业主委员会合规指南

　　连宏萍
　　现任北京师范大学政府管理学院教授、博士生导师，副院长、公共管理硕士教育中心主任，农村治理研究中心研究员。主要研究方向：城乡基层治理、土地与住房政策。出版中文学术专著《中国土地政策创新实践研究》，教材《土地制度比较》等两部，在World Development，Land Use Policy, Journal of Contemporary China，《中国行政管理》等国内外核心学术期刊发表论文50余篇，承担国家社会科学基金项目、国家乡村振兴局委托项目、产学合作协同育人项目等课题。主要参与的年度报告《中国民生发展报告》（2012年）英文版获北京市哲学社会科学优秀成果奖一等奖。
　　卢 斌
　　研究生学历，硕士学位，现任温州市人大常委会城乡建设环境保护工作委员会主任，一级调研员。温州市委十九届四中、五中全会精神宣讲团成员。历任县（市、区）组织部长、常务副区长、副书记、政法委书记、温州市委依法治市办常务副主任，市司法局党委书记、局长，市委政法委委员，市黄龙强制隔离戒毒所第一政委（兼）等多个党政领导岗位，具有丰富的基层工作经验和理论功底。曾荣获全国人民调解工作先进个人、浙江省社区矫正工作先进个人、浙江省服务保障G20杭州峰会先进个人等诸多荣誉。专业领域：行政管理、行政法律实务、基层治理等。
　　叶飞
　　浙江嘉瑞成（乐清）律师事务所联合党支部书记、主任。曾担任浙江省律师协会理事、公益委员会副主任，第六届、第七届温州市律师协会副会长，温州市第十一届政协委员。曾荣获全国青少年普法教育优秀辅导员，全国“七五”普法中期先进个人、（2006-2016年）温州市十大法治人物、温州市第四届十佳律师等诸多荣誉。专业领域：政府法律服务、社区治理、公司治理等。
　　周德高
　　浙江大学法学硕士、香港公开大学工商管理硕士、高级经营师。曾在正泰集团服务与成长20年，先后担任法务审计部副总经理、集团旗下乐清市正鑫金属件有限公司总经理、集团战略投资部分管金控与权益投资负责人。现任浙江嘉瑞成（乐清）律师事务所管委会委员、法务中心主任。专业领域：公司治理、投融资法务、企业运营法务、社区治理等。

理论篇——业主委员会的相关研究
第一章　相关概念界定3
第二章　主体视角：内部规范与外部制约6
第三章　学科视角：法学、社会学、政治学、公共管理学14
第四章　场域视角：场域聚焦与本土特色18
规范篇——业委会相关政策法规
第五章　业主及业主大会27
第六章　业委会30
第七章　业主的建筑物区分所有权35
第八章　物业服务合同38
第九章　前期物业管理41
第十章　物业管理服务44
第十一章　物业的使用和维护46
第十二章　法律责任48
第十三章　境外物业服务的发展及实践50
第十四章　强化法律保障52
释义篇——业委会参与小区治理120问
第十五章　业主大会会议筹备组57
第十六章　首次业主大会66
第十七章　业主大会换届72
第十八章　业主代表74
第十九章　业委会76
第二十章　业主监督委员会87
第二十一章　管理规约89
第二十二章　业主大会议事规则91
第二十三章　小区的收益与开支92
第二十四章　物业选聘95
第二十五章　物业服务满意度评价98
第二十六章　物业服务费的催收与交纳100
实战篇——业委会全流程管理相关实务
第二十七章　成立业委会的流程与实用文书105
第二十八章　业委会换届的流程与实用文书128
第二十九章　选聘（更换）物业企业的流程与实用文书138
第三十章　业委会日常管理制度147
第三十一章　物业服务满意度评价实务164
第三十二章　物业费、公摊能耗、代收代支水费管理实务172
案例篇——业委会运行典型案例
第三十三章　TR物业管理公司与业主陈某羽、郑某/林某物业服务合同纠纷案179
第三十四章　××物业服务有限公司与××小区第一届业主委员会合同纠纷案191
第三十五章　广州××业委会诉××镇政府案195
第三十六章　珠海市香洲区业委会矛盾典型案例198
第三十七章　浙江×××（乐清）律师事务所关于××国际商城成立业主大会及业委会流程合规性审查206
第三十八章　推进业委会法治选举，解锁小区治理难题211
第三十九章　上海市徐汇区斜土街道“彤心”业委会联合会215
第四十章　北京市丰台区新村街道怡海花园社区怡海花园小区业委会218
第四十一章　北京市××小区业委会的由乱到治222
附件1　温州市物业管理条例229
附件2　北京市物业管理条例248
后　记276

　　序　言　一
　　基层治理是厚植党的执政根基的“微场域”，是推进国家治理体系和治理能力现代化的“微细胞”，是加强社会治理的“微单元”。党的十八大以来，习近平总书记高度重视城乡基层治理，就基层治理体系和治理能力现代化作出了一系列重要论述，把“人民至上”作为基层治理的核心价值，以“党建引领”构建基层治理的主导红线，用“基础基石”阐明基层治理的功能定位，将“集成改革”确定为基层治理的推进路径。
　　作为加强和创新基层社会治理所不可或缺的要素，城市住宅小区日益成为基层社会治理的一个重要主体和场域。2021 年 4 月，中共中央、国务院发布《关于加强基层治理体系和治理能力现代化建设的意见》，就推进基层治理作出了专门部署和安排。在实践中，随着各地将治理权限不断下放至街道和社区，业主委员会（以下简称业委会）作为由小区业主大会选举产生的社区治理主体，在社区治理实践中的作用日益凸显。与此同时，小区治理过程中的纠纷也随之增加，暴露出现有的小区治理亟须理论指导和实践指引。在此背景下，为城市小区业委会的发展制定规范化的指南，使业委会的运行有章可循、有例可考，从而促进其实现良性健康发展，更好地服务小区居民，提升居民居住幸福感，便成为推进基层治理体系和治理能力现代化的重要举措。
　　本书以温州市城市小区业委会为主要研究对象，全书包括理论篇——业委会的相关研究、规范篇——业委会相关政策法规、释义篇——业委会参与小区治理120问、实战篇——业委会全流程管理相关实务以及案例篇——业委会典型案例等主要章节，涵盖业委会的成立、运行以及终止等全流程的各个环节，为小区业委会的实践工作提供规范化的、切实可行的指导。其中，理论篇在界定相关概念的基础上，通过主体、学科和场域三个视角对于业委会的角色进行了讨论；规范篇梳理了现有的相关法规，在法律层面界定了业委会的职能和作用；释义篇对于实践全过程中的细节性和实操性问题进行了解答；实战篇展示了各环节的文书文件，极大地提升了本书的实用性。
　　住宅小区物业管理关系到每个居民的切身利益，是实现人民安居乐业、社会和谐稳定的重要基石。目前，业委会发展与治理面临着诸多难题和挑战，亟待通过进一步的规范和改革创新解决其背后的症结，使业委会成为更为积极有效、具有正能量的治理主体力量。本书能够填补相应的学术和市场空白，为规范业委会的建立、运行和发展做出贡献，从而服务于治理现代化的伟大实践。
　　姜晓萍
　　四川大学城市治理研究院院长、城乡基层社会治理研究院院长、
　　公共管理学院教授、教育 部长江学者特聘教授
　　二〇二三年十二月四日
　　序　言　二
　　习近平总书记强调，“社会治理的重心必须落实到城乡、社区”。党的二十大报告明确提出，要建设社会治理共同体，健全城乡社区治理体系。住宅小区是9亿多城镇居民生活的主要空间，是城市社区的细分单元，小区治理作为网格化、精细化治理的一种实现形式，其状况直接影响城市基层社会治理的整体成效。《民法典》2020年公布，2021年施行，在原《物权法》和《物业管理条例》等法律法规的基础上进一步明确：业主可以设立业主大会，选举业主委员会。在小区治理中，业主委员会作为业主依法选举产生、代表业主管理物业区域内事务的自治性、常设性组织，既是小区治理的重要组织参与者，也是城市基层打造共建共治共享的社会治理格局和建设人人有责、人人尽责、人人享有的社会治理共同体不可或缺的重要力量，在推动业主自治、规范反映诉求、依法维权以及协助基层党政机关延伸公共服务管理、维护社区和谐稳定等方面能够发挥直接作用。加强业主委员会建设成为改善基层治理的重要方面和突破口，这一点已被诸多实践充分证实。有效激活业主委员会的自治优势，持续提升业主委员会的履职效能也成为社区有效治理的题中之义。
　　随着新建小区的持续增量和大批已建小区进入损耗加速、维修高峰期，物业管理纠纷、业主维权事件、物业“脱管弃管”、维修改造难、违规“住改商”、私搭乱建等各类新老矛盾和问题愈加凸显，优化小区治理结构迫在眉睫。小区治理主要是业主基于私人物权而产生的对建筑物的共同管理，这就决定了业主居于治理的主导地位。从近几年媒体报道看，业主委员会发展慢、数量少、比例低仍是全国较普遍的现象。本书作为业主委员会知识传播的重要载体，其编写过程遵照“理论篇—规范篇—释义篇—实战篇—案例篇”的逻辑主线，将“理论规范”、“法律实务”和“典型案例”相结合，构建业主委员会知识指南。在汲取国内外业主委员会最新理论成果与丰富实践经验的基础上，系统介绍业主委员会的相关研究、政策法规，剖析业主委员会参与小区治理的疑难问题和实务案例，体现了以下三个方面的特色。
　　第一，理论性与实践性并重。本书注重理论联系实际，设置业主委员会相关政策法规、业主委员会全流程管理相关实务和业主委员会运行典型案例章节，将业主委员会理论方法与中国特色实践紧密结合，引导读者关注实际问题、回归本土现实，解答业主委员会参与小区治理的实际疑难，在求解中构建知识体系。不仅体现了广阔的理论视野与深厚的理论深度，而且及时反映了业主委员会运行的最新实践和变革发展的最新动向。
　　第二，基础性与前沿性融合。本书在内容上涵盖了业主委员会的基本理论和多元视角，系统梳理了国内外学者对业主委员会概念界定、主体性视角、学科视角与场域视角的研究进展，体现了业主委员会在小区治理中的重要驱动作用。通过擘画业主委员会理论知识与法律体系的全面貌和新图景、构建具有中国特色的业主委员会话语体系，为广大读者观察和认识业主委员会提供了更丰富的视野。
　　第三，规范性与可读性兼顾。本书紧密围绕党和国家法律法规，以习近平新时代中国特色社会主义思想为根本遵循，努力打造精品指南。本书基于科学性、规范性、系统性的原则，反映出多学科交叉特点，展现了业主委员会主要问题的逻辑框架。同时，本书按照读者的认知规律和思维特点编写，书中的理论知识、法律实务和典型案例便于读者阅读和理解，行文用语准确、表达严谨、简洁流畅、深入浅出、通俗易懂，能够满足读者学习和实践的需要。
　　在业主委员会实践活动中发现问题、研究问题进而促进实践层面问题的解决和治理的优化，是本书问题导向研究的价值所在。本书既可作为各小区业主委员会合规运行的理论和实践读本，也可以为广大法律从业人员处理物业服务合同纠纷提供实战指导，更可以成为政府部门推进基层治理工作的建议书目。当前，全国各地涌现出多种业主委员会的有效治理模式，这为我们进一步认识业主自治和社区治理提供了丰富的实践经验和理论可能性，“社区善治”由此而可期。
　　刘艳红
　　中国政法大学刑事司法学院院长、
　　最高人民检察院企业合规检察研究基地主任、
　　教育 部长江学者特聘教授
　　二〇二四年二月二十四日
　　序　言　三
　　近年来，随着我国经济社会的飞速发展，城市面貌日新月异，全国各地城镇小区建设如雨后春笋，遍地皆是。人们对美好的居住环境需求越来越高，物业服务逐渐被重视，行业规模持续扩大，经营业态不断丰富，同时其与人们的生产和生活息息相关。以温州为例，截至2023年6月，已经建成投用2276个居民小区。据不完全统计，前述小区仅成立业主委员会（以下简称业委会）1134个，占比不到50%。随着《物权法》、《民法典》的先后出台，建筑物区分所有权人及市场主体法律意识普遍提高，围绕小区治理相关主体的诉讼纠纷不断增多，该相关主体有房地产开发公司、物业管理公司、小区业主、业主大会及业委会（部分有）、居（村）民委员会［以下简称居（村）委会］、街道办事处等。近三年来，温州市各级人民法院累计受理的物业服务合同纠纷6000余起。可以预见，随着依法治国方略的落地，未来这个数据还会逐年大幅度增加。细察之，现今的小区治理还存在如下亟待解决的问题：
　　第一，各小区成立业委会缺乏指导、茫无头绪；业主维权各行其是，导致物业公司疲于应对。
　　第二，业委会筹备工作量大、专业性强、理论水平要求高。各街道办事处、居（村）委会有依法指导成立业委会之责，但各街道办事处、居（村）委会对法律和政策的理解各有不同，造成业委会成立流程千差万别。而且，对后续如何指导业委会工作缺乏规范的流程，缺乏更大范围的经验交流与互动。
　　第三，自2021年1月1日起《民法典》正式施行，《民法典》合同编将物业服务合同增列为典型合同，物权编中对建筑物区分所有权的规定更加明晰。没有业委会的纽带和缓冲作用，业主与物业公司的矛盾将日益普遍化、琐碎化，大量司法资源消耗于此，这与国家节约资源的法治理念不符。
　　因此，从一定程度上说，基层治理的热点与焦点，都在居民小区。要做好基层治理工作，需要系统思维。经济以发展为本，政治以实力为本，文化以传道为本，治理以平衡为本。小区的平衡就是业主、业主大会、业委会、居（村）委会、物业公司、开发商等各方利益的平衡，平衡的最佳状态就叫“和谐”。
　　如何成立业委会，如何加强业委会与物业企业的互动，如何打造和谐家园，本书有详细说明。
　　是为序。
　　编者团队
　　二〇二三年十二月八日