保障性住房政策法律问题研究

　　本书以坚持走中国特色新型城镇化道路为指引，以完善中国保障性住房政策法律体系为主旨，重点选择我国保障性住房建设与发展中的公共租赁住房制度、保障性住房运营监管制度、财政支持制度、融资制度和中国住房立法等关键性问题，综合运用多种方法，就其中的政策法律问题做出系统深入研究，探寻保障性住房建设的有效途径，切实满足城镇化进程中不同社会群体住房需求的现实问题，力求为我国保障性住房制度改革与发展提供理论依据和决策参考。

　　孟庆瑜，法学博士，现任河北大学政法学院院长，教授、博士研究生导师，河北省高等学校人文社会科学重点研究基地–河北大学国家治理法治化研究中心主任；兼任教育部高等学校法学类教学指导委员会委员，中国经济法学研究会常务理事、中国环境资源法学研究会常务理事、中国立法学研究会常务理事、中国法学教育研究会理事、中国财税法学研究会理事等学术职务。

　　迄今已主持国家社会科学基金重点研究项目等省部级以上研究课题9项，出版学术著作和教材10余部，在权威报刊公开发表学术论文40余篇。

　　获省部级科学研究成果奖励4项；荣获河北省杰出中青年法学专家、河北省社会科学优秀青年专家和宝钢教育基金优秀教师奖等荣誉称号。

第一章新型城镇化与我国保障性住房制度
一、我国保障性住房制度的历史变迁
（一）新中国成立后保障性住房制度的发展
（二）现行住房保障制度的基本内容及其评价
二、城镇化和新型城镇化
（一）城市和城市化
（二）中国的城镇化
（三）新型城镇化
三、新型城镇化对保障性住房制度的影响和挑战
（一）新型城镇化进程中保障性住房供给压力将持续增加
（二）随着新型城镇化的发展，保障性住房的保障水平将日益提高
（三）新型城镇化为住房保障制度带来了全新机遇
四、新型城镇化发展规划对保障性住房制度提出的新要求和新思路
第二章公共租赁住房制度的政策法律分析
一、公共租赁住房——我国保障性住房建设的政策选择
（一）公共租赁住房的含义解析
（二）公共租赁住房作为我国保障性住房政策选择的比较优势
二、我国公共租赁住房政策在实际运行中面临的困境
（一）资金来源问题
（二）土地供应问题
（三）建设运营问题
（四）租金标准问题
（五）执行监督问题
三、公共租赁住房的市场化——我国公共租赁住房政策发展的新趋向
（一）国际经验借鉴
（二）公共租赁住房市场化
（三）住房租赁补贴制度
四、公共租赁住房市场化的配套制度建设
（一）建立国家公共租赁住房公司制度
（二）建立适应公共租赁住房市场化的新型土地供应制度
（三）建立针对公共租赁住房产业的优惠制度
（四）建立拓展公共租赁住房产业收益模式的相应制度
（五）在不同时期建立相应的准入与退出制度
（六）建立公共租赁住房产业监管制度
五、公共租赁住房被“弃租”现象的政策法律对策
（一）公共租赁住房被“弃租”的成因解析
（二）商品住房普遍强制配建公共租赁住房制度——解决公共租赁住房选址偏远的法律对策
（三）市场租金定价加房租补贴制度——解决公共租赁住房租金问题的法律对策
第三章保障性住房监管政策法律问题
一、我国保障性住房监管政策法律制度的发展现状
（一）保障性住房监管的政策法律依据
（二）保障性住房的监管体制
（三）保障性住房监管的内容和措施
二、当前我国保障性住房监管存在的主要问题
（一）保障性住房的品质缺陷问题突出
（二）保障性住房的准入机制不健全
（三）保障性住房的退出机制不完善
三、保障性住房运营监管模式的比较与借鉴
（一）代表性国家或地区保障性住房的准入与退出模式
（二）保障性住房运营监管制度的经验借鉴
四、完善我国保障性住房监管制度的政策法律建议
（一）提高保障性住房综合品质的制度对策
（二）完善我国保障性住房的准入和退出机制
第四章保障性住房财政支持政策法律问题
一、保障性住房财政支持制度概述
（一）保障性住房财政支持制度的基本内涵
（二）我国保障性住房财政支持的发展进程
（三）影响保障性住房财政支持的因素
二、保障性住房财政支持的供给现状、困境及制度缺陷
（一）保障性住房财政支持的供给现状
（二）保障性住房财政支持所面临的困境
（三）保障性住房财政支持的制度缺陷
三、保障性住房财政支持的主体职能
（一）政府作为保障性住房财政支持主体的理论基础
（二）政府在保障性住房财政支持中的主要职责
（三）政府在保障性住房财政支持中的职能限度
四、保障性住房财政支持的基本原则
（一）财政法定原则
（二）财政公平原则
（三）财政支持效率原则
（四）财政支持合理原则
五、保障性住房财政支持的范围及标准
（一）我国保障性住房财政支持的范围
（二）保障性住房财政支持制度的标准
六、保障性住房财政支持的实现途径
（一）保障性住房财政支持的法律途径
（二）保障性住房财政支持的金融途径
（三）保障性住房财政支持的税收途径
（四）保障性住房财政支持的补贴途径
七、保障性住房财政支持的监督及责任
（一）保障性住房财政支持的监督
（二）保障性住房财政支持的政府责任
第五章保障性住房融资政策法律问题
一、保障性住房融资的基本理论
（一）保障性住房融资的概述
（二）保障性住房融资的理论基础
（三）我国保障性住房的传统融资模式
二、我国保障性住房融资的现状及问题
（一）我国保障性住房融资现状
（二）我国保障性住房融资制约因素分析
三、其他国家及我国香港特区保障性住房融资经验及其启示
（一）美国保障性住房融资
（二）英国保障性住房融资
（三）新加坡保障性住房融资
（四）我国香港特区保障性住房融资
（五）其他国家及我国香港特区保障性住房融资的经验启示
四、完善保障性住房融资的法律对策
（一）健全保障性住房融资的法律制度
（二）建立新型保障性住房的融资模式——PPP模式
（三）建立住宅政策性金融机构
（四）健全保障性住房债券融资机制
（五）建立健全住房抵押保险制度
（六）发展REITs等新型融资模式
（七）完善融资监管机制及其他配套机制
第六章我国保障性住房立法问题
一、住房权、住房人权与实现路径
（一）住房权是一项基本人权
（二）住房权的实现与政府责任
二、我国现行住房立法的检视与思考
（一）住房权制度的立法层级不合理
（二）有关公民住房权的专门性立法缺失
（三）有关公民住房权的综合性立法缺位
三、我国未来住房立法之目标定位
（一）《住房法》应是一部有关住房问题的基本法
（二）《住房法》应是一部有关住房权的专门法
（三）《住房法》应是一部有关住房制度的综合法
（四）《住房法》与相关法律关系的协调
四、《住房法》的基本原则与制度安排
（一）《住房法》立法应遵循的基本原则
（二）《住房法》的基本制度安排
五、我国个人住房房产税法律制度的构建
（一）我国开征个人住房房产税的重要意义
（二）开征个人住房房产税面临的争议
（三）我国个人住房房产税的具体法律制度构建
主要参考文献

　　坚持走中国特色的城镇化道路是党的十八大报告提出的全面建成小康社会的必然选择，”建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求”,是统筹推进城乡社会保障体系建设，在改善民生和创新管理中加强社会建设的内在要求。全面总结我国保障性住房建设的理论研究与实践成果，集中就城镇化进程中的保障性住房建设政策法律问题开展深入系统研究，具有重要的理论意义和实际应用价值。为此，作为教育部人文社会科学规划基金项目《城镇化进程中的保障性住房建设政策法律问题研究》的最终研究成果，本书以中国特色的新型城镇化道路为背景，在简要回顾与评析我国保障性住房政策法律制度历史沿革和发展现状的基础上，重点选择我国保障性住房建设与发展中的公共租赁住房制度、保障性住房运营监管制度、财政支持制度、融资制度和住房立法等关键性问题进行系统深入研究，力求为国家保障性住房制度的改革与发展提供理论依据和决策参考。

　　大力发展公共租赁住房是我国解决住房保障问题的一项重要政策选择，但政府主导的公共租赁住房制度在实施过程中面临着资金来源、土地供应、建设运营、租金标准和执行监督等诸多困难。借鉴有关国家的成功经验，从我国实际情况出发，稳步推进公共租赁住房的市场化改革理应成为完善我国公共租赁住房制度的新趋向，而完备的住房租赁补贴制度则是保障这一制度体系健康运行的关键与核心。为此，我们还需专业化公司、新型土地供应、政策支持等相关配套制度及时跟进，以形成政府与社会良性互动的住房保障格局。

　　随着全国各地保障性住房的陆续竣工并交付使用，住房保障的工作重心将逐步从建设转向分配和管理，因此，建立一个清晰、透明、科学的保障性住房准入与退出机制就变得越来越重要。但是，相关法律的缺失、制度设计的缺陷以及监管不到位等诸多因素，使我国保障性住房在分配中问题频发，引发了诸多社会矛盾。为此，需要健全立法保障体系、建立个人信息监管系统、加大对造假行为的惩罚力度、建立专业化的管理体系、提供多样化的退出方式、加大跟踪监测保障性住房准入和退出的监管力度等制度，进而形成科学有效的保障性住房准入与退出机制。

　　保障性住房，是政府面向社会中弱势群体提供的特殊住房产品。政府提供保障性住房的必要前提是政府拥有足够数量的建设资金和建设用地。政府对保障性住房的财政支持，包括财政资金的直接投入以及对社会多元资金的引导投入。但是，我国关于保障性住房的财政支持制度还不够完善。这导致在实践中还存在财政支持的主体职能缺失、财政支持的范围与标准界定不清、财政支持方式不够完善、财政支持监督不到位、财政支持的相关责任不够明确和惩罚力度小等诸多问题。为此，需在遵循法定、公平、效率和合理的原则下，进一步明确财政支持的范围和标准，理顺财政支持的实现路径，严格财政支持的监督和责任。

　　在加大我国保障性住房供给的进程中，融资难、融资渠道单一的问题始终制约着保障性住房的建设进程。因此，积极扩展新型融资渠道、构建多元化的融资模式、加大保障性住房的融资力度，对于缓解政府财政压力、弥补资金缺口、推动和促进我国保障性住房建设具有重要意义。但完善保障性住房融资是一个系统工程，需要多方主体共同推进。为此，应着眼于构建政府主导、市场运作、多方参与的融资体制机制，要以我国现有金融市场和资本市场为依托，进行合理的制度设计，在保障性住房的融资渠道、融资模式、融资工具等方面寻求创新和突破，以建立持续性的融资机制。

　　住房权是一项基本人权，国家以立法方式确立和保障公民的住房权是解决住房问题的根本途径。鉴于我国现行住房法律制度存在效力层级不合理、基本性法律缺失等问题，制定一部专门性综合性法律–《住房法》便成为必需。在这一立法进程中，我们应坚持保障人权、权利义务配置均衡、系统性解决住房问题等原则，就与住房权有关的法律制度作出设计与安排，为根本解决我国住房问题和保障公民的住房权提供法律支撑。

　　本书全体作者的集体智慧和协同攻关保障了研究工作如期完成。本书撰写分工如下：孟庆瑜，第二章、第四章、第六章；范海玉，第三章；房建恩，第一章；申静，第五章。需要特别说明的是，国家行政学院博士后陈雪、西南政法大学博士研究生徐超、保定市中级人民法院法官王银、中国农业银行藁城支行申广辉等同志也深度参与了本研究并实际承担了部分章节初稿的撰写任务，在此谨向他们表示诚挚谢忱！