买卖合同纠纷案例与实务（法律专家案例与实务指导丛书）

《法律专家案例与实务指导丛书》是国内近年推出的体系完整、案例新颖、评析专业的大型法律实务丛书，由知名律师事务所、公检法、大学院校一线法律专家编写，丛书共37种，涵盖我国法律体系中法律实践的各个方面，包括专利纠纷、著作权纠纷、仲裁纠纷、证据运用、医疗损害责任纠纷、消费维权纠纷、物业管理纠纷、危害公共安全罪、土地纠纷、涉外民商事纠纷、商标纠纷、侵权纠纷、侵犯财产罪、破坏市场经济秩序罪、民间借贷纠纷、买卖合同纠纷、旅游纠纷、劳动纠纷、金融纠纷、教育法律纠纷、交通事故纠纷、建设工程纠纷、婚姻家庭纠纷、环境侵权纠纷、行政诉讼、国家赔偿纠纷、股权转让纠纷、公司常见纠纷、工伤纠纷、房产纠纷、妨害社会管理秩序罪、渎职犯罪、电子商务纠纷、担保纠纷、产品质量纠纷、拆迁纠纷、保险纠纷等3000多个真实法院判例，分门别类，紧紧围绕现实生活中经常出现的法律纠纷，以案情简介、裁判要点、法条链接、法律分析、对策建议等为主要内容，具有权威性、实用性、可操作性等特点。 
《法律专家案例与实务指导丛书》可作为国家司法考试考生、律师、法官、检察官、公证员、法律顾问、法律类仲裁员、法律教学的案头常备案例实务参考书；也非常适合作为民众了解各类法律纠纷法院判例，用来解决自己实际法律问题的实用图书。 

《买卖合同纠纷案例与实务》是按照整个合同订立过程的发展脉络编排的，与《中华人民共和国合同法》的架构基本一致，本书内容主要包括买卖合同的订立、买卖合同的效力、买卖合同的履行、买卖合同的解除、买卖合同的违约责任，客观真实地展现现实生活中买卖合同从订立到履行各个环节容易出现的问题。每章之下分节，每节又分为若干个小问题，以问题形式导引本节的内容，将法理及分析融入案例中，并对各类纠纷怎样做好风险防范作了提示说明，以期为读者提供法律帮助，给出解决方案。
　　《买卖合同纠纷案例与实务》适合作为各高校法律相关专业的案例教材，也适合作为广大民众咨询日常法律纠纷事务的实用指导书，还适合作为各企事业单位、法律培训机构、法官和律师等法律从业者，以及其他法律爱好者进行法律实践和研究的专业参考书。

章 买卖合同订立的基本知识
　节 买卖合同的性质及内容
　　1三方签订”购房协议”应认定为买卖合同还是居间合同
　　2在职务范围内订立的买卖合同，法律责任由谁承担
　　3同样是交付标的物的行为应认定为买卖合同还是承揽合同
　　4标的物质量条款是否属于商品房买卖合同的条款
　第二节 买卖合同当事人的权利与义务
　　1买卖合同中，出卖人承担的主要义务有哪些
　　2买卖合同中，买受人承担的主要义务有哪些
　　3出卖人交付的标的物存在瑕疵，是否承担法律责任
第二章 买卖合同的订立
　节 买卖合同的订立
　　1商家销售广告和宣传资料中的允诺是要约还是要约邀请
　　2双方均向对方发出要约的行为能否成立合同
　　3变更了要约内容的承诺是否有效
　　4违反预约合同是否应承担违约责任
　　5承诺可否依交易习惯作出
　　6采用口头形式签订的买卖合同是否有效
　第二节 格式合同的处理
　　1商家”出门概不负责”的告示是否意味着可以免责
　　2加重对方责任、排除对方权利的条款是否有效
　第三节 缔约过失责任
　　1隐瞒合同重要事实导致对方利益受损的行为是否为缔约过失
　　2同样是违反合同义务的行为应认定为缔约过失责任还是违约责任
第三章 买卖合同的效力
　节 买卖合同的成立与生效
　　1未盖公章的商品房买卖合同能否成立
　　2意思表示不真实的买卖合同能否生效
　第二节 效力待定的买卖合同
　　1限制行为能力人所订的买卖合同是否有效
　　2无权代理人订立的买卖合同是否有效
　　3无处分权人订立的买卖合同是否有效
　　4法人超越经营范围订立的买卖合同是否有效
　　5单位负责人越权订立的买卖合同，责任由谁承担
　第三节 买卖合同中的表见代理
　　使用空白合同书订立买卖合同的行为如何定性
　第四节 无效的买卖合同
　　1受胁迫订立的买卖合同是否有效
　　2受欺诈订立的合同是否有效
　　3恶意串通订立的买卖合同是否有效
　第五节 可撤销的买卖合同
　　1乘人之危订立的合同是否有效
　　2对标的物的性质认识错误，属”重大误解”还是”欺诈”
　　3″重大误解”、”欺诈”还是”显失公平”订立的合同如何区分
第四章 买卖合同的履行
　节 买卖合同的履行原则
　　协作履行中的诚实信用原则如何适用
　第二节 买卖合同约定不明的履行原则
　　1质量条款约定不明确时发生争议，如何确定质量标准
　　2付款期限约定不明确是属于附条件的民事法律行为还是履行期限
　　不明的民事行为
　　3网上购物合同履行地如何确定
　第三节 买卖合同履行中的附随义务
　　商场的兑奖行为是否为合同的附随义务
　第四节 买卖合同履行中的抗辩权
　　1一方故意隐瞒经营负债，另一方可否行使不安抗辩权
　　2抽逃资金的属不安抗辩权还是预期违约
　　买受人不开具发票的行为是否适用同时履行抗辩权
第五章 买卖合同的解除
　节 不可抗力
　　”下雨”能否构成开发商未能如期交房的”不可抗力”
　第二节 情势变更
　　标的物价格上涨是否适用情势变更原则
　第三节 买卖合同解除权的行使
　　买卖合同解除条件未成就，一方有无权解除合同
第六章 买卖合同的违约责任
　节 买卖合同中的违约行为
　　1买卖双方约定的”假一罚十”条款是否有效
　　2合同履行期限届至，履行义务的一方无法履行合同是否构成违约
　　3″一物多卖”行为是否为违约行为
　　4在有偿合同中违反无偿服务约定是否为违约行为
　第二节 买卖合同中的违约责任
　　1双方违约的情况下违约责任由谁承担
　　2违约金与损害赔偿金能否同时适用
　　3买卖合同中收受定金的一方违约是否要返还双倍定金
　　4卖方出售商品不合格应承担违约责任还是侵权责任
　　附录A《中华人民共和国民法通则》
　　附录B《中华人民共和国合同法》
　　附录C买卖合同相关司法解释
　　参考文献

买卖是经济生活中普遍的法律行为，在商品经济中，买卖关系发挥着极其重要的作用。买卖合同在各国债法中都是基本的一类合同，也是人类历为古老的一类合同，其在合同法上占有十分重要的地位。用来调整商品买卖过程中所产生的买方和卖方的权利义务关系的《中华人民共和国合同法》，经历了从供应合同到购销合同、买卖合同的演变。《中华人民共和国合同法》分则章就对买卖合同作了详细规定，共设置了46个条文，占合同法总条文数的107%，可知买卖合同是合同法分则中重要的一种合同。
本书以买卖合同理论与实践紧密结合为切入点，选取与广大读者生活密切相关的真实案例，贴近生活，融法理于案例中，通俗易懂，以期对广大读者学法、用法能起到重要的参考价值。本书有如下几个特点。
1实践性强，便于适用合同法
本书的编排体例与《中华人民共和国合同法》的架构相吻合，每个小问题均是从司法实践和现实生活中的具体案例入手，通过分析其中蕴含的买卖合同原理，让广大读者明白这类纠纷的法律规定和法律原理，为其生活提供指导和法律帮助，同时也能帮助广大读者未雨绸缪，在签订合同前就考虑到可能发生的风险。
2新颖性强，便于理解
本书与一般的买卖合同书籍不同，不是按照理论体系的架构编排，而是通过问题导引，将每类纠纷通过问题设置予以展现，也就是说每个问题都是一个买卖合同订立过程中可能发生的纠纷。每个案例都有法律分析、风险提示，同时根据不同纠纷的内容及可能出现的问题，又附加了相关理论予以充实。淡化理论、突出实务，重在分析风险防范，这是本书与其他同类书籍的不同之处。
3可读性强，便于学习
本书将法理融于案例之中，结合司法实践，立足现实生活，从庞杂的买卖合同中选取了具有一定典型性、代表性的案件，以具体的案例剖析抽象的理论，以案说法，以法释案。让广大读者易学易懂，通过身边的真实案例学习抽象的买卖合同理论。
当然，买卖合同的理论博大精深，司法实践中的问题又纷繁复杂，仅仅通过一本书还涵盖不了买卖合同的所有理论和全部纠纷。
    本书的编写分工如下：胡燕佼编写了章、第二章、第三章；李巍编写了第四章、第五章、第六章及附录。此外，在编写过程中，陈心心、陈鑫、刘小诗、刘洋、马玉建、苗培培、潘慧玲、戚青霞、区淑萍、盛雄等在资料搜集、疑文考据等方面提供了有益的帮助，并参与撰写了部分案例分析，谨致谢意。
    由于编者水平有限，书中尚存在诸多不足之处，我们真诚希望得到读者的批评、指正。

2004年2月，买受人张某与某房地产开发商签订商品房认购书，张某向开发商交纳定金2万元。后张某随即和开发商的销售人员协商签署了《商品房买卖合同》（以下称“合同”）和补充协议（在开发商提供的标准格式基础上双方协商又增加了六条），约定以公积金贷款的形式购买商品房，张某在合同上签字后交由开发商签署。第二天，张某交纳了首付款（定金计入首付款）和印花税，开发商向张某开具了销售不动产的发票和印花税收据。此后，买受人多次催促开发商去办理期房销售备案手续以便办理贷款手续，销售人员都告知其不要着急，像这样有补充条款的业主都没有去备案并答应办理贷款的限制期限从取得备案之后才开始计算。
2004年8月，张某收到开发商的《律师函》，要求张某在接到律师函的五日内同意删除补充协议中的六项补充条款，否则，开发商将拒绝签订合同。买受人随即向开发商发函指出，合同已经生效，要求开发商继续履行。但后来买受人出于各种考虑和想得到房子的实际愿望，在十日后再次发函同意删除六项补充条款。开发商以超出时限为由拒绝，张某随后向法院提起诉讼，要求开发商继续履行合同并承担违约责任，在得知开发商将该房屋出卖于其他人后变更诉讼请求为解除合同、返回已交房款和利息、赔偿定金并承担一倍已交房款的赔偿责任。
张某诉称，其已在开发商提供的格式合同上签字，并交纳了购房首付款，开发商接受了张某的付款并开具了购房发票，实际上是以实际行动接受了张某的履行行为，合同已经成立并得到实际履行，开发商应按约定履行义务。
开发商答辩称，合同上仅有张某单方签字，开发商并未签章，合同因不具备法定形式要件而未成立；张某付款的行为不是应开发商的要求，而是其自愿将款打入开发商的开放账户内；张某已付20％首付款的行为不应视为其已履行了合同的主要义务。

本案争议的焦点是：当事人没有签字或者盖章（即合同缺乏书面形式或合同书面形式不完备），但合同当事人履行了合同的主要义务并被对方接受，合同是否照样可以成立？
（1） 合同成立需具备什么条件
合同订立的过程就是当事人双方使其意思表示趋于一致的过程，这一过程在合同法第十三条：“当事人订立合同，采取要约、承诺方式”中得以体现。因此合同的成立必须有双方或多方当事人对合同的标的、数量、质量、价款或者报酬等内容协商一致，即达成了合意。
合同法第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”但合同不采用书面形式是否就不成立，理论上还存在争议。合同采用书面形式的目的，主要在于使合同的存在及其内容有切实的证据，以减少争端，并使当事人理解订立合同的法律后果及双方的权利义务。也就是说，合同的书面形式有助于证明合同的成立与生效。但不采用书面形式的合同，也并不意味着不具备合同成立的要件，不生效。
合同的成立需要的条件主要有以下几个方面。
① 订约主体存在双方或多方当事人。所谓订约主体是指实际订立合同的人，他们既可以是未来的合同当事人，也可以是合同当事人的代理人，订约主体与合同主体是不同的，合同主体是合同关系的当事人，他们是实际享受合同权利并承担合同义务的人。
② 双方当事人订立合同必须是“依法”进行的。所谓“依法”签订合同，是指订立合同要符合法律、行政法规的要求，由于合同约定的是当事人双方之间的权利和义务关系，而权利和义务是依照法律规定所享有和承担的，所以订立合同必须符合法律、行政法规的规定。如果当事人订立的合同违反法律、行政法规的要求，法律就不予承认和保护，这样，当事人达成协议的目的就不能实现，订立合同也就失去了意义。
③ 当事人必须就合同的主要条款协商一致。即合同必须是经过双方当事人协商一致的。所谓协商一致，就是指经过谈判、讨价还价后达成的相同的、没有分歧的看法。
④ 合同的成立应具备要约和承诺阶段。要约承诺是合同成立的基本规则，也是合同成立必须经过的两个阶段。如果合同没有经过承诺，而只是停留在要约阶段，则合同未成立。合同是从合同当事人之间的交涉开始，由合同要约和对此的承诺达成一致而成立。
（2） 本案中的商品房买卖合同是否成立
本案中，张某和开发商之间签订的是商品房买卖合同，该合同有明确的合同主体和标的，合同主要条款明确具体：买受人支付房屋价款、出卖人交付房屋。
买受人张某与房地产开发商之间签订有商品房认购书，并且张某向开发商交纳了定金2万元，且双方已约定好付款方式，开发商向张某开具了销售不动产的发票，由此可以看出，双方对该房屋的买卖有明确且一致同意的意思表示，显然具备合同成立的初步要件。
① 该商品房买卖合同具备成立的要件
根据合同法第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中的标的物为商品房，法律规定商品房买卖应当采用书面形式。但是否未签订的书面形式的商品房买卖合同就不成立呢?
对此，合同法第三十七条又作了规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”可见，书面形式仅是合同成立的一种形式要件，而签字盖章与否并非合同成立并生效的要件，即采用书面形式订立的商品房买卖合同，并不因为一方暂未签字或者盖章就当然无效，关键取决于一方是否已经履行义务并被对方认可接受。
结合本案来看，本案中双方协商签署了合同及其补充协议，张某所签署的合同是由开发商所提供的格式合同，合同文本中出卖人及标的物的详细情况已经在合同文本中签署完毕，买受人也按照合同要求在应签署的地方签字确认，该合同明确约定了买受人与出卖人之间的权利义务。并且买受人也交纳了首付款，并得到了开发商所出具的发票，可见双方之间的买卖合同关系已经建立，买卖合同已经成立。后面开发商也只是要求删除补充协议中的补充条款，而非对整个合同的全然否定，也就是说，即便因为补充条款发生争议，也仅是这六项补充条款不发生效力而已，并不影响主合同商品房买卖合同的成立。由此可见，双方对买卖商品房已达成了合意，开发商未在合同上签章并不影响合同成立。
② 该合同已经得到实际履行
根据合同法第三十七条的规定，采用书面合同形式的，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。从这条可以看出，即便开发商没有签字或者盖章，其只要履行了合同的主要义务并被对方接受，合同照样可以成立。那么，从本案来看，开发商是否已经履行了主要义务呢？
判断是否已经履行了合同的主要义务，要从合同当事人订立合同的目的入手。就本买卖合同而言，买方的主要义务是：支付价款；按约定接受标的物。而出卖人的主要义务是：接受价款；按约定交付标的物。
本案中，合同约定，买受人先行支付首付款，余下款项由买受人向银行申请公积金贷款。张某按照约定向开发商交付了首付款，开发商向张某开具了正式发票，显然作为买受人的张某已经支付了价款，而出卖人开发商也接受了价款，显然在标的物商品房交付之前，价款为履行合同的主要义务，张某实际按约履行了，开发商也履行了。剩余的房款，张某要想继续履行合同义务则必须开发商予以履行才能实现，申请公积金贷款则需要开发商履行相应的手续，完成商品房预售登记备案手续才可能办理。也就是说此项合同义务非买受人张某所能直接履行的，必须由开发商出面办理了相关手续才有可能实现。在这个过程中，开发商预售备案登记手续的完成与否直接决定买受人能否履行后续付款义务，如开发商不履行其备案义务，则张某的后续付款义务就无法履行。当然买受人接受标的物和开发商交付标的物的合同义务就无法得到履行。因此可以说，张某已经按照合同约定履行了其合同的主要义务，而开发商也接受了，显然该商品房买卖已经成立并且生效，至于开发商未在合同文本上签字盖章这样欠缺形式要件的情形并不影响该合同已经成立的事实。
【风险提示】
承担违约责任的前提是合同已成立并生效，只有合同成立，合同中所规定的违约责任才有适用之余地，才有可能存在继续履行的问题，否则，合同（有关违约责任的条款）并不对当事人产生约束力，也不存在继续履行的问题。