城市开发与基建投资实战指南

本书从投资视野、投资战略、投资方法、投资决策、投资理念五大维度看一个项目从诞生到决策的全过程，站在更高视角更全面透彻的理解项目运作的每一环，对未来城镇化投资之路的探索具有积极意义。

本书以作者及其所在团队协助城市开发与基建投资领域的大型企业选择、推介、设计、谈判投资项目的实战案例为基础，系统性地从实务角度总结探讨了投资企业在投资拓展和决策过程中与战略制定、投资理念、投资方法、决策机制等相关的现实问题，图文并茂地展现了一幅城市开发和基建投资领域的市场真实图景。本书力求用轻松的语言、简明易懂的方式，把实际投资工作中复杂的问题以案例解剖的形式呈现给读者。

本书可为从事相关领域工作实务的专业投资人士提供解决实际问题的参考，也可为该领域的研究学习者提供借鉴，同时帮助政府从招商引资角度深度理解企业的投资行为。

陈民

北京荣邦瑞明投资管理有限责任公司创始人、总经理、合伙人，财政部PPP中心专家库专家、国家发改委PPP专家库专家。

长期致力于城市开发PPP和投融资管理，在新城、产业园区、轨道交通、环保、大型基础设施、城市公共服务等领域有15年的专业服务经验。曾主持过北京地铁4号线等重大PPP咨询服务项目，在北京、上海及全国各地20多个省市的大型城市开发项目中主持投融资顾问工作。

服务的客户包括国开金融有限责任公司、中国中铁股份有限公司、中国交通建设股份有限公司等多个大型城市开发企业，成功为诸多地方政府引入社会资本投资重大项目，其中十余个重大项目入选国家示范项目，在理论和实践方面均有深厚的积累，获得理论界和业界同仁的广泛认可。

参与并出版了《解密轨道交通PPP》《政企合作一一新型城镇化模式的本质》等多部著作；在国内外一流期刊发表论文数十篇。

胡铭

北京荣邦瑞明投资管理有限责任公司投资顾问事业部总经理，中国人民大学经济学硕士。

在城市开发建设投融资、开发模式设计、项目判断、融资服务等方面经验丰富，担任多个城市政府、大型央企及金融机构的投资顾问工作。

参与并出版了《破解城投公司困局》《长阳模式》《政企合作—新型城镇化模式的本质》、《投融资规划理论与实务》等。

上篇投资视野001

章“区域综合开发”向何处去003

第二章城镇化的未来与企业的投资战略015

第三章城市运营商的角色023

第四章城市综合开发的逻辑035

第五章区域综合开发之规划为本：以实施为目标的统筹兼顾045

第六章何为ABO053

第七章如何做好“新时代基础设施投资管理”063

下篇看项目记079

看项目的那些事儿081

第八章投资战略087

说说投资企业的五重境界088

找到千里马的跑道092

传统基础设施投资企业的战略困境096

长于技术，胜在格局100

政策让人又爱又恨104

第九章投资方法109

基建项目投资的真正杀手——通货膨胀（上）110

基建项目投资的真正杀手——通货膨胀（中）115

基建项目投资的真正杀手——通货膨胀（下）122

开发特色小镇如何“雨露均沾”126

项目融资始于项目之初（银行篇）129

项目融资始于项目之初（政府和企业篇）135

为什么城市开发模式难以复制140

轻资产和重资产——IRR的陷阱143

旅游项目投资的形神合一147

第十章投资决策151

苹果好不好吃？先咬一口再说152

投资决策谁来牵头，这是个问题155

决策三要素之投资标准158

投资决策三要素之决策的程序162

投资决策三要素之决策的人——决策为谁而定165

投资决策三要素之决策的人——投决会谁说了算168

从熟人关系开始，用生人视角决策171

风控好说不好做174

项目的评估价值一半是科学，一半是“任性”177

第十一章投资理念181

所有的项目都是“鸡肋”182

钱不是问题，“钱途”才是问题186

领导着急了189

PPP项目融资如相亲，不能只给照片不见人193

对面坐着的是个正常人196

投资很难赚到你不信的那份钱199

如何破解“迷惑术”203

唱对政企关系的三首歌206

不赚后一个铜板209

打铁还需自身硬病急切忌乱投医212

政企合作要有“丙方思维”214

局部不等于整体216

从垄断利润到市场利润219

随着国内城镇化建设水平的升级，投资者对城市开发与基础设施领域的投资兴趣与日俱增。

城市开发与基础设施建设投资一方面是一个专业性非常强的领域，既往已有诸多专家学者对其核心概念、行业特征、风险评估、融资结构等进行过专业理论著述；另一方面，它又是一个以实践为导向的领域。在投资企业开展项目拓展工作的时候，单靠理论知识并不能够解决实际投资过程中出现的问题。投资企业需要综合考虑多维度、多层次的因素。

一是贴近中国的投资管理文化。这与中国商业文化、社会文化一脉相承。深刻理解投资管理文化才能在投资项目洽商和推进时进退有余。

二是学会从合作的角度思考问题。不仅要考虑拿下项目，更重要的是为项目的长期执行做好铺垫。合同签订仅仅是一个开端，项目实际执行过程中如何平衡己方和合作方诉求，投资经理不仅需要丰富的实践经验和深厚的理论基础，更要懂政企沟通。

三是密切关注政策变化。政策变化是影响项目进程的重要因素，可以依赖但不能迷信。

这些因素对投资企业在实际工作过程中的灵活应用提出了更高要求。

2017年，北京荣邦瑞明投资管理有限责任公司（以下简称荣邦瑞明）正式成立投资顾问事业部，专注于为投资企业提供从项目筛选、投资策划、投融资规划及模式设计、财务评估、落地谈判等全方面、全流程的决策支持。投资顾问事业部基于丰富的实践经验和专业的理论知识，每年为多家大型企业评估项目超过200个，辅助投资企业项目落地的规模约2000亿元，足迹遍布全国，项目涵盖各个类型。在此过程中，荣邦瑞明与投资企业一起对城市开发与基础设施建设投资项目进行了有益的探索和总结。

荣邦瑞明本着“让合作更简单”的使命，希望从项目实践的角度将自身积累多年的投资经验与行业同仁分享、交流。

本书从实战案例总结入手，力求用轻松易懂的语言，为投资企业、地方政府和从事相关领域投资研究的专业人士展现一幅城市开发和基础建设投资的市场实际图景。

本书主要定位于在项目投资过程中为专业投资经理和团队提供解决实际问题的参考，同时希望满足实践经验相对不足的读者的学习需求，以及帮助政府从招商引资的角度深度理解企业行为。

本书由荣邦瑞明的陈民、胡铭编著。同时，在本书编写过程中，彭松、陈非迟、杨涛、卢望高、童楠楠、秦志冲、游梦娇、张浩、戴维、郭魂、杨书敏、王琦、韩大伟、张鑫、雷星等对本书亦做出了案例和思想贡献，一并表示感谢。

本书是荣邦瑞明和投资企业在长期实践中共同获得的智慧结晶，希望能为业内人士的投资活动带来启发。书中如有不足之处，欢迎各位读者批评指正。

编者