征收拆迁法律原理与实务

　　本书以不动产物权制度为起手式，以征收目的正当性为踏板，渐次展开征收拆迁各项程序的逻辑演绎，以征收目的实现为落地点，以被征收人获得充分法律救济为终局。通过对同一土地新旧不动产物权两条主线的交织、缠绕与对照，窥见征收拆迁法律制度的实质。
　　本书涵盖农村与城镇房屋征收拆迁、企业关停、土地征收、城市更新、乡村振兴、土地储备、动迁、旧改、棚改、拆违与腾退等主题。本书既是理论深度适中的法律普及读物，又是随查随用的法律实务手册，每一个重要知识点均对应于具体的法律条文或相关的司法判例，可供全国各地广大被征迁人学习征迁知识并依法理性维权；可供各级行政机关（人民政府、街道办、规划和自然资源、城管、住建、公安、发改、农业农村、林业和草原、生态环境等）以及村委会处理征迁事务时参考；可供各级法院、行政复议机关、检察院、信访机关等审理征迁案件时借鉴；对各类征收办、拆迁办、指挥部、项目办、征迁公司、征迁事务所、评估公司、房地产开发等机关企事业单位办理征迁业务亦属不可或缺。

　　刘春兴
　　博士后，北京京平律师事务所律师，合伙人，北京市律师协会会员，北京市博士后联谊会第23届理事会理事。2000年通过中国律师资格考试，2001年取得中国律师资格。主要从事征收拆迁等领域的法律实务与理论研究以及进化法理学（evolutionary jurisprudence）前沿性探索，曾主持中国博士后科学基金面上资助项目，已发表或出版中英文论著数十篇部。

001第一章　导论
052第二章　不动产物权
175第三章　征收补偿
215第四章　征收目的
292第五章　不动产征收与补偿
311第六章　不动产征收与补偿的近似行为
387第七章　征收预公告
397第八章　补偿方案
413第九章　价值评估
436第十章　补偿协议
456第十一章　征收土地决定
468第十二章　补偿决定
474第十三章　强制执行
497第十四章　行政赔偿
532第十五章　征收目的实现
567第十六章　被征收人的法律救济
643第十七章　不动产征收与补偿法典化探讨
667参考文献
673后记

　　序
　　本书最初的书名是《不动产征收与补偿法原理及实务》，这也是本主题最严谨贴切的表述。后来考虑到读者群体的多样性，并与北京市律师协会“征收拆迁法律服务研究会”保持一致，更改为《征收拆迁法律原理与实务》，在提高普及性的同时，为保持必要的学理水准，全书仍采纳原来的章节安排，且“不动产征收与补偿”和“征收拆迁”这两个词语基本上可以等义置换。
　　截至公元2024年1月1日，从国家图书馆、首都图书馆、中国知网以及威科先行法律数据库等可靠信源检索可知，目前有关不动产征收与补偿（征收拆迁）主题或相近主题的中文纸质书目已有近千种，这还不算已缴存或未缴存国家图书馆的数千份相关硕士、博士学位论文以及博士后研究工作报告，而期刊、报纸、会议、年鉴等载录的相关文献更是数以万计。在现有著述已是汗牛充栋或车载斗量之际，本书就必须回答这样一个问题，你能吸引广大读者的独特之处是什么？
　　首先，本书是一部搭建起征收拆迁法律完整框架的法律科普读物，理论深度适中、语言浅显易懂，而这可能是迄今为止相关著述未能完成或完成得不够好的。数十年来，神州大地上的征迁活动可谓轰轰烈烈。但无论是行政机关进行征收，被征迁人依法维权，法院、复议机关、检察院、信访机关等审理相关案件，还是法官、复议人员、检察官、律师以及高等院校师生等进行专业研究，都由于欠缺一个整体性的征收拆迁法律宏观架构而可能陷入“只见树木、不见森林”的窘境，这对于征迁实务博弈和征迁学理博弈的所有参与方都构成一种“知识灾难”。
　　本书以不动产物权制度为起手式，以征收目的正当性为踏板，渐次展开征收拆迁各项程序的逻辑演绎，以征收目的实现为落地点，以被征收人获得充分法律救济为终局。通过对同一土地新旧不动产物权两条主线的交织、缠绕与对照，窥见征收拆迁法律制度的实质。在这样一个首尾相接、论证严密、逻辑周全的动态演化路线图中，无论是征迁工作局中人还是局外人都获得了一种鸟瞰式的宏观思路导引，最终得以走出那种“头痛医头、脚痛医脚”的困顿局面。
　　其次，本书是一部在阐明征迁基本原理基础之上的可随时查阅、随时使用的法律实务手册，而非对法律法规简单堆叠或案例汇编的大全、攻略、指南、解析或指引类征迁书籍。对于每一个重要的知识点，均以现行有效的法律条文或司法判例为准并在必要时进行学理解释，可在征迁法律攻防实战中直接运用。知其然，更知其所以然，才能做到成竹在胸，让本书通用于全国各地千差万别的征迁实际。读者可能来自不同的行业，受过不同的教育，熏陶于不同的地域文化，但本书用一种简洁朴实的法律语言阐释复杂深奥的征迁原理，因而几乎所有读者都能从中受益匪浅。
　　再次，本书真正打通了集体土地与国有土地的藩篱，从而能让分别发生在城镇和乡村的征迁活动统一在共同的征收拆迁的法律框架内，为征迁事务简化和未来立法统一奠定基础。迄今为止，多数征迁类书籍都是在集体土地与国有土地两分法的前提下展开的。尽管少量著述尝试统一进行，但由于未能真正洞察二者之间辩证统一的基础，因而表面统一、实质“两张皮”现象一直难以杜绝。本书紧扣土地征收概念的扩张性解释这一关键枢纽，既涵盖对集体土地所有权和使用权的征收，也涵盖对国有土地使用权的征收，现行《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的“房屋征收决定”一身饰演两个角色，既是国有土地附着物所有权征收决定，也是国有土地使用权征收决定。通过这样一种与高等数学中拉普拉斯变换（Laplace Transform）类似的操作过程，完成了集体土地和国有土地上征迁活动的逻辑统一。在此基础上，可打破城乡二元分割，更好地保护农民合法权益，实现城乡征收机构的统一设置，降低各地征迁工作本身的成本，提高行政效率，为最终制定统一的不动产征收与补偿（征收拆迁）法典提供充分的理论研究储备和实务经验积累。
　　行文至此，本书的最后一个目标也呼之欲出了，即创建一门独立的不动产征收与补偿（征收拆迁）法学。在“中国法学会行政法学研究会”官网上，列举了行政法内部的教育、公安、规划、环境、卫生、民政、工商、税务这八大部门行政法。如果不动产征收与补偿（征收拆迁）法也要取得与它们比肩而立的部门行政法成员地位，或者作为一门独立的领域法，就必须对不动产物权保护、征收目的的公共利益性、补偿公平性以及征收程序正当性等核心议题给出科学回答，并形成一个完整而自洽的学理体系。随着学科地位的提高，各级政府会更加重视征迁事务，学术资源和司法资源投入可能也会加大，这对全国各地广大被征迁人来说无疑是一个莫大福音。与此同时，对那些积极推进征迁工作，积极维护群众利益的广大征迁一线工作人员，以及身处征迁诉讼、征迁复议、征迁信访和征迁调解等法治一线的律师、法官、复议人员、检察官或调解员等法律职业共同体成员来说也是一种职业荣誉认可。
　　“鱼，我所欲也；熊掌，亦我所欲也。二者不可得兼，舍鱼而取熊掌者也。”在努力实现上述目标的同时，就不得不对某些方面忍痛割爱了。其一，本书虽属具有一定理论高度的教科书性质的科普读物，但主要目标仍是致力于解决征迁实际法律问题，对现行有效法律法规的诠释与学理解读是其立论基础，而更高层次的理论宏图只能待修订再版时勾画。其二，无论是关于征收的古典征收理论、扩张征收理论、准征收理论、管制征收理论、反向征收理论、市场交易失灵理论、公共选择理论以及主权保留理论，还是关于补偿的特别牺牲理论、公共负担理论、社会职务理论或社会协作理论等都未能深入讨论。其三，本书主题的未来发展方向之一是数学化，毕竟“拍脑袋式决策”的危害太大了。无论是征收决策还是补偿标准等都是线性规划等数学工具可以大展身手的领域，但考虑到本书的实务定位以及读者受众现状，定稿之际删除了已经进行的数学讨论部分。其四，风行于欧美法学界的法经济学（Law and Economics）或法律的经济分析（Economic Analysis of Law）是一个强大的分析工具，征收前后、补偿前后的帕累托（Pareto）改进或卡尔多-希克斯（Kaldor-Hicks）改进等是判断征收与补偿优劣的重要标准，但由于与数学类似的原因也未涉足。其五，本书的实务定位决定了最重要的知识来源是现行有效的法律法规，参考文献偏少。
　　需要提醒读者的是，图书出版是一个周期较长的过程。本书从写作到成文，从成文到印刷，从印刷到售卖，从售卖到读者手中，可能要经历一定的时间，读者在阅读本书时务必注意核实相关法律文件的时效性问题。毕竟，征收拆迁法律法规是一个极易变动的规则体系，对于更有针对性和可操作性的地方性法规或地方规范性文件来说更是如此。
　　作为一部理论与实务兼顾的征迁科普读物，在竭力控制篇幅的情况下，全书也到了80余万字。事实上，本书的每一章甚至每一章之下的节可能都需要一部或多部厚重的专著才能探讨清楚，因此本书只是一部关于不动产征收与补偿（征收拆迁）法学的抛砖引玉之作，期待更多的学界翘楚加入或继续在这一领域深入耕耘。作为征迁法律职业共同体以及征迁法律学术共同体的一员，让我们共襄盛举，擘画未来，为创建一门具有中国特色、中国风格和中国气派的不动产征收与补偿（征收拆迁）法学不懈努力，为在征迁领域率先实现行政法治做出贡献。