描述
开 本: 16开纸 张: 胶版纸包 装: 平装-胶订是否套装: 否国际标准书号ISBN: 9787509217160
#房地产企业涉税业务实战丛书#
国地税合并后，房地产开发企业税收与会计实务培训大全
★真实房地产企业一线的涉税实操干货分享
★数家房地产企业实际应用检验的经验总结
★322个实务案例 528个疑难问题解答 200个要点提示
★真实战，纯干货，直接参考，业务技能提升
★★本书读者对象★★
■国地税合并后所有税务干部
■房地产企业财务、税务、内控人员
■财税培训机构、税务/审计中介机构
从房地产企业设立、项目开发到日常各项业务活动，全流程、全税种
★322个典型实务案例，528个疑难问题解答，200个贴心要点提示★
■企业设立及资产划拨等业务涉税问题
■借款业务涉税问题
■土地使用权成本支出涉税问题
■前期工程准备阶段业务涉税问题
■项目施工成本费用支出涉税问题
■项目成本费用分摊业务涉税问题
■销售业务涉税问题
■特殊业务涉税问题
■自持物业业务涉税问题
■利润分配及注销清算业务涉税问题
■薪金福利保险业务涉税问题
■计税列支限额业务涉税问题
■固定资产租赁业务涉税问题
■日常管理活动业务涉税问题
■增值税发票开具及抵扣等业务涉税问题
第1章
企业设立及投资（资产划拨）业务涉税问题
1.1 企业开办期间的各项业务
1.2 接受资本投入业务
1.3 接受实物资产及土地投入业务
1.4 资产划拨投资业务
第2章
借款业务涉税问题
2.1 企业向金融机构借款业务
2.2 企业向非金融企业借款业务
2.3 企业向个人借款业务
2.4 向关联方支付利息业务
2.5 取得利息收入等业务
2.6 土地增值税清算时利息扣除的业务
第3章
涉及土地使用权成本各项业务涉税问题
3.1 以出让方式获取土地业务
3.2 以转让方式获取土地业务
3.3 以接受投资等方式取得土地业务
3.4 购买在建工程业务
3.5 取得保障性住房用地业务
3.6 其他各项土地成本及相关业务处理
3.7 土地成本分摊计算
第4章
前期工程准备阶段各项业务涉税问题
4.1 各项设计、勘察、测绘业务
4.2 项目咨询费用支出业务
4.3 筹建、场地通平等业务
4.4 前期工程费成本分摊业务
第5章
项目施工成本费用支出业务涉税问题
5.1 涉及建筑安装工程费的业务
5.2 涉及基础设施建设费的业务
5.3 涉及公共配套设施费的业务
5.4 涉及开发间接费的业务
第6章
项目成本费用分摊业务涉税问题
6.1 成本对象确定涉及的税收问题
6.2 计税成本核算的一般程序
6.3 成本分配涉及的税收问题
6.4 特殊项目的专门分摊方法
第7章
销售业务涉税问题
7.1 增值税销售额与土地价款业务
7.2 进项税额业务
7.3 增值税小规模纳税人业务
7.4 销售房地产项目取得收入的企业所得税处理
7.5 销售房屋赠送物品业务
7.6 违约赔偿业务
7.7 其他销售业务
第8章
房地产开发特殊业务涉税问题
8.1 合作建房业务
8.2 代建工程业务
8.3 视同销售行为业务
8.4 售后回租业务
8.5 售后回购业务
8.6 转让旧房业务
8.7 转让在建工程业务
8.8 转让土地使用权业务
第9章
自持物业业务涉税问题
9.1 开发产品转固定资产等业务
9.2 开发产品转投资性房地产业务
9.3 配套设施使用业务
9.4 委托下属公司出租房屋业务
第10章
利润分配及注销清算业务涉税问题
10.1 利润分配业务
10.2 注销清算业务
第11章
薪金福利保险业务涉税问题
11.1 工资薪金支出业务
11.2 福利费支出业务
11.3 各类社保支出业务
第12章
各类计税列支限额业务涉税问题
12.1 职工教育经费支出业务
12.2 工会经费支出业务
12.3 党团组织活动经费支出业务
12.4 业务招待费支出业务
12.5 广告宣传费支出业务
12.6 公益捐赠业务
12.7 销售佣金支出业务
第13章
固定资产租赁（经营性）业务涉税问题
13.1 出租房屋业务
13.2 承租房屋支付租金业务
13.3 设备等各项资产租赁业务
13.4出租围挡等广告资源业务
第14章
日常管理活动业务涉税问题
14.1 管理费用与开发间接费用业务
14.2 统一着装费支出业务
14.3 劳保支出业务
14.4 私车公用业务
14.5 支付员工通讯费业务
14.6 赠送外单位个人礼品费用支出业务
14.7 支付误餐补贴业务
14.8 其他各项业务
第15章
增值税发票开具及抵扣等业务涉税问题
15.1 委托税务机关开具增值税发票
15.2 小规模纳税人自开增值税发票
15.3 发票开具中的各项相关业务
15.4 违反发票管理规定的相关处罚
案例目录
第1章
企业设立及投资（资产划拨）业务涉税问题
案例1-1企业开办费的会计处理
案例1-2企业开办期间业务招待费及广告和宣传费的处理
案例1-3新办企业营业账簿贴花的计算
案例1-4企业接受现金投入资本的会计处理
案例1-5注册资本的印花税计算
案例1-6企业“实收资本”“资本公积”增加的印花税计算
案例1-7企业转增资本的印花税计算
案例1-8企业以房屋投资的综合涉税处理
案例1-9企业接受房屋（实物资产）投资的涉税处理
案例1-10企业接受土地使用权投资的涉税处理
案例1-11企业接受土地使用权投资的城镇土地使用税计算
案例1-12企业接受房屋投资的房产税、城镇土地使用税计算
案例1-13企业接受房屋、土地使用权投资的契税计算
案例1-14企业接受房屋、土地使用权投资的印花税计算
案例1-15母子公司之间土地使用权划拨的增值税计算（1）
案例1-16母子公司之间土地使用权划拨的增值税计算（2）
案例1-17子公司承受土地的契税计算
案例1-18 100%控股母子公司之间划拨土地不进行企业所得税处理情形下的会计处理
案例1-19非100%直接控股母子公司之间划拨土地的企业所得税处理
案例1-20母子公司之间划拨土地的印花税计算
案例1-21母子公司之间划拨土地的城镇土地使用税计算
案例1-22母子公司之间划拨房屋的房产税、城镇土地使用税计算
第2章
借款业务涉税问题
案例2-1企业向金融机构借款的印花税计算
案例2-2企业借款费用按性质不同的处理
案例2-3企业借款费用的会计（企业所得税）处理
案例2-4金融机构开具利息增值税发票的处理
案例2-5企业向非金融机构借款支付利息的会计（企业所得税）处理
案例2-6企业向非金融机构借款利息增值税发票的处理
案例2-7企业向个人借款利息的会计（企业所得税）处理
案例2-8企业向个人借款支付利息扣缴增值税的计算
案例2-9企业向个人借款支付的利息扣缴个人所得税的计算
案例2-10企业投资者投资未到位而发生的利息支出的处理
案例2-11企业关联方利息支出的计算处理
案例2-12企业之间无偿使用资金的增值税计算
案例2-13企业自有资金借给其他企业取得利息收入的增值税处理
案例2-14企业利息收入的会计（企业所得税）处理
案例2-15土地增值税清算时利息支出的扣除计算
案例2-16土地增值税清算时利息支出不能按转让项目分摊的扣除计算
案例2-17企业既有金融机构借款又有其他借款，土地增值税清算时开发费用的扣除计算
第3章
涉及土地使用权成本各项业务涉税问题
案例3-1企业签订《国有土地使用权出让合同》的印花税计算
案例3-2企业以出让方式获取国有土地使用权的契税计算
案例3-3企业以竞价方式获取国有土地使用权的契税计算
案例3-4企业获取国有土地使用权且减免部分土地出让金的契税计算
案例3-5企业以出让方式取得土地使用权的城镇土地使用税计算
案例3-6企业以出让方式获取土地使用权成本及各项税费的会计处理
案例3-7农用地转为建设用地各种补偿安置费用的处理
案例3-8土地使用权转让合同印花税的计算
案例3-9企业以转让方式获取国有土地使用权的契税计算
案例3-10企业以转让方式获取国有土地使用权的城镇土地使用税计算
案例3-11企业以转让方式获取国有土地使用权支付的土地价款的进项税额处理
案例3-12企业以转让方式获取土地使用权成本确定及各项税费的会计（企业所得税）处理
案例3-13企业以接受投资方式取得土地使用权的契税计算
案例3-14企业以接受投资方式获取土地使用权的会计（企业所得税）处理
案例3-15企业以土地上的开发产品换取土地使用权的会计（企业所得税）处理
案例3-16企业以其他土地上的开发产品换取土地使用权的会计（企业所得税）处理
案例3-17企业购买在建工程签订合同的印花税计算
案例3-18企业购置在建工程的契税计算
案例3-19企业购置在建工程的进项税额处理
案例3-20企业购置在建工程的会计（企业所得税）处理
案例3-21企业获得返还的土地出让金的处理
案例3-22企业因国家无偿收回土地使用权而形成损失的会计处理
案例3-23商品房开发期间的城镇土地使用税计算
案例3-24企业一次性开发不同类型项目土地成本的分摊计算
案例3-25企业分期开发土地成本的分摊计算
案例3-26纳税人分批开发项目，土地增值税扣除项目金额的确定
案例3-27地下车库（位）等建筑物土地成本的分摊（土地增值税）计算
案例3-28地下车库（位）等建筑物土地成本的分摊（企业所得税）计算
第4章
前期工程准备阶段各项业务涉税问题
案例4-1设计、勘察、测绘合同的印花税计算
案例4-2各项设计、测绘等费用的增值税处理
案例4-3各项设计、测绘等费用的会计处理
案例4-4企业支付境外机构设计费的扣缴增值税计算
案例4-5企业支付境外机构设计费的扣缴企业所得税计算
案例4-6企业支付境外机构设计费由境内企业承担税费的涉税处理
案例4-7专家（自然人）劳务费的增值税及附加计算
案例4-8专家（自然人）劳务费的个人所得税计算
案例49企业支付专家（自然人）劳务费的会计处理
案例4-10企业支付各类咨询费的进项税额计算
案例4-11企业支付各类咨询费的会计处理
案例4-12企业组织项目咨询会议发生费用的增值税进项税额计算
案例4-13企业支付咨询会议发生费用的会计处理
案例4-14企业外出考察费用增值税进项税额的计算
案例4-15企业外出考察费用的会计处理
案例4-16企业项目可行性研究未通过，相关费用的会计处理
案例4-17企业为未来项目研究咨询发生费用的会计处理
案例4-18“三通一平”工程合同的印花税计算
案例4-19“三通一平”工程支出增值税进项税额的计算
案例4-20“三通一平”工程支出的会计处理
案例4-21企业支付施工前各项手续费的会计处理
案例4-22企业支付各项行政性收费和政府基金的会计处理
案例4-23企业未上交的报批报建、物业完善费用的会计处理
案例4-24项目一次性开发的前期工程费用按占地面积法分摊的计算
案例4-25项目分期开发的前期工程费用按占地面积法分摊的计算
案例4-26项目一次性开发的前期工程费用按建筑面积法分摊的计算
案例4-27项目分期开发的前期工程费用按建筑面积法分摊的计算
案例4-28前期工程费用按直接成本法分摊的计算
案例4-29前期工程费用按预算造价法分摊的计算
第5章
项目施工成本费用支出业务涉税问题
案例5-1各项建筑安装工程业务合同的印花税计算
案例5-2建筑安装工程业务增值税进项税额的处理
案例5-3建筑安装工程支出的会计（企业所得税）处理
案例5-4取得建筑服务与材料、设备增值税专用发票进项税额的处理
案例5-5企业取得建筑服务与材料、设备增值税专用发票进项税额的处理
案例5-6与开发项目（收入）有直接关联的成本支出的处理
案例5-7与开发项目（收入）无直接关联的成本支出的处理
案例5-8与项目密不可分的红线外支出的处理
案例5-9与经营业务相关的判决作为入账依据的处理
案例5-10与经营业务不相关的判决作为入账依据的处理
案例5-11企业自建用房土地成本的处理
案例5-12出包工程未取得全额发票的预提处理
案例5-13企业甲供材费用进项税额的处理
案例5-14基础设施建设工程施工合同的印花税计算
案例5-15基础设施工程业务增值税进项税额的处理
案例5-16基础设施工程支出的会计处理
案例5-17公共配套设施工程施工合同的印花税计算
案例5-18公共配套设施工程业务增值税进项税额的处理
案例5-19公共配套设施工程支出的会计处理
案例5-20公共配套设施尚未建造或尚未完工的预提处理
案例5-21公共配套设施获得政府补偿的处理
案例5-22利用地下基础设施形成的停车场所的企业所得税处理
案例5-23取得自来水公司与供电局开具的增值税专用发票的处理
第6章
项目成本费用分摊业务涉税问题
案例6-1开发项目按可否销售原则确定成本的计算
案例6-2开发项目按分类归集原则确定成本的处理
案例6-3开发项目按功能区分原则确定成本的处理
案例6-4企业单独建造的停车场所成本对象的确定
案例6-5开发项目按定价差异原则确定成本的处理
案例6-6开发项目按成本差异原则确定成本的处理
案例6-7应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用的确认
案例6-8企业各项实际支出、预提费用、待摊费用的划分归集
案例6-9期前已完工成本对象应负担成本费用的分配
案例6-10本期已完工成本对象的成本分配
案例6-11项目一次性开发应用占地面积法分配的计算
案例6-12项目分期开发应用占地面积法分配的计算
案例6-13项目一次性开发应用建筑面积法分配的计算
案例6-14项目分期开发应用建筑面积法分配的计算
案例6-15开发产品成本应用直接成本法分配的计算
案例6-16开发产品成本应用预算造价法分配的计算
案例6-17单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本的分配
案例6-18借款费用应用直接成本法分配的计算
第7章
销售业务涉税问题
案例7-1一般纳税人销售自行开发的房地产项目增值税销售额的计算
案例7-2企业扣除的土地价款不得超过实际支付价款的计算
案例7-3一般纳税人销售自行开发的房地产老项目增值税销售额的计算
案例7-4适用一般计税方法的一般纳税人预缴增值税及缴纳增值税的计算
案例7-5适用简易计税方法的一般纳税人预缴增值税的计算
案例7-6企业预缴土地增值税的计算
案例7-7企业预缴土地增值税的会计处理
案例7-8适用一般计税方法的纳税人在纳税义务发生时的处理
案例7-9适用简易计税方法的纳税人在纳税义务发生时的处理
案例7-10企业有多个项目预售的（合并扣减）税款计算
案例7-11企业有多个项目预售的（分项扣减）税款计算
案例7-12兼有两种计税方法及免征项目的不得抵扣进项税额的确定
案例7-13小规模纳税人申报税款的计算
案例7-14企业采取银行按揭方式销售开发产品确认收入的时间
案例7-15企业采取支付手续费方式委托销售开发产品确认收入的时间
案例7-16企业采取视同买断方式委托销售开发产品确认收入的时间
案例7-17企业采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品确认收入的时间
案例7-18企业采取包销方式委托销售开发产品确认收入的时间
案例7-19预计毛利额的计算
案例7-20企业随销售房屋赠送物品的增值税计算
案例7-21企业项目营销赠品的增值税、企业所得税处理
案例7-22企业项目营销赠品的个人所得税处理
案例7-23企业收到客户（业主）违约金的增值税、企业所得税处理
案例7-24企业支付个人违约赔偿金的处理
案例7-25企业销售商品房发生合同终止并退款的增值税处理
案例7-26企业支付境外机构销售费用的增值税计算
案例7-27企业支付境外机构销售开发产品费用的处理
案例7-28企业开发产品转为自用不超过12个月又销售的处理
案例7-29企业开发产品转为自用不超过12个月又销售的房产税计算
（篇幅限制，后略，详见“书摘与插画”栏目）
PREFACE
前
言
在长期的税务稽查工作中，我发现一个现象，就是当同一个业务问题涉及多个税收政策时，一些企业的财务人员有时会出现疏漏，特别是在具体操作时，拿不准政策的规定。例如企业劳保用品支出，在个人所得税处理时，有的企业不涉及个人所得税，有的企业则涉及个人所得税；在企业所得税处理时，有的企业全额税前扣除，有的企业则按福利费性质扣除。我的同事也觉得，在处理问题时，每次都要查阅多个文件找出具体条款，总希望有个便捷的办法。所以，我一直想从各个具体业务出发，整理分析涉及的税收政策，以方便税务、财会人员在日常工作中对照使用。巧的是，中国市场出版社副总编胡超平女士告诉我，“越是接近实际操作的书，越受大家的欢迎”，于是便萌生了撰写这本书的想法。可以说，她的这句话增强了我的信心。
一、写作说明
(一)问题分析形式
房地产开发企业在企业设立、项目开发以及日常各项业务活动中，涉及大量税收业务，有的业务涉及单一的税收政策，但大量业务在发生时同时涉及多个税收政策。例如企业销售自行开发的商品房业务，就涉及增值税计算、印花税计算、土地增值税计算以及预计当期计税利润计算等；企业支付员工工资薪金业务，则涉及企业所得税列支、个人所得税计算等。本书在解析税收政策时，立足于企业发生的各项业务，对每个业务涉及的不同税种政策加以分析，这样可以让税务人员（包括管理、稽查及审理人员）、企业会计及财税事务所人员在解决业务问题时，有一个全方位的涉税分析可供参考。
(二)政策引用方式
分析税收问题，重要的是政策引用。税务人员、企业会计及财税事务所人员在日常工作中遇到问题时，需要的就是快速找到解决问题的税收政策，特别是具体规定，而不是分析论述。例如税务管理人员在遇到具体问题时，要知道处理问题的具体税收政策文号，税务审理人员在审理案件时更要依赖具体的税收政策，而企业财务人员在处理业务时，关注的是会计处理方式是否符合税收政策规定，避免税收风险。为便于使用者在使用时对照查找政策，我们在每个涉税业务问题分析中，凡是涉及的税收政策，均明确列示到文件的条、项、点和款，同时以实际操作的应用为主，不对有争议的政策进行讨论。
(三)章节安排
本书的章节安排，听取了大量基层税务人员和会计人员的意见。在具体章节安排上，兼顾了房地产项目开发的顺序（企业所得税处理），同时把日常业务从项目开发业务中分离出来，便于查找使用。第2章至第8章是房地产企业特有的业务，按照项目开发的顺序，对项目开发的各个环节产生的业务进行涉税分析，其中第8章是为了简化整体业务分析而分离出来的一些“特殊”业务。第1章、第9章至第14章实际上是普遍性业务，主要是日常核算，也包括项目开发中的日常核算，目的是简化明晰项目开发中的涉税分析，也便于使用者查询。第1章、第9章至第14章的内容同样适合其他各类企业使用。
(四)涉税问题分析方式
首先，本书分析的税种涵盖印花税、契税、增值税、土地增值税、企业所得税、房产税、城镇土地使用税及个人所得税。除土地增值税外，都尽量做到全面分析。关于土地增值税，由于其业务主要集中在项目的清算环节，而项目清算是在项目完成后，由企业财务人员与税务师事务所人员共同完成的，因此在分析每个业务的涉税问题时，注重讲解业务发生时需要注意的土地增值税事项和政策。
其次，涉税问题的分析离不开会计处理，由于本书以税收政策为主，虽然在分析上和会计处理紧密联系在一起，但为了便于理解税收政策，在一些问题上没有全面解释和分析所有会计处理方式。
后，在分析问题时，为保持分析内容的完整和简练，对于一些与问题无直接关系但需要注意的事项和政策，用“提示”的形式予以标注，让使用者有更加完整的理解。
特别提醒：本书中的政策解释属于个人观点，正式解释以税务机关解释为准。
二、编写情况
为使问题解答方便读者使用，贴近实际操作，在写作这本书的时候，我们向一些房地产企业财务人员征求意见，收到了很多反馈。例如，立信税务师事务所江苏分公司曹丰先生（注册会计师、注册税务师）从使用者角度，对问题的提出和解释方式提出了很多建议；上海德勤税务师事务所江苏分所林大蓼先生对相关问题的逻辑解释提供了很大帮助；苏宁置业集团有限公司财务副总监房海燕收集整理了日常工作中遇到的三十多个业务问题，对问题的适用性提供了很大的帮助；南京鑫磊房地产开发有限公司（当代置业南京地区公司）财务总监陆勇、融信中国第二事业部南京公司财务总监韩超等在整体格式、相关问题的解释方式等方面提出了改进意见。在此，我们向所有对本书有所贡献的朋友表示衷心的感谢！
近几年在工作中经常阅读参考财税界大咖撰写的书，近期的有蔡昌主编的《房地产企业全程会计核算与税务处理》、樊剑英主编的《房地产开发企业税收与会计实务大全》等，在实际工作中与编写问答时经常受到这些书的影响和启发，对一些问题的处理思路还参考了税屋网及相关网站部分专家的意见，在此表示衷心的感谢！
本书的出版，还要感谢中国市场出版社副总编胡超平女士和钱伟、张瑶等编辑，她们的热心指导、审阅以及精心编辑，使本书增辉，更重要的是让我学到了很多编辑方面的知识，在此一并致以衷心的感谢！
由于作者理论水平有限，实际操作中的业务无法穷尽，同时政策又在不断变化，因此希望读者朋友将批评的意见和自己的想法告诉我们，以便今后的版本不断完善。书中难免有错漏和不足之处，恳请广大读者批评指正。
“房地产企业涉税业务实战丛书”总序
一、丛书的缘起
房地产开发项目的运行周期长，涉及融资、施工、预（销）售等环节，特别是有大量成本费用的分摊计算等业务，因此会计核算相比其他行业更复杂。同时，每个环节和业务都涉及多种税收政策，整个项目运行过程几乎涉及我国已经开征的所有税种，因此在涉税处理上相比其他行业更加烦琐，这也是房地产企业涉税风险比较大的根本原因。
本丛书的几位作者长期从事房地产行业税务稽查、审计工作，大家感触深的是，房地产行业一直存在比较高的税收风险。从税务机关角度看，虽然一直致力于加强房地产行业的税收征管，但从税务稽查情况看，涉税大要案每年都会查出多起，且很多涉税问题性质相同，无法消除，税收流失风险较大。根据对近几年多个省、市披露的涉税大案分析，房地产企业所占比例通常在25%以上。对于企业而言，实际上除少数企业故意偷逃税外，绝大多数房地产企业很看重税法遵从度，但是很多企业在运行中始终无法避免较大的税收风险，往往自我感觉运行正常却被查出涉税问题而遭遇处罚风险，有的甚至被查出了较大的问题。对部分地区数据进行分析后可以发现，房地产企业自查后，在税务机关跟进检查中又被查出较大问题的比例一般不低于30%。而随着营改增及国税、地税合并，房地产企业涉税征管、业务处理等又有了新的变化。
■营改增后涉税业务更加复杂
营改增前，房地产企业所有业务的处理数据都建立在“含税”价格的基础上，营改增后，以往所有的“含税”价格要全部变为“不含税”价格，这就需要进行价税分离处理。不仅销售开发项目、支出的各项成本费用等需要价税分离，而且企业所得税、个人所得税、房产税、契税等计税依据都要进行“不含税”计算处理，所以营改增后涉税业务处理的复杂程度有较大增加。
■国地税合并后对房地产行业税收征管更加严密、核算更加严格
在原国税、地税分设的税收征管模式中，由于税种管理有分工，不仅在日常管理中存在企业各项涉税业务分割管理问题，在税务稽查中也存在时间和空间上的脱节，造成国税、地税稽查内容有关联但检查、处理尺度不统一的现象。营改增及国税、地税合并后，所有税收征管包括稽查全部统一，这就要求税务人员全面掌握各个税种的政策，熟悉各项业务的综合税收处理。因此，营改增后大量税收业务有所改变，同时因原国税、地税分工造成的人员业务知识分割部分需要弥补，因此从税务机关角度看，在短时间内，大量业务知识需要更新，实操能力亟待提升。
从企业角度看，营改增后同样面临税收业务知识更新的问题。营改增后，涉税业务比以往更复杂，特别是国税、地税合并后，由于业务统一管理，税收征管及监控体系将更加完善，使企业因会计、涉税处理失误而面临的涉税风险也大大增加，因此企业财会人员急需更新税收业务知识，其中急需的就是实操能力的提升，以解决综合处理涉税业务、自查能力不足的问题。
为提升税企双方对房地产企业涉税业务的实操能力，降低房地产企业涉税风险，本丛书的几位作者联手从税务稽查、审计角度（或眼光），将在实战中如何处理房地产企业各项涉税业务及如何发现存在问题的经验汇总起来，形成“房地产企业涉税业务实战丛书”与大家分享。丛书共有三册，具体如图1所示。
图1 丛书内容框架
二、丛书特色
本丛书的几位作者均长期从事房地产企业税务稽查、审计工作，深谙房地产企业存在问题的原因,掌握许多发现问题的技巧。丛书的编写始终坚持以实战为基础的原则，因此这套丛书具有较大的参考价值。
■税务机关、财税中介、房地产企业一线精英三方联手合作
本丛书的大特点是作者均来自财税工作一线，实战经验丰富。
董宏（注册税务师），国家税务总局南京市税务局稽查局稽查人员，从事税务稽查一线工作二十多年，业务上擅长大要案检查，尤其是房地产企业税务稽查，自2011年以来完成涉案税款千万元以上稽查案件10余件，同时在业务理论探讨上，有多篇文章在杂志、报纸上发表，具有一定的实战和理论水平。
施玉明（注册税务师），原江苏省南京市地方税务局稽查局稽查人员，现任金象国际集团副总裁，兼具在税务机关和企业的工作经验。曾长期在税务稽查一线工作，业务上擅长房地产企业税务稽查及土地增值税清算，在税务生涯中完成过二十多起涉案税款在千万元以上稽查、土地增值税清算检查案件。在企业任职后，主持集团层面的财税、投资管理等工作。
成秀美（注册会计师、税务师、高级会计师、中国注册税务师协会2015级高端人才）,南京中鸿汇则税务师事务所合伙人，长期从事一线财税审计工作，在各类财税审计及涉税项目运作方面具有丰富经验与专业见解。近几年完成近百个房地产企业的土地增值税清算项目，并为众多央企及世界500强企业提供财税服务，在营改增业务转换过程中，为大量房地产开发企业提供营改增涉税业务处理的辅导。
王亮（注册会计师、注册税务师），国家税务总局南京市税务局稽查局干部、税务系统兼职教师，长期从事税政解释、案件审理和具体税收稽查工作，近十年来，参与数十起重大税务稽查案件的审理工作，参与多项基层税务重大征管工作的推进，在营改增业务转换中，参与营改增业务的教学辅导，具有非常全面和丰富的税政解释经验。
■实战再实战，案例和问题全部来自一线实际
本丛书的第二大特点是贴近实务。《房地产开发企业税务检查实用攻略》所选案例均是来自一线实际操作的案例，税务稽查案例来自税务稽查、审计一线，其中的小案例改编自各类稽查、审计案件的实际内容，大案例则来自实战中税务稽查大案查处及大型企业审计业务的总结和运用。而《房地产企业全流程全税种实务操作与案例分析》的案例，则全部来自企业实际处理及财会中介机构对企业实际辅导的内容。同时，作者还广泛收集企业财会人员的提问，特别是对于企业在实务中遇到的棘手和疑难问题，均通过与税务机关相关法规部门沟通，力求做到准确及贴近实务、贴近需求。
■全流程、全业务、全税种，解决各个环节的税务和账务处理问题
本丛书的第三大特点是各类涉税、会计处理业务全面。很多业务涉及多个税种，由于房地产企业业务繁杂，因此税务机关、企业财会人员在处理某项业务时，容易因疏忽造成漏掉某个税种处理的情况，例如处理预收账款预缴增值税时，同时涉及印花税、预缴土地增值税的计算、会计处理，还涉及企业所得税预计毛利计算等。为此，《房地产企业全流程全税种实务操作与案例分析》一书在解答问题时，注意围绕问题涉及的全部税种以及会计处理，细致到合同印花税的计算和会计处理，力求做到不遗漏。对于税务检查和土地增值税清算业务，为使全面检查、自查不遗漏任何检查点（疑点），《房地产开发企业税务检查实用攻略》《土地增值税清算实务操作与案例分析》对每个环节涉及的各个点，采取全覆盖形式进行梳理，力求做到全面不留空白。
■政策解读与应用：准确、详尽、及时
本丛书的第四大特点是政策解读直观和依据政策原文。为提高《房地产企业全流程全税种实务操作与案例分析》的实操性，特别是解答问题的直观性，在解答问题时，对敏感的、有争议的及有不同处理方式的问题，不做过多的分析，直接依据政策规定做出解释，每个问题的解释依据全部用文件原文内容，不仅标注文件的文号，还全部落实到文件的条、款、项、点等，这样不仅直观清晰，而且方便税企双方根据给出的文件原文对有争议的问题直接进行协商处理。
除了针对房地产企业，这套丛书还适用于其他各行业，其中《房地产企业全流程全税种实务操作与案例分析》，有大量章节涉及的是所有企业都适用的日常涉税处理，特别是营改增后业务的变化，各类企业会面临同样的问题和同样的会计、涉税处理，例如企业购买的购物卡对应相关的业务招待费、福利费及办公费的处理等。因此，问题解答也同样适合其他企业财会人员参考使用。
《房地产开发企业税务检查实用攻略》一书，虽然针对的是房地产开发企业，但检查思路及涉及的日常检查内容，包括房产税、城镇土地使用税、印花税及个人所得税等，同样适用于其他企业，特别是大要案检查思路，更是适用于其他各类大型企业。
三、丛书读者对象
本丛书作者来自一线、内容来自实战，因此适合的读者对象是财税一线工作人员。一是税务局管理人员，可以通过丛书直接查阅问题涉及的政策和解决方法。二是税务稽查人员，不仅可以通过丛书直接查阅到问题涉及的政策，而且可以直接根据书中提示对企业相关问题进行检查，在检查大要案时可以根据提示编制检查方案及推进检查过程。三是税务审理人员，可以在审理案件时，根据相关问题直接从书中查阅文件原文及逻辑解释。四是财税中介机构人员，可以根据书中的涉税检查点、问题解答内容，辅导企业正确处理各项业务。五是企业财会人员，可以通过丛书满足不同层次的需求：企业高层财会人员，可以通过阅读掌握重要涉税处理的思路逻辑，便于与税务机关讨论相关业务；企业一线财会人员，可以直接比照进行操作，对有疑问的业务也可以依据书中列举的政策、案例与税务人员进行咨询、沟通，以掌握正确安心的处理方式。
在本丛书的写作过程中，我们得到了许多同行和朋友的帮助，以及中国市场出版社的大力支持，在此一并致以诚挚的谢意!
在涉税业务的实际操作中，新的业务不断发生，税收政策又在不断变化，因此希望大家在阅读参考过程中，积极反馈，将自己的意见和想法等告诉我们，使以后的版本不断完善。书中难免有错漏和不足之处，恳请广大读者批评指正。
国家税务总局河北省税务局稽查局副局长 张 伟
看了一遍，确实觉得很好，几乎涵盖了房地产企业全部日常经营业务的涉税问题，会计和涉税处理以及案例选取也比较到位，是名副其实的实用工具书。
国家税务总局南京市税务局稽查局审理科科长 吉琳娟
这本书涉及的业务很细，所以操作性很强。书中对业务问题涉及的文件全部标明文号及条款，不仅税务干部日常工作使用方便，而且税务机关在案件审理时查阅也非常方便。
中瑞岳华税务师事务所合伙人 韩登攀
阅读该书后，感受良多。首先是“务实”：显然作者对政策落实一线的实际情况了如指掌，因此能为读者提供实用的解答。其次是“全面”：奋战在政策执行一线的作者，将房地产税收业务问题及大量案例汇总梳理，形成了全面系统的问题库。再次是“新”：作者以目前的新政策，及时就房地产税收业务进行解答，完全满足了当前企业财务人员、会计师事务所和税务师事务所等中介机构专业人士即学即用之需。我们的房地产团队将会人手一本，相信这本书必将帮助我们为客户提供更深入的服务。
中汇税务师事务所总经理 孙 洋
税务，一直就是需要充分实践的行业，无论在税务局、企业财税岗位，还是涉税专业服务机构。有几本实用的工具书，常看常翻常讨论，就可以快速提升自己的专业处理能力，在职场中勇立潮头。《房地产企业全流程全税种实务操作与案例分析》，就是您需要的“工欲善其事 必先利其器”的实用工具书，值得推荐。
银城地产集团股份有限公司税务总监 傅 斌
房地产企业财税人员在工作中需要面对大量的税务问题，本书作者凭借深厚的业务积淀，以房地产开发流程为脉络，抽丝剥茧，梳理出各环节的常见税务问题，并辅以大量的实务案例讲解，具有很高的参考价值。房地产企业的财税人员完全可以按图索骥，降低税务风险。
中梁控股皖赣区域集团税务总监 包 斌
房地产开发企业涉税业务复杂，《房地产企业全流程全税种实务操作与案例分析》一书以业务为主线，将业务中存在的问题一一指出，并辅之以具体案例，还提供了全新、全面的政策依据，便于企业财税人员对照问题、案例，理解政策，加深对税法的学习和掌握，更重要的是在实际操作中学会如何去正确应用相关税收法律、法规，是一本全面、系统、实用性很强的业务工具书。
4.1各项设计、勘察、测绘业务
此类业务包括规划设计及报批、施工现场勘察测量和施工图设计等工作，涉及印花税、增值税等税种的处理。
问题4-1-1
各项设计、勘察、测绘业务合同如何计算印花税？
答：房地产开发企业在项目正式施工之前，要完成规划设计及报批、施工现场勘察和施工图设计等工作，其中涉及的合同包括规划设计、勘察测量，如果委托中介机构报批报建等，还涉及中介合同。
由《印花税暂行条例》所附《印花税税目税率表》可知，建设工程勘察设计合同包括勘察、设计合同，由立合同人按所收取费用万分之五贴花。由于《印花税税目税率表》中没有中介服务合同，因此中介服务合同不需要贴花。
案例4-1
设计、勘察、测绘合同的印花税计算
A房地产企业公司2017年4月20日签订相关合同，其中规划设计合同金额300000元（不含税）、现场勘察测量合同金额98000元（不含税）、中介服务合同金额50000元（不含税）。印花税计算及会计处理如下：
1.印花税计算。
规划设计合同印花税：300000×0.0005=150（元）；
现场勘察测量合同印花税：98000×0.0005=49（元）。
中介服务合同不贴花。
2.会计处理。
借：税金及附加——印花税199
贷：应交税费——应交印花税199
问题4-1-2
各项设计、报批等费用的增值税进项税额如何处理？
答：由《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件附件1）所附税目注释可知，现代服务包括工程勘察勘探服务、文化创意服务包括设计服务、商务辅助服务包括经纪代理服务。
《营业税改征增值税试点实施办法》第十五条规定，提供上述服务，税率为6%。
根据上述政策规定，房地产企业在支付上述费用时，如果提供服务的企业是增值税一般纳税人，则应取得增值税专用票，其进项税额可以在计算增值税时抵扣。
案例42
各项设计、测绘等费用的增值税处理
A房地产公司2017年4月20日签订相关合同，其中规划设计合同金额300000元、现场勘察测量合同金额98000元、中介服务合同金额50000元（均不含税）。上述合同已经执行完毕，相关费用已经支付。相关提供应税服务的公司增值税销项税额计算如下：
1.规划设计费用。
销项税额：300000×6%=18000（元）。
2.勘察测量费用。
销项税额：98000×6%=5800（元）。
3.中介服务费用。
销项税额：50000×6%=3000（元）。
A房地产公司取得上述增值税专用发票，票面注明的进项税额可以在计算增值税时抵扣，如果取得的是增值税普通发票，则不存在进项税额抵扣。
问题4-1-3
各项设计、测绘等费用如何进行企业所得税处理？
答：《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号文件发布）第二十七条规定，开发产品计税成本支出的前期工程费，指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
上述各项设计、测绘等费用在财务核算上应记入“开发成本——前期工程费”科目。
案例4-3
各项设计、测绘等费用的会计处理
A房地产公司2017年4月20日签订相关合同，其中规划设计合同金额300000元、现场勘察测量合同金额98000元、中介服务合同金额50000元（均不含税）。上述合同已经执行完毕，相关费用已经支付，并取得增值税专用发票，进项税额为规划设计发票18000元、勘察测量发票 5800元、中介服务发票3000元。会计（企业所得税）处理如下：
1.增值税计算。
不含税价格合计：300000 98000 50000=448000（元）；
增值税进项税额合计：18000 5800 3000=26800（元）。
2.会计处理。
借：开发成本——前期工程费448000
应交税费——应交增值税——进项税额26800
贷：银行存款（或“应付账款”）474800
问题4-1-4
企业委托境外机构进行设计等业务如何进行增值税处理？
答：《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件附件1）第六条规定：“中华人民共和国境外（以下称境外）单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，以购买方为增值税扣缴义务人。财政部和国家税务总局另有规定的除外”；第二十条规定：“境外单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，扣缴义务人按照下列公式计算应扣缴税额：应扣缴税额=购买方支付的价款÷（1 税率）×税率”；第二十五条第（四）项规定，“从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额”，（进项税额）准予从销项税额中抵扣。
根据上述政策规定，企业委托境外机构进行设计等业务，在支付相关费用时，应按规定履行增值税扣缴义务，取得的完税凭证上注明的增值税（进项税额）准予从销项税额中抵扣。
案例4-4
企业支付境外机构设计费的扣缴增值税计算
A房地产开发公司委托境外某公司涉及建筑物图纸，2017年9月20日支付设计费20万元。假定税费由境外机构承担，A房地产开发公司扣缴增值税（附加等略）计算如下：
应扣缴增值税额：20÷（1 6%）×6%=1.13（万元）。
问题4-1-5
企业委托境外机构进行设计等业务如何进行企业所得税处理？
答：根据《企业所得税法》及其实施条例相关条款的规定，非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税，以收入全额为应纳税所得额，适用税率为10%。在征收时，实行源泉扣缴，以支付人为扣缴义务人。税款由扣缴义务人在每次支付或者到期应支付时，从支付或者到期应支付的款项中扣缴。
案例4-5
企业支付境外机构设计费的扣缴企业所得税计算
A房地产开发公司委托境外某公司设计建筑物图纸，2017年9月20日支付设计费20万元。假定税费由境外机构承担，A房地产开发公司扣缴企业所得税及会计处理如下：
1.企业所得税计算。
不含税价格：20÷（1 6%）=18.87（万元）；
应扣缴企业所得税额：18.87×10%=1.89（万元）。
2.会计处理（单位：万元）。
借：开发成本——境外设计费18.87
应交税费——应交（代扣）增值税——进项税额1.13
贷：其他应付款——预提企业所得税1.89
——代扣增值税1.13
——境外机构16.98
问题4-1-6
企业委托境外机构设计建筑物图纸等由境内企业承担税费如何进行处理？
答：《企业所得税法》第八条规定：“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。”
上述规定中的税金是指在法律上，由纳税义务主体承担的税金，若是承担由他人作为纳税义务人应缴纳的税金，则属于与生产经营无关的支出，不予税前列支。因此，企业委托境外机构设计建筑物图纸等业务，如果合同中约定由境内企业承担相关税费，为规避税收风险，好把税费加到合同价款中去，不单独列示税费金额。只要交易符合公平（市场）交易的原则，合同总价款中所含有的税费金额可以据实列支。需要注意的是：
（1）由于承担税费导致合同价款增加，因此相关税收计税依据相应增加。
（2）在履行代缴境外企业相关税金义务后，由于该税金不属于本企业成本费用，且税金发票抬头也不是开具给本企业，因此不得在企业所得税税前列支。（企业只能列支合同金额。）
（3）需要事先与对方协商一致，所提供发票按考虑税收承担后的合同金额（含税金额）开具。
案例4-6
企业支付境外机构设计费由境内企业承担税费的涉税处理
A房地产开发公司委托境外某公司设计建筑物图纸，2017年9月20日支付设计费20万元。假定税费由A公司承担，合同价款2381万元，A房地产开发公司扣缴增值税（附加等略）、企业所得税及会计处理如下：
1.税款计算。
费用：20÷（1-6%-10%）=23.81（万元）；
代扣增值税：20÷（1-6%-10%）×6%=1.43（万元）；
代扣企业所得税：20÷（1-6%-10%）×10%=2.38（万元）。
2.会计处理（单位：万元）。
借：开发成本——境外设计费23.81
应交税费——应交（代扣）增值税——进项税额1.43
贷：其他应付款——预提企业所得税2.38
——代扣增值税1.43
——境外机构20
4.2项目咨询费用支出业务
对于此类业务主要检查咨询项目在经济上是否合理、技术上是否可行、财务上是否盈利等，涉及代开增值税发票以及增值税、个人所得税处理等内容。
问题4-2-1
企业支付专家（自然人）劳务费如何开具发票？
答：根据《国家税务总局关于纳税人申请代开增值税发票办理流程的公告》（国家税务总局公告2016年第59号）条的规定，办理流程如下：
1.在税务机关的办税服务厅提交申请代开增值税发票的资料：
（1）提交《代开增值税发票缴纳税款申报单》；
（2）自然人申请代开发票，提交身份证件及复印件；
其他纳税人申请代开发票，提交加载统一社会信用代码的营业执照（或税务登记证或组织机构代码证）、经办人身份证件及复印件。
2.申报缴纳增值税等有关税费。
3.领取发票。
提示：各地的税务机构合并后，办税服务厅不再区分国税、地税，在办理流程上都制定有服务措施，关键是资料要齐全。
问题4-2-2
企业支付专家（自然人）劳务费如何取得发票及增值税进项税额如何处理？
答：《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件附件1）第三条规定，个人不属于一般纳税人；第十九条规定，“小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税”。
根据上述政策规定，企业支付专家（自然人）劳务费时，专家（自然人）适用简易计税方法计税，征收率为3%。按照下列公式计算销售额：销售额＝含税销售额÷（1＋征收率），应纳税额计算公式：应纳税额=销售额×征收率。
个人不属于一般纳税人，无法开具增值税专用发票，所以支付专家（自然人）劳务费没有增值税进项税额抵扣。但是根据《国家税务总局关于纳税人申请代开增值税发票办理流程的公告》（国家税务总局公告2016年第59号）相关规定，个人可以到税务机关代开普通发票。
提示：《营业税改征增值税试点实施办法》第四十九条规定：“个人发生应税行为的销售额未达到增值税起征点的，免征增值税；达到起征点的，全额计算缴纳增值税”；第五十条规定：“增值税起征点幅度如下：
（一）按期纳税的，为月销售额5000-20000元（含本数）。
（二）按次纳税的，为每次（日）销售额300-500元（含本数）。
起征点的调整由财政部和国家税务总局规定。省、自治区、直辖市财政厅（局）和国家税务局应当在规定的幅度内，根据实际情况确定本地区适用的起征点，并报财政部和国家税务总局备案。”
因此，在企业支付专家（自然人）劳务费业务中，专家（自然人）取得的劳务费收入如果符合当地税务机关在规定的幅度内确定的起征点，则免征增值税；达到起征点的，全额计算缴纳增值税。
案例4-7
专家（自然人）劳务费的增值税及附加计算
B房地产开发公司2017年7月25日支付某专家咨询费10000元，当地城市维护建设税税率为7%，教育费附加与地方教育附加征收率合计为5%。代扣缴税款计算如下：
增值税：10000÷（1＋3%）×3%＝291.26（元）；
城市维护建设税：291.26×7%＝20.39（元）；
教育费附加与地方教育附加：291.26×5%＝14.56（元）。
?欠?已停? –
很喜欢也很实用，比预想的要好，可使用性很强