中国法院2018年度案例·房屋买卖合同纠纷

　　2018年推出数据库增值服务!*人民法院、国家法官学院隆重推出!简便易用、权*实用，打造“好读好用”的案例!含商品房销售、二手房买卖、农村房屋买卖、房屋确权纠纷、定金与违约金、房屋借贷与担保纠纷、其他等案例。

　　权*的作者

　　国家法官学院案例开发研究中心持续20余年编辑了享誉海内外的《中国审判案例要览》丛书，自2012年起推出《中国法院年度案例》丛书，旨在探索编辑案例的新方法、新模式，以弥补当前各种案例书的不足。

　　强大的规模

　　今年推出23本，含传统和新近的所有热点纠纷，这些案例是从全国各地法院收集到的上一年度审结的近万件典型案例中挑选出来的，具有广泛的选编基础和较强的代表性。

　　独特的内容

　　不再有繁杂的案情，高度提炼案情和裁判要旨，突出争议焦点问题。

　　不再有冗长的分析，主审法官撰写“法官后语”，展现裁判思路方法。

　　数据库增值服务

　　2018年全新推出数据库增值服务，凡购买本书，扫描前勒口二维码，即可在本年度免费使用上一年度案例数据库。

 

　　本书是《中国法院2018年度案例系列》(全23册)的一个分册。内容包含商品房销售、二手房买卖、农村房屋买卖、房屋确权纠纷、定金与违约金、房屋借贷与担保纠纷、其他等案例。

　　所选案例均是国家法官学院从各地2017年上报的典型案例中挑选出来的精品案例，全面涵盖该领域常见纠纷内容。案情凝练，并由主审法官精心撰写裁判要旨与法官后语，可读性、适用性强，能帮助读者*限度地节约查找和阅读案例的时间，获得真正有用的信息，为法官、检察官、执法人员、律师、法律顾问办理相关案件以及案件当事人处理纠纷参考书。

　　国家法官学院案例开发研究中心持续20年编辑了享誉海内外的《中国审判案例要览》丛书，自2012年起推出《中国法院年度案例》丛书，旨在探索编辑案例的新方法、新模式，以弥补当前各种案例书的不足。

　　一、商品房预售

　　1不具备规范要求的商品房的责任承担

　　——林华诉厦门源昌房地产开发有限公司商品房预售合同案

　　2商品房层高“缩水” 的违约赔偿标准的确定

　　——黎招兵诉广州市丰拓房地产开发有限公司商品房预售合同案

　　3缔约过程中一方未主动据实向对方披露交易重大信息的，相对方可终止继续磋商主合同

　　——陈军、魏莲花诉无锡融科智地房地产开发有限公司商品房预约合同案

　　4连续降雨不能成为延期交房的不可抗力

　　——郑申伍、邓淑娟诉永州帝豪房地产开发有限公司商品房预售合同案

　　5迟延协助购房人办理房屋产权证应当承担违约责任

　　——刘俊豪诉潮州市第二建筑安装总公司等商品房预售合同案

　　6商品房买卖合同无效不影响买受人向第三人概括转移债权债务之效力

　　——金洪诉北京世博元房地产开发有限公司房屋买卖合同案

　　7《承诺》只是一种商品房认购或者预订协议不应认定为商品房买卖合同

　　——赖春芳诉贵州金晟房地产开发有限公司商品房预售合同案

　　8商品房买卖中预约与本约的区分

　　——唐于春诉北京兴亚置业有限公司房屋买卖合同案

　　9商品房买卖预约与本约的认定

　　——江再根诉重庆市尧舜房地产开发有限公司商品房预约合同案二、商品房销售

　　10商品房存在何种质量瑕疵时买房人可以拒收房屋

　　——西安洲恒投资管理合伙企业(有限合伙)诉中化方兴置业(北京)有限公司房屋买卖合同案

　　11隐蔽工程造成损失的归责问题

　　——杨亚芬、张杨天宇诉北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司商品房销售合同案中国法院2018年度案例·房屋买卖合同纠纷目录

　　12房屋未按设计施工产生质量问题严重影响居住使用，购房人请求解除合同的人民法院应当予以支持

　　——邹俊雄诉重庆中慧房地产开发有限公司商品房买卖合同案

　　13消防验收是否属商品房买卖中交付的条件

　　——袁海洋诉新疆祥和居房地产开发有限公司商品房买卖合同案

　　14买受人何种情况下可以行使合同解除权

　　——吴永祥诉南通万基房地产开发有限公司商品房销售合同案

　　15开发商逾期交房情况下购房者的权利保护

　　——王红静诉奈曼旗名洋房地产开发有限公司房屋买卖合同案

　　16开发商在其出具给买受人的购房收据上更名是否构成同意合同债权债务的概括移转

　　——程林诉北京世博元房地产开发有限公司房屋买卖合同案

　　17“以物抵债”是否有效

　　——袁福满诉北京福城源房地产开发有限公司等房屋买卖合同案

　　18第三人依约解除与被执行人商品房买卖合同不因房屋被查封而无效

　　——吴雪莲诉厦门永年房地产开发有限公司等商品房销售合同案

　　19涉及房屋新政相关房屋买卖案件的处理

　　——李大啟诉北京隆源建业房地产开发有限公司商品房预售合同案

　　20曹某某收取购房款行为是否属于个人行为

　　——徐长芳诉博爱县鸿昌街道办事处九街居民委员会房屋买卖合同案

　　21房产广告中出现的学区等信息是否视为邀约

　　——杨修前、王玲诉无锡太湖绿城置业有限公司商品房买卖合同案三、二手房买卖

　　22二手房买卖居间合同中“跳单”行为的认定

　　——叶辰诉上海馨晟房地产经纪事务所居间合同案

　　23二手房买卖中首付款增加导致的迟延履行如何认定

　　——白俊明诉于海波房屋买卖合同案

　　24“凶宅”的认定及出售方披露义务的范围

　　——康建斌、宋月诉刘龙妹、陈竹青房屋买卖合同案

　　25房屋买卖合同中“凶宅”纠纷审判方法评析与完善

　　——季国强诉周林花房屋买卖合同案

　　26购房新政语境下购房人要求解除房屋买卖合同的认定

　　——梅岩辉诉于燕房屋买卖合同案

　　27房屋买卖合同纠纷中合同解除后的损失负担问题

　　——杨秀均诉吴文会房屋买卖合同案

　　28显失公平的法律认定标准

　　——郭锐锋诉邓爱梨房屋买卖合同案

　　29如何认定一房二卖情况下的恶意串通

　　——吴月云诉谢静等确认合同无效案

　　30合同诈骗罪民事赔偿责任效力认定及处理规则

　　——俞爱民诉袁宇点房屋买卖合同案四、农村房屋买卖

　　31宅基地买卖合同中部分自认的能否运用合同目的解释确认整体合同效力

　　——孙成义诉孙成智农村房屋买卖合同案

　　32农村房屋买卖合同是否可以采用口头形式

　　——刘泽诉刘姣彤等农村房屋买卖合同案

　　33农村房屋买卖合同是否合法案件涉及法律问题及违约责任探讨

　　——杨春孝诉陈太松、杨约敏农村房屋买卖合同案

　　34农村房屋 “连环买卖”的相关法律问题研析

　　——姜桂芝诉陈启亮、乔芳农村房屋买卖合同案

　　35标的为违章建筑的房屋买卖合同效力及缔约过失责任的认定

　　——汪艮生诉左春海、顺义区北石槽镇北石槽村村民委员会房屋买卖合同案

　　36宅基地使用权及该宅基地上附着的房屋不能通过房屋买卖行为一并向非本村人员转让

　　——沈百运、李秀珠诉邓恒军等农村房屋买卖合同案五、拆迁安置房买卖

　　37房产公司以被拆迁人未支付超补偿面积差价款抗辩其交付产权调换房屋的义务是否适当

　　——晋春雨、李苗苗诉新疆金豪房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同案

　　38买受人具备对不构成善意取得的无权处分房屋买卖合同的解除权

　　——杨宏利诉王建禄房屋买卖合同案六、公房转让

　　39非单位职工购买单位公房合同性质的认定和处理

　　——芦少穆诉厦门市金桥科教拥军促进会房屋买卖合同案七、房屋买卖代理

　　40房屋买卖合同中表见代理的认定

　　——孙瑞锦诉郭培忠、孟齐房屋买卖合同案

　　41表见代理的认定

　　——江贞设诉乐胜兰、乐义兰房屋买卖合同案

　　42代理利益的认定及其衍生的行为保护

　　——刘保明、吴先梅诉郁海毅、周水玉房屋买卖合同案

　　43家庭所有的不动产登记在某一家庭成员名下的代表行为阻却不动产物权登记变动的公示效力

　　——吕守林诉威海市环翠区环安建筑公司等房屋买卖合同案

　　44未经书面委托授权的代理行为的认定

　　——孟宪君诉烟台天鸿置业有限公司、乳山市渤海房产销售信息服务中心商品房预售合同案

　　45无权处分情况下房屋买卖合同能否继续履行

　　——李刚诉王浩房屋买卖合同案

　　46民间借贷下的代理售房行为是否有效

　　——杜广诉娄海龙、王铁江房屋买卖合同案

　　八、房屋确权纠纷

　　47借名购房的认定问题

　　——何洁诉周庆顺房屋所有权确认案

　　48一房二卖，房屋权属到底归谁

　　——刘运芳诉黄建兵、张美其房屋买卖合同案

　　49享受去世配偶的工龄优惠购买的房改房的权属如何认定

　　——刘广才等诉祁庆华所有权确认案

　　50债权人能否撤销对善意取得人的房屋转移登记行为

　　——吴金成、王景芝诉吴洋债权人撤销权案

　　九、定金与违约金

　　51房屋买卖活动中如何适用定金罚则

　　——李敉诉张腾飞、杨维凤定金合同案

　　52房屋认购书的定金是否适用定金罚则

　　——姜丕广诉大连仕豪房地产开发有限公司买卖合同案

　　53双方违约时定金罚则的适用

　　——郭锋、钱美兰诉宋小健、谢颖房屋买卖合同案

　　54定金合同的生效条件

　　——曲昆诉胡桃房屋买卖合同案

　　55损害赔偿额的认定和减损规则的适用

　　——贾咏梅诉北京鼎城泰和投资管理有限公司房屋买卖合同案

　　56因配偶不同意出售房屋而拒绝履行房屋买卖合同的违约责任认定

　　——于浩洋诉董葭房屋买卖合同案

　　57无权处分夫妻共有房产时，买受人可得主张之损害赔偿的认定

　　——赵铮诉闫俊华房屋买卖合同案

　　58违约金的判定标准及妨碍民事诉讼的认定、处理

　　——刘磊诉李艳君房屋买卖合同案

　　59职工优惠购房后未满合同约定工作年限离职后，原房屋买卖合同的综合认定

　　——北京紫都置业发展集团有限公司诉张彦芬房屋买卖合同案

　　60情势变更情形下的违约责任承担

　　——郭军诉湖南辉宏控股集团有限公司商品房预售合同案

　　61根本违约行为如何认定

　　——汪波诉李龙、闫蕾房屋买卖合同案

　　62合同一方违约时的继续履行问题与违约责任承担

　　——韩冰诉李书亮房屋买卖合同案十、房屋借贷与担保纠纷

　　63名为买卖实为借贷的房屋买卖合同效力的认定

　　——杨继珍诉秦强、苏学先农村房屋买卖合同案

　　64名为买卖实为借贷担保行为的效力及纠纷处理原则

　　——吴文彦诉靳文秀、杨友华房屋买卖合同案

　　65房屋买卖合同无效后已存抵押权对物权变更的限制性分析

　　——何菊英诉王东生所有权确认案

　　66房屋被查封后法院另行做出的移转房屋所有权的给付性裁判文书是否侵犯另案申请执行人的合法权益并需要启动再审程序

　　——童福明申请时有光、岑新范房屋买卖合同再审案

　　67无权处分及法律后果的承担

　　——张明奎诉严建、李本芳房屋买卖合同案

　　68房屋买卖合同是否具有担保的意思表示

　　——王亚学诉田然房屋买卖合同案

　　69涉学区房买卖案件中对禁用学位的保全

　　——王素菁诉廖志华房屋买卖合同案十一、其他

　　70通谋虚伪表示的判断及效力认定规则

　　——李彩玲、李小平诉张春翎、李天一房屋买卖合同案

　　71涉及虚假交易的合同中当事人真实意思表示的认定

　　——虞张泉诉马静宝等房屋买卖合同案

　　72因重大误解导致合同撤销的认定

　　——李辉诉孙正和房屋买卖合同案

　　73违反法律强制性规定的房屋买卖合同是否有效

　　——孙正国诉阙中学房屋买卖合同案

　　74借名买房中被借名人损失赔偿问题

　　——王普兴诉北京朝阳荣鹤商贸中心房屋买卖合同案

　　75融资性房屋买卖的司法认定与风险规避

　　——何达炳诉郭建伟房屋买卖合同案

　　76房屋买卖合同关系中付款方后履行抗辩权的行使

　　——田朝霞诉王钊等房屋买卖合同案

　　77夫妻一方去世后另一方将登记在其名下房屋以房屋买卖合同形式转移给家庭成员的合同性质及效力如何认定

　　——王惠民等诉王泽方、王峥房屋买卖合同案

　　78第三人撤销之诉的起诉条件及实体认定

　　——刘喆诉郭伟等第三人撤销之诉案

　　法律的生命在于实施，而法律实施的核心在于法律的统一适用。《中国法院年度案例》丛书出版的价值追求，即是公开精品案例，研究案例所体现的裁判方法和理念，提炼裁判规则，为司法统一贡献力量。

　　《中国法院年度案例》丛书，是国家法官学院于2012年开始编辑出版的一套大型案例丛书，之后每年年初定期出版，由国家法官学院案例开发研究中心具体承担编辑工作。此前，该中心坚持20余年连续不辍编辑出版了《中国审判案例要览》丛书近90卷，分中文版和英文版在海内外发行，颇有口碑，享有赞誉。现在编辑出版的《中国法院年度案例》丛书，旨在探索编辑案例的新方法、新模式，以弥补当前各种案例书的不足。该丛书2012~2017年已连续出版6套，一直受到读者的广泛好评，并迅速售罄。为更加全面地反映我国司法审判的发展进程，顺应审判实践发展的需要，响应读者需求，2014年度新增3个分册：金融纠纷、行政纠纷、刑事案例，2015年度将刑事案例调整为刑法总则案例、刑法分则案例2册，2016年度新增知识产权纠纷分册，2017年度新增执行案例分册。现国家法官学院案例开发研究中心及时编撰推出《中国法院2018年度案例》系列丛书，将刑事案例扩充为4个分册，共23册。

　　总的说来，当前市面上的案例丛书百花齐放，既有判决书网，可以查询各地、各类的裁判文书，又有各种专门领域的案例汇编书籍，以及各种案例指导、案例参考等读物，十分活跃，也各具特色。而《中国法院年度案例》丛书则试图把案例书籍变得“好读有用”，故在编辑中坚持以下方法：一是高度提炼案例内容，控制案例篇幅，每个案例基本在3000字以内;二是突出争议焦点，剔除无效信息，尽可能在有限的篇幅内为读者提供有效、有益的信息;三是注重对案件裁判文书的再加工，大多数案例由案件的主审法官撰写“法官后语”，高度提炼、总结案例的指导价值。

　　同时，《中国法院年度案例》丛书还有以下特色：一是信息量大。国家法官学院案例开发研究中心每年从全国各地法院收集到的上一年度审结的典型案例超过10000件，使该丛书有广泛的选编基础，可提供给读者新近发生的全国各地的代表性案例。二是方便检索。为节约读者选取案例的时间，丛书分卷细化，每卷下还将案例主要根据案由分类编排，每个案例用一句话概括裁判规则、裁判思路或焦点问题作为主标题，让读者一目了然，迅速找到需求目标。

　　中国法制出版社始终全力支持《中国法院年度案例》的出版，给了作者和编辑们巨大的鼓励。2018年新推出数据库增值服务。购买本书，扫描前勒口二维码，即可在本年度免费查阅使用上一年度案例数据库。我们在此谨表谢忱，并希望通过共同努力，逐步完善，做得更好，真正探索出一条编辑案例书籍、挖掘案例价值的新路，更好地服务于学习、研究法律的读者，服务于社会，服务于国家的法治建设。

　　本丛书既可作为法官、检察官、律师等司法实务工作人员的办案参考和司法人员培训推荐教程，也是社会大众学法用法的极佳指导，亦是教学科研机构案例研究的精品素材。当然，案例作者和编辑在编写过程中也不能一步到位实现初的编写愿望，可能会存在各种不足，甚至错误，欢迎读者批评指正，我们愿听取建议，并不断改进。

　　1不具备规范要求的商品房的责任承担——林华诉厦门源昌房地产开发有限公司商品房预售合同案

　　【案件基本信息】1裁判书字号

　　福建省厦门市中级人民法院(2016)闽02民终630号民事判决书

　　2案由：商品房预售合同纠纷

　　3当事人

　　原告(上诉人)：林华

　　被告(上诉人)：厦门源昌房地产开发有限公司(以下简称源昌公司)【基本案情】2011年1月7日，林华与源昌公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定林华向源昌公司购买位于厦门市湖里区康泰里87号地下一层×号车位，按套计算总价款28万元，建筑面积5754平方米，其中套内建筑面积4504平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积125平方米。合同“面积确认及面积差异处理”约定“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比值超出3%，买受人有权退房。……买受人不退房的……产权登记面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。源昌公司向林华出具金额为10万元、18万元的两张发票，发票记载建筑面积均为5754平方米。林华于2011年9月28日取得讼争车位的产权证，建筑面积5754平方米，所附房屋平面图记载讼争车位宽25米、长5米。源昌公司在厦门市国土房产测绘档案管理中心备案的《土地房屋产籍调查表》里记载讼争车位套内面积125平方米。林华请求判令源昌公司立即向林华返还购房款31011581元及利息181164元(利息以657518元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2011年1月7日起计至实际还款之日止)并赔偿直接经济损失133080元。源昌公司认为林华的诉求没有法律依据，且已超过诉讼时效。【案件焦点】具有瑕疵的车位价款的确定依据。【法院裁判要旨】福建省厦门市湖里区人民法院经审理认为：林华与源昌公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。林华诉请的面积差异款，合同对面积差异处理约定不明。根据《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符……合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”的规定，合同和源昌公司出具的发票上载明建筑面积5754平方米，总金额28万元，由此计算单价为每平方米486618元，讼争合同约定套内建筑面积4504平方米，产权登记套内面积仅125平方米，减少了3254平方米，面积误差比达7225%。因此源昌公司应向林华返还讼争车位的面积差异款及自起诉之日起的利息。

　　福建省厦门市湖里区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条款，《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，作出如下判决：

　　一、厦门源昌房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还林华房价款31011581元及利息(利息以657518元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2015年8月13日起计至本判决确定还款之日止);

　　二、驳回林华的其他诉讼请求。

　　林华、源昌公司分别持原审起诉意见和答辩意见提起上诉。福建省厦门市中级人民法院经审理认为：合同有效。合同约定讼争车位按套计算总价款28万元，建筑面积5754平方米，生效的(2014)厦民终字第1085号民事判决认定20号车位产权证载明建筑面积5754平方米，且所附房屋平面图记载车位宽25米、长5米，与讼争21号车位相邻。根据公平合理原则，讼争车位应参照相类似车位即案外人陈某碧所购20号车位款18万元计价较为合理，源昌公司应返还林华多支付的购房款10万元。导致讼争车位纠纷系因源昌公司原因引起，林华要求源昌公司按合同约定赔偿其直接经济损失，应予以支持。

　　福建省厦门市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》百七十条款第(三)项之规定，作出如下判决：

　　一、撤销厦门市湖里区人民法院(2015)湖民初字第5844号民事判决;

　　二、厦门源昌房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内返还林华购房款10万元及利息(按中国人民银行同期同类贷款利率，自2015年8月13日起计算至本判决确定的还款之日止);

　　三、厦门源昌房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内赔偿林华契税损失3000元、律师费损失15000元，合计18000元;

　　四、驳回林华的其他上诉请求;

　　五、驳回厦门源昌房地产开发有限公司的其他上诉请求。【法官后语】1具有特定用途的商品房应符合国家规范的要求，否则即为有瑕疵的商品房

　　根据《汽车车库建筑设计规范》(JGJ 100-98)和《汽车车库建筑设计规范》(JGJ
100-2015)对各式停车位的长宽均作了要求，具体以垂直式停车方式的小型汽车停车位为例，车位的小尺寸宜为53m(长)*24m(宽)，即车位的套内建筑面积一般应为1272平方米，且车位的长宽要求均不得低于前述要求，否则即为瑕疵车位。

　　在本案当中涉及的车位即为以垂直式停车方式的小型汽车停车位，按该规范要求，其长宽的小尺寸应为53*24m;而本案涉讼车位的具体尺寸5 *2
5m，故该车位存在瑕疵。据此，出卖人源昌公司依法应承担瑕疵给付的违约责任，在此情况下，买受人有权要求出卖人减少价款或解除合同、返还购房款及利息并支付违约金。

　　2减价责任的确定

　　根据合同法的规定，减价责任事实是作为违约责任承担方式之一，而非有别于违约责任的其他责任。我们认为减价权是一种单纯形成权，是依单方意思表示减少价款或报酬的权利。其成立的要件有四点：(1)给付标的质量不符合约定，(2)债权人在异议期内将该等情形告知债务人，(3)债权人同意受领，(4)债务人救治权(即修理、更换或重作的主张)履行不能。

　　在本案当中，涉讼车位为瑕疵物，出卖人源昌公司知悉该车位不符合法定规范要求，但无法修理或更换、重作;且买受人林华已对该车位提出异议;买受人在诉讼中以变更诉讼请求方式要求愿意受领该车位，而放弃解除合同，返还价款并承担相应的违约责任的要求。在此前提下，买受人林华诉请要求减少价款依法应予以支持。

　　至于减少价款的金额应如何确定的问题，我们认为，鉴于毗邻涉讼车位的车位与涉讼车位的位置相近，且存在同样尺寸不符合法定规范的瑕疵，但该车位的款项与涉讼车位的价款少了10万元，并且该价款(即18万元)为出卖人和为案外人的其他买受人确认亦并无异议，故本案参照该车位的价款作为涉讼车位确定依据，故减少价款的金额由本案涉讼的28万元-18万元=10万元。

　　编写人：福建省厦门市中级人民法院林巧玲