物业管理条例注解与配套（第四版）

　　为了帮助读者准确理解与适用法律，我社于2008年9月开始推出“法律注解与配套丛书”，深受广大读者的认同与喜爱。随后，应广大读者的要求，我社陆续扩充本丛书品种，第四版共有51种，成为法律工作者办案运用和公民法律学习的有力助手。

 

　　1、权威文本——书中收录的法律文件均为经过清理修改的现行有效的法律标准文本，修改的条款均按照修改决定进行了相应的修改，是精心打造的确保法律统一与准确适用的*文本。

　　2、专业解读——由国务院法制办等立法及司法机关专业人士负责对法条、专业术语以及司法难题进行权威解答，帮助读者把握立法精神，理解条文含义。

　　3、简约实用——每个分册都撰写有适用导引，重点提示立法动态及适用重点、难点;应用部分可依据目录予以查询;配套相关规定，便于读者查找适用。

　　同时，第四版还在第三版基础上结合*的立法与司法实践对法律做了更为实用的解答，并根据读者的要求在“应用”部分增加*人民法院公布的指导案例裁判要旨，使内容更加充实和完整。

　　中央级法律类图书专业出版社，成立于1989年6月，是中国*的法律专业出版商和法律信息服务提供商之一，隶属于国务院法制办公室。

　　适用导引

　　物业管理条例

　　章总则

　　条【立法宗旨】

　　第二条【物业管理定义】

　　1物业管理基本内容包括哪些方面

　　第三条【选择物业服务企业的方式】

　　2如何具体理解物业管理活动实行市场竞争机制所应当

　　遵循的公开、公正、公平原则

　　第四条【物业管理发展的途径】

　　第五条【物业管理的监管机关】

　　第二章业主及业主大会

　　第六条【业主定义及权利】

　　3物业服务企业的哪些行为属于侵害业主权利

　　4业主行使知情权是否应当受到法律保护

　　第七条【业主的义务】

　　5业主在物业管理活动中具体应当履行哪些义务

　　6业主大会和业主委员会对违反相关义务的业主，可以

　　采取何种措施

　　7如何分配共有部分在物业服务企业进行物业管理期间

　　所产生的收益

　　第八条【业主大会代表业主合法权益】

　　第九条【物业管理区域的划分】

　　8房管局未考虑小区内物业共用设施设备等因素而作出

　　的物管区域划分决定是否有效

　　第十条【业主大会成立方式】

　　9什么情况下可以不成立业主大会

　　10首次业主大会应如何召开

　　第十一条【业主共同决定事项】

　　第十二条【业主大会会议的召开方式及决定】

　　11业主参加业主大会有哪些方式

　　12业主大会的表决规则是怎样的

　　第十三条【业主大会的会议类型及其启动方式】

　　13业主大会临时会议如何召开

　　第十四条【业主大会会议的通知及记录】

　　第十五条【业主委员会的性质和职责】

　　14业主委员会是否具有民事诉讼主体资格

　　15业主委员会的诉讼权利能力范围问题

　　第十六条【业主委员会的登记备案制度及其成员资格】

　　16业主委员会经选举产生但尚未进行登记备案，其与

　　物业公司签订的合同是否有效

　　17欠费的业主能参选业主委员会委员吗

　　18欠费业主适合担任业主委员会委员吗

　　第十七条【管理规约】

　　19管理规约对业主是否有拘束力

　　20管理规约如何通过与修改

　　21业主违反规约需要承担什么责任

　　第十八条【业主大会议事规则】

　　第十九条【业主大会、业主委员会的职责限制】

　　22业主委员会能否从事经营活动

　　第二十条【业主大会、业主委员会与相关单位的关系】

　　第三章前期物业管理

　　第二十一条【前期物业服务合同】

　　23开发商与物业公司签订的物业服务合同有效吗

　　24如何调整前期物业管理费

　　第二十二条【临时管理规约】

　　25庆贺乔迁新居，也违反了临时管理规约吗

　　第二十三条【关于对临时管理规约的说明义务以及

　　承诺遵守的义务】

　　第二十四条【前期物业管理招投标】

　　26物业管理招投标应当注意哪些问题

　　27前期物业管理招投标的方式

　　28是否所有的物业服务企业的选聘都须采取招投标的

　　方式

　　第二十五条【买卖合同内容包含前期物业服务合同内容】

　　29前期物业管理有哪些内容

　　30业主能否拒绝前期物业服务合同的内容

　　第二十六条【前期物业服务合同期限】

　　第二十七条【建设单位不得擅自处分业主共有或者

　　共用的物业】

　　31开发商将一层住宅的窗前绿地归属于购买一层住宅

　　的区分所有人使用的做法是否合法

　　32开发商能否公开售卖停车位

　　第二十八条【共用物业的承接验收】

　　第二十九条【物业承接验收时应移交的资料】

　　第 三 十 条【物业管理用房】

　　33物业管理用房是由开发商配置吗

　　34无权处分人转让物业管理用房的，业主委员会是否

　　有资格提起诉讼要求确认转让无效

　　第三十一条【建设单位的物业保修责任】

　　35如何确定建设单位的保修期限

　　36建筑工程的保修范围包括哪些

　　37建筑工程质量缺陷，建设单位、勘察单位、设计单

　　位、施工单位、工程监理单位之间的责任如何界定

　　第四章物业管理服务

　　第三十二条【物业管理企业的性质、资质】

　　38达到各资质等级的物业服务企业需要满足什么条件

　　第三十三条【物业管理区域统一管理】

　　39业主可以拒绝小区的统一物业管理吗

　　第三十四条【物业服务合同】

　　40业主委员会与物业公司签订的物业服务合同，对业

　　主是否具有约束力

　　第三十五条【物业服务企业的义务和责任】

　　41业主财物丢失，物业公司是否应当予以赔偿

　　42业主在小区内受伤，物业公司应承担责任吗

　　43小区突然停电，物业公司有责任吗

　　第三十六条【物业验收和资料移交】

　　44物业的接管验收应包括哪些内容

　　第三十七条【物业管理用房所有权属和用途】

　　45物业管理中心能设小卖部吗

　　第三十八条【合同终止时物业服务企业的义务】

　　46导致物业合同终止的情形有哪些

　　47物业服务合同终止时，物业服务企业应返还的资

　　料包括哪些

　　48原物业公司撤出后锁上了物业管理用房，该如何

　　解决

　　第三十九条【专项服务业务的转委托】

　　第 四 十 条【物业服务收费】

　　49物业服务收费明码标价包括哪些内容

　　50物业服务收费办法的确定

　　第四十一条【物业服务费交纳】

　　51业主在小区内丢失财物，能否因此拒交物业费

　　52暂时没有入住，是否仍应交纳物业费

　　53已实际居住但未获得产权之前，是否应当支付物

　　业服务费

　　54承租人是否要交纳物业服务费用

　　55开发商是否应当为闲置房屋交纳物业服务费

　　56小区业主能否以小区车辆随意停放、部分业主违

　　章搭建为由拒绝支付物业管理费用

　　第四十二条【物业服务收费监督】

　　57物业服务收费监督是如何实现的

　　第四十三条【业主特约服务】

　　58物业公司帮助业主出租房屋,是否可以收取中介

　　费用

　　第四十四条【公用事业单位收费】

　　59物业公司以入住率不符合约定为由而不予供暖

　　怎么办

　　第四十五条【对违法行为的制止、报告】

　　60业主改变住房用途，物业公司可以干涉吗

　　61建筑垃圾致人损害，物业公司是否需承担责任

　　第四十六条【物业服务企业的安全防范义务及保安

　　人员的职责】

　　62物业消防管理通常包括哪些义务

　　63小区治安管理通常包括哪些内容

　　64物业公司是否要为用人不当承担责任

　　第四十七条【物业使用人的权利义务】

　　65物业使用人违约，业主要承担责任吗

　　第四十八条【关于物业管理的投诉】

　　66关于物业管理投诉的种类有哪些

　　第五章物业的使用与维护

　　第四十九条【改变公共建筑及共用设施用途的程序】

　　67改变公共建筑及共用设施用途应采用什么程序

　　68业主能否在消防疏散楼梯内堆放杂物

　　第 五 十 条【公共道路、场地的占用、挖掘】

　　69物业服务企业是否有权拆除业主擅自占用的道

　　路、场地上的建筑

　　第五十一条【公用事业设施维护责任】

　　第五十二条【关于房屋装饰、装修的告知义务】

　　70业主在自己家里装修也要经过物业公司同意吗

　　第五十三条【专项维修资金】

　　71物业服务企业对物业维修基金的使用不符合法定

　　使用范围，是否应当返还

　　72被挪用的物业维修基金应当返还给谁

　　73业主拒绝交纳专项维修资金，能否以诉讼时效提

　　出抗辩?

　　第五十四条【对共用部位、共用设备设施经营的收益】

　　74利用共用部位、共用设施设备进行商业经营所获

　　得的利益归谁所有，如何利用

　　75在小区内发布广告由谁决定?其收益归谁

　　76物业服务企业在没有经过业主委员会同意的前提

　　下，能否将物业的共用设施出租

　　第五十五条【责任人的维修养护义务】

　　77“责任人”主要包括哪些情况

　　78对于装修不当造成的房屋漏水应当由责任人还

　　是物业服务企业承担责任

　　第六章法 律 责 任

　　第五十六条【建设单位违法选聘物业服务企业的责任】

　　79建设单位违法选聘物业服务企业的责任有哪些

　　80涉及违法选聘的物业服务合同的效力如何?由此

　　造成的损失由谁负责赔偿

　　第五十七条【建设单位擅自处分共用部位的责任】

　　81什么是擅自处分

　　第五十八条【拒不移交资料的行政责任】

　　82承担本条规定的行政责任的主体有哪些?具体包

　　括哪些违法行为

　　83违反移交资料义务的行政处罚措施有哪些

　　84本条规定中的侵权人应否承担民事责任

　　第五十九条【无资质从事物业管理的责任】

　　85非法从事物业管理服务的一方与业主委员会签订

　　的物业服务合同的效力如何

　　86如果非法从事物业管理服务的物业服务企业的活

　　动，造成了业主的财产损失或者其他人身损害，

　　应否承担侵权责任

　　第 六 十 条【违反委托管理限制的责任】

　　第六十一条【挪用专项维修资金的责任】

　　87挪用专项维修资金有哪些主体

　　88在发生挪用行为以后，具体的处罚措施有哪些

　　89挪用专项维修资金的行为会承担刑事法律责任吗

　　第六十二条【建设单位不配置物业管理用房的责任】

　　第六十三条【擅自改变物业管理用房的用途的责任】

　　90物业服务企业未经业主大会同意，擅自将物业管

　　理用房出租应当承担何种责任

　　第六十四条【擅自行为的责任】

　　第六十五条【逾期不交纳物业服务费的责任】

　　91物业管理费纠纷有哪些解决方式

　　第六十六条【业主以业主大会或者业主委员会的名义

　　从事违法活动的责任】

　　92业主违法行为的性质严重，触犯了刑法的，应如

　　何处理

　　93如果业主违法情节较为严重，但尚不构成犯罪的，

　　应如何处理

　　94业主的哪些行政违法行为需要承担行政法律责任

　　第六十七条【公务人员违法行为的责任】

　　95某小区业主就该小区开发商某房地产开发公司和

　　进行物业管理的某物业公司未按有关规定向业主

　　委员会移交物业管理资料，以及某物业公司无资

　　质进行物业管理活动等问题，先后向该小区所在地

　　的区房管局进行投诉，要求该区房管局对上述问题

　　进行调查处理。对于该问题，该区房管局一直未予

　　答复处理。房管局对于其行政不作为行为是否应当

　　承担责任

　　第七章附则

　　第六十八条【施行时间】

　　配 套 法 规

　　中华人民共和国物权法(节录)

　　(2007年3月16日)

　　中华人民共和国合同法(节录)

　　(1999年3月15日)

　　人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷

　　案件具体应用法律若干问题的解释

　　(2009年5月14日)

　　业主大会和业主委员会指导规则

　　(2009年12月1日)

　　物业服务企业资质管理办法

　　(2015年5月4日)

　　前期物业管理招标投标管理暂行办法

　　(2003年6月26日)

　　物业承接查验办法

　　(2010年10月14日)

　　物业服务收费管理办法

　　(2003年11月13日)

　　物业服务收费明码标价规定

　　(2004年7月19日)

　　物业服务定价成本监审办法(试行)

　　(2007年9月10日)

　　保安服务管理条例

　　(2009年10月13日)

　　公安机关实施保安服务管理条例办法

　　(2016年1月14日)

　　人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体

　　应用法律若干问题的解释

　　(2009年5月15日)

　　房屋建筑工程质量保修办法

　　(2000年6月30日)

　　住宅专项维修资金管理办法

　　(2007年12月4日)

　　中央国家机关住宅专项维修资金管理办法

　　(2008年11月22日)

　　住房城乡建设部办公厅、财政部办公厅关于进

　　一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电

　　梯更新改造中支持作用的通知

　　(2015年10月17日)

　　住宅室内装饰装修管理办法

　　(2011年11月26日)

　　实 用 附 录

　　前期物业服务合同(示范文本)

　　(2004年9月6日)

　　业主临时公约(示范文本)

　　(2004年9月6日)

　　业主及业主大会规程表

　　第六条【业主定义及权利】房屋的所有权人为业主。

　　业主在物业管理活动中，享有下列权利：

　　(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;

　　(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;

　　(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

　　(四)参加业主大会会议，行使投票权;

　　(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;

　　(六)监督业主委员会的工作;

　　(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

　　(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

　　(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

　　(十)法律、法规规定的其他权利。

　　注解

　　业主，是指物业的所有权人，通常指房屋的所有权人，也包括与房屋相配套的设备、设施和相关场地的所有权人。物业使用人是与业主相关的一个概念，主要是指物业承租人等物业的实际使用人。一般而言，物业管理只涉及业主与物业服务企业之间的权利义务，而不涉及使用人。但现在也有越来越多的业主购买商品房不是为了自己居住，而是为了投资。这部分业主在购买了房屋之后即将所购房屋出租他人使用。这样，物业管理关系就不仅仅涉及业主和物业服务企业，还涉及承租人。除此之外，物业的实际使用人还可能是尚未出售的公有住房的使用人。应该分清物业的所有权人与物业的使用人的概念，明确物业的使用人不是业主。物业的使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。业主是物业的所有权人，对物业享有占有、使用、收益和处分的全部权利;而使用人对物业只享有占有、使用或者一定条件的收益权，没有处分的权利。

　　应用

　　3物业服务企业的哪些行为属于侵害业主权利

　　(1)开发商擅自出售占用业主共有道路或其他场地的车位，属于侵害业主权利的行为。根据《物权法》第74条第3款的规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。(2)挪用共用部分维修基金属于侵害业主权利的行为，业主享有物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的所有权以及管理和使用的监督权。(3)小区的主要景观被大量擅自安装标语宣传牌，侵犯了业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有的知情权和监督权。(4)小区绿化维护和还原不到位、水池清洁迟延、地下水道堵塞、小区保安纪律差脱岗等问题，侵犯了业主享有按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务的权利。(5)阻挠设立业主大会，属于侵犯业主权利的行为，《物权法》第75条规定，业主有权设立业主大会，选举业主委员会。

　　4业主行使知情权是否应当受到法律保护

　　业主知情权是指业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权相关事项的权利。根据人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条的规定，业主请求公布、查阅建筑物及其附属设施的维修基金使用、业委会的决定及会议记录、共有部分的收益、物业服务合同等情况和资料的，人民法院应予支持。司法解释对于业主知情权的范围作出了明确的规定，业主以合理的方式行使知情权，应当受到法律保护。(《人民法院公报》2011年第10期：夏浩鹏等人诉上海市闸北区精文城市家园小区业主委员会业主知情权纠纷案)

　　配套

　　《中华人民共和国物权法》第71-75条;《人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1、7、13条