描述
开 本: 16开纸 张: 胶版纸包 装: 平装-胶订是否套装: 否国际标准书号ISBN: 9787510919336
内容简介
《zui gao 人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用/司法解释理解与适用丛书》中这两部司法解释在《物权法》等法律规定框架内，立足审判实践需求，着力于增强法律规定的可操作性，是zui gao人民法院积极履行法律赋予的职责，关注民生案件审判工作，切实加强审判指导的新举措，必将对正确适用法律和统一相关案件的裁判尺度起到重要的规范和指导意义。
为帮助广大民事审判法官正确理解和适用两部司法解释，亦为便于社会各界了解掌握司法解释的目的和精神，zui gao人民法院民一庭组织有关法官撰写了《zui gao人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用/司法解释理解与适用丛书》，分别从条文主旨、背景依据、条文理解和审判实务四个方面对每一个条文所蕴含的丰富内容进行了充分阐释，希望能够对更好地指导审判实践有所帮助。
为帮助广大民事审判法官正确理解和适用两部司法解释，亦为便于社会各界了解掌握司法解释的目的和精神，zui gao人民法院民一庭组织有关法官撰写了《zui gao人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用/司法解释理解与适用丛书》，分别从条文主旨、背景依据、条文理解和审判实务四个方面对每一个条文所蕴含的丰富内容进行了充分阐释，希望能够对更好地指导审判实践有所帮助。
目 录
部分 司法解释条文及答记者问
人民法院
关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
人民法院
关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
人民法院民一庭负责人就《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》答记者问
人民法院
关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
人民法院
关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
人民法院民一庭负责人就《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》答记者问
第二部分 司法解释理解与适用
一、《人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》理解与适用
条
第二条
第三条
第四条
第五条
第六条
第七条
第八条
第九条
第十条
第十一条
第十二条
第十三条
第十四条
第十五条
第十六条
第十七条
第十八条
第十九条
二、《人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》理解与适用
条
第二条
第三条
第四条
第五条
第六条
第七条
第八条
第九条
第十条
第十一条
第十二条
第十三条
第三部分 相关法律规范
一、相关法律、行政法规
中华人民共和国物权法（节选）
（2007年3月16曰）
中华人民共和国民法总则（节选）
（2017年3月15日）
中华人民共和国民法通则（节选）
（1986年4月12日）
中华人民共和国立法法（节选）
（2015年3月15日修正）
物业管理条例
（2016年2月6日修订）
不动产登记暂行条例
（2014年11月24日）
二、部门规章、其他规范性文件
土地登记办法
（2007年12月30日）
房屋登记办法
（2008年1月22日）
不动产登记暂行条例实施细则
（2016年1月1日）
物业服务企业资质管理办法
（2015年5月4日修改）
建设部
关于印发《前期物业服务合同（示范文本）》的通知
（2004年9月6日）
物业服务收费管理办法
（2003年11月13日）
国家发展和改革委员会建设部
关于印发《物业服务定价成本监审办法（试行）》的通知
（2007年9月10日）
在线试读
《人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用/司法解释理解与适用丛书》：
问：车位、车库争议是建筑物区分所有权纠纷案件的热点、难点问题，司法解释是如何处理此类问题的？
答：车位、车库纠纷是建筑物区分所有权纠纷案件中的热点、难点问题，更是审判实践中理解适用《物权法》的重要内容之一。这个问题在《物权法》制定过程中就引起了广泛关注和热烈讨论。在司法解释整个起草制定过程中，大家一致认为这是一块硬骨头。车位、车库紧张是目前普遍存在的问题，这主要是由于我国客观存在的土地资源稀缺所导致的人地矛盾。司法解释在《物权法》第74条第1款规定框架内，着重解决如何认定建设单位已经履行法律有关“首先满足业主的需要”问题。如果建设单位已经按照规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与专有部分的比例，将车位、车库以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为已符合《物权法》第74条第1款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。其原因在于，规划确定的配置比例具有法定性和确定性，业主在购买专有部分的时候对此也是明知的。只要业主已经按照配置比例购置或者租赁到车位、车库，就应当认为其需要已经得到了“首先满足”。否则，将有可能出现特定业主对车位、车库提出过度主张。车位、车库纠纷的处理是一个极其复杂的问题，司法解释的规定还有些原则，但思路是明确的。在审判实践中，各级法院和法官可以在司法解释确定的大原则下，结合纠纷具体情况妥善处理相关案件。待审判实践经验的积累足够丰富之后，也可择机就新问题、新情况作出单行批复。
问：《物权法》第76条规定了业主共同决定重大事项时对专有部分面积、建筑物总面积以及业主人数、总人数的比例要求，这些比例应当如何计算？
答：专有部分面积、建筑物总面积以及业主人数、总人数如何计算，关系到业主共同管理权的具体行使问题，是认定业主自治决议作出的程序是否合法的重要依据。 不动产登记实践中，各地对专有部分面积依何种标准记载并不统一，但在同一建筑区划内则是相同的，所以司法解释仅笼统表述为“面积”。如果已经依法登记的，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。专有部分面积确定后，建筑物总面积则应以按照同一标准计算的专有部分面积的总和计算。业主人数原则上应当按照专有部分的数量计算。但在一人（包括建设单位）拥有数个专有部分的情况中，如果同时复计人数将导致该人双重优势。因此，司法解释特别规定，建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。该规定并不会对这类权利人行使管理权造成影响，因为其专有部分面积在建筑物总面积中的比例未被改变。
问：当前，因“住改商”引发的纠纷比较多，司法解释对《物权法》第77条作出了怎样的解释性规定？
答：“住改商”现象之所以会成为社会各界普遍关注的热点，其重要原因在于人们对居住的要求不再是简单的“有房可居”，而是越来越注重良好的居住环境和品质，安宁、安全、舒适成为大家共同追求的目标。在公众居住需求层次发生深刻变化的同时，由于“住”“商”目的之迥然不同所导致的种种弊端日益凸显，两者之间的碰撞时有发生。《物权法》第77条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。对该条的理解主要有三个问题需要解决：一是如果未经有利害关系的业主同意，其法律后果是什么；二是有利害关系业主的同意是需全部同意还是多数同意即可；三是如何确定有利害关系业主的范围。
……
问：车位、车库争议是建筑物区分所有权纠纷案件的热点、难点问题，司法解释是如何处理此类问题的？
答：车位、车库纠纷是建筑物区分所有权纠纷案件中的热点、难点问题，更是审判实践中理解适用《物权法》的重要内容之一。这个问题在《物权法》制定过程中就引起了广泛关注和热烈讨论。在司法解释整个起草制定过程中，大家一致认为这是一块硬骨头。车位、车库紧张是目前普遍存在的问题，这主要是由于我国客观存在的土地资源稀缺所导致的人地矛盾。司法解释在《物权法》第74条第1款规定框架内，着重解决如何认定建设单位已经履行法律有关“首先满足业主的需要”问题。如果建设单位已经按照规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与专有部分的比例，将车位、车库以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为已符合《物权法》第74条第1款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。其原因在于，规划确定的配置比例具有法定性和确定性，业主在购买专有部分的时候对此也是明知的。只要业主已经按照配置比例购置或者租赁到车位、车库，就应当认为其需要已经得到了“首先满足”。否则，将有可能出现特定业主对车位、车库提出过度主张。车位、车库纠纷的处理是一个极其复杂的问题，司法解释的规定还有些原则，但思路是明确的。在审判实践中，各级法院和法官可以在司法解释确定的大原则下，结合纠纷具体情况妥善处理相关案件。待审判实践经验的积累足够丰富之后，也可择机就新问题、新情况作出单行批复。
问：《物权法》第76条规定了业主共同决定重大事项时对专有部分面积、建筑物总面积以及业主人数、总人数的比例要求，这些比例应当如何计算？
答：专有部分面积、建筑物总面积以及业主人数、总人数如何计算，关系到业主共同管理权的具体行使问题，是认定业主自治决议作出的程序是否合法的重要依据。 不动产登记实践中，各地对专有部分面积依何种标准记载并不统一，但在同一建筑区划内则是相同的，所以司法解释仅笼统表述为“面积”。如果已经依法登记的，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。专有部分面积确定后，建筑物总面积则应以按照同一标准计算的专有部分面积的总和计算。业主人数原则上应当按照专有部分的数量计算。但在一人（包括建设单位）拥有数个专有部分的情况中，如果同时复计人数将导致该人双重优势。因此，司法解释特别规定，建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。该规定并不会对这类权利人行使管理权造成影响，因为其专有部分面积在建筑物总面积中的比例未被改变。
问：当前，因“住改商”引发的纠纷比较多，司法解释对《物权法》第77条作出了怎样的解释性规定？
答：“住改商”现象之所以会成为社会各界普遍关注的热点，其重要原因在于人们对居住的要求不再是简单的“有房可居”，而是越来越注重良好的居住环境和品质，安宁、安全、舒适成为大家共同追求的目标。在公众居住需求层次发生深刻变化的同时，由于“住”“商”目的之迥然不同所导致的种种弊端日益凸显，两者之间的碰撞时有发生。《物权法》第77条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。对该条的理解主要有三个问题需要解决：一是如果未经有利害关系的业主同意，其法律后果是什么；二是有利害关系业主的同意是需全部同意还是多数同意即可；三是如何确定有利害关系业主的范围。
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