描述
开 本: 128开纸 张: 胶版纸包 装: 平装-胶订是否套装: 否国际标准书号ISBN: 9787300299112丛书名: 新编21世纪法学系列教材
本书是中国人民大学法学院和中国人民大学出版社联合出版的“新编21世纪法学系列教材”之一。本书从房地产法的相关概念入手，较为深入地分析和阐述了房地产、房地产业、房地产法、房地产法体系和不动产登记等基本理论和相关基础知识;较为全面、详细地阐述了目前我国的土地使用制度、房地产开发管理制度、房地产交易制度、房地产税收制度、物业管理制度和房地产征收制度的基本内容和重要的法律规则;根据房地产纠纷的特殊性，阐述了房地产纠纷的行政处理、仲裁和诉讼。本书以房地产业的内容及管理为主线，简明扼要地展现了我国房地产法的完整内容。
章 房地产法概述
节 房地产与房地产业 001
第二节 房地产法的概念和调整对象 014
第三节 房地产法律关系 016
第四节 房地产法的渊源 022
第五节 房地产法的体系 026
第二章 房地产权属制度
节 房地产权属概述 029
第二节 土地权属制度 031
第三节 房屋权属制度 042
第四节 房地产相邻关系和建筑物区分所有权 047
第五节 房地产登记制度 051
第三章 土地使用权法律制度
节 土地使用权概述 059
第二节 划拨土地使用权 065
第三节 出让土地使用权 071
第四节 集体土地建设用地使用权 081
第四章 房地产开发法律制度
节 房地产开发概述 086
第二节 房地产开发企业 091
第三节 房地产开发建设管理制度 094
第四节 房地产开发建设用地管理制度 100
第五节 房地产开发项目建设中的施工管理制度 102
第五章 房地产交易法律制度
节 房地产交易概述 115
第二节 房地产转让 120
第三节 商品房预售 131
第四节 房屋租赁 137
第五节 房地产抵押 154
第六章 房地产税、费法律制度
节 房地产税概述 160
第二节 土地税法律制度 164
第三节 房产税法律制度 170
第四节 房地产费 179
第七章 物业管理法律制度
节 物业管理概述 185
第二节 物业管理法律关系主体及其权利和义务 191
第三节 物业管理的主要内容 199
第四节 物业管理服务费 203
第八章 房地产征收法律制度
节 财产征收法律制度概述 209
第二节 我国土地征收法律制度 218
第三节 城市房屋征收补偿法律制度 228
第四节 拆迁纠纷裁决 237
第九章 房地产纠纷的处理
节 房地产纠纷概述 242
第二节 房地产纠纷的行政处理 246
第三节 房地产纠纷的仲裁 250
第四节 房地产纠纷诉讼 253
章 房地产法概述
常考知识点
●房地产法的调整对象
●房地产法的渊源
●房地产法的体系
节房地产与房地产业
一、房地产的概念
房地产即房产和地产的通称。物质形态的房屋、土地被赋予法律上的财产意义，即被称为“房产”和“地产”。房地产一词目前在国内外均无确定的法律定义，在什么是房产、什么是地产以及二者是什么关系的问题上，同样没有严格的法律定论。对房地产概念的分析，是正确理解房地产法的调整对象和范围的前提。
（一）房地产概念的产生
在内地，房地产往往被理解为与不动产是同一语义的另一种表述;在我国香港地区的经济生活中，房地产一词虽被广泛使用，但在正式的立法条文中这一概念并不多见，而往往代之以地产、物业的概念;在我国澳门地区，葡文中的imobiliaria（等于英文的immovable或拉丁文的resinmobles）既可被译为不动产，也可被译为房地产，它在严格意义上与大陆法的不动产的概念基本一致，房地产不过是中文的引申。不动产与房地产概念的产生有两个显著区别。一是概念产生的时间不同。不动产概念自罗马法以来已有上千年的历史。我国房地产一词源于何时何地难以准确地考证，但可以肯定，这个概念是我国现代城市社会的产物。我国古代对房地产相关概念的称谓主要有“田产”“宅业”，二者合称为“田宅产业”。从中文的语法规则来看，重要的概念在前，次要者居后。在我国古代农业经济为主的法律中，田地比房屋重要得多，仅从这种意义上来说，我国古代社会也不会有“房地产”的提法，而相近似的当属“田宅产业”的概念。二是产生的法律要求不同，或利益的重心不同。传统不动产利益对个人私有财产予以强有力的法律保护，保护的重心是土地利益，性质是私有。而房地产以房屋为重心。只有在城市中，不动产才以房屋为主要表现形式，只有城市的土地才不再被称为“田”而被称为“地”。房地产概念本身体现了城市不动产特别法律规范的属性，它追求的是一种特殊的利益格局，即城市商业利益优势的格局，它的产生必然对传统不动产制度造成冲击。基于以上分析，应着重从现代不动产意义上把握我国房地产的含义。
（二）房产的概念
改革开放以前，我国房地产管理体制上曾长期使用房产的概念。一般认为，所谓房产，是指在法律上有明确所有权权属关系的房屋财产。“具体包括:住宅、厂房、仓库，以及商业、服务、文化、教育、办公、医疗、体育等多方面的用房。”
无论是大陆法系还是英美法系，都不存在房产的概念。虽然大陆法系国家在处理土地与建筑物关系上采取分别主义，使建筑物得以作为独立的不动产，但不动产制度并未分裂为房产与地产，亦不存在独立于物权法之外的房产制度。普通法中更不存在与地产并列的所谓房产概念。因此，房产是我国房地产制度中的一个特有的概念，它的产生和存在主要有三个原因。，中国历史上的民法受日本民法的影响较大，在土地与建筑物关系问题上采纳了分别主义原则，且我国香港地区房地产制度实行的一物多权原则，亦对内地房地产法有较大的影响，故房屋财产权利与土地财产权利分离具有法律传统。第二，新中国房地产制度特殊的历史背景。新中国成立初期，我国政府颁布的一些政策和法规中经常使用房产一词，其含义较宽泛，大多数情况下都是特指城市房屋，有时也泛指城市和农村的一切房屋。20世纪五六十年代全国普遍成立房产管理局后，我国的房产基本特指城市房屋。自20世纪80年代以来，在国家颁布的房地产政策法规中，房产均特定在城市范围，而不再包括农村的房屋。特别是在计划经济体制下，土地以及一切地产权利不作为商品，不能买卖或出租。而同时，国家又承认房屋具有一定的商品属性，因而把房屋和土地分离开来，相应地将房产与房地产分离开来，在相当长一段时期以房产概念代替房地产概念。目前，我国的政策法规中已很少见到孤立的房产的提法。第三，由于我国实行的是土地公有制，房屋的所有权和土地的所有权往往是不一致的，房地产权利人只对房屋财产享有所有权，而对土地财产只享有使用权。按照传统的大陆法财产权的性质，所有权受法律保护的严格程度更高，房地产消费者更关心的是房屋所有权，即房产的权利，所以，房产作为相对独立的一种财产权利在房地产市场中得以存在至今。基于以上分析，房产主要是一个历史的概念，与世界上通行的概念不一致。其积极的或合理的意义在于:，在我国，土地公有制使土地的所有权主体与房屋所有权主体往往是不同一的，房产的概念在一定程度上具有独立于土地所有权的意义，将私益与公益区分开;第二，现代不动产主要针对土地权益，而房产则更多地保留了传统不动产的意义。市场，土地管好了，房屋管理就有了前提和基础。“地随房走”的主张则认为，我国土地所有权和使用权可以相分离，而房屋与房屋地基不可分离
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