描述
开 本: 16开纸 张: 胶版纸包 装: 平装-胶订是否套装: 否国际标准书号ISBN: 9787521762730
本书作者结合多年行业经验和大量调研数据，结合国际发达国家房地产市场的先进经验和曾遭遇过的问题，深入剖析我国自1998年房地产市场化以来曾经历的几次波动，给出高增长之后，我国房地产行业走上可持续、高质量发展道路的途径与方法。
房地产作为经济发展的重要组成部分，在中国经济发展起飞阶段发挥了重要作用。而近年来，房地产市场出现深度调整，房地产行业基本面快速下行，部分企业面临较大的信用风险，“预期减弱、需求不足、供给冲击”的三重压力持续叠加，房地产格局发生重大改变，房地产进入到了一个新的发展阶段。面对变局，未来房地产行业如何探索新的发展模式，实现可持续发展成为从中央政府到各地市政府以及房地产企业的重点关注议题，中国房地产行业的未来发展也成为媒体乃至普通百姓的热点关注话题。
为回应以上议题，本书作者秦虹根据自己多年研究著写本书。全书共分为两篇，第一篇主要分析了房地产行业的变局成因。作者以我国房企2021—2022年“爆雷”为抓手，分析了本次房地产行业遇冷的原因，进行了深入的反思，并做出了未来展望。在本篇中，作者还回顾了2008年和2014年我国房地产行业进入下行期时遇到的问题和得到的启示。
第二篇主要探讨房地产行业的可持续发展之路。作者分别从变革方向、调控政策、市场格局、投资布局、融资模式、住房品质、新兴业态和精细管理等方面介绍了房地产行业未来如何走可持续发展的道路。作者不仅借鉴了美国、日本等发达国家房地产企业在发展中的先进经验，更是以我国的国情、国策为重点，深入浅出地分析了当下及未来一段时间，我国房地产企业应该如何乘政策之风，迎难而上，度过房市寒冬，最终走上可持续发展之路，实现高质量发展。
前言 / I
上篇 房地产行业变局
第一章 房地产行业变局与反思：2021—2023年
一、行业变局从规模房企密集“爆雷”开始 / 001
（一）市场：2021年上半年达到顶峰后由热转冷 / 002
（二）政策：抑制四大冲动以控制房价上涨 / 005
（三）?问题：政策调控叠加新冠疫情使房企信用风险
集中释放 / 011
二、房企爆雷的成因分析与反思 / 016
（一）房企经营模式蕴含流动性危机 / 016
（二）房企经营模式没有跟上监管政策的转变 / 021
（三）房企现金流受到政策叠加效应和市场下行的影响 / 023
三、行业变局及后市展望 / 025
（一）行业变局 / 025
（二）后市展望 / 031
第二章 房地产行业波动回顾：2008年和2014年
一、2008年房地产行业震荡 / 036
（一）国际形势和国内调控综合作用的结果 / 037
（二）三大政策从供需两端积极救市 / 040
（三）宽松政策下市场快速复苏 / 041
二、2014年房地产行业库存危机 / 042
（一）经济下行中需求的回落与供给增长的失衡 / 042
（二）三大政策刺激需求的释放 / 044
（三）去库存效果显著的同时房价高企 / 047
三、比较与启示 / 048
（一）三轮周期的因果均不相同 / 048
（二）目前房地产市场环境发生根本性转变 / 050
（三）环境的转变带来房企经营逻辑的转变 / 058
下篇 房地产行业可持续发展
第三章 房地产行业可持续发展与变革方向
一、房地产行业可持续发展之国际比较 / 063
（一）美国房地产行业的可持续发展 / 064
（二）日本房地产行业的可持续发展 / 074
（三）比较与借鉴 / 079
二、经济社会发展与房地产行业定位 / 080
（一）我国房地产行业定位的政策演变 / 080
（二）房地产行业健康发展对经济社会的重要意义 / 082
三、可持续发展变革方向展望 / 086
（一）土地供给模式变革方向 / 086
（二）住房供给模式变革方向 / 090
（三）房地产金融模式变革方向 / 095
（四）房地产企业经营模式变革方向 / 097
第四章 房地产行业可持续发展之调控政策
一、房地产市场调控历史周期及评析 / 103
（一）服务经济社会发展大局相机决策 / 104
（二）三大政策奠定了当前的市场基础 / 120
（三）行政政策是过去调控的发力点 / 127
二、房地产市场调控与“长效机制” / 133
（一）健全土地供应机制 / 135
（二）健全财税支持政策 / 137
（三）发挥金融政策的作用 / 139
（四）发挥住房保障政策作用 / 140
（五）发挥市场监管政策作用 / 142
三、房地产市场调控与“因城施策” / 143
（一）“因城施策”的调控内涵 / 143
（二）热门城市落实“因城施策” / 145
（三）非热门城市落实“因城施策” / 154
第五章 房地产行业可持续发展之投资布局
一、房地产投资区域布局调整 / 156
（一）房地产开发投资布局评估 / 156
（二）房地产投资布局趋势 / 163
二、房地产投资业态选择 / 173
（一）优化商品房开发业务 / 174
（二）拓展专业化运营业务 / 179
（三）增加管理服务业务 / 182
（四）拓展产业地产 / 186
（五）进入城市更新领域 / 192
三、拿地模式与动态 / 194
（一）房企拿地策略调整 / 194
（二）房企拿地模式类型 / 195
（三）房企拿地动态 / 199
四、开发运营模式 / 202
（一）开发—销售模式优化 / 203
（二）专业化运营服务模式不断拓展 / 206
第六章 房地产行业可持续发展之融资模式
一、“三条红线”实施近况及评析 / 216
（一）“三条红线”政策及实施近况 / 216
（二）“三条红线”实施评析 / 217
二、房地产贷款集中度管理实施近况及评析 / 224
（一）贷款集中度管理内容及实施 / 224
（二）贷款集中度实施评析 / 228
三、房地产企业融资模式之国际比较 / 231
（一）美国房地产企业融资模式 / 232
（二）德国房地产企业融资模式 / 235
（三）日本房地产企业融资模式 / 236
（四）新加坡房地产企业融资模式 / 239
四、房地产企业融资模式变革重点 / 241
（一）优化银行贷款融资结构 / 241
（二）拓展房地产投资股权融资 / 246
（三）推动资产证券化 / 250
（四）积极试点推动房地产行业绿色金融 / 256
（五）规范房地产企业发债和信托等融资 / 257
第七章 房地产行业可持续发展之住房品质
一、我国住房品质显著改善但仍需提升 / 262
（一）十年间住房品质持续改善 / 262
（二）住有宜居仍需持续提升住房品质 / 267
二、住房品质需求驱动房地产高质量发展 / 270
（一）人口结构变化推动改善性需求增加 / 270
（二）住房品质需求从房屋到社区内外延伸 / 271
三、住房品质的绿色、装配和智慧变革 / 275
（一）绿色住宅：人与自然和谐共处新模式 / 276
（二）装配式住宅：标准化生产更加高效与环保 / 282
（三）智慧住宅：让生活更加便捷舒适 / 286
四、物业管理服务构筑住房品质软实力 / 288
（一）物业管理模式分类及其特征 / 288
（二）物业变革方向：数字化、智能化、精细化、多元化 / 290
第八章 房地产行业可持续发展之新型业态
一、租赁住房政策“黄金十年” / 295
（一）住房租赁市场发展基本态势 / 296
（二）大城市住房租赁市场需求规模大 / 300
（三）保障性租赁住房建设补齐供给短板 / 302
二、城市更新模式升级 / 308
（一）城市更新的新发展阶段 / 308
（二）片区统筹城市更新战略 / 317
三、养老地产发展前景 / 322
（一）养老地产市场机遇 / 322
（二）养老地产发展模式 / 326
（三）养老地产代表案例 / 331
（四）养老地产面临的挑战 / 335
第九章 房地产行业可持续发展之精细管理
一、进入管理红利时代 / 339
（一）挖掘内部管理红利 / 340
（二）坚守长期主义，赢得稳健发展 / 342
二、重视战略引领 / 343
（一）制定“新战略” / 343
（二）“新战略”落地 / 345
三、强化组织和标准化保障 / 347
四、实施数字化赋能 / 351
五、新型绩效文化 / 354
参考文献 / 356
前 言
房地产是城市运行发展的载体，房地产行业可持续发展是稳定国民经济和社会发展大局的重要支撑。从 1998 年城镇住房制度改革以来，我国房地产市场经历了几次周期性波动。2021 年，新冠疫情全球蔓延，我国发展外部环境受压，房企负债“三条红线”和房企贷款“二条红线”深度调控，在这些多重因素影响下，规模型房企出现债务违约，下半年以来房地产市场成交及预期急转而下，行业加速调整。从表象来看，房企受到了房地产严监管政策的冲击，出现融资端收紧、销售端承压以及流动性危机。深层次原因则是 2015 年去库存政策实施以来，房地产市场供需量价透支，面对房地产行业供需关系的重大变化和急速的房地产去杠杆政策，依赖房价上涨支撑的“高负债、高杠杆、高周转”开发模式难以持续。本书依据房地产行业可持续发展需求，探索房地产行业变局及其可持续发展的应对措施，主要包括四方面的内容：一是比较 2008 年和 2014 年两次大的波动，分析其与 2021—2023 年房地产行业变局有何不同；二是未来房地产行业可持续发展与变革方向是什么；三是调控政策、投资布局、融资模式、住房品质与新型业态等如何响应行业变局；四是进入房地产深度调整转型发展阶段，房地产企业怎样积极应对。
我国房地产市场过去高速增长，依托于四大红利：一是停止福利分房带来的释放市场需求的政策红利，二是人口和城镇化快速增长的红利，三是流动性充裕的货币红利，四是经济高速增长的红利。经过20 多年的发展，到 2020 年我国城镇人均住房建筑面积已达 38.6 平方米，户均约 1.1 套，已不低于经济发展水平。过去房地产市场也曾经历过如 2008 年、2014 年等年份商品房销售面积和销售额的负增长，但那时只要放松调控政策，市场马上反弹。本次市场下行，即自 2021年 10 月以来的金融、限购、限贷、限售政策放松的效果远不及之前。房地产市场从政府调控的逻辑、人口红利、货币政策、经济发展阶段以及市场需求规模、结构和空间格局等方面已经发生了根本性变化，如城镇新增常住人口从 2018 年之前的年均超过 2 000 万人下降到2022 年的 646 万人，房地产行业旧的发展模式已难以适应目前以及未来的环境，转型发展势在必行。2022 年，全年商品房销售面积和销售额同比增速分别为－24.3% 和－26.7%，土地购置面积和房屋新开工面积同比增速分别为－53.4% 和－39.4%。我国房地产行业如同中国经济一样，要实现高质量增长，房地产行业可持续发展必须适应行业从成长期向成熟期转变的要求，适应城市发展从外向型向提升型转变的要求，适应宏观经济从规模型到质量型转变的要求。
房地产行业健康发展离不开住房制度和调控政策的干预与引导。在 20 世纪 90 年代与 21 世纪初的住房商品化改革过程中，建立了以预售为基础的房地产金融支持体系，实施了“价高者得”的国有土地有偿使用制度，住房供给体系与住房保障定位出现了转向，这三大政策构成了当前房地产行业格局的制度基础。过去 20 多年，房地产行业发展要服从经济发展与社会稳定的大局，所以既要发挥房地产对经济的拉动作用，又要抑制房价过快上涨，房地产市场调控政策在“稳增长、保经济”与“控房价、保民生”目标间周期性调整，而上一轮调控后果又不可避免地成为下一轮调控的任务。在当前，人口和城镇化增速放缓、房地产市场结构性差异突显、住房补欠账任务已完成、房地产供求关系发生重大变化的新形势下，原有的房地产市场调控政策失灵。推动建立房地产行业可持续发展，要做好新的制度设计，促进房地产行业供给侧结构性改革，实现与需求相匹配的高质量供给是关键所在。
具体而言，需要从房地产供地模式、住房供给模式、房地产金融模式和房企经营模式等多个方面进行变革。首先，从“唯一”变“之一”，推动房地产用地多元化供给模式改革，构建城乡统一的建设用地市场，通过市场化机制盘活城市存量建设用地，尊重城市群、都市圈发展规律，建立“以人定供”的市场化土地交易机制，创新出台土地使用权到期后的接续政策，土地供给改革的核心是趋利避害，推动形成多元化供给渠道；其次，以“可支付性”为核心推动住房多元供给模式改革，住房市场管理的重点需要从需求侧转向供给侧，充分考虑住房需求的地区性、结构性差异，切实解决住房供给重售轻租、重市场轻保障、重新轻旧、重预售轻优建的“四重四轻”问题，规范推进住房租赁发展，加大产权式住房保障，支持住房升级改善，改革现行商品房预售制，创新存量住房更新模式，推动住房多元供给，实现“租购并举可支付”；再次，以“金融帮扶”并“股债多元”推动房地产金融模式改革，在需求端，应发挥住房公积金在住房保障中的支柱作用，在供给端，应推动大宗物业公募 REITs（不动产投资信托基金）运作，畅通资本市场融资渠道，大力发展私募股权基金，严格房企融资监管；最后，以盈利多元化推动房企经营模式改革，我国的房地产行业将从成长期向成熟期过渡，房地产企业经营模式变革主要体现在盈利模式从单一销售为主向销售、运营、服务的来源多元化转型，房企的开发模式从“高负债、高杠杆、高周转”向轻重并举转型，房企的融资模式从高负债向多元股权转型，房企的目标模式从追求规模扩张和高速向品牌与品质提升转型。
外部环境变迁与政策牵引改变了行业的发展逻辑，房企需要从粗放式扩张向精细化运营转变，从依赖外部红利转向通过精细化管理提升竞争优势来获取红利，改变房地产企业盈利收入结构。一是挖掘内部管理红利。未来，房企的投资将更加收敛与聚焦，销售更加精准与高效，设计更加人性化与低成本，工程更加可控与优良，物业管理更加智慧与多元。二是重视战略引领。房地产行业在从高速增长向高质量发展转变时，房企需要从“合理增速、利润导向、风险控制”出发制定企业发展新战略。三是强化组织和标准化保障。房企需要建立起与战略动态调整和发展模式转变相匹配的新能力。围绕建设高效组织，组织职能的变化需要从控制转向支持，从监督转向激励，从命令转向赋能。在机制层面，建立保障组织朝着既定目标高效运转的薪酬、绩效、激励的配套体系。运营效率从“规范化、制度化、标准化”转变为“弹性化、敏捷化、精益化”。四是实施数字化赋能房企发展。智能化的应用可以帮助房企优化组织管理和业务流程管理，提升客户服务品质，实现产业升级和价值链重构。五是构建新型绩效文化。绩效管理的关注点需要从企业的规模转向质量，包括投资和融资的质量、产品及服务的质量、经营的质量。
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