富爸爸房地产投资指南

★由房地产投资专家——罗伯特 清崎，携20位房地产合伙人，根据投资案例撰写！。

      很多人以为房地产投资只是有钱人的“游戏”！这是一个错误。即使只有一套房子，你也应该学会利用它来理财！因为你不能浪费你的一笔资产，如果你不能善加利用，它很可能会变成你的一笔负债。但是理财需要专家来指导。这就是罗伯特 清崎创作本书的目的。

       富爸爸迷们都知道清崎是靠聪明的房地产投资赚到人生桶金的，直到现在，他的房地产王国还在24小时不停地为他工作。但是他是如何做到这一点的呢？进行房地产投资需要什么条件？又应该注意什么问题呢？答案就在本书里。本书是清崎为读者献上的一份厚礼，是他及其团队多年房地产投资经验和教训的总结，会让您受益匪浅！ 

      罗伯特 清崎《富爸爸穷爸爸》的作者，被誉为“百万富翁的教父”、“金钱教练”。
　　罗伯特 清崎出生在夏威夷一个教师家庭，大学毕业后加入美国海军陆战队，作为军官和舰载武装直升机飞行员，被派往越南战场。
　　1977年，罗伯特 清崎创建了一家生产尼龙钱包的公司，开始自己的商业生涯，并大获成功。后来，他经历了三次商海沉浮。1985年，第三次成为百万富翁后，他离开商界，与人共同创建了一家商业教育公司，教授商业和投资课程。他长年主持理财和投资教育的课程，并通过有线广播电视网播放。他还发现了一种教育玩具——“现金流”游戏，帮助人们学会原本只有富人才懂的金钱游戏。

序言——房地产投资指南创作动因
部分　你的房地产项目
　1　整买散卖，地尽其用
　2　一切为了增值
　3　房地产分析
　4　房地产尽职调查
　5　由内向外地创造价值
　6　为房地产投资者融资
　7　房产出租
　8　管理疏忽，危机骤生
第二部分　房地产的生财妙招
　9　无需首付款
　10　营销：寻找被没收的房产并从中获利
　11　规划许可
　12　马匹交易
　13　怎样实现零售的奇迹：两家购物中心的故事
第三部分　房地产生意
　14　房地产生意
　15　听房地产律师讲如何组建并管理团队
　16　如何取得“外来的”财富
　17　盈利，从无到有
　18　掌控自己的生意：熟悉地形
　19　保证房地产资产安全的10条准则
　20　玻璃弹珠和资本
　21　如何避免及解决地产纠纷
第四部分　经验之谈
　22　房地产是一个好老师
　23　从头开始
　24　在从父辈那里学到的房地产知识中，重要的是什么？
　25　克服对失败的恐惧

“我之所以选择在此时写一本关于房地产投资的书，主要出于以下四个方面的考虑：

　　首先，房地产市场永远存在。在一个文明社会中，能?风避雨的房子对人们来说是一样必需品，它跟食物、衣服、能源和水一样与我们的生活息息相关。而在那些房地产市场被政府严格控制的地方，人们的生活困苦，房地产市场也深陷泥沼。

　　其次，我们可以通过多种方式参与到房地产投资中去，并使之繁荣。对大多数人来讲，房地产投资指的就是他们正在居住的那一套房子。当然，这也是他们人生的一笔投资了。在2000年至2007年间的房地产繁荣期，也有很多人参与到了炒房的活动中，希望通过低买高卖获得收益。不用说了，后来的事实证明，许多投机者都栽了跟头，输的一无所有。

　　在一个真正?投资者眼中，“投机”意味着短期内通过价差取得收益的行为，这也被一些人称为“赌博”。但是，投机只是多种多样投资方式中的一种。在这本书里，你能看到更多、更复杂却低风险的房地产投资方式。这本书里饱含着众多成功房地产投资专家的知识和经验，他们将告诉你，除了投机之外，房地产投资仍大有文章可做。

　　再次，只要你们掌握了足够多的技巧，房地产投资是一项可控的投资方式。在2009年的金融危机中，数百万的人们失去了上万亿美元的财产，这一切全都源于他们将自己的资产控制权送到了他人的手上。就连素以价值投资著称的沃伦?巴菲特的伯克夏?哈撒韦基金也在这次危机中损失了将近40%的基金净值。数百万的人丢掉了工作，同样意味着他们对自己的工作也没有控制权。

　　在本书中，真正的房地产投资专家们都对自己的生意和投资拥有的控制权。他们会分享自己的成与败、笑与泪。他们会教给你在取得投资和财务的控制权的过程中亲身经历过的一切和学到的所有。而且，在教你的同时，他们仍在学习并吸取着新的知识，以便进一步完善自己。

　　后一方面，也是我写这本书的真正原因。我厌倦了听那些所谓的专家在媒体上给出各式各样的房地产投资建议，尤其是听那些自己都没有过实际投资经验的人瞎扯。还记得我的《富爸爸穷爸爸》一书出版之后，我与一位常在电视上露脸的财经作家共同参与了一档电视节目。当时是1999年，证券市场因为互联网概念而显得异常红火。这位曾经做过证券经纪人和理财师的财经专家在节目中为证券和共同基金大唱高调。在互联网泡沫破裂的2001年，他却摇身一变自立为房地产行业的专家，并迅速出版了一本关于房地产投资的新书。他的房地产投资建议已经不能用“糟糕”二字形容了，那简直是危险至极。

　　之后，房地产市场也崩盘了，这位专家又不见了踪影。我近一次看见他的时候，他正在写一本投资于太阳能产业的书，并自称是“绿色企业家”。可如果他真要写一本书，谈谈自己真正的职业，书的内容应该是如何养牛及如何吹牛皮！

　　另外，还有许多对房地产市场一无所知的专家不停地贬低房地产市场投资价值，一味强调房地产的投资风险。我想说，之所以他们认为房地产市场投资风险高，完全是因为他们根本不懂得如何去进行投资。而他们所声称的稳妥的投资方式——银行存款 共同基金，在我看来才是当前风险的投资方式。为什么他们会推荐人们存款和投资于共同基金呢？答案明摆着：一大批所谓的专家都是由银行、基金公?和媒体捧出来的。帮助自己的幕后推手推销产品也是情理之中的呀！

　　我希望通过这本书，通过那些经历了房地产市场的起起伏伏仍坚持下来的人们的真实故事，告诉大家如何进行房地产投资。这些经历过风雨仍然忠于所言的人才称得上是真正的专家。他们即将登台，透过媒体的迷雾和那些伪专家的空谈妄论，为你讲述什么是真正的房地产投资。准备好了吗？房地产投资指南，即将为你呈现。

整买散卖，地尽其用
　　探明真实的需求及背后的财务逻辑，并提出问题
　　——梅尔 舒尔茨
　　梅尔 舒尔茨作为发起人之一，于1983年创建了JDM地产公司，公司提供包括房地产开发、运营在内的全方位服务。其业务主要集中在亚利桑那州和科罗拉多州。公司不仅参与实施过高端民用及商用地产的开发，还参与过公园项目的开发。现如今，梅尔和他的合伙人们正在进行大菲尼克斯区的开发建设，为近30万人打造一个全新的社区。在2005年之前，梅尔还是菲尼克斯太阳队的合伙人。他还是获得2001年年度总冠军的亚利桑那响尾蛇棒球队的合伙人之一。梅尔还牵头设计并建造了位于菲尼克斯市中心的道奇体育场。
　　梅尔 舒尔茨是我的邻居，我们是在街坊?节日派对上认识的。我很快就喜欢上了这个人，因为他不但是一位房地产开发商，还拥有两家职业体育队。坐在公司老板的位置看菲尼克斯太阳队的比赛太令人振奋了。大牌球员、拉拉队长还有比赛本身变得更具吸引力和观赏性。而以往，我都只是坐在远离球场高高的座位上用双筒望远镜来观看比赛的。
　　结识梅尔这样的朋友有一个很大的好处，那就是你能够发现下一个增长区域会是哪里。作为一名地产开发商，他的计划和投资都放眼于未来3～10年的发展。除了从事单纯的地产开发之外，梅尔与他精锐的房地产团队还将以推动城市中心商业区的生活化为己任。
　　梅尔是一位非常棒的邻居、朋友和房地产预言家，每当我想要了解未来房地产市场趋势或是选择投资区域的时候，我总会给梅尔 舒尔茨打个电话。
　　——罗伯特 清崎
　　你是否有过这样的经历——当你在城里开车的时候，突然发现一大片空旷的土地，于是心里打量起这是否是附近后的一片未开发土地。我曾经这样问过自己很多次，并且每次都觉得这个问题很有意思。实际上，也就是这个问题把我带进了房地产这个行当。而我不停地发掘新事物，就成了我投资的策略。
　　开着车到你所在的城市里转一转，你就能发现很多房地产投资的商机。比如说，你也许已经发现了城里的购物中心、办公楼还有其他商业地产都常常集中在主要街道附近，而住宅区却相对分散很多。其实，你只需要想想大多数城市发展的过程，这一切就不难理解了。

　　在20世纪70年代，开车到处走貌似就是寻找房地产投资机会的好方法。我本人根本不会什么复杂的计算工具，我赖以发掘房地产投资机会的工具只是一张地图和一辆车，还有那长得像砖头一样的代大哥大电话机。在互联网得以普遍运用之前，只要开着车四处走你就能获取所有的投资信息。当我发现那些有发展潜力但尚未开发的地块时，我就找出这些业主，并询问有关这片土地的情况，考虑要不要进行购买。这一切听起来都很简单，但为什么它原本的业主不自己开发或是高价出售呢？事实上，并不是所有的投资良机都能被精明的地产开发商注意到。而想要找到一片地的业主，只需要打一通电话给产权公司就好了。一旦我拿到了业主的电话号码，我就按照在保险公司受到的培训行事：拿起电话，寻求结果。当然了，两者的结果有些许不同。当我是保险推销员的时候，我打电话推销保险并让他们给我开支票；而作为房地产投资人，我打电话询价并给卖家付钱。

    你肯定很难相信，我觉得买东西远比卖东西要困难。不过参照你生活当中的经验，你就能发现这句话当中的道理。问题就在于业主们都知道自己持有的资产是有价的，所以值得持有。不过从另一方面讲，业主也不一定愿意冒风险花时间和金钱在房地产开发的项目可行性分析及其他相关调研上。

    即便通过房地产可以享受到很多税务的优惠，但在获得房屋产权的过程中业主还是要承受一定的税务负担。我们总是在面临诸如此类的税务问题时不断地咨询税务专家，以保证税务负担不会过于沉重，或即便如此我们也能作好事先的心理准备。这的确是非常重要的一个步骤，我也建议你找到一位很棒的房地产税务咨询师为你的房地产生意出谋划策。税务及法律方面的咨询，无论是对购买初期保证交易的顺利进行还是对出售阶段考虑交易的潜在影响，对你来说都十分重要。关于它的重要性，怎么说都不过分。所以，还是跟你的税务专家和法律专家好好地聊一聊吧！

    我时常在房地产项目开始之初就聘请注册会计师和律师，并与他们进行交流。我弟弟的实习单位就成了我的个咨询的对象。它是亚利桑那州历史悠久的律师事务所，拥有房地产领域全面的专业经验。所以，我在每次投资之初就非常清楚自己的钱是要分成两部分花掉的：首先是地价，然后就是付给律师还有其他顾问的咨询费，从而提高自己成功的可能性。

    团队的作用不言而喻。我曾经就很想成为校橄榄球队的四分卫。我知道作为一名四分卫球员要少一些英雄主义，多一些给队友的支持和对队友的信任。这么一来，我要做的就只是简单地专注于比赛，并将球传给那些棒的队友们了。