产业园区/产业地产规划、招商、运营实战（国内系统解读产业园区和产业地产建设运营的实战宝典）

目前中国**本系统解读产业园区和产业地产建设运营的实战宝典。
本书作者具有多年产业园区操盘经验，曾在天津高新区、滨海新区操盘建设产业园区，在书中，作者将自己多年的宝贵经验和心得体会与各位读者分享。

本书从认知、规划、招商和运营四个方面，系统解读产业园区与产业地产的建设精要和运营技巧。
认知：了解产业园的“前世今生”，了解目前国内产业园存在的问题、发展前景，借鉴外国成功经验，并提出园区建设的新“九通一平”。
规划：做好产业规划、建设与建筑规划、招商规划、园区运营规划与园区经济指标规划，实现园区的长远发展。
招商：招商“六部曲”，帮你打磨园区特色卖点，如何借助网络营销、事件营销等进行宣传推广等。
运营：园区运营得好就是*好的招商，教你如何做运营。
本书适合产业园区和产业地产从业人员及对此行业感兴趣的读者阅读。

阎立忠
高级工程师、工商管理硕士，产业园区与产业地产的规划运营实战派代表。
曾先后任职于国家技术转移机构、科技企业集团和上市地产公司，自2008年始在天津高新区、滨海新区操盘建设产业园区，目前活跃在京津冀，专职负责产业园及孵化器营运管理。
主持、参与过多个科技园、文化园及产业地产项目的规划建设和招商运营；
成功申报、管理*文化和科技融合示范基地、*广告产业园、*孵化器等综合型园区；
主持过多个国家或省部有关产业园区建设运营与公共服务的级研究课题；
倡导并实践园区及产业地产项目从规划、建设，到营销、招商，再到运营管理的系统性、整合化操盘。

篇  认知 5
有认知，才有方向；知形势，方知走势。产业园区与产业地产是新兴的复合型产业，是产业与地产的有机融合体。打造传奇的产业园，成就出色的产业地产商，必需从行业认知开始。
节  产业园的“前世今生” 5
第二节  忽如一夜春风来，千园万园竞相开 11
第三节  产业地产，做产业还是做地产 13
第四节  跨界融合升位，演绎产城一体 16
第五节  美国硅谷与128公路的启示 19
第六节  园区产业，铁桶与竹篮的选择 21
第七节  园区建设的新“九通一平” 24
第八节  总部基地热的冷思考 28
第二篇  规划 31
园区规划是勾画园区的发展轨迹，找寻园区的成长基因。是事半功倍，还是事倍功半，一切尽在规划。产业规划、建设规划、招商规划和运营规划，每个园区都在规划自己的路。
节  园区规划，这个真得有 31
第二节  科技园，科技不是 34
第三节  工业园，“换鸟”加“飞地” 39
第四节  创意园，你的创意在哪里 42
第五节  园区建设选址与建筑配套：跟着定位走，围着产业转 47
第六节  园区配套，由“杨振宁想喝咖啡”说起 52
第七节  读书郎撞上打铁匠——进驻企业的业态冲突与管控 55
第八节  园区与概念，不穿“皇帝的新装” 57
第九节  学学欢乐谷模式：先引人来，做热区域 61
第三篇  招商 66
招商是规划经营能力的集中体现，直接关系产业园区的生死前途，关乎区域经济的成败发展。园区招商好比战场角逐，是一场“海、陆、空”的全面会战，比拼的是战术策略与战斗执行力。
节  产业园招商“六部曲” 66
第二节  没有USP，招商难如意 70
第三节  产业链招商，串个“糖葫芦” 74
第四节  行商与坐商，动静两相宜 78
第五节  联合招商与公共关系营销 83
第六节  园区的场所精神与圈层营销 86
第七节  园区的话题事件与网络营销 90
第八节  园区活动推广与品牌打造 93
第九节  詹姆斯卡梅隆来啦——“龙头老大”的招商效应 99
第十节  售楼美女的烦恼：玩法不同的产业地产 100
第四篇  运营 103
未来，靠运营而来。只有通过运营，方能赋予园区以活力和魅力，实现园区与企业的共赢成长，练就园区独到的运营模式，实现园区的可持续经营发展。园区特色运营也堪称产业园的卖点。
节  物业、商业、产业，一个都不能少——园区运营“三业”并举 103
第二节  运营即是招商 106
第三节  孵化器，专职神圣而特殊的“养殖业” 108
第四节  不走寻常路——产业园的运营创新 113
第五节  园区公共服务，“忽悠”没出路 119
第六节  产业地产，运营不适症的四大症候 122
第七节  “名分”是必需的——谈产业园区的资质/项目申报 126
第八节  走出去——产业园区的品牌复制经营 129
后记：行业十大“猜想” 136

在本书写作之前和写作过程中，笔者走访了各地不少园区，接触了很多业内人士，越是走访调研，越是感觉应该尽快写成此书，为产业园区和日趋火爆的产业地产的建设经营提供些许助益与启示。
产业园区作为产业聚集的载体，既是区域经济发展、产业调整升级的空间承载形式，也是地区社会经济发展水平的衡量标志，它肩负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。产业园区的形式多种多样，高新区、开发区、科技园、文化园、农业园、特色产业园，以及近来各地陆续涌现的科技新城、产业新城等。
得产业者，得天下。毋庸置疑，美国当下的全球“大佬”地位与新兴产业园区的蓬勃发展不无关系，正是从硅谷、128公路等高科技产业园走出的惠普、英特尔公司（下文简称英特尔）、甲骨文股份有限公司（下文简称甲骨文）、雅虎、朗讯科技公司（下文简称朗讯）、思科系统公司（下文简称思科）、苹果公司（下文简称苹果）、谷歌等一批产业巨擘，奠定和捍卫了美国全球经济体的地位，让美国梦变得如此现实和光鲜。
美国《洛杉矶时报》在一篇题为《硅谷梦》的报道中曾评价道：“在文艺复兴之后所发生的全部事件中，对世界影响的莫过于硅谷的技术。”评价颇为大胆，可对美国人的如此“自夸”，又有谁能够轻易否认呢？时代造就了硅谷，硅谷开创了另一个新时代同样，日本筑波科技城、英国剑桥科学园、法国索菲亚科技园、台湾新竹科技园对所在城市及其国家和地区的科技进步和经济发展居功至伟。
回头来看中国的产业园。

被称为“中国硅谷”的中关村科技园，历经二十余载发展，发明专利达到2万余件，海内外上市公司逾220家，培育出联想集团（下文简称“联想”）、百度、新浪、北京科兴生物制品有限公司、中星微电子有限公司等一大批企业，成为全国高科技产业园区的领头羊，其业绩足以令很多城市望其项背。
在全国开发区、工业园区投资环境评价中连续14年位居的天津开发区，2013年工业总产值达8053亿元，几乎接近天津全市工业总产值的1/3。
近年来，以北京798为代表的文化产业聚集区方兴未艾，掀起了国内文化创意产业园的建设热潮。这既盘活了老厂房、老社区，又带动了文化产业的振兴繁荣，为城区转型发展探索出一条可行之路……

受国家对房地产行业宏观调控政策和房地产市场连续低迷的影响，产业地产逐渐成为社会的关注热点和投资新宠，从联想、中兴通讯股份有限公司（下文简称中兴）、海尔集团（下文简称海尔）到万科企业股份有限公司（下文简称万科）、万通投资控股股份有限公司（下文简称万通）、绿地集团（下文简称绿地），产业巨擘和地产大佬纷纷抢滩登陆产业地产版图。
产业园区不仅是现代新兴产业的发展载体，而且是中国城镇化建设的承载载体。不管你是否意识到，“产业园城市国家”已非一篇小题大做的文章，而是一篇恢宏巨著！
目前，国内的产业园区及产业地产项目达数千计，且数量、规模仍旧呈蓬勃发展之势。但整体而言，各地区、各行业的产业园区的规划建设与招商管理等相关环节均存在不同程度的问题：建设品质与运营水准参差不齐，重复建设与恶性竞争愈演愈烈，空城、死城现象屡见不鲜。
对此，我们可以用“五多五少”对业界现状加以形容，即：
（1）地产开发多，产业运营少；
（2）重复建设多，个性定位少；
（3）炒作概念多，营运内容少；
（4）依赖政府多，自行拓展少；
（5）专一人才多，跨界人才少。
可见，当今产业园区存在缺少成熟模式、专精人才、实操经验，更缺少求本务实的研究探索精神等严重问题，因此，产业园区与产业地产的建设经营需要摒弃浮躁与急功近利。
着眼于现实，写这本《产业园区/产业地产规划、招商、运营实战》，意在投砾引珠。通过认知、规划、招商和运营四个环环相扣的主题篇章，力求以战略的高度、实战的角度和多元的维度，运用深入浅出的理论、丰富翔实的案例，系统解读产业园区与产业地产的建设精要和营运技巧，引导帮助产业园区与产业地产的规划者、经营实践者们以更宽广的视野、更灵活的思路、更复合的能力，投身于产业园区和产业地产的操盘建设与运营管理，打造更多对业界发展具有引领示范效应的精品产业大盘，助力中国社会经济发展。
笔者自身即是一名一线的实践者、操盘者，由于日常工作十分繁忙，写作本书只能忙里偷闲、见缝插针。平心而论，文中涉及很多方面还有待进一步调研、思考、实践和扩充，此书权当1.0版本的园区营运参考吧。

第四节  创意园，你的创意在哪里
在过去的几年，创意产业园如雨后春笋在大江南北涌现。资料表明，现今全国的创意产业园数以千计。徜徉在创意产业园中，我们漫步领略创意街景，我们驻足欣赏创意佳作，我们直面接触创意精英，我们津津品尝创意美食，我们静心感悟创意文化……美轮美奂的创意，总是让人流连忘返、心驰神往。但随着一批批创意产业园的频现，更多创意园区正面临“创意匮乏症”。面对创意产业园无休无止的Copy与Repeat（重复），我们不禁要问：创意园，创意在哪里？
创意产业通常包括广告、建筑艺术、时尚设计、艺术作品、电影与影像、电视和广播、音乐与表演艺术、出版业、软件与计算机服务，以及科技咨询，等等。此外，还包括旅游、艺术展览、体育休闲等相关产业内容。
很多创意产业园只有开业时的昙花一现，之后每况愈下，园区变得空空荡荡、冷冷清清，房屋出租率低，经营效益不佳，有的甚至变成餐饮一条街、商铺一条街。创意园已经有名无实……
创意产业园到底如何围绕“创意”这一核心要素，建设经营好园区呢到底应该怎么做？依笔者之见，其实不外乎从内容、形式和功能三个方面着手，即按“3＋3＋3”死了原则进行有效推进。
一、创意园内容之“3个聚集”
虽说都是产业园，但创意产业园显然不同于工业园、科技园等，创意产业园具有鲜明的创意特性和浓重的文化色彩，但无论怎样，其名称中所包含的“产业”二字在提醒我们，产业才是重中之重的核心内容。作为创意产业的聚集区，创意产业园在建设运营内容上必须突出“3个聚集”，即创意产业的聚集、创意人群的聚集和创意服务的聚集。
（一）创意产业的聚集
无论是艺术范的北京798，还是混搭风的上海海上海，抑或跨界版的天津智慧山，从南到北，创意产业园或自然聚集而成长，或全新勾画而营建。当然，创意产业园核心的还是产业，没有产业及产业聚集，创意园充其量是个文化展场、是个商业街区。
时下的创意产业通常通过“跨界”促成不同行业、不同领域的重组与整合。各创意产业园尽管定位不同，但其构成通常涵盖：
（1）从事文化创意策划、设计与制作方面的企业，如动漫公司、游戏公司、广告公司、影视公司、建筑设计与工业设计公司等；
（2）提供高科技技术支持的企业，如软件公司、通信网络公司、云计算服务公司等；
（3）从事专业化策划推广、信息咨询和培训认证等中介机构，如动漫培训学校、知识产权代理机构、服务外包公司、文化小额贷款公司等；
（4）从事文化经营方面的经纪公司，如艺术展览公司、演出公司等；
（5）从事文化创意产品生产制作的企业，如礼品制作公司、艺术工坊……
一个创意产业园品质如何、成功与否，终考量的就是园区创意企业的品质、规模和影响力。不信你可以看看，围绕优质企业的园区招商大战打的有多酣。当然每个创意产业园的定位不尽相同，在产业规划中可以选择适合自己的产业范围，并从中确定核心产业板块。
（二）创意人群的聚集
不管多么出类拔萃的创意都源自人之脑、人之手，“创意达人”才是超级创意的主宰者。创意产业园的聚集特性，表面上体现在创意企业的聚集上，其实，更本质的是创意人群的聚集。创意人群的聚集，不单是把创意精英引进创意产业园创业经营，更多的是搭建一个适合创意人群的圈层平台，广泛吸引聚集社会各界的创意人、创新者、知本家（知识创造财富的成功人士），以及相关圈层人士在这个平台上共同起舞，释放激情，借助产业合作、作品交易、学术交流、思想碰撞等多元方式，一起助推创意产业的发展、引领创意思潮的前行，并逐渐培育园区独特的场所精神与创新氛围，努力打造充满“人气”、“人性”、“人文”与“人杰”的创意产业聚集地。