城市新格局：新时代标杆房企城市布局新逻辑

构建全新的城市研判模型，颠覆传统思维模式并抢占城市先机；把握经济和政策轮动规律，深度解读标杆房企的城市布局策略。

?立足全球视野洞察城市发展规律：对标世界发达国家城市化进程，反观中国的城市发展阶段与特征，同时，探寻中国城市化进程中房地产行业面临的机遇与挑战。     

? 以实战真知为房企构建城市研判新模型： 基于深入的数据研究分析及与大量标杆房企的实战交流，从政策、市场、经济三大维度构建了城市布局研判新模型。        

?图文并茂呈现新观点：结合中国不同城市群、不同指标，以大量的数据进行阐述论证，观点新颖并富有启发，有非常好的阅读体验，互动性强。

在房地产行业集中度越来越高、行业政策大环境整体趋紧的背景下，房企冲规模不仅是发展之道，更是生存之道。而在规模争霸的赛道上，城市布局战略导向将在很大程度上决定房企冲规模和抗风险的能力。对标世界城市发展来看，中国仍处在波澜壮阔的城市化进程中，经济发展已经到达一定阶段，整体的城市格局已经发生了根本性的变化，城市分化越来越明显，城市群已初具规模，城市间的产业协同关系到了重新布局阶段。对于房企而言，审视城市发展带来的投资机会的眼光也需要随之变化。

本书从全球城市发展视野的高度切入，洞察中国城市发展格局的全貌和特征。同时，从标杆房企城市布局策略解读、构建全新城市研判模型、城市群虹吸效应以及价值洼地掘金四个方面进行深入阐述，旨在为房地产企业在城市布局策略上提供全方位指导和案例对标研究，帮助房企全面升级城市研判思维、抢占城市先机。

明源地产研究院

致力于推动中国房地产业管理创新　　

成立于2009年，以做“中国房地产管理创新的引擎”为愿景，立足于明源云（地产ERP、明源云客、云链、云空间）与全国数千家房地产企业持久深入的合作，聚焦房地产管理研究、咨询服务、专业培训及管理实践研究四大领域，持续挖掘泛地产各领域创新典型案例，推动中国房地产管理创新。目前研究院已聚集了一大批有着10多年实战经验，深谙房地产业务与管理的专家顾问，形成了覆盖房地产增量市场和存量市场两大板块，聚焦房地产战略转型与创新、存量资产运营、成本、采购、绩效、客户关系管理、移动互联网变革等业务领域的研究团队。

持续推出“中国房地产业管理研究成果”
　　

明源地产研究院创办《明源地产研究》季刊，面向房地产业中高层管理者，单期发行量近5万册； 2011年，出版《房地产项目运营实践》，累计销量近5万册；2013年，首度与中信出版社合作，出版《成本制胜：微利时代再造房企核心竞争力》，累计销量已突破4万册；目前，已累计出版《房地产企业战略突围的N种模式》《掘金存量地产》《跟投之潮》《千亿之路》等10多本书；2013年，开通“明源地产研究院”微信公众号，目前粉丝量已突破60万，后续还将努力向更高目标突破。

《城市新格局》编审委员会名单 / Ⅰ

前言 / Ⅲ

 

引言：为什么政府、房企高度关注城市发展新格局

一、中央顶层设计视角：推动区域均衡发展，建设大湾区引领经济升级 / 003

（一）推动区域均衡化发展，打造新的区域增长极 / 004

（二）通过湾区规划建设，强化对外连接，抢占全球产业链制高点 / 005

二、房企视角：城市布局是房企业绩规模增长的关键 / 006

（一）不同的城市布局策略导致了2017年房企业绩的冰火两重天 / 007

（二）只有深刻洞察城市格局变化，才能把握投资机会 / 007

（三）城市布局战略是房企冲规模、抗风险的关键一环 / 009

章对标世界城市化进程，看中国城市发展新格局

一、机遇与挑战并存，房地产市场前景总体向好 / 014

（一）大红利：中国城市化率仍有上升空间，为楼市发展带来了机遇 / 014

（二）第二大红利：棚户区改造，改善型需求集中爆发 / 021

（三）第三大红利：美好生活前景，带来大量改善型需求的释放 / 023

（四）城市化进程仍存危机，房企需整体审视并从中捕捉投资机会 / 025

二、中国城市化迈入更高阶形态，湾区规划进一步突破城市发展的天花板 / 030

（一）世界三大湾区的演进路径：大湾区是城市发展的高阶形态 / 031

（二）中国城市发展的演进路径：从城市群迈向大湾区高阶形态 / 043

（三）中国各城市群的经济发展上限还将进一步被突破 / 072

三、城市化发展典型特征：从世界城市化发展规律来看，世界从来都不是平的 / 078

（一）从全球各国来看，经济活动均呈现出高度集聚的特征 / 079

（二）中国城市走向高度分化，区域经济势差显著 / 080

（三）人才、资金、技术、政策四大资源的流动，是城市分化的内在驱动力 / 082

四、房企应依照城市生长路径，以城市轮动的思路寻找布局机会 / 084

第二章透析标杆房企高规模、高增长背后的布局逻辑

一、从城市维度解读标杆房企的布局城市特征 / 094

（一）城市级别分布特征及变化趋势 / 094

（二）标杆房企布局的热点城市 / 098

二、从房企维度解读标杆房企的布局策略 / 101

（一）增速迅猛房企的布局策略：城市深耕比加速布局更重要 / 101

（二）前3强房企的布局策略解读 / 115

（三）前10强房企的布局策略解读 / 132

（四）小结：标杆房企城市布局的五种主要模式 / 169

第三章城市布局研判新模型，全面升级研判思维

一、政策指标分析 / 179

（一）十九大对房地产市场定调：坚持住房居住属性定位 / 180

（二）中央宏观政策对房地产市场产生关键影响 / 192

（三）因城施策、分类调控是后续房地产政策的主基调 / 200

（四）地产调控政策强度分析及后市判断 / 218

（五）房企应对：顺势而为、及时应变 / 226

二、市场指标分析 / 227

（一）房地产市场表现及走势 / 228

（二）城市研判的关键市场指标 / 238

三、经济指标分析 / 257

（一）人均GDP，尤其是单位面积GDP，更能体现区域经济发展差距 / 257

（二）人均财政收入、单位面积财政收入反映城市的经济发展水平 / 261

（三）高净值人群，决定一个区域住房的购买力 / 265

（四）人口净流入，反映城市吸引力 / 266

（五）“三产”占比及产业规划合理性 / 271

（六）房地产投资依赖度，反映一个城市经济的抗风险能力 / 278

（七）每平方公里轨道里长，衡量一个城市的轨道交通通达性 / 280

（八）城市友好度，直接影响房企的实施成本和办事效率 / 287

第四章从城市群虹吸效应进一步透视城市投资价值

一、相关概念界定 / 293

（一）城市群内不同城市定位的划分 / 293

（二）虹吸效应特征及测算指标 / 294

二、城市群虹吸效应对比分析 / 298

（一）珠三角、长三角及京津冀三大城市群虹吸效应的对比分析 / 298

（二）长江中游及成渝城市群虹吸效应的对比分析 / 304

（三）其他西部典型城市虹吸效应的对比分析 / 307

第五章掘金价值洼地城市，抢占城市先机

一、价值洼地城市推导的逻辑 / 315

二、中部洼地——长沙 / 318

（一）长沙房价明显低于同处长江中游的武汉、南昌 / 318

（二）经济增长势头强劲 / 320

（三）适中的楼市调控力度为房地产市场发展提供了良好的政策环境 / 324

（四）房地产市场表现明显回温 / 326

三、西北洼地——西安 / 330

（一）房价涨幅明显，但相较片区内的同级别城市仍处于偏低水平 / 331

（二）产业发展、轨道交通完善和人口流入带动了经济的快速发展 / 331

（三）楼市调控重点抑制投机、拓展刚需 / 334

（四）西安房地产市场的主导优势明显，未来增长空间较大 / 335

四、西南洼地——贵阳 / 339

（一）贵阳房价明显低于同处西南地区的重庆、昆明等城市 / 340

（二）贵阳是西南地区经济高速增长的“明星城市” / 340

（三）宽松的政策调控环境增强了市场活力 / 346

（四）房地产市场稳中有升 / 347

结束语 / 352

自2017年以来，在中国整个房地产的大舞台上，有一支特别强大的力量引起了行业的广泛关注与重视——闽系房企。纵观近两年来的整个土地市场，尽管很多城市都有粤系房企的身影，但是冲锋陷阵、走在前面的，终攻城拔寨、有所斩获的却以闽系房企居多。而从房企的销售规模来看，闽系房企同样是异军突起、势如破竹，借着三、四线城市的政策利好实现了弯道超车。那么，这一现象背后的内在原因是什么？我们发现，其根本在于房企审视城市的战略眼光发生了变化，激进而不失稳健的布局策略是闽系房企崛起的关键因素。

 

当前，在追逐规模的赛道上，房企的竞争日趋激烈，其本质原因在于：在行业集中度越来越高、行业政策大环境整体趋紧的背景下，房企求规模不仅是发展之道，更是生存之道，只有冲规模才有可能继续生存下去。而在这个过程中，城市布局的战略导向将在很大程度上决定房企冲规模和抗风险的能力。那么，为什么有些三、四线城市别人敢进而我却不敢进？为什么有些地别人敢拿而我却不敢拿？在当前中国经济已经发展到一定阶段、整体城市格局已经发生根本变化的新形势下，房企审视城市投资机会的眼光也必然要随之而改变。而洞察了解中国整体城市格局，全新升级战略布局思维，对于房企而言已是箭在弦上，同时也是诸多房企面临的一大痛点。

 

基于上述背景，明源地产研究院与大量标杆房企的高管进行了广泛交流与沟通，在全面深入的研究基础上，推出了《城市新格局：新时代标杆房企城市布局新逻辑》一书。本书从全球城市发展视野的高度切入，为房企呈现了中国城市发展的全貌和特征，同时，深度解读了标杆房企的城市布局策略，并构建了全新的城市研判模型，以助力房企颠覆传统的城市研判思维、抢占城市先机。本书的核心内容分为五个章节。

 

章，对标世界发达国家的城市化进程，反观和洞察中国城市发展新格局。从当前来看，中国城市化进程的危机中蕴藏着机遇，城市发展空间将进一步突破“天花板”，房地产市场的前景依旧广阔，尤其是在中国城市向湾区高阶形态迈进的新形势下，城市发展红利将进一步释放。

 

第二章，全面呈现和解读高规模、高增长的标杆房企的布局特点、思路与模式，揭秘其背后的布局逻辑，以供房企参考。我们以2017年的前30强房企为样本，从城市维度统计前30强房企的城市级别分布趋势、新进入热点城市、招拍挂或并购热点城市，再从房企维度深入分析业绩增速迅猛房企、前3强龙头房企、前10强房企的城市布局策略。

 

第三章，基于深入的数据分析及与大量标杆房企的实战交流，从政策、市场、经济三大维度构建城市布局研判新模型。政策方面，我们全面梳理了中央顶层设计和地方调控政策及房企的应对之策；市场方面，我们深入分析了当前房地产的市场表现并提炼了八大核心市场指标；经济方面，我们提炼了八大新经济指标。同时，本章全面呈现了中国五大城市群的政策、市场和经济指标表现，以帮助房企全面升级研判思维和眼光，发掘潜力城市。

 

第四章，基于研判模型，进一步从城市群虹吸效应角度透视城市的投资价值。我们全面计算了中国五大城市群及中西部核心城市的虹吸指数，直观地呈现了区域内城市间的经济发展势差，尤其针对房企拿不准的城市提供了清晰论证。

 

第五章，我们将全国各城市群中相同能级城市的经济、市场、政策、虹吸效应表现与该城市的房价表现进行了综合对比，挖掘了其中潜在的价值洼地城市，并对这些洼地城市进行了全面剖析，以期为房企前瞻布局、抢占城市先机提供参考。

 

城市在生长，城市空间布局形态也在不断演进，从单极城市、都市圈到城市群、大湾区，世界城市发展演进的路径规律昭示着中国城市未来生长的方向与路径。对于房企而言，应把握经济轮动及政策轮动周期，沿着城市的生长路径去布局。

 

章对标世界城市化进程，看中国城市发展新格局

二、中国城市化迈入更高阶形态，湾区规划进一步突破城市发展的天花板

要洞察中国城市发展格局，我们就必须上升到全球视野，从世界发达国家的城市发展路径来反观和分析。发达国家较成熟的城市发展形态，可以为中国城市的未来走向提供借鉴和参考。放眼全球，世界城市大多分布在湾区，目前已形成世界三大湾区——纽约湾区、旧金山湾区、东京湾区，而以历史的眼光来看，根据全球发达国家的城市演进规律，湾区也是城市发展的必然趋势和高阶形态。  （一）世界三大湾区的演进路径：大湾区是城市发展的高阶形态

 

在“世界三大湾区”中，纽约湾区是金融湾区，是世界金融、证券、期货、保险及外贸机构的聚集地；旧金山湾区是科技湾区，是世界知名高校、互联网巨头的聚集地；东京湾区是产业湾区，连接京滨、京叶两大工业带，制造业和建筑业发达（见图1-12）。那么，世界三大湾区是如何一步一步地演变为今天的湾区的？其背后的驱动力是怎样的？我们从世界三大湾区的发展演变历程，来分析城市发展演进的特点与阶段。图1-12世界三大湾区名片（

图略））

 

1.世界三大湾区的演进路径：单极城市—都市圈—城市群—大湾区

 

分析总结世界三大湾区的城市发展演变历程，我们可以看到，湾区的形成基本上都经历了四个典型阶段，即从单极城市、都市圈到城市群，再到现在的大湾区形态格局。

 

（1）纽约湾区：从贸易大港走向世界金融中心

 

纽约湾区自19世纪中期开始发展，如今以其发达的金融和制造业、便利的交通、高水平的教育和优良的环境吸引了超过2 370万的人口，仅其中心城市纽约的789平方公里土地上就集聚了855万人口，GDP产出占全美的48%，对外贸易周转额占全美的1/5，制造业产值占全美的1/3，全美500强公司1/3以上的总部都设在纽约湾区，纽约湾区成了世界金融的核心中枢。从纽约湾区的历史发展沿革来看，其总体是随着纽约区域规划协会（RPA）的规划发展而来的，可以被划归为四个发展阶段，如图1-13所示。

 

图1-13纽约湾区：从贸易大港走向世界金融中心（图略）

 

阶段：19世纪初至20世纪20年代，依托天然良港优势，大量集聚人、财、货物，初步形成了以曼哈顿为中心的贸易大港，此时的城市形态是单极城市强核发展，资源不断地流向核心城市，核心城市的地位不断被强化。

 

第二阶段：20世纪20年代至60年代，在纽约区域规划协会的次整体规划下，为缓解中心城区压力，建设了卫星城，形成了以纽约为核心、卫星城环绕的都市圈。

 

第三阶段：20世纪60年代至20世纪末，卫星城发展壮大，交通基建快速成熟，形成了以波士顿、纽约、费城、华盛顿和巴尔的摩五大都市群横向蔓延、相互连接的跨越多个州的大都市绵延带。

 

第四阶段：20世纪末至今，伴随着制造业转移，纽约成为跨国金融机构的集中地，对全球经济进行控制和协调，逐渐演化成为现在的湾区。

 

从贸易大港走向世界金融中心，纽约湾区发展背后的驱动力，是天时、地利、人和的良性循环：天时方面，在于它彼时正处于产业的升级转型期，从港口贸易，到工业、服务业再到金融业层层升级；地利方面，它是天然深水港，连通欧洲；人和方面，不仅有纽约区域规划协会等各方协调的跨洲规划，而且纽约湾区本身就是美国东部的教育重镇，汇聚人才资源，具备发展合力。