建设项目甲方工作管理宝典：建设单位基建管理部门报批报建与工程管理指南

本书是所有政府机关、国有企业、事业单位、房地产开发公司从事建设项目报批报建与工程管理的从业人员的书籍，是建设项目基建管理部门处长、副处长、科长等领导的参考用书，是广大项目建设从业人士提高工作能力的实用读本。
本书适合建设单位基建管理部门规划管理科、工程管理科、预决算科等部门的管理人士和从业人员参考阅读；也适合建设单位基建管理部门财务科、办公室等部门的科长、主管和从业人士阅读；还适合计划、建设、规划、国土、市政、交通、环卫、文化、人防、消防、供水、供电、供气、供暖等与建设项目报批报建相关的政府行政主管单位和事业单位的管理工作人士了解阅读。

    本书按项目建设的流程，共分为5章对建设项目报批报建与工程管理的相关内容进行详细的说明。具体内容包括：建设项目选址立项与土地获取阶段工作指南，建设项目规划设计阶段工作指南，建设项目施工准备阶段工作指南，建设项目施工阶段工作指南，建设项目竣工验收与移交保修阶段工作指南。

余源鹏，广州市智南投资咨询有限公司，总经理，主要从事房地产研究、房地产培训、房地产中介经纪、智地网和房商网的运营、房地产开发商推荐服务商和高级人才等业务，举办多场房地产培训课程，熟悉房地产开发的各环节操作要领，常年担任企业和个人房地产投资顾问，连续七年对中国房价和房地产政策的走向有精准的判断。主编出版了“房地产实战营销丛书”、“房地产公司管理制度丛书”和“物业管理实操丛书”等三大系列近百本实操型房地产专业书籍。

第1章建设项目选址立项与土地获取阶段工作指南/1
1.1建设项目规划选址与土地获取的相关概念与工作流程1
1.1.1土地使用权获取的相关概念1
1.1.2建设项目规划选址与土地获取阶段的工作流程5
1.2《项目建议书》的编制与审批8
1.2.1《项目建议书》的编制8
1.2.2《项目建议书》审批的办理手续9
1.3《选址意见书》的办理10
1.3.1《选址意见书》的办理手续10
1.3.2《选址意见书》办理的注意事项11
1.4招标拍卖挂牌与《国有土地使用权出让合同》的签订12
1.4.1招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的范围与程序12
1.4.2招标拍卖挂牌的资格申请与审查12
1.4.3招标拍卖挂牌活动的实施14
1.4.4《中标通知书》或《成交确认书》的签订17
1.4.5《国有土地使用权出让合同》的签订17
1.5建设项目节能审查18
1.6建设项目用地预审20
1.6.1建设项目用地预审的办理手续21
1.6.2建设项目用地预审办理的注意事项23
1.7建设项目环境影响评价23
1.8建设项目的审批、核准或备案26
1.8.1建设项目可行性研究报告的编制与审批26
1.8.2建设项目核准申请报告的编制与项目核准30
1.8.3建设项目备案申请报告的编制与项目备案32
1.9《建设用地规划***》的办理32
1.9.1《建设用地规划***》的办理手续32
1.9.2《建设用地规划***》办理的注意事项34
1.10土地勘测定界与征地补偿结案34
1.10.1土地勘测定界的办理手续34
1.10.2征地补偿结案的办理手续35
1.11《建设用地批准书》的办理38
1.11.1《建设用地批准书》的办理手续38
1.11.2《建设用地批准书》办理的注意事项42
1.12《房屋拆迁***》的办理42
1.13契税及土地出让金缴纳凭证与《国有土地使用证》的办理44
1.13.1契税及土地出让金缴纳凭证的办理44
1.13.2《国有土地使用证》的办理45
第2章建设项目规划设计阶段工作指南/49
2.1建设工程设计招标核准与备案49
2.1.1建设工程设计招标的范围与分类50
2.1.2建设工程设计招标方案核准的办理手续51
2.1.3建设工程设计招标备案的办理手续53
2.2建设工程设计方案审查55
2.2.1建设工程设计方案的内容与审查要点55
2.2.2建设工程规划设计方案审查的办理手续56
2.2.3建设工程建筑设计方案审查的办理手续59
2.2.4建设工程设计方案审查的办理手续与注意事项61
2.2.5建设工程设计方案专项审查66
2.3建设工程初步设计审查与概算审批70
2.3.1建设工程初步设计的审查条件与审查要点70
2.3.2建设工程初步设计审查的办理手续71
2.3.3建设工程初步设计专项审查的办理手续76
2.3.4建设工程概算审批的办理手续79
2.4建设项目日照分析审查与地名命名、更名的办理81
2.4.1建设项目日照分析审查的办理手续81
2.4.2建设项目地名命名、更名的办理手续82
2.5《建设工程规划***》的办理83
2.5.1《建设工程规划***》的办理手续84
2.5.2《建设工程规划***》办理的注意事项86
第3章建设项目施工准备阶段工作指南/87
3.1建设工程施工图审查与备案87
3.1.1建设工程施工图审查的要求87
3.1.2建设工程施工图会审与设计交底88
3.1.3建设工程施工图审查的办理手续89
3.1.4建设工程施工图审查情况备案的办理手续94
3.2建设工程施工与监理招标97
3.2.1建设工程施工与监理招标登记和招标情况备案97
3.2.2建设工程施工与监理合同备案101
3.3建设工程施工组织设计与监理规划的编制与审查103
3.3.1建设工程施工组织设计的编制与审查103
3.3.2建设工程监理规划与监理实施细则的编制与审查107
3.4建设工程质量安全监督登记与施工安全措施备案109
3.4.1建设工程质量安全监督登记109
3.4.2建设工程施工安全措施备案113
3.5建设工程施工许可阶段相关费用的缴纳115
3.6《建筑工程施工***》的办理118
3.6.1《建筑工程施工***》办理的条件与注意事项118
3.6.2《建筑工程施工***》的办理手续119
3.7建设工程施工现场的准备122
3.7.1建设工程施工现场准备的工作内容122
3.7.2建设工程临时施工设施的报批123
3.7.3建设工程《余泥渣土排放证》的办理127
3.8建设工程放线与验线128
3.8.1建设工程放线管理128
3.8.2建设工程放线与验线的办理手续128
3.9建设工程开工报告的审批130
第4章建设项目施工阶段工作指南/132
4.1建设工程施工进度管理132
4.1.1建设工程施工进度管理的依据132
4.1.2建设工程进度管理的工作流程133
4.1.3建设工程施工进度管理的工作要点134
4.1.4建设工程进度控制的主要措施140
4.1.5建设工程进度管理的常用表格141
4.2建设工程质量管理142
4.2.1建设工程质量管理的主要工作方式142
4.2.2建设工程的质量管理流程143
4.2.3建设工程质量问题及事故处理147
4.2.4合作单位质量行为管理148
4.3建设工程安全文明施工管理150
4.3.1建设工程安全文明施工的监督管理制度与管理程序150
4.3.2建设工程安全文明施工的评分标准151
4.4建设工程变更与签证管理154
4.4.1建设工程变更管理154
4.4.2建设工程签证管理158
4.5建设工程结算与工程款支付管理161
4.5.1工程量计算管理161
4.5.2工程结算管理163
4.5.3工程款支付管理164
4.6建设工程施工其他管理168
4.6.1建设工程施工现场用水用电与建筑垃圾管理168
4.6.2建设工程混凝土施工管理170
4.6.3建设工程施工阶段监理管理172
4.6.4建设工程施工日志填写管理176
4.6.5建设工程工地检查管理177
4.6.6建设工程停工与复工管理178
4.6.7零星与特急项目工程管理181
4.7建设工程永久设施的报批182
4.7.1建设工程永久设施报批的办理手续182
4.7.2建设工程永久设施报批的注意事项188
第5章建设项目竣工验收与移交保修阶段工作指南/190
5.1建设工程验收与竣工决算管理190
5.1.1分项工程验收管理190
5.1.2建设工程竣工验收管理204
5.1.3建设工程竣工专项验收的办理手续与注意事项207
5.1.4建设工程竣工验收备案管理214
5.1.5建设工程竣工决算的审批217
5.2建设工程有关押金核退的办理218
5.3建设工程移交管理220
5.4建设工程保修管理224

近几年，我国的建设投资规模在不断增长，工程建设随处可见。工程建设是一项涉及建设单位、设计单位、施工单位、监理单位等多个主体参与的系统工程，每一个单位的工作质量都影响着终建筑产品的质量。而建设单位作为对建设项目进行管理的主体，是建设项目的投资者（也称为业主），其不仅需要做好单位内部的管理工作，对外还需要到众多的政府行政管理部门进行建设项目的报批报建，同时也要做好对设计单位、施工单位、监理单位等的管理工作。
由此可见，建设单位担负着繁重而艰巨的任务。一方面，一个项目的建设，建设单位需要到很多的政府行政管理部门办理各种报建报批手续，这些手续环环相扣，如果其中一项办不好，将影响其他工作的顺利进行，从而影响项目整体的建设进度；另一方面，建设单位对工程管理水平的高低也影响着项目建设的进度、质量。因此，建设单位基建管理部门有必要重点做好建设项目的报批报建与工程管理工作。
由于项目建设需要办理的手续非常多，而且很烦琐，就算是业内从业多年的人士也未必能完全清楚了解其操作的全流程，同时市面上也很少有专门介绍建设项目报批报建与工程管理工作指南的相关图书。为了使建设单位基建管理部门（基建处、基建科）的相关管理人员对建设项目的报批报建与工程管理有更深入的了解，明确报批报建各事项办理的先后顺序，提高报批报建效率，优化报批报建流程，并且提高工程管理水平，使广大的建设单位基建管理人员能顺利开展工作，经过多年的研究探索，我们特别策划编写了本书。
需要说明的是，建设项目在报批报建的过程中，所涉及的政府行政管理部门众多，包括国土局、规划局、建设局、房管局、发改委、环保局、人防办、消防局、园林局、地震局、水务局、供电局、市政局、卫生局、民政局、气象局、交通局、公安局等。在不同的城市，上述政府行政管理部门的名称会有所不同，此外，由于不同的建设单位其内部组织架构的设置会有所差异，我们在编写此书时，为了方便读者阅读，对各政府行政管理部门以及建设单位内部各部门的名称进行统一称谓，读者在阅读参考本书时要根据当地的实际情况和建设单位组织设置的具体情况进行操作。
本书按项目建设的流程，共分5章对建设项目报批报建与工程管理的相关内容进行详细的说明，这5章的内容如下。
第1章，建设项目选址立项与土地获取阶段工作指南，主要讲述建设项目规划选址与土地获取的相关概念与工作流程、《项目建议书》的编制与审批、《选址意见书》的办理、招标拍卖挂牌与《国有土地使用权出让合同》的签订、建设项目节能审查、建设项目用地预审、建设项目环境影响评价、建设项目的审批、核准或备案、《建设用地规划***》的办理、土地勘测定界与征地补偿结案、《建设用地批准书》的办理、《房屋拆迁***》的办理、契税及土地出让金缴纳凭证与《国有土地使用证》的办理等内容。
第2章，建设项目规划设计阶段工作指南，主要讲述建设工程设计招标核准与备案、建设工程设计方案审查、建设工程初步设计审查与概算审批、建设项目日照分析审查与地名命名、更名的办理、《建设工程规划***》的办理等内容。
第3章，建设项目施工准备阶段工作指南，主要讲述建设工程施工图审查与备案、建设工程施工与监理招标、建设工程施工组织设计与监理规划的编制与审查、建设工程质量安全监督登记与施工安全措施备案、建设工程施工许可阶段相关费用的缴纳、《建筑工程施工***》的办理、建设工程施工现场的准备、建设工程放线与验线、建设工程开工报告的审批等内容。
第4章，建设项目施工阶段工作指南，主要讲述建设工程施工进度管理、质量管理、安全文明施工管理、变更与签证管理、结算与工程款支付管理、施工其他管理以及建设工程设施的报批等内容。
第5章，建设项目竣工验收与移交保修阶段工作指南，主要讲述建设工程验收与竣工决算管理、有关押金核退的办理、移交管理以及保修管理等内容。
本书是一本理论与实操相结合的内容全面的有关建设单位基建管理部门报批报建与工程管理的工作指南图书，具有以下特点。
**，专业性。本书有别于一般的理论图书，它是针对于建设项目报批报建与工程管理而“量身订做”的一本针对性极强的书。同时，本书中的流程、概念和操作要点都是经过严谨的推敲而得出来的。与市面上其他图书相比，本书更具有专业性和针对性。
第二，实操性。本书的编写人员全部来自多年从事建设项目报批报建与工程管理的一线专家，实操经验丰富，力求通过全面实用的操作流程和全国各地的实际案例范本，使读者可以在短的时间内学习借鉴到全国各地建设项目报批报建的操作流程。同时，本书一如既往地保持了我们编写房地产图书的实操性风格，力求体现现实工作的内容、要求和深度，并尽量使每一位读者在仔细阅读本书后能对建设项目报批报建与工程管理的管理工作内容有更深入的了解。
第三，时效性。本书以我们的工作经验为基础，总结了近几年全国各大城市和地区建设项目报批报建办理手续的要求，能体现目前办理各种手续的新要求。
第四，全面性。本书针对建设项目报批报建的全流程与工程管理的各项工作而编写,这些内容覆盖面广且全面到位。
第五，流程性和工具性。本书按照项目建设各项工作的时间先后顺序来分节编写，具有流程化和模块化的特征，读者在实际工作中遇到问题时，可以直接找到本书中相应的章节进行参考借鉴。
第六，范本性。本书对建设项目各项报批报建手续的办理要求引用北京、上海、天津、郑州、广州、百色、青岛、东莞、中山等城市的政府行政规范为范本。读者可以直接对其进行参考借鉴和修改使用。
第七，易读性。本书在语言表达上尽量做到通俗易懂，即使是刚进入这个行业的人员也能充分理解编者想表达的意思，从而更好地掌握建设项目报批报建与工程管理的工作要求。
本书是所有政府机关、国有企业、事业单位、房地产开发公司从事建设项目报批报建与工程管理的从业人员的书籍，是建设项目基建管理部门领导的参考用书，是广大项目建设从业人士提高工作能力的实用读本。
本书适合建设单位基建管理部门规划管理科、工程管理科、预决算科等部门的管理人士和从业人员参考阅读；也适合建设单位基建管理部门财务科、办公室等部门的科长、主管和从业人士阅读；还适合计划、建设、规划、国土、市政、交通、环卫、文化、人防、消防、供水、供电、供气、供暖等与建设项目报批报建相关的政府行政主管单位和事业单位的管理工作人士了解阅读。
本书在编写过程中，得到了广州市智南投资咨询有限公司相关同仁以及业内部分专业人士的支持和帮助，在此表示感谢。书中涉及的部分表格、范本等，读者可登录化学工业出版社网站下载电子文件。有关房地产其他相关实操性知识，请读者参阅我们陆续编写出版的书籍，也请广大读者们对我们所编写的书籍提出宝贵建议和指正意见。另外，为感谢广大读者的长期支持，请购买过余源鹏主编的房地产和物业管理图书的读者关注我们微信公众号“余源鹏房地产大讲堂”，我们将每天为您推送新的房地产政策法规和市场动态，也请读者登录我们的网站（www.eaky.com）免费下载新房地产一手资料和《中国房地产情报》。

编者
2015年10月