合作实施城市更新法律实务指引——基于上海的探索与实践

　　本书是金茂所合伙人韩春燕、张莹琳、袁青、林烽、李文一律师在上海“政企合作、市区联手、以区为主”的旧区改造创新模式背景下，结合在城市更新领域的完整业务经验，从法律视角对合作实施城市更新项目进行实务研究的理论成果。
　　全书分上、中、下三编，通过梳理城市更新概况与现状，分析国有企业参股城市更新项目的管控目标和常见问题。同时，结合典型案例，对公司治理以及合作开发过程中涉及的项目目标成本控制、规划设计管理、招标采购管理、安全生产管理、工程目标管理、质量管理、营销与运营管理等各要点逐项分析，梳理出一套标准化的公司治理规范及决策管理流程；提出通过公司章程和合作开发协议对公司治理的基本事项及经营管理的重大事项分别进行落实的建议。同时，本书针对新《公司法》（2023修订）的立法改革思路，阐述了国有参股公司治理的实务要点和法律建议。本书旨在为各主体合作实施城市更新提供标准化管控流程的思路与范本，有效助力各主体更好地参与城市更新进程。
　　

　　韩春燕 律师
　　上海市金茂律师事务所合伙人，上海仲裁委员会仲裁员，上海市律师协会并购重组专业委员会委员，上海市优秀女律师。
　　韩律师主要执业领域为投融资并购、企业改制重组、公司治理。韩律师担任多家上市公司、大型国有企业的常年法律顾问，为企业提供全方位的法律服务。
　　韩律师曾参与上海首宗“场所联动”城市更新项目和多宗大型房地产项目并购，提供包括方案论证、文件起草、法律意见出具在内的全过程法律服务。

　　张莹琳 律师
　　上海市金茂律师事务所合伙人，无锡仲裁委员会仲裁员，钱伯斯（Chambers and Partners）《大中华区法律指南2024》上榜律师，亚洲法律杂志（ALB）2023年度长三角地区律师新星，2023ENR/建筑时报最值得推荐的中国工程法律专业律师，上海市律师协会国资国企专业委员会委员。
　　张律师专注于建设工程全流程、房地产全流程、城市更新、能源与自然资源、重大复杂争议解决等法律事务。
　　已出版著作《建设工程全流程实务指引——基于司法裁判的大数据分析》《房地产全流程实务指引——基于司法裁判的大数据分析》《城市更新法律实务指引——基于上海城市更新的探索与实践》。

　　袁青 律师
　　上海市金茂律师事务所合伙人，上海政法学院法律学院兼职教授，上海仲裁委员会仲裁员。
　　袁律师主要执业领域为房地产、基础设施开发、建设和投融资业务，擅长运用杰出的判断力和全局观念提供房地产与基本建设项目的专业法律服务。
　　袁律师曾受邀为上海市城市更新中心旧改项目招商有关管理办法的制定和出台建言献策。

　　林烽 律师
　　上海市金茂律师事务所合伙人，上海市劳动人事争议仲裁委员会兼职仲裁员，具有中国注册信息安全专业人员资质（CISP-PIP），入选上海市涉案企业合规第三方监督评估机制专业人员（第一批）名录。
　　林律师专注于房地产、企业合规等法律事务，协助多家境内外房地产企业参与了旧里弄改造、旧城区改造、城中村改造、城市更新项目，提供合资合作、招投标、公开遴选、土地动拆迁、建设开发、银团贷款、房屋销售、自持运营全流程法律服务。

　　李文一 律师
　　上海市金茂律师事务所合伙人，上海市律师协会民商事诉讼专业委员会委员，民进上海市委社会法治委员会委员，上海政法学院法律学院兼职教授。
　　李律师主要执业领域为房地产与建设工程、城市更新及民商事争议解决，尤其擅长各类疑难复杂的房地产开发类商事纠纷案件的处理，积累了极为丰富的工作经验。

上篇
城市更新概况与现状
第一章城市更新的概述
第一节城市更新的起源与形态变革
一、引言
二、城市更新的起源
三、城市更新的形态变革
第二节城市更新的动因与中国政策演进
一、城市更新的宏观动因
二、城市更新的中国动因
三、城市更新的中国政策演进
第三节城市更新的实施策略与流程模式
一、城市更新的实施策略
二、城市更新的方法途径
三、城市更新的非正式规划趋势
第二章城市更新的实施现状
第一节城市更新的参与主体
第二节城市更新的资金来源
一、城市更新资金保障的国际经验
二、我国城市更新投融资模式的历史变迁
第三节城市更新的经营价值取向与效应
一、城市经营成为当前城市更新的主要价值目标取向
二、对经营型城市更新的经济与社会效应分析
三、城市更新与历史文化保护的兼顾
第三章合作实施城市更新下的参股企业管理
第一节国有参股与控股的定义与管理规定
一、国有企业参股与控股
二、国企混改的定义
三、“逆向混改”
四、国有企业参股投资模式
第二节国有参股企业的管理控制目标
第三节国有参股企业的常见问题
一、法人治理不完善
二、对外派人员激励不足
三、信息获取渠道不畅
四、管理范围不全面
五、管理方式较为单一
六、股权退出存在阻力
中篇
公司章程与公司治理
第一章公司治理的市场案例分析与参考
第一节市场首例“场所联动”城市更新合作项目
一、项目基本情况
二、三会一层结构
第二节市场同类项目股权结构分析
一、市场同类项目基本情况
二、市场同类项目对照分析
三、项目开发运营中可优化的共性问题
第二章公司章程与公司治理的要点
第一节股东出资
一、法律概念
二、存在的问题
三、示范条款
四、法律提示
第二节议案的决策管理
一、临时股东会会议召集权
二、股东会最低出席人数
三、股东会表决机制
四、董事会表决机制
五、重大交易决议机制
六、对外担保决议机制
七、对外借款决议机制
第三节董事、监事和高级管理人员的推荐与委任
一、法律概念
二、存在的问题
三、示范条款
四、法律提示
第四节财务与资金管理
一、法律概念
二、存在的问题
三、示范条款
四、法律提示
第五节关联交易
一、法律概念
二、存在的问题
三、示范条款
四、法律提示
第六节收益与分红
一、法律概念
二、存在的问题
三、示范条款
四、法律提示
第七节信息与知情权
一、法律概念
二、存在的问题
三、示范条款
四、法律提示
第八节国有企业延伸审计与评估、可研
一、法律概念
二、存在的问题
三、示范条款
四、法律提示
第九节党组织设置与“三重一大”
一、法律概念
二、存在的问题
三、示范条款
四、法律提示
第十节公司僵局与退出机制
一、法律概念
二、存在的问题
三、示范条款
四、法律提示
第三章公司治理的优化及国有参股股东的权益保护
第一节公司治理体系的优化方向
一、完善三会治理效果
二、设立并改进审计委员会制度
三、强化董监高的责任
第二节国有参股股东的权益保护之道和合作发展之路
一、投资决策
二、投资程序
三、投后管理
下篇
合作开发协议
第一章合作开发协议总则
第一节合作开发协议的概念与特征
一、合作开发协议的概念
二、合作开发协议与公司章程的关系
第二节签署合作开发协议应注意的法律风险
一、合作开发协议的性质与效力
二、房地产开发项目最低资本金的要求
三、房地产开发项目的自有资金要求
四、国有企业对外投资的要求与程序
五、国有企业的“三重一大”决策制度要求
第三节签署合作开发协议的风险防范措施
一、尽职调查
二、预留内部审批流程的时限
三、核心关键条款的明确
第二章工程目标成本控制
第一节成本管理概述
一、基本概念
二、积极的成本管理
三、防止两种错误倾向
四、项目成本管理的精度
五、成本管理的过程
六、成本管理的内容和表达方式
第二节工程项目目标成本的确定
一、目标成本的对象
二、目标成本的估算方法
三、成本数据库的建立和使用
第三节目标成本控制应注意的法律风险
一、国有企业对外投资的监督管理
二、国有企业对外投资的责任追究
三、目标成本控制的风险防范措施
第三章规划设计管理
第一节规划设计管理的概念与流程
一、规划设计管理的概念
二、规划设计的流程
三、施工图审查制度的变革
第二节规划设计阶段应注意的法律风险
一、规划设计与工程质量密切相关
二、应当严格审查勘察、设计单位的资质等级
三、原则上施工图设计文件仍应当通过审查后才可施工
四、设计单位应根据勘察成果文件、工程建设强制性标准进行设计
五、因违反规定降低工程质量标准，造成重大安全事故的，将承担法律责任
第三节规划设计阶段的风险防范措施
一、明确各类设计的范围、深度、标准、质量及进度
二、严格管控设计单位的选定
三、重视设计全过程控制管理
四、加强图纸校审力度，提高施工图的设计质量
五、重视设计报批过程中的沟通管理
六、加强设计变更控制
第四章项目招标采购管理
第一节招标采购管理的基本内涵
一、招标采购管理的要求
二、招标采购管理的基本特征
第二节招标采购过程中应注意的法律风险
一、应避免的违法招标采购行为
二、违法招标采购的责任追究
第三节项目招标采购管理应注意的风险防范措施
一、招标采购管理一般事项
二、完善制度体系
三、规范招标采购
四、加强工程物资验收
五、供应商管理
第五章安全生产管理
第一节安全生产管理概述
一、安全生产管理概念
二、建筑安全事故的等级划分及处理流程
三、建设单位的首要责任
第二节安全生产管理应注意的法律风险
一、刑事责任风险
二、行政责任风险
三、民事责任风险
四、国有企业追责风险
第三节安全生产管理的风险防范措施
一、高度重视安全生产
二、建立健全安全制度防范体系
三、严格依法履行建设单位义务，工程发包给具有相应资质等级的单位
四、依法提供真实、准确、完整的工程地质、水文地质和工程周边环境等资料
五、不得提出不符合法律、法规的要求，不得压缩合同约定的工期
六、重视安全生产资金的保障
七、抓好工程施工安全管理，及时消除事故隐患
八、严格制定项目安全事故应急救援预案
九、发生事故后严格落实事故上报制度
第六章工程目标管理和质量管理
第一节工程目标管理和质量管理的概念
一、工程目标管理概述
二、质量管理概述
第二节工程目标管理和质量管理应注意的法律风险
一、承包单位主体资质风险
二、建设工程设计风险
三、施工组织设计风险
四、人员因素风险
五、材料、构配件、设备质量风险
六、方法因素风险
七、隐蔽工程验收风险
第三节工程目标管理和质量管理的风险防范措施
一、建立项目进度管理目标制度
二、落实工程质量责任
三、加强施工质量目标控制
第七章管理费用与营销管理
第一节管理费用与营销管理的概念与意义
一、管理费用
二、营销管理
第二节管理费用与营销管理应注意的法律风险
一、管理费用应注意的法律风险
二、营销管理应注意的法律风险
第三节管理费用与营销管理的风险防范措施
一、管理费用管理
二、建立完善营销制度
三、营销费用管理
第八章运营管理
第一节运营管理的概念与模式
一、运营管理的概念
二、运营模式概述
第二节运营阶段应注意的法律风险
一、销售的法律风险
二、销售代理的法律风险
三、上海市关于销售代理制度
四、交付的法律风险
五、租赁的法律风险
六、物业管理阶段的法律风险
第三节运营阶段的风险防范措施
一、项目公司建立完整运营组织体系
二、销售阶段的风险防范措施
三、交付阶段的风险防范措施
四、租赁阶段的风险防范措施
五、物业管理阶段的风险防范措施
第九章国有参股公司的对策与建议
一、进一步完善公司治理，促进股东合作与资源协同
二、强化事前、事中、事后管理，分阶段落实管理要求
附件1：业务审批权责体系表（参考）
附件2：国有企业参股公司管理办法（参考）

　　序
　　党的二十大报告中指出，要“坚持人民城市人民建、人民城市为人民，提高城市规划、建设、治理水平，加快转变超大特大城市发展方式，实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市”。实施城市更新行动，推动城市结构调整优化和品质提升，转变城市开发建设方式，对全面提升城市发展质量、不断满足人民日益增长的美好生活需要、促进经济社会持续健康发展，具有重要而深远的意义。
　　笔者作为城市更新法律服务领域的先行者，越发感受到：以前的城市发展，着重于创造空间增量、兑现局部土地建筑价值。但未来的城市发展，需要塑造新动能、新优势，围绕人民群众对美好生活的需要，重塑城市空间和街巷肌理；需要在创新中保留传统，在发展中发扬文化传承，防止千城一面，一拆了之；需要围绕场景重构创造品质增量，培育城市区域各有特色但整体兼容并蓄的繁荣；需要充分调动各类市场主体的积极性，同时充分尊重城市发展的自然历史规律；等等。
　　自参与城市更新法律服务以来，笔者有幸持续为城市更新和治理等工作的法律研究和项目推进建言献策，深入跟进了上海首宗“场所联动”城市更新项目——虹口区弘安里项目，全面参与了上海及长三角地区多个“标杆性”“示范性”城市更新项目，对城市更新法律服务领域有了一定的理解，也更加深切地认识到，城市更新是一项复杂、庞大的社会系统工程，包括了街区改造、城中村改造和旧住房更新改造等形式，涉及历史风貌保护、国土空间综合规划、市场运作、资本运作、公众利益表达等多个领域，其中问题错综复杂，与百姓民生息息相关。
　　随着旧改项目的深入推进，上海已试点通过场所联动等交易模式，以股权合作为主的方式与不同类型市场主体共同开发建设项目。合作开发阶段需要各合作主体共同协商、共同投资、共担风险、共享利润，并同步实现国有资产管理和对外投资的保值增值，达成旧改项目建设“好作品”的目标。金茂律师团队通过多次调研、研讨、交流等活动，检索、梳理了法规、政策，收集、归纳了众多相关案例、材料等，旨在在符合国有企业管理要求的前提下，梳理出一套标准化的公司治理规范及决策管理流程，并通过公司章程和合作开发协议进行落实，以明确各市场主体的权、责、利，最大程度优化合作项目的管理与运营，实现城市更新项目合作开发模式的可复制性和可持续性。
　　本书撰写过程中，适逢《公司法》（2023修订）颁布之际，笔者根据最新立法改革思路及团队长期为市场主体提供公司治理法律服务的经验，对国有参股公司治理的实务要点提出了法律建议。
　　本书经过反复讨论、打磨，历时两年，终于付梓。也谨以本书，抛砖引玉，以期帮助读者更好地理解城市更新及相关政策，为我国的城市更新发展贡献金茂之力。
　　当然，虽勉力而为，无奈绠短汲深，谬误纰漏难以避免，还请方家不吝赐教、匡之正之，以便将来修订时进一步完善。
　　上海市金茂律师事务所
　　韩春燕 张莹琳 袁青 林烽 李文一
　　2024年6月