，本书以地产项目的前期开发与管理为主线，内容包括项目管理的七大模块。
　　l 房地产企业开发项目市场调研
　　l 房地产企业开发项目选择与可行性研究
　　l 项目土地使用权获取与行政审批
　　l 房地产开发项目开工手续办理
　　l 房地产开发项目工程招标与投标
　　l 房地产开发项目规划设计
　　l 房地产企业前期开发风险防范
　　本书实用性强，着重突出可操作性，书中有着大量实战范本，可帮助前期开发管理全过程中的相关人员提升工作能力，可作为房地产企业的前期开发与管理的参考，为企业创造价值、发挥更大作用。
　　本书由何志阳、文伟坚主编，在编辑整理过程中，获得了许多房地产策划机构、房地产一线从业人员和朋友的帮助与支持，其中参与编写和提供资料的有匡仲潇、王高翔、陈世群、张杰、姚根兴、鞠晴江、侯其锋、胡冬智、何亚龙、刘少文、靳玉良、孙宝良、尹佳杰、杨家政、李景吉、李景安、王玲、匡五寿、张众宽、郭华伟、雷蕾、彭塞峡、秦广、张燕、曹岘、安迪、李宗坪、王娅婕、刘庆彤、李韧、鲁海波、滕宝红，最后全书由何志阳、文伟坚统稿、审核完成，在此对他们一并表示感谢！由于作者水平有限，不足之处敬请读者指正。

　　编者