土地增值税清算全流程操作实务与案例（第三版）

★★本书适用对象★★

■税务机关审核土地增值税过程中查阅、参考

■房地产企业财务、税务人员即学即用、快速上手

■会计师、税务师等专业涉税服务机构案头实用工具书

一是企业及财税中介机构（或企业）人员如何参考：

开始介入项目清算时，不仅可以参考书中提供的审计业务流程和审计方式，最重要的是可以参考书中提供的各地政策对比，针对相关问题提前准备资料以采用更加合理的处理方式，进而更好地与税务机关进行沟通。

二是税务管理机关人员如何应用：

不仅可以参考本书的审核内容进行审核工作，还可以从业务（工作）的完整性出发，了解财税中介机构（或企业）的审计流程，更好地对应把握审核流程（业务）；针对一些特殊情况，参考各地不同处理方式，多一个政策经验或处理角度。

三是税务稽查机关人员如何应用：

税务检查时参考中介机构的审计方式、税务的审核方式等；查阅税务总局及各地税务机关发布的具体政策。

——税收政策 鉴证流程 税务审核 疑难问题 特别提示 综合案例——

全流程解读土地增值税清算业务

全面更新本书三个业务脉络：

一是清算税收政策

税务总局政策规定 各地税务机关土地增值税项目清算具体处理政策等

二是清算鉴证审计

涉税专业机构（企业）进行清算鉴证审计工作的必要流程、政策依据、特殊情况说明及资料准备等

三是清算税务审核

税务机关对纳税人提交的清算申报进行审核并下达清算结论的流程、政策依据等

董  宏  

曾从事税政、稽查一线工作三十多年，业务上擅长房地产企业、建筑企业税务稽查。主编出版了《房地产开发企业税务检查实用攻略》（第二版）、《房地产企业全流程全税种实务操作与案例分析》（第三版）、《土地增值税清算全流程操作实务与案例》（第二版）及《建筑企业日常涉税业务实操大全》等财税实务图书。

成秀美

南京中鸿汇则税务师事务所合伙人，长期从事一线财税审计工作，在各类财税审计及涉税项目运作方面具有丰富经验与专业见解。近几年已经完成近百个房地产企业的土地增值税清算项目，同时为众多央企及世界500强企业提供财税服务。

施玉明  

曾长期从事税务稽查一线工作，擅长房地产企业涉税业务及检查。后曾任职于大型集团，并主持集团层面的财税、投资管理等工作，具有税企两方面的实践经验。

何红梅

长期在税务一线从事土地增值税清算税务审核工作，近几年多次参与所属省税务局、市税务局主导的各类土地增值税清算专项税务审核工作，对土地增值税清算税务审核具有较深的理论积淀和丰富的实践经验。

目  录

第1章　土地增值税基本政策规定 

1.1　土地增值税基本要素政策 

1.2　土地增值税征免政策 

1.3　土地增值税预征政策 

1.4　土地增值税核定征收政策 

1.5　土地增值税税收征管及税务审核政策 

1.6　土地增值税清算鉴证业务基本规定 

第2章　土地增值税清算之前期准备业务 

2.1　清算前期业务涉税政策 

2.2　清算前期鉴证审计业务 

2.3　清算前期税务审核业务 

第3章　土地增值税清算之确定清算收入业务 

3.1　清算收入税收政策 

3.2　清算收入确认鉴证审核业务 

3.3　清算收入税务审核业务 

第4章　土地增值税清算之确定扣除项目金额业务 

4.1　清算扣除项目税收政策 

4.1.1　扣除项目基本规定 

4.1.2　取得土地使用权支付成本 

4.1.3　房地产开发成本 

4.1.4　房地产开发费用 

4.1.5　与转让房地产有关的税金 

4.1.6　其他扣除项目 

4.2　清算成本费用扣除鉴证业务 

4.3　清算扣除项目税务审核 

第5章　土地增值税清算之税款计算及后续处理业务 

5.1　清算税款计算与申报流程 

5.2　清算税款计算等税务审核业务 

5.3　土地增值税清算后税收政策 

5.4　土地增值税清算综合案例

第6章　转让土地使用权、在建工程、旧房土地增值税业务 

6.1　转让土地使用权业务 

6.2　转让在建工程业务 

6.3　转让旧房业务 

第7章　土地增值税清算检查（稽查）业务 

7.1　预征、核定征收检查及相关延伸检查 

7.2　涉及收入确定的检查 

7.3　涉及成本费用的检查 

“房地产企业涉税业务实战丛书”总序

一、丛书的缘起

房地产开发项目的运行周期长，涉及融资、施工、预（销）售等环节，特别是有大量成本费用的分摊计算等业务，因此会计核算相比其他行业更复杂。同时，每个环节和业务都涉及多种税收政策，整个项目运行过程几乎涉及我国已经开征的所有税种，因此在涉税处理上相比其他行业更加烦琐，这也是房地产企业涉税风险比较大的根本原因。

本丛书的几位作者长期从事房地产行业税务稽查、审计工作，大家感触最深的是，房地产行业一直存在比较高的税收风险。从税务机关角度看，虽然一直致力于加强房地产行业的税收征管，但从税务稽查情况看，涉税大要案每年都会查出多起，且很多涉税问题性质相同，无法消除，税收流失风险较大。根据对近几年多个省、市披露的涉税大案的分析，房地产企业所占比例通常在25%以上。对于企业而言，实际上除少数企业故意偷逃税外，绝大多数房地产企业很看重税法遵从度，但是很多企业在运行中始终无法避免较大的税收风险，往往自我感觉运行正常却被查出涉税问题而遭遇处罚风险，有的甚至被查出了较大的问题。对部分地区数据进行分析后可以发现，房地产企业自查后，在税务机关跟进检查中又被查出较大问题的比例一般不低于30%。而随着营改增及国税、地税合并，房地产企业涉税征管、业务处理等又有了新的变化。

■ 营改增后涉税业务更加复杂

营改增前，房地产企业所有业务的处理数据都建立在“含税”价格的基础上；营改增后，以往所有的“含税”价格要全部变为“不含税”价格，这就需要进行价税分离处理。不仅销售开发项目、支出的各项成本费用等需要价税分离，而且企业所得税、个人所得税、房产税、契税等计税依据都要进行“不含税”计算处理，所以营改增后涉税业务处理的复杂程度有较大增加。

■ 国地税合并后对房地产行业税收征管更加严密、核算更加严格

在原国税、地税分设的税收征管模式中，由于税种管理有分工，不仅在日常管理中存在企业各项涉税业务分割管理问题，在税务稽查中也存在时间和空间上的脱节，造成国税、地税稽查内容有关联但检查、处理尺度不统一的现象。营改增及国税、地税合并后，所有税收征管包括稽查全部统一，这就要求税务人员全面掌握各个税种的政策，熟悉各项业务的综合税收处理。因此，营改增后大量税收业务有所改变，同时因原国税、地税分工造成的人员业务知识分割部分需要弥补，因此从税务机关角度看，在短时间内，大量业务知识需要更新，实操能力亟待提升。

从企业角度看，营改增后同样面临税收业务知识更新的问题。营改增后，涉税业务比以往更复杂，特别是国税、地税合并后，由于业务统一管理，税收征管及监控体系将更加完善，使企业因会计、涉税处理失误而面临的涉税风险也大大增加，因此企业财会人员急需更新税收业务知识，其中最急需的就是实操能力的提升，以解决综合处理涉税业务、自查能力不足的问题。

为提升税企双方对房地产企业涉税业务的实操能力，降低房地产企业涉税风险，本丛书的几位作者联手从税务稽查、审计角度（或眼光），将在实战中如何处理房地产企业各项涉税业务及如何发现存在问题的经验汇总起来，形成“房地产企业涉税业务实战丛书”与大家分享。丛书共有三册，具体为：《房地产开发企业税务检查实用攻略》《房地产企业全流程全税种实务操作与案例分析》《土地增值税清算全流程操作实务与案例》。

二、丛书特色

本丛书的几位作者均长期从事房地产企业税务稽查、审计工作，深谙房地产企业存在问题的原因，掌握许多发现问题的技巧。丛书的编写始终坚持以实战为基础的原则，因此这套丛书具有较大的参考价值。

■ 税务机关、财税中介、房地产企业一线精英三方联手合作

本丛书的第一大特点是作者均来自财税工作一线，实战经验丰富。

董宏，曾从事税政、稽查一线工作三十多年，业务上擅长房地产企业、建筑企业税务稽查。主编出版了《房地产开发企业税务检查实用攻略》（第二版）、《房地产企业全流程全税种实务操作与案例分析》（第三版）、《土地增值税清算全流程操作实务与案例》（第二版）及《建筑企业日常涉税业务实操大全》等财税实务图书。

成秀美，南京中鸿汇则税务师事务所合伙人，长期从事一线财税审计工作，在各类财税审计及涉税项目运作方面具有丰富经验与专业见解。近几年已经完成近百个房地产企业的土地增值税清算项目，同时为众多央企及世界500强企业提供财税服务。

施玉明，曾长期从事税务稽查一线工作，擅长房地产企业涉税业务及检查。后曾任职于大型集团，并主持集团层面的财税、投资管理等工作，具有税企两方面的实践经验。

王亮，国家税务总局南京市税务局稽查局干部、税务系统兼职教师，长期从事税政解释、案件审理和具体税收稽查工作，近十年来，参与数十起重大税务稽查案件的审理工作，参与多项基层税务重大征管工作的推进，在营改增业务转换中，参与营改增业务的教学辅导，具有非常全面和丰富的税政解释经验。

何红梅，长期在税务一线从事土地增值税清算税务审核工作，近几年多次参与所属省税务局、市税务局主导的各类土地增值税清算专项税务审核工作，对土地增值税清算税务审核具有较深的理论积淀和丰富的实践经验。

■ 实战再实战，案例和问题全部来自一线实际

本丛书的第二大特点是贴近实务。《房地产开发企业税务检查实用攻略》所选案例均是来自一线实际操作的案例，税务稽查案例来自税务稽查、审计一线，其中的小案例改编自各类稽查、审计案件的实际内容，大案例则来自实战中税务稽查大案查处及大型企业审计业务的总结和运用。而《房地产企业全流程全税种实务操作与案例分析》的案例，则全部来自企业实际处理及财会中介机构对企业实际辅导的内容。同时，作者还广泛收集企业财会人员的提问，特别是对于企业在实务中遇到的棘手和疑难问题，均通过与税务机关相关法规部门沟通，力求做到准确并贴近实务、贴近需求。

■ 全流程、全业务、全税种，解决各个环节的税务和账务处理问题

本丛书的第三大特点是各类涉税、会计处理业务全面。很多业务涉及多个税种，由于房地产企业业务繁杂，因此税务机关、企业财会人员在处理某项业务时，容易因疏忽造成漏掉某个税种处理的情况，例如处理预收账款预缴增值税时，同时涉及印花税、预缴土地增值税的计算、会计处理，还涉及企业所得税预计毛利计算等。为此，《房地产企业全流程全税种实务操作与案例分析》一书在解答问题时，注意围绕问题涉及的全部税种以及会计处理，细致到合同印花税的计算和会计处理，力求做到不遗漏。对于税务检查和土地增值税清算业务，为使全面检查、自查不遗漏任何检查点（疑点），《房地产开发企业税务检查实用攻略》《土地增值税清算全流程操作实务与案例》对每个环节涉及的各个点，采取全覆盖形式进行梳理，力求做到全面、不留空白。

■ 政策解读与应用：准确、详尽、及时

本丛书的第四大特点是政策解读直观和依据政策原文。为提高《房地产企业全流程全税种实务操作与案例分析》的实操性，特别是解答问题的直观性，在解答问题时，对敏感的、有争议的及有不同处理方式的问题，不做过多的分析，直接依据政策规定做出解释，每个问题的解释依据全部用文件原文内容，不仅标注文件的文号，还全部落实到文件的条、款、项、点等，这样不仅直观清晰，而且方便税企双方根据给出的文件原文对有争议的问题直接进行协商处理。

除了针对房地产企业，这套丛书还适用于其他各行业，其中《房地产企业全流程全税种实务操作与案例分析》有大量章节涉及的是所有企业都适用的日常涉税处理，特别是营改增后业务的变化，各类企业会面临同样的问题和同样的会计、涉税处理，例如企业购买的购物卡对应相关的业务招待费、福利费及办公费的处理等。因此，问题解答也同样适合其他企业财会人员参考使用。

《房地产开发企业税务检查实用攻略》一书，虽然针对的是房地产开发企业，但检查思路及涉及的日常检查内容，包括房产税、城镇土地使用税、印花税及个人所得税等，同样适用于其他企业，特别是大要案检查思路，更是适用于其他各类大型企业。

三、丛书读者对象

本丛书作者来自一线、内容来自实战，因此最适合的读者对象是财税一线工作人员。一是税务管理人员，可以通过丛书直接查阅问题涉及的政策和解决方法。二是税务稽查人员，不仅可以通过丛书直接查阅问题涉及的政策，而且可以直接根据书中提示对企业相关问题进行检查，在检查大要案时可以根据提示编制检查方案并推进检查过程。三是税务审理人员，可以在审理案件时，根据相关问题直接从书中查阅文件原文及逻辑解释。四是财税中介机构人员，可以根据书中的涉税检查点、问题解答内容，辅导企业正确处理各项业务。五是企业财会人员，可以通过丛书满足不同层次的需求：企业高层财会人员，可以通过阅读掌握重要涉税处理的思路逻辑，便于与税务机关讨论相关业务；企业一线财会人员，可以直接比照进行操作，对有疑问的业务也可以依据书中列举的政策、案例与税务人员进行咨询、沟通，以便掌握正确安心的处理方式。

在本丛书的写作过程中，我们得到了许多同行和朋友的帮助，以及中国市场出版社的大力支持，在此一并致以诚挚的谢意!

在涉税业务的实际操作中，新的业务不断发生，税收政策又在不断变化，因此希望大家在阅读参考过程中，积极反馈，将自己的意见和想法等告诉我们，以使后续的版本不断完善。书中难免有错漏和不足之处，恳请广大读者批评指正。

关于本书的应用说明
（再版前言）

很多从事土地增值税项目清算工作的朋友都有一个共同的感觉，那就是土地增值税属于简单而又凌乱、复杂的税种。简单，是因为基本政策清晰明了；凌乱，是因为项目清算时要把企业日常核算打乱，重新以土地增值税政策口径归集扣除项目；复杂，则是实操中具体情况多样且各地处理方式（或清算审核政策）口径有较多差异。

从目前土地增值税政策体系看，国家税务总局层面有明确的征免政策规定，但是从项目清算审核角度看，对收入确认、扣除项目确认等政策的把握，因各地房地产市场管理不同而无法具体细化或全部涵盖。各地基层税务机关是在税务总局政策原则下再根据具体情况出台详细规定（审核政策），导致各地对一些业务的处理有一定的差异。本书编写的初衷就是基于基层税务机关进行土地增值税项目清算，为税企双方在处理相关业务时，提供一个完整的参考流程，更重要的是多提供一个参考的处理角度。

一、本书修订的主要原因

本书这次修订的主要原因有二。一是各地政策更新变化，需要根据变化的政策修订并完善内容。二是本书结构调整。根据读者意见，本书涉及土地增值税项目清算的主要内容部分（即第2、3、4、5章），按照实际工作逻辑顺序重新调整，即清算税收政策、清算鉴证审核、清算税务审核三个环节叙述相关内容，以期更加贴近业务实操。

二、本书的三个脉络

本次修订，如前所述突出了三个脉络。一是清算税收政策。主要是梳理税务总局及各地税务机关土地增值税项目清算税收政策，即在税务总局政策规定下，列举各地具体处理政策。他山之石，可以攻玉。由于土地增值税清算业务的复杂性，在实操中，参考各地对相同事项的不同理解或处理方式，不仅能多一个处理方式的参考，而且有助于提高土地增值税项目清算的准确性。二是清算鉴证审计。主要是梳理财税中介机构（或企业）如何依据清算税收政策进行清算鉴证审计工作，包括必要的流程、政策依据以及特殊情况的说明及资料准备。三是清算税务审核。主要是叙述税务机关如何根据项目清算税收政策对纳税人提交的清算申报进行审核并下达清算结论。

除上述内容外，第1章为基本政策，包括征免政策、核定征收政策以及预缴政策。第6章为特殊业务政策。第7章为税务检查内容。

三、本书的具体使用

基于上述对本书三个业务脉络编写的说明，关于本书的具体应用有如下建议：

一是企业及财税中介机构（或企业）的朋友如何参考使用。土地增值税项目清算的时点虽然有明确的规定，但是从整个项目的税收风险控制角度出发，可以从项目拿地（立项）开始就介入。因此，企业人员可以根据政策部分的内容比对实际发生的业务，以提前思考并正确履行纳税义务（行为）。而财税中介机构开始介入项目清算时，不仅可以参考书中提供的审计业务流程和审计方式，最重要的是可以参考书中提供的各地政策对比，针对相关问题提前准备资料以采用更加合理的处理方式，进而更好地与税务机关进行沟通。

二是税务管理机关的朋友如何使用。土地增值税项目清算审核是税务机关一项繁杂又重要的工作。在实际工作中，税务审核人员不仅可以参考本书的审核内容进行审核工作，还可以从（业务）工作的完整性出发，通过对财税中介机构（或企业）审计流程的了解，更好地对应把握审核流程（业务），即税务审核的内容是企业通过什么样的审计流程产生出来的。同时针对一些特殊情况，税务审核人员可以参考各地不同的处理方式，审核时也就多了一个政策经验或处理角度。

三是税务稽查机关的朋友如何使用。税务检查（稽查）是税收征管的最后一道业务环节，虽然本书最后一章简述了检查方式，但实际上，从税务检查角度考虑，前期审计方式、审核方式等均是税务检查可以采取的方式，同时，检查处理的依据就是税务总局及各地税务机关发布的各项政策，因此，书中所有业务对税务检查都具有参考价值。

四、内容编排及政策列举说明

本书在安排内容时，着重考虑了以下五个方面：

一是整体叙述顺序。为完整梳理土地增值税项目清算的全部业务，本书分别从清算的前期工作（第2章）、清算收入的确定（第3章）、清算扣除项目的确定（第4章）以及清算成果（第5章）四个环节进行叙述。第1章为基础部分内容，第6章为特殊业务内容，第7章为税务检查内容。

二是在重要章节（项目清算内容）中按照清算税收政策、清算鉴证审核、清算税务审核三个部分进行讲述。这三个部分的逻辑关系为：清算操作的政策依据是税务总局及各地发布的清算（审核）政策，财税中介机构在业务开展过程中按照鉴证政策的规范要求进行清算鉴证，税务机关再对清算的成果进行审核。

三是各地政策对比。在土地增值税的政策执行中，各地政策掌握依具体情况有一定差异，本书认为主要原因是各地房地产市场的具体情况不同、处理角度不同等，为此对各地政策仅做原文列举，不做评述。同时，由于各地政策规定都在不断发展，为保持政策的成新度（时效性），在选择时，尽量选取各地近几年出台的尚在使用当中（没有作废）的政策规定。同时，政策列举的顺序以文件发布的时间（最新时间）为主要标准。

四是一般政策规定与审核政策规定的混合。在土地增值税的政策中，一般政策规定与审核政策规定经常混合在一起，税务总局及各地的政策规定中，很多政策规定是通过审核政策体现出来的，因此本书在编写时以政策规定为主，并分类叙述，在介绍（列举）税务审核政策时，尽量使用完整的政策原文。

五是政策变化特别说明。2018年国税、地税机构合并，因此，本书中涉及的各地“国家税务局”“地方税务局”均已改名，但政策实质不变。《国家税务总局关于修改部分税务部门规章的决定》（国家税务总局令第44号）、《国家税务总局关于修改部分税收规范性文件的公告》（国家税务总局公告2018年第31号）等均有详细规定，敬请读者留意。

此外，由于增值税改革，相关税率变化较大，但多数情况下土地增值税项目清算涉及的都是以往的政策（口径），一般影响不大。为了方便读者，现将增值税税率变化情况再次重复介绍如下：

《财政部 税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）第一条规定，自2018年5月1日起,“纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%”。

《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号）第一条规定，自2019年4月1日起，“增值税一般纳税人（以下称纳税人）发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%税率的，税率调整为13%；原适用10%税率的，税率调整为9%”。

五、编写情况

为使书中的问题解答方便读者使用，贴近实际操作，在本次修订过程中，我们延续以往的方式，继续向基层税务机关人员、税务师事务所及房地产企业财务人员征求意见，收到了很多反馈，在此表示衷心的感谢！

国家税务总局江苏省税务局财行处樊成先生对清算政策的适用解释提供了多方面的意见和建议，江苏立信税务师事务所江苏分公司曹丰先生从鉴证实操中的政策把握角度提供了很多有益经验和建议。在此向各位专家表示诚挚的谢意！

近几年笔者在工作中经常阅读参考财税界大咖撰写的业务书籍，在实际工作中及编写书籍时不可避免地受到这些书的影响和启发，同时，一些问题的处理思路还参考了税屋网及相关网站部分专家的意见，在此一并致以衷心的感谢！

值此修订再版之际，再次感谢中国市场出版社原副总编胡超平老师、编辑钱伟老师对本书编写的关心、指导，感谢张瑶等编辑老师对本书修订的热心指导、审阅以及精心编辑，在此致以衷心的感谢！

由于笔者理论水平有限，书中难免有疏漏之处，诚望读者朋友继续将意见和建议告诉我们，以便今后的版本不断完善，让这本书更好地发挥指导实践的作用。

特别提醒：本书中的政策解释属于个人（本书）观点，正式解释以当地税务机关解释为准。