中韩房地产研究

　　1998年住房制度改革以来，中国的房地产市场快速发展，房价也在其后几年开始持续上涨，引发各界关注，人们更关心的是：中国的房地产未来如何走？
　　韩国和中国，不仅在地理上相邻，在文化方面也有诸多相似甚至共同之处。更重要的是，中国与韩国在房地产发展过程中，基本影响因素也有很多相似点：经济保持持续增长，快速的城镇化，土地资源紧张，政府对市场进行调控等。韩国房地产市场发展早，韩国房地产已经走过的历程或许可以给我们一定的启示。
　　《中韩房地产研究》采用丰富的数据、资料对中国和韩国的房地产市场、房地产政策和住房保障的发展变化进行了分析、比较和评价，也探讨了研究房地产市场与经济社会关系、房地产经济周期、房地产价格预测、房地产市场早期预警等方面的理论和方法。

　　李景国，男，1957年生，河北省元氏县人。现任中国社会科学院城市发展与环境研究所土地经济与不动产研究室主任、研究员，城市发展与环境研究所党委委员，中国社会科学院研究生院城市发展系教授、博士研究生导师，中国城市经济学会理事。主要研究领域：土地与房地产经济学、区域与城镇规划。研究成果先后获得省部级科技进步奖、优秀成果奖、决策信息奖等六项奖项。

　　Yoon Ju-Hyun、Kim Hye-seung（1997）分析1995年公共租赁房入住者实地调研数据显示，资格不符的中产阶层以上家庭住在由政府支持的公共住宅的比例达到10010~500/0。该研究还指出1991~1996年施行的保障性住房政策中，符合政策目标的受惠家庭占1990年当时政策目标对象总数的46%。目标家庭与受惠家庭不一致，会导致政策目标对象规模测算不准确，依此制定并供给的保障性住房中住进资格不符的家庭，使公共住房供给出现缺口，致使为了解决未能受惠的住房需求而要再多建公共住宅。
　　其次，公共租赁住房的供给标准未能充分考虑阶层之间及地区间的差异，而且国民住房基金不考虑租赁住房建设地区的市场特点，而是根据租赁住房的类型和规模提供贷款。以50年公共租赁住房为例，贷款标准参考的不是建造地点，而是按每户固定的金额提供融资支持。比较大城市与其他地区由住房用地成本与建筑成本构成的建造成本可知，大城市的建造成本相对较高，但提供的融资规模是一样的，因此贷款与建造成本比也就更低。大城市对公共租赁房的需求更高，因此应对大城市中的公共租赁住房提供比其他地区更多的融资支持（郑义澈，2001）。
　　再次，公共租赁房的标准房租也几乎没有反映阶层间与地区间的差异。有研究显示虽然永久租赁住房根据入住阶层采取不同的房租标准，但是设定的差额不合理，而且根据住房供给地区采取的差额租房抵押金与房租方案也有可能不合理（吴东薰，2000）。此外，50年公共租赁住房的标准租赁抵押金主要依据成本决定，所有阶层间不存在差异。
　　政策目标对象的不明确性、各项公共租赁房工程支持标准的相异性、未考虑入住者支付能力的房租体系等衍生出影响阶层间垂直公平与水平公平问题。郑义澈（1999）与吴东薰（2000）的研究显示，永久租赁住房及50年公共租赁住房入住者利益分配具有累退性，地区间公平失衡。此外，受惠阶层与非受惠阶层间还存在公平问题，公共租赁住房的承租人以相对低的房租实现有房住，然而非入住阶层则需要支付相对高的租金才能享受同等居住水平。2003年永久租赁住房入住者现状显示，非法定贫困人群（开设住房申购储蓄账户及贫困人群资格不符者）的入住率占50010（河晟奎，2004）。
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