描述
开 本: 16开纸 张: 轻型纸包 装: 平装-胶订是否套装: 否国际标准书号ISBN: 9787509215982
国地税合并后，如何对房地产行业土地增值税清算建立系统认知？
清算管理 操作实务 习题解答 案例分析；
这本书为你保驾护航！
★全面解读清算管理和业务流程
★系统解析清算习题和实践案例
★汇总梳理全新地方政策与法规
免费电子书 扫描封底二维码获取
关注“中国市场出版社”微信公众号，点击下方“增值服务—电子书”，即可免费下载：
◆《房地产企业财会税收工具箱》电子书
◆建筑施工企业内部财务会计制度范本一套（10个范本）
◆会计业务处理常见原始凭证（PDF版）
土地增值税清算管理与清算实务
■详细解读相关法律规范
■突出重点、难点、疑点
土地增值税习题精选
■判断题 单选题 多选题 计算题
■精选典型题目，多角度全方位解答
土地增值税清算综合案例
■11个有代表性的土地增值税清算审核真实案例
■重点分析土地增值税清算实践中的突出问题
土地增值税部分地方政策汇总
■全面更新梳理各地方的土地增值税政策
■“特别提醒”已经修订或执行到期的部分法规
章 土地增值税清算管理
节 土地增值税清算概述
一、土地增值税清算定义
二、土地增值税清算总体要求
三、土地增值税清算条件
（一）应清算条件
（二）可清算条件
四、土地增值税清算单位确定
五、土地增值税清算的前期管理
六、纳税人对土地增值税清算资料的提供
七、主管税务机关对土地增值税清算资料的受理
八、土地增值税清算工作流程
（一）应清算项目的工作流程
（二）可清算项目的工作流程
第二节 土地增值税清算审核
一、土地增值税清算审核方式
二、土地增值税清算审核内容
三、土地增值税清算单位的审核
四、土地增值税清算具体审核
（一）清算项目收入的审核
（二）扣除项目金额的审核
（三）其他方面的审核
（四）核定征收
第三节 土地增值税清算后续管理
一、审核结果告知
二、土地增值税清算时未售部分在清算后销售的处理
第二章 土地增值税清算实务
节 纳税义务人
一、基本规定
二、具体规定
第二节 征税范围
一、基本规定
二、具体规定
（一）土地增值税的征收范围
（二）对“赠与”的解释
（三）对转让码头泊位、机场跑道等基础设施性质的建筑物的规定
（四）对视同销售的规定
三、相关概念
（一）房地产
（二）产权
（三）土地使用权
（四）建筑物和附着物
四、问题解答
（一）土地增值税的征税范围是什么？
（二）房产所有人将房屋产权赠与直系亲属，是否缴纳土地增值税？
（三）个人转让住房是否缴纳土地增值税？
（四）未办理土地使用权证转让土地是否缴纳土地增值税？
（五）建造高级公寓，增值额未超过扣除项目金额的20%，是否缴纳土地增值税？
（六）房地产开发企业将土地（房地产）对外投资或联营是否缴纳土地增值税？
（七）合作建房如何缴纳土地增值税？
（八）被兼并企业将房地产转让到兼并企业中，是否缴纳土地增值税？
（九）个人互换住房是否缴纳土地增值税？
（十）地方政府要求房地产开发企业代收的费用是否缴纳土地增值税？
（十一）转让集体所有制土地及其建筑物是否需要申报缴纳土地增值税？
（十二）企业在改制重组过程中涉及的房产、土地转移如何缴纳土地增值税？
第三节 计税依据
一、基本规定
二、具体规定
（一）转让房地产收入的确定
（二）扣除项目金额的确定
第四节 税率和税额计算
一、税率
（一）条例规定
（二）土地增值税的税率是如何规定的
二、税额计算
（一）细则规定
（二）怎样计算土地增值税应纳税额
三、预征率
第五节 纳税地点和纳税期限
一、纳税地点
（一）条例规定
（二）细则规定
二、纳税期限
（一）条例规定
（二）细则规定
（三）具体规定
第六节 税收优惠
一、条例规定
二、细则规定
三、具体规定
（一）土地增值税的减免税政策规定
（二）普通标准住宅的条件
（三）关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的征免税规定
（四）关于1994年1月1日以前签订开发、转让合同的房地产征免土地增值税的规定
（五）《财政部
国家税务总局关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》的适用范围
（六）关于延长1994年1月1日以前签订开发、转让合同的房地产征免土地增值税政策的规定
（七）个别项目优惠政策
（八）关于以房地产进行投资、联营的征免税规定
（九）关于合作建房的征免税规定
（十）关于企业兼并转让房地产的征免税规定
（十一）关于个人互换住房的征免税规定
（十二）关于个人销售住房的征免税规定
（十三）对中国信达、中国华融、中国长城和中国东方资产管理公司处置不良资产的征免税规定
（十四）第29届奥运会组委会处置有关资产土地增值税政策
（十五）大连证券有限责任公司破产及财产处置土地增值税政策
（十六）被撤销金融机构清理和处置财产土地增值税政策
（十七）对中国东方资产管理公司处置港澳国际（集团）有限公司有关资产的征免税规定
（十八）原中国建设银行实施重组分立改革的土地增值税征免政策
（十九）上海世博局及其委托上海世博（集团）公司取得资产转让收入土地增值税征免政策
（二十）大秦铁路股份有限公司重组改制和上市的土地增值税征免政策
（二十一）廉租住房、经济适用房土地增值税征免政策
（二十二）汶川地震灾后恢复重建有关税收政策
（二十三）亚运会组织委员会、大运会执行局和大冬会组织委员会土地增值税征免政策
（二十四）棚户区改造安置住房土地增值税征免政策
（二十五）玉树地震灾后恢复重建有关税收政策
（二十六）公共租赁住房建设和运营土地增值税征免政策
（二十七）舟曲地震灾后恢复重建有关税收政策
（二十八）中国联合网络通信集团有限公司及其所属公司重组改革土地增值税征免政策
（二十九）芦山地震灾后恢复重建有关税收政策
（三十）中国邮政储蓄银行改制上市土地增值税征免政策
（三十一）中国中信集团公司重组改制土地增值税征免政策
（三十二）鲁甸地震灾后恢复重建有关税收政策
（三十三）企业改制重组有关土地增值税政策
（三十四）关于纳税人转让加油站房地产土地增值税计税收入确认的规定
（三十五）北京2022年冬奥会和冬残奥会有关税收政策
第七节 征收管理
一、征收机关
（一）条例规定
（二）细则规定
（三）具体规定
二、纳税申报
（一）条例规定
（二）细则规定
（三）具体规定
（四）关于房地产开发企业预征土地增值税的规定
（五）土地增值税纳税申报表
（六）土地增值税纳税申报表的修订
三、委托代征与部门协助
（一）委托代征
（二）关于部门配合的规定
（三）房地产税收一体化管理
四、土地增值税的核定征收
（一）房地产开发企业核定征收的情形
（二）核定征收的条件
（三）旧房及建筑物转让的核定征收
（四）核定征收的限制
（五）严控核定征收，防范税收流失
五、税源管理
（一）建立重点税源户监控制度的意义
（二）重点税源户监控工作方式
（三）对重点税源户实施监控的内容
（四）有关工作要求
六、减免税管理
（一）减免税管理一般规定
（二）关于纳税人建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的征免税政策
七、问题解答
（一）未办理土地使用权证而转让土地是否缴纳相关税费？
（二）如何计算土地增值税增值额？
（三）新建房与旧房如何界定？
（四）土地增值税的核定征收率有何规定？
（五）什么情况下需要缴纳土地增值税？
（六）政府征用企业房产，企业取得的补偿款是否缴纳土地增值税？
（七）缴纳土地增值税什么情况下需要核定？
（八）什么情况下需要填写《土地增值税纳税申报表》？
（九）土地增值税中的“赠与”如何确定？
（十）未按规定预缴土地增值税是否缴纳滞纳金？
（十一）在计算土地增值税时，旧房及建筑物的评估价格是如何确定的？
（十二）什么情况下按评估价格征收土地增值税？
（十三）外币收入如何缴纳土地增值税？
（十四）因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，如何申报缴纳土地增值税？
（十五）转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属物的纳税人，应办理哪些手续？
（十六）未按预征规定期限预缴税款的处理规定有哪些？
（十七）房地产评估机构违章处理规定有哪些？
（十八）土地评估机构违章处理规定有哪些？
（十九）国有房地产转让中有关价格评估的管理规定有哪些？
（二十）土地评估价格的管理规定有哪些？
第三章 土地增值税习题选
一、判断题
二、单选题
三、多选题
四、计算题
第四章 土地增值税清算实践案例分析
案例 1 财茂房地产公司土地增值税偷税案例
一、案件来源
二、纳税人基本情况
三、案件查处情况
(一)查前准备
(二)稽查实施
(三)检查中发现的问题
(四)案件定性处理及依据
四、有关法律、法规的适用分析
(一)加收滞纳金问题
(二)定性问题
五、税务稽查手段和方法归纳
六、土地增值税检查难点分析
案例 2 A房地产公司开发H商品住宅楼土地增值税清算纳税评估探析
一、案件背景
二、纳税人基本情况
三、清算的实施
(一)要求清算和提供资料
(二)资料审核与评估
四、案例点评
(一)项目账面利润率
(二)建安工程费
(三)以企为本，纳税评估
(四)关于税收核定权的说明
案例 3 ××房地产开发有限公司土地增值税清算案例
一、案件背景
(一)案件来源
(二)被清算纳税人及开发项目的基本情况
二、实施清算的方法和手段
(一)实施清算的方法和手段
(二)清算中遇到的困难
三、发现的问题
(一)该开发项目自行申报土地增值税清算的情况
(二)违法事实
四、特点及思考
(一)有关政策文件对清算单位区分口径不同
(二)普通标准住宅与非普通标准住宅区分对土地增值税清算存在的问题没有明确规定
(三)同一开发项目不同开发内容分摊成本、计算方式确定难
(四)企业取得土地使用权的方式不同，清算操作难
(五)关于《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第三款规定
(六)土地增值税清算与企业所得税之间的征管问题，导致清算难
案例 4 A房地产公司土地增值税清算综合案例
一、案件背景
(一)案件来源
(二)纳税人及清算项目基本情况
二、实施检查情况
(一)检查的方式与手段
(二)检查中发现的问题与研讨
三、案例点评分析
案例 5 土地增值税清算——拆迁安置土地增值税计算案例（一）
一、案件背景
二、被查企业基本情况
三、调查中发现的主要问题
四、案件处理意见与思考
案例 6 土地增值税清算——拆迁安置土地增值税计算案例（二）
一、案件背景情况
(一)案件背景
（二）案件基本情况
（三）项目及立项审批情况
二、实施检查的方法和手段
（一）检查的方法和手段
(二)在检查过程中遇到的困难
三、违法事实及定性处理
（一）拆迁安置用房视同销售处理
（二）拆迁补差款纳税调整
（三）核增收入营业税及附加的追补
（四）土地增值税的清算追补
（五）扣除项目金额的计算分摊
（六）营业税及附加的扣除
四、案件评析
（一）拆迁安置用房的收入确认和拆迁补偿费的确认
（二）利息的扣除
（三）土地增值税清算时间规定执行难度大
案例 7 ××房地产开发有限公司某商住楼项目土地增值税清结算案例
一、案件背景
(一)案件来源
(二)企业基本情况
(三)项目开发、销售、预征土地增值税情况
二、土地增值税清算的方法、手段及过程
三、存在的问题
四、政策依据及处理意见
五、分析存在问题的原因
六、建议
案例 8 ××新城土地增值税清算案例——税务稽查局是否有权清算
一、案件背景
(一)案件来源
(二)纳税人基本情况
二、案件检查
（一）查前准备
（二）在检查过程中遇到的政策问题
三、案件处理
四、税务稽查涉及土地增值税清算的认识和体会（稽查为何参与清算）
案例 9 土地增值税清算——预估成本如何处理实践案例
一、案件背景
(一)案件来源
(二)被查纳税人基本情况
二、检查实施方法和手段
(一)检查方法及手段
(二)检查中发现的问题
(三)检查中遇到的困难
三、案例分析
案例 10 土地增值税清算综合案例
一、案件背景
(一)案件来源
(二)被查企业基本情况
二、实施清算过程及发现的问题
三、实践中遇到的困难
四、案例分析
案例 11 ××花园土地增值税清算案例
一、案件背景
(一)清算背景
(二)被查纳税人基本情况
二、检查过程及方法
(一)基本情况
(二)计算过程
三、特点与思考
(一)计税收入确定难
(二)虚开发票，调查取证难
(三)虚构工程项目和工作量，成本核实难
四、稽查建议
(一)建立商品房的税收预约定价机制
(二)建立加强各部门之间的协调配合
(三)实行工程项目预先申报和引入中介机构鉴证制度
(四)修订土地增值税征收管理措施，科学确定扣除项目
第五章 土地增值税相关法规
中华人民共和国土地增值税暂行条例
中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则
土地增值税宣传提纲
财政部
国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知
财政部
国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知
国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知
土地增值税清算鉴证业务准则
土地增值税清算管理规程
国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知
国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知
中国注册税务师协会关于印发《土地增值税清算鉴证业务指导意见(试行)》的通知
第六章 部分地方土地增值税政策
节 北京市土地增值税有关政策
一、清算方面政策
《北京市地方税务局关于明确土地增值税有关问题的公告》（北京市地方税务局公告2013年第8号）
《北京市地方税务局关于土地增值税清算问题的公告》（北京市地方税务局公告2010年第2号）
《北京市地方税务局转发国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（京地税地〔2009〕267号）
《北京市地方税务局关于发布〈北京市地方税务局土地增值税清算管理规程〉的公告》（北京市地方税务局公告2016年第7号）
二、预征和核定征收方面政策
《北京市地方税务局北京市住房和城乡建设委员会关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告》（北京市地方税务局北京市
住房和城乡建设委员会公告2013年第3号）
三、征收管理方面政策
《北京市地方税务局关于完善土地增值税涉税证明管理制度有关问题的通知》（京地税地〔2010〕124号）
《北京市地方税务局关于土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知》（京地税地〔2009〕245号）
第二节 上海市土地增值税有关政策
一、清算方面政策
《上海市地方税务局关于土地增值税清算管理有关问题的通知》（沪地税财行〔2010〕1号）
《上海市地方税务局转发财政部〈印发《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的通知〉及本市的补充规定》（沪地税地〔1995〕36号）
《上海市地方税务局关于土地增值税若干具体征收问题的规定》（沪地税地〔1997〕25号）
二、预征和核定征收方面政策
《上海市地方税务局关于调整住宅开发项目土地增值税预征办法的公告》（上海市地方税务局公告2010年第1号）
三、征收管理方面政策
《上海市地方税务局关于贯彻实施土地增值税征收管理的补充规定》（沪地税地〔1995〕40号）
《上海市地方税务局关于纳税人因国家建设需要依法征收收回房地产取得的收入免征土地增值税操作规程的公告》（上海市地方税务局公告2011年第3号）
第三节 天津市土地增值税有关政策
一、清算方面政策
《天津市地方税务局关于发布〈天津市土地增值税清算管理办法〉的公告》（天津市地方税务局公告2016年第24号）
《天津市地方税务局关于土地增值税清算有关问题的公告》（天津市地方税务局公告2016年第25号）
二、预征和核定征收方面政策
《天津市地方税务局关于土地增值税相关政策的公告》（天津市地方税务局公告2015年第8号）
《天津市财政局
天津市地方税务局关于支付土地增值税清算审核手续费的通知》（津地税地〔2010〕48号）
《天津市地方税务局关于土地增值税相关政策的公告》（天津市地方税务局公告2016年第22号）
第四节 重庆市土地增值税政策
一、清算方面政策
《重庆市财政局
重庆市地方税务局关于印发〈土地增值税等财产行为税政策执行问题处理意见〉的通知》（渝财税〔2015〕
93号）
《重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告》（重庆市地方税务局公告2014年第9号）
二、预征和核定征收方面政策
《重庆市财政局
重庆市地方税务局关于进一步做好房地产项目土地增值税预征工作的通知》（渝财税〔2014〕247号）
《重庆市地方税务局关于调整土地增值税预征率有关问题的通告》（重庆市地方税务局通告2011年第2号）
三、征收管理方面政策
《重庆市财政局
重庆市地方税务局关于加强房地产开发成本核定管理的通知》（渝财税〔2015〕92号）
《重庆市地方税务局关于土地增值税核定征收率的公告》（重庆市地方税务局公告2014年第3号）
《重庆市地方税务局房地产开发企业土地增值税核定征收管理办法（试行）》（重庆市地方税务局公告2012年第7号）
第五节 安徽省土地增值税政策
一、清算方面政策
《安徽省地方税务局关于发布〈安徽省土地增值税清算管理办法〉的公告》（安徽省地方税务局公告2017年第6号）
《安徽省地方税务局关于土地增值税有关问题的批复》（皖地税函〔2012〕583号）
《安徽省地方税务局关于若干税收政策问题的公告》（安徽省地方税务局公告2012年第2号）
二、预征和核定征收方面政策
《安徽省地方税务局关于调整保障性住房土地增值税预征率的公告》（安徽省地方税务局公告2017年第9号）
《安徽省地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（皖地税〔2010〕38号）
三、征收管理方面政策
《安徽省地方税务局关于对股权转让如何征收土地增值税问题的批复》（皖地税政三字〔1996〕367号）
第六节 福建省土地增值税有关政策
一、清算方面政策
《福建省地方税务局关于进一步加强我省房地产开发企业土地增值税管理的通知》（闽地税发〔2008〕64号）
《福建省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（闽地税发〔2007〕24号）
二、预征和核定征收方面政策
《福建省地方税务局关于进一步明确土地增值税核定征收有关问题的公告》（福建省地方税务局公告2014年第4号）
《福建省地方税务局关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告》（福建省地方税务局公告2013年第2号）
《福建省地方税务局关于进一步加强我省房地产开发企业土地增值税管理的通知》（闽地税发〔2008〕64号）
三、征收管理方面政策
《福建省地方税务局关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告》（福建省地方税务局公告2013年第2号）
《福建省房地产开发企业土地增值税征收管理办法（试行）》（闽地税发〔2005〕195号）
第七节 甘肃省土地增值税有关政策
一、清算方面政策
《甘肃省土地增值税预征清算办法》（甘地税函发〔2006〕206号）
二、预征和核定征收方面政策
《甘肃省土地增值税预征办法》（甘地税函发〔2006〕206号）
《甘肃省地方税务局关于进一步加强房地产税收管理有关政策问题的通知》（甘地税发〔2011〕57号）
三、征收管理方面政策
《甘肃省地方税务局关于进一步加强房地产税收管理有关政策问题的通知》（甘地税发〔2011〕57号）
《甘肃省地方税务局关于进一步加强土地增值税征收管理有关问题的通知》（甘地税函〔2011〕117号）
第八节 广西壮族自治区土地增值税有关政策
一、清算方面政策
《广西壮族自治区地方税务局关于土地增值税清算工作若干问题的通知》（桂地税发〔2008〕96号）
《广西壮族自治区地方税务局关于明确土地增值税清算若干政策问题的通知》（桂地税发〔2008〕44号）
《广西壮族自治区地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（桂地税发〔2007〕88号）
二、预征和核定征收方面政策
《广西壮族自治区地方税务局关于调整部分房地产企业土地增值税预征率的公告》（广西壮族自治区地方税务局公告2016年第3号）
《广西壮族自治区地方税务局关于调整土地增值税预征率的通知》（桂地税发〔2010〕18号）
三、征收管理方面政策
《广西壮族自治区土地增值税征收管理暂行办法》（桂地税发〔1998〕12号）
第九节 海南省土地增值税有关政策
一、清算方面政策
《海南省地方税务局关于印发土地增值税清算有关业务问答的通知》（琼地税函〔2015〕917号）
《海南省地方税务局关于明确土地增值税有关政策问题的通知》（琼地税发〔2014〕205号）
《海南省地方税务局转发国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（琼地税函〔2010〕250号）
《海南省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知》（琼地税发〔2009〕187号）
二、预征和核定征收方面政策
《海南省地方税务局关于土地增值税预征率的公告》（海南省地方税务局公告2014年第21号）
《海南省地方税务局关于转让土地使用权土地增值税征收问题的答复》（琼地税函〔2013〕672号）
三、征收管理方面政策
《海南省地方税务局关于调整房地产开发项目土地增值税核定征收办法的公告》（海南省地方税务局公告2012年第3号）
《海南省地方税务局关于明确土地增值税清算申报主体问题的公告》（海南省地方税务局公告2010年第2号）
第十节 河北省土地增值税有关政策
一、清算方面政策
《河北省地方税务局转发国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（冀地税函〔2010〕93号）
《河北省地方税务局河北省国家税务局河北省财政厅关于转发〈中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则〉的通知》（冀地税发〔1996〕38号）
二、预征和核定征收方面政策
《河北省地方税务局关于调整房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告》（河北省地方税务局公告2010年第1号）
三、征收管理方面政策
《河北省土地增值税管理办法》（冀地税发〔2006〕37号）
第十一节 河南省土地增值税有关政策
一、预征与核定征收方面政策
《河南省地方税务局关于调整土地增值税预征率、核定征收率的公告》（河南省地方税务局公告 2017年第3号）
《河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知》（豫地税发〔2010〕28号）
二、征收管理方面政策
《河南省地方税务局关于发布〈土地增值税减免税管理实施办法〉的公告》（河南省地方税务局公告2014年第12号）
《河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告》（河南省地方税务局公告2011年第10号）
《河南省财政厅河南省地方税务局关于土地增值税中新旧房划分标准的通知》（豫财税政字〔1998〕61号）
第十二节 黑龙江省土地增值税有关政策
一、清算方面政策
《黑龙江省地方税务局关于修改土地增值税有关规定的公告》（黑龙江省地方税务局公告2017年第10号）
《黑龙江省地方税务局关于发布〈黑龙江省土地增值税清算管理操作规程〉的公告》（黑龙江省地方税务局公告2016年第2号）
《黑龙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（黑龙江省地方税务局公告2016年第1号）
二、征收管理方面政策
《黑龙江省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率问题的公告》（黑龙江省地方税务局公告2011年第5号）
《黑龙江省地方税务局关于土地增值税清算四项开发成本核定有关问题的通知》（黑地税函〔2011〕49号）
《黑龙江省地方税务局关于进一步明确土地增值税减免税管理有关问题的公告》（黑龙江省地方税务局公告2013年第3号）
第十三节 湖北省土地增值税有关政策
一、清算方面政策
《湖北省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算工作若干政策问题的通知》（鄂地税发〔2008〕211号）
《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（鄂地税发〔2008〕207号）
二、预征和核定征收方面政策
《湖北省地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告》（湖北省地方税务局公告2014年第7号）
《湖北省地方税务局关于调整土地增值税预征率和核定征收率的通知》（鄂地税发〔2012〕127号）
《湖北省地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（鄂地税发〔2010〕135号）
三、征收管理方面政策
《湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见》（鄂地税发〔2013〕44号）
《湖北省地方税务局关于规范个人转让非住宅存量房土地增值税征收管理工作的补充通知》（鄂地税函〔2013〕166号）
第十四节 湖南省土地增值税有关政策
一、清算方面政策
《湖南省地方税务局关于进一步规范土地增值税管理的公告》（湖南省地方税务局公告2014年第7号）
《湖南省地税局财产和行为税处关于明确“以股权转让名义转让房地产”征收土地增值税的通知》（湘地税财行便函〔2015〕3号）
二、预征和核定征收方面政策
《湖南省地方税务局关于加强土地增值税管理的公告》（湖南省地方税务局公告2015年第4号）
《湖南省地方税务局关于加强土地增值税征收管理工作的通知》（湘地税发〔2010〕25号）
三、征收管理方面政策
《湖南省地方税务局关于加强土地增值税征收管理工作的通知》（湘地税发〔2010〕25号）
《湖南省财政厅湖南省地方税务局转发财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（湘财税〔2006〕21号）
《湖南省地方税务局关于转让房地产按照评估价格计算征收土地增值税问题的通知》（湘地税发〔1995〕38号）
《湖南省财政厅湖南省地方税务局关于土地增值税新旧房界定问题的通知》（湘财税〔2015〕13号）
《湖南省土地增值税操作规程》（湘地税发〔1995〕25号）
《湖南省人民政府办公厅关于土地增值税征收有关问题的通知》（湘政办发〔1995〕48号）
第十五节 吉林省土地增值税有关政策
一、清算方面政策
《吉林省地方税务局关于修订〈吉林省地方税务局关于发布《房地产开发企业土地增值税清算管理办法（试行）》的公告〉等税收规范性文件的公告》（吉林省地方税务局公告2015年第5号）
《吉林省地方税务局关于发布〈房地产开发企业土地增值税清算管理办法（试行）〉的公告》（吉林省地方税务局公告2014年第1号）
《吉林省地方税务局转发国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（吉地税函〔2010〕34号）
《吉林省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（吉地税发〔2007〕77号）
二、征收管理方面政策
《吉林省人民政府关于贯彻实施土地增值税有关问题的通知》（吉政发〔1995〕30号）
《吉林省财政厅吉林省地方税务局转发财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（吉地税地联字〔1995〕170号）
第十六节 江苏省土地增值税有关政策
一、清算方面政策
《江苏省地方税务局关于调整土地增值税有关政策的公告》（江苏省地方税务局公告2016年第7号）
《江苏省地方税务局关于土地增值税若干问题的公告》（苏地税规〔2015〕8号）
《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》（苏地税规〔2012〕1号）
《土地增值税清算管理规程》（苏地税发〔2009〕72号）
《江苏省地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》（苏地税函〔2009〕120号）
二、预征和核定征收方面政策
《江苏省地方税务局关于明确个人转让非住宅类旧房及建筑物土地增值税核定征收率的公告》（苏地税规〔2016〕4号）
《江苏省地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告》（苏地税规〔2016〕2号）
《江苏省地方税务局关于进一步做好土地增值税预征工作的通知》
（苏地税发〔2004〕58号）
三、征收管理方面政策
《江苏省财政厅江苏省地方税务局关于明确旧房转让土地增值税政策的通知》（苏财税〔2011〕36号）
第十七节 江西省土地增值税有关政策
一、清算方面政策
《江西省地方税务局关于土地增值税清算若干问题的通知》（赣地税发〔2008〕76号）
《江西省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知》（赣地税发〔2007〕22号）
二、征收管理方面政策
《江西省地方税务局关于调整土地增值税预征率及核定征收率的公告》（江西省地方税务局公告2017年第1号）
《江西省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率的公告》（江西省地方税务局公告2013年第10号）
《江西省地方税务局关于加强土地增值税征管有关问题的公告》（江西省地方税务局公告2010年第3号）
第十八节 辽宁省土地增值税有关政策
一、清算方面政策
《辽宁省地方税务局关于明确土地增值税清算有关问题的通知》（辽地税函〔2012〕92号）
《辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（辽地税发〔2007〕102号）
二、预征与核定征收方面政策
《辽宁省地方税务局关于加强土地增值税征管工作的通知》（辽地税函〔2010〕201号）
《辽宁省土地增值税预征管理规定》（辽地税发〔2006〕86号）
三、征收管理方面政策
《辽宁省财政厅辽宁省地方税务局转发〈财政部国家税务总局关于
土地增值税若干问题的通知〉的通知》（辽财预〔2006〕290号）
第十九节 内蒙古自治区土地增值税有关政策
一、清算方面政策
《内蒙古自治区地方税务局关于进一步明确土地增值税有关政策的通知》（内地税字〔2014〕159号）
《内蒙古自治区地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算检查工作的通知》（内地税字〔2007〕87号）
二、预征和核定征收方面政策
《内蒙古自治区地方税务局关于认真落实“三去一降一补”五大任务有关税费优惠政策的通知》（内地税字〔2016〕136号）
第二十节 宁夏回族自治区土地增值税有关政策
一、清算方面政策
《宁夏回族自治区房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（宁地税发〔2007〕46号）
二、预征和核定征收方面政策
《宁夏回族自治区地方税务局关于发布〈宁夏回族自治区地方税务局土地增值税核定征收管理办法(试行)〉的公告》（宁夏回族自治区地方税务局公告2016年第7号）
《宁夏回族自治区人民政府关于印发〈宁夏回族自治区土地增值税征收管理实施暂行办法〉的通知》（宁政发〔2015〕43号）
第二十一节 青海省土地增值税有关政策
《青海省地方税务局转发〈国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知〉的通知》（青地税发〔2010〕99号）
第二十二节 山东省土地增值税有关政策
一、预征和清算方面政策
《济南市地方税务局关于明确土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告》（济南市地方税务局公告2017年第2号）
《山东省财政厅山东省地方税务局关于土地增值税有关问题的通知》（鲁财税〔2007〕35号）
《山东省地方税务局关于明确投资入股土地征收土地增值税土地扣除项目金额问题的通知》（鲁地税函〔2004〕30号）
二、核定征收方面政策
《山东省财政厅山东省地方税务局转发财政部国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（鲁财税〔2015〕15号）
《山东省地方税务局关于修订〈山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法〉的公告》（山东省地方税务局公告2017年第5号）
第二十三节 山西省土地增值税有关政策
一、清算方面政策
《山西省地方税务局关于发布〈应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管办法〉的公告》（山西省地方税务局公告2014年第4号）
《山西省地方税务局关于发布〈房地产开发企业土地增值税清算管理办法〉的公告》（山西省地方税务局公告2014年第3号）
《山西省地方税务局转发〈国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知〉的通知》（晋地税发〔2009〕72号）
二、预征和核定征收方面政策
《山西省土地增值税预征管理办法》（山西省地方税务局公告2012年第3号）
三、征收管理方面政策
《山西省人民政府关于土地增值税有关问题的通知》（晋政发〔1995〕84号）
第二十四节 陕西省土地增值税有关政策
一、清算方面政策
《陕西省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（陕地税发〔2008〕89号）
二、预征与核定征收方面政策
《陕西省地方税务局关于明确个人转让非住宅类旧房及建筑物土地增值税核定征收率的公告》（陕西省地方税务局公告2016年第3号）
《陕西省地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告》（陕西省地方税务局公告2012年第3号）
三、征收管理方面政策
《陕西省财政厅陕西省地方税务局转发财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（陕财税〔2006〕23号）
第二十五节 四川省土地增值税有关政策
一、清算方面政策
《四川省地方税务局关于土地增值税清算单位等有关问题的公告》（四川省地方税务局公告2015年第5号）
《四川省地方税务局转发〈国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知〉的通知》（川地税发〔2009〕60号）
《四川省地方税务局转发〈国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知〉的通知》（川地税发〔2007〕21号）
二、预征和核定征收方面政策
《四川省地方税务局四川省财政厅关于土地增值税征管问题的公告》（四川省地方税务局公告2010年第1号）
三、征收管理方面政策
《四川省地方税务局关于房地产开发企业拆迁安置土地增值税征收问题的通知》（川地税函〔2012〕475号）
《四川省地方税务局关于修改〈四川省地方税务局关于进一步加强房地产开发及土地转让财产行为税管理的意见〉的通知》（川地税发〔2010〕106号）
《四川省地方税务局关于进一步加强房地产开发及土地转让财产行为税管理的意见》（川地税函〔2004〕96号）
《四川省地方税务局关于加强土地增值税减免项目管理的通知》（川地税函发〔1997〕233号）
《四川省地方税务局土地增值税征收管理暂行规定》（川地税发〔1995〕119号）
第二十六节 新疆维吾尔自治区土地增值税有关政策
一、清算方面政策
《新疆维吾尔自治区地方税务局关于发布〈自治区地方税务局关于土地增值税清算工作有关事项〉的公告》（新疆维吾尔自治区地方税务局公告2013年第9号）
《新疆维吾尔自治区地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（新地税发〔2007〕135号）
二、预征与核定征收方面政策
《新疆维吾尔自治区地方税务局关于土地增值税预征率的公告》（新疆维吾尔自治区地方税务局公告2017年第2号）
三、征收管理方面政策
《新疆维吾尔自治区地方税务局关于土地增值税若干问题的通知》（新地税发〔2002〕150号）
第二十七节 云南省土地增值税有关政策
一、清算方面政策
《云南省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（云地税发〔2007〕180号）
二、征收管理方面政策
《云南省地方税务局关于进一步加强土地增值税征收管理有关问题的通知》（云地税发〔2005〕181号）
《云南省建设厅云南省土地管理局云南省地方税务局关于转让有关土地增值税征收管理工作的通知》（云地税发〔1995〕204号）
《云南省地方税务局转发〈财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定〉的通知》（云地税发〔1995〕203号）
《云南省土地增值税征收管理暂行规定》（云南省人民政府令1995年第22号）
第二十八节 浙江省土地增值税有关政策
一、清算方面政策
《浙江省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算四项开发成本核定办法的公告》（浙江省地方税务局公告2016年第20号）
《浙江省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的公告》（浙江省地方税务局公告2015年第8号）
《浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（浙江省地方税务局公告2014年第16号）
《浙江省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算若干问题的通知》（浙地税函〔2009〕222号）
二、预征和核定征收方面政策
《浙江省地方税务局关于土地增值税征管若干问题的规定》（浙江省地方税务局公告2010年第2号）
三、征收管理方面政策
《浙江省地方税务局关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知》（浙地税函〔2004〕382号）
《浙江省国家税务局浙江省地方税务局关于土地增值税若干问题的补充通知》（〔95〕浙国税外第127号、〔95〕浙地税第38号）
四、土地增值税政策执行口径解答
《浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答》（浙江省地方税务局税政三处2011年6月8日）
第二十九节 宁波市土地增值税有关政策
一、清算方面政策
《宁波市地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（宁波市地方税务局公告2015年第1号）
《宁波市地方税务局关于宁波市土地增值税清算若干政策问题的补充通知》（甬地税二〔2010〕106号）
《宁波市地方税务局关于进一步加强房地产开发项目土地增值税清算工作的通知》（甬地税二〔2009〕104号）
《宁波市地方税务局关于土地增值税清算若干问题的通知》（甬地税二〔2007〕74号）
二、预征和核定征收方面政策
《宁波市地方税务局关于土地增值税征管问题的公告》（宁波市地方税务局公告2010年第1号）
第三十节 大连市土地增值税有关政策
一、清算方面政策
《大连市地方税务局关于土地增值税征收管理若干问题的公告》（大连市地方税务局公告2014年第1号）
《大连市地方税务局关于进一步推进土地增值税清算工作的通知》（大地税函〔2010〕122号）
《大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》（大地税函〔2008〕188号）
二、预征和核定征收方面政策
《大连市地方税务局关于调整大连市房地产开发项目土地增值税预征率和清算核定征收率的公告》（大连市地方税务局公告2010年第1号）
三、征收管理方面政策
《大连市地方税务局关于进一步明确土地增值税征收管理若干问题的公告》（大连市地方税务局公告2015年第5号）
《大连市地方税务局关于进一步明确土地增值税若干问题的通知》（大地税函〔2007〕200号）
《大连市地方税务局转发〈国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知〉的通知》（大地税函〔2007〕93号）
《大连市地方税务局关于明确土地增值税若干问题的通知》（大地税函〔2006〕76号）
《大连市地方税务局关于土地增值税若干税收政策问题的通知》（大地税发〔2003〕5号）
第三十一节 厦门市土地增值税有关政策
一、清算方面政策
《厦门市地方税务局关于修订〈厦门市土地增值税清算管理办法〉的公告》（厦门市地方税务局公告〔2016〕7号）
二、预征和核定征收方面政策
《厦门市地方税务局关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告》（厦门市地方税务局公告2013年第7号）
三、征收管理方面政策
《厦门市地方税务局关于土地增值税征收管理有关事项的公告》（厦门市地方税务局公告2011年第5号）
《厦门市地方税务局关于加强土地增值税征收管理工作的通知》（厦地税发〔2007〕100号）
《厦门市人民政府关于开征我市土地增值税的批复》（厦府〔2005〕389号）
第三十二节 青岛市土地增值税有关政策
一、清算方面政策
《青岛市地方税务局关于修订〈房地产开发项目土地增值税管理办法〉的公告》（青岛市地方税务局公告2017年第3号）
《青岛市地方税务局关于发布〈房地产开发项目土地增值税管理办法〉的公告》（青岛市地方税务局公告2016年第1号）
《青岛市地方税务局关于土地增值税和契税若干具体政策的公告》（青岛市地方税务局公告2015年第2号）
《青岛市地方税务局关于进一步明确土地增值税清算有关政策和征管问题的公告》（青岛市地方税务局公告2011年第10号）
《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》（青地税函〔2009〕47号）
二、预征和核定征收方面政策
《青岛市地方税务局关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告》（青岛市地方税务局公告2014年第1号）
三、征收管理方面政策
《房地产开发项目土地增值税清算业务指引》（青地税函〔2013〕44号）
《青岛市地方税务局关于存量房地产转让土地增值税若干问题的公告》（青岛市地方税务局公告2011年第7号）
第三十三节 深圳市土地增值税有关政策
一、预征和核定征收方面政策
《深圳市地方税务局关于调整我市土地增值税预征率的公告》（深地税告〔2010〕6号）
二、征收管理方面政策
《深圳市地方税务局关于发布土地增值税征管工作规程（试行）的公告》（深圳市地方税务局公告2015年第1号）
《深圳市地方税务局土地增值税征管工作规程》（深地税发〔2009〕24号）
《深圳市地方税务局转发深圳市政府办公厅关于对我市土地增值税“普通标准住宅”执行标准进行调整的通知》（深地税发〔2006〕555号）
《深圳市地方税务局关于土地增值税扣除项目等有关问题的通知》（深地税发〔2006〕454号）
《深圳市地方税务局关于土地增值税纳税义务发生时间有关问题的通知》（深地税发〔2006〕266号）
《深圳市地方税务局转发财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（深地税发〔2006〕259号）
第三十四节 广东省土地增值税有关政策
一、清算方面政策
《广东省地方税务局关于发布〈广东省地方税务局土地增值税清算管理规程（暂行）〉的公告》（广东省地方税务局公告2014年第3号）
二、征收管理方面政策
《广东省地方税务局转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（粤地税发〔2010〕105号）
附录一 房地产开发流程图及说明(仅供参考)
一、房地产开发流程图
二、房地产开发流程说明
(一)项目设想及可行性研究
(二)项目立项及企业审批
(三)项目规划
(四)取得土地使用权
(五)征地、拆迁
(六)工程建设
(七)房地产经营
(八)物业管理
三、房地产开发分类
(一)根据开发的规模分类
(二)根据开发的位置分类
(三)根据物业的使用功能分类
(四)根据开发的方式分类
四、房地产开发企业的资质等级
(一)资质等级的划分标准
(二)开发资质的适用范围
附录二 房地产建安成本参考价格(按建筑平方米算，2010年数据)
附录三 房地产开发成本明细科目核算(仅供参考)
一、土地征用及拆迁补偿费
二、前期工程费
三、建安工程费
四、基础设施费
五、公共配套设施费
第五版前言
《土地增值税清算指南》自2012年初版问世以来，全国各界包括税务机关、税务师事务所、会计师事务所、房地产行业财税从业人士以及广大财税爱好者等购买阅读后纷纷给予好评，认为对其工作具有一定的参考价值，起到了工具书的作用。由于近些年土地增值税政策特别是全国各地省级地税机关的土地增值税清算执行政策不断变化，笔者应出版社和广大读者要求多次进行修订，迄今已经发行了四版,且每次都在出版后很短的时间内脱销。现根据2017年以来中央和部分地方新出台的土地增值税法律法规与规范性文件，再次对其进行补充，并对已经废止的法律法规与规范性文件进行标注、修订或删除，以确保相关政策的时效性，方便读者查阅。
需要提醒的是，本次收录补充的中央或地方层面的土地增值税法律法规与规范性文件截止时间为2018年1月初。本书提及多的法规是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则，为行文简洁，通常分别简称条例和细则。
本书汇总中央和各省（自治区、直辖市）出台的土地增值税相关法律、法规与规范性文件，归纳总结土地增值税清算业务政策和流程，同时编列众多土地增值税习题以及清算实践案例解析，是一本多角度、全方位的土地增值税实务操作指南。它既提供土地增值税清算政策依据，又解答在清算过程中遇到的重点、难点和疑点问题，帮助广大读者加深对土地增值税相关法律法规以及规范性文件的理解和把握，具有极强的参考性和可操作性。
第二节 土地增值税清算审核
一、土地增值税清算审核方式
清算审核包括案头审核、实地审核。案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。
——《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》
（国税发〔2009〕91号）
解读
税务机关在土地增值税清算审核时应主动到当地国土资源局、发改局、拆迁办、规划局、建设局、房管局、建筑工程质量监督等管理部门了解房地产开发项目的相关信息。必要时，到档案管理部门调阅相关资料。
解读
税务机关对土地增值税清算项目进行的审核，应是证明清算事项具有真实性、合法性、合理性和完整性。
1.真实性
真实性，首先是强调法律的真实性。税务机关在清算审核过程中，对纳税人提供的有关清算证据资料进行鉴别和判断后，如果没有发现纳税人申报不实的证据，便可确认所审核的土地增值税清算申报事项具有法律的真实性。
其次，对于收入事项，真实性是指已经符合税法规定的确认条件，就应当予以确认，除会计已经确认收入的事项外，还包括视同销售收入和税法上规定的收入事项。
再次，对扣除项目事项，真实性是指除税法规定的加计扣除、房地产开发费用计算扣除、核定扣除事项外，任何开发费用，除非确已经真实发生，否则进行申报扣除就可能被认定为错误申报。纳税人申报扣除的任何费用必须能够提供证明确已实际发生的“足够”的“适当”凭据，足够和适当应根据实际情况来判定。
真实性包括真实发生和准确计价等两方面的内容。真实发生是指土地增值税清算申报表中记录的土地增税清算事项是真实发生的，不包含没有发生的事项。准确计价是清算审核的准确性要求，准确性是指土地增值税清算申报事项的金额，在土地增值税申报表中恰当计价。税务机关应关注土地增值税清算申报事项，在财务报表中是否真实发生并以恰当的金额计入，在账户中是否确实存在并以恰当金额记录，已发生的纳税义务事项是否确认并按正确金额反映。
2.合法性
合法性是指确认收入和房地产扣除项目，必须符合税法规定的条件与程序。不管房地产扣除项目是否实际发生或合理与否，如果是非法支出，不符合税法的有关规定，即使按财务会计法规或制度规定可以作为开发成本费用的，也不能作为土地增值税扣除项目。
3.合理性
合理性是指确认收入和房地产扣除项目，应当符合生产经营活动常规。房地产转让收入或视同销售的房地产转让收入的作价应符合市场公允价格，而房地产扣除项目金额的确认应当是开发房地产过程中所必要和正常的支出。
4.完整性
完整性是指应当披露的土地增值税清算事项，在土地增值税申报表中得到充分披露，不存在漏申报事项。
二、土地增值税清算审核内容
对清算项目前期管理情况鉴证，应当根据需要和可能实施案头审核、实地审核，并关注下列内容：
（1）清算项目及其范围；
（2）清算单位的确认；
（3）不同期间、不同项目收入、成本、费用的归集；
（4）普通住宅、非普通住宅的收入、支出划分；
（5）清算起始时间、清算截止时间；
（6）分期开发项目各期清算方式的一致性；
（7）征税项目与免税项目的划分。
——《中国注册税务师协会关于印发〈土地增值税清算鉴证业务
指导意见（试行）〉的通知》（中税协发〔2011〕110号）
解读
此文件是中国注册税务师协会为了规范注册税务师开展土地增值税清算鉴证业务，而根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征收管理法》）及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《土地增值税暂行条例》）及其实施细则、《注册税务师涉税鉴证业务基本准则》等税收法律、行政法规和规范性文件所作出的指导性规定，对税务机关而言，其对土地增值税清算的审核无疑也主要是这些内容。
三、土地增值税清算单位的审核
清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
——《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》
（国税发〔2009〕91号）
四、土地增值税清算具体审核
审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。
必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。
——《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》
（国税发〔2009〕91号）
（一）清算项目收入的审核
1.清算项目收入的确定
（1）清算项目的收入，是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称房地产）并取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。
——《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算鉴证业务准则〉的通知》
（国税发〔2007〕132号）
（2）土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
——《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》
（国税函〔2010〕220号）
2.以评估价格计算征收的清算项目收入确定
（1）纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：
①隐瞒、虚报房地产成交价格的；
②提供扣除项目金额不实的；
③转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
——《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第九条
（2）条例第九条所称的房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
——《财政部关于印发〈中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则〉
的通知》（财法字〔1995〕006号）第十三条
3.非直接销售和自用房地产的收入确定
（1）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
（2）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
——《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理
有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）
《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》
（国税发〔2009〕91号）
4.关于拆迁安置土地增值税计算问题
房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入。
——《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》
（国税函〔2010〕220号）
5.代收费用
（1）关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题。
对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。
对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
——《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的
通知》（财税字〔1995〕48号）
（2）代收费用的审核。
①对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：
代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。
代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
——《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算鉴证业务准则〉的通知》
（国税发〔2007〕132号）
②对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。
——《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》
（国税发〔2009〕91号）
6.土地增值税的计算单位
（1）土地增值税以人民币为计算单位，转让房地产所取得的收入为外国货币的，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算应纳土地增值税税额。
——《财政部关于印发〈中华人民共和国土地增值税暂行条例实施
细则〉的通过》（财法字〔1995〕006号）
（2）关于分期收款的外币收入如何折合人民币的问题。
对于取得的收入为外国货币的，依照细则规定，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合人民币，据以计算土地增值税税额。对于以分期收款形式取得的外币收入，也应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。
——《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的
通知》（财税字〔1995〕48号）
（3）土地增值税以人民币为计算单位。转让房地产所取得的收入为外国货币的，以取得收入当天或当月１日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算应纳土地增值税税额。
对于以分期收款形式取得的外币收入，应当按实际收款日或收款当月１日国家公布的市场汇价折合人民币。
——《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算鉴证业务准则〉的通知》
（国税发〔2007〕132号）
（二）扣除项目金额的审核
1.土地增值税扣除项目审核内容
土地增值税扣除项目审核的内容包括：
（1）取得土地使用权所支付的金额。
（2）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
（3）房地产开发费用。
（4）与转让房地产有关的税金。
（5）国家规定的其他扣除项目。
——《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》
（国税发〔2009〕91号）
2.扣除项目审核要求
（1）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
——《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理
有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）
（2）审核扣除项目是否符合下列要求：
①在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。
②扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。
③扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。
④扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。
⑤纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
⑥对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
——《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》
（国税发〔2009〕91号）
3.取得土地使用权所支付的金额
（1）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
——《财政部关于印发〈中华人民共和国土地增值税暂行条例实施
细则〉的通知》（财法字〔1995〕006号）
（2）取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。
——《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》
（国税函发〔1995〕110号）
（3）房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
——《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》
（国税函〔2010〕220号）
（4）审核取得土地使用权支付的金额，应当包括下列内容：
①审核取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证，口径是否一致。
②如果同一土地有多个开发项目，审核取得土地使用权支付金额的分配比例和具体金额的计算是否正确。
③审核取得土地使用权支付金额是否含有关联方的费用。
④审核有无将期间费用记入取得土地使用权支付金额的情形。
⑤审核有无预提的取得土地使用权支付金额。
⑥比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目，判断其取得土地使用权支付金额是否存在明显异常。
——《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算鉴证业务准则〉的
通知》（国税发〔2007〕132号）
（5）审核取得土地使用权支付的金额，应当重点关注：
①同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。
②是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。
③拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。
——《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》
（国税发〔2009〕91号）
解读
对“取得土地使用权所支付的金额”进行清算审核时，应重点审核以下几个方面：
1.审核取得土地使用权所支付的金额的真实性。
按照相关财务制度的规定，房地产开发企业取得土地使用权所支付的价款及按国家规定缴纳的有关费用应记入“开发成本——土地征用及拆迁补偿费”科目。
在清算审核时，应结合房地产开发企业提供的土地使用权证、土地使用权出（转）让合同（或协议）、土地出让金票据或土地转让发票、契税完税票、银行支付凭证及与政府相关部门的协议等，查看出让合同、土地收据和契税完税票三者之间在土地面积上是否一致。如发票金额与银行支付记录不一致，应责令纳税人提供国土部门的证明。如果一次取得土地，分期开发，还要根据本期开发的建筑面积占总建筑面积的比例计算本期开发项目的“取得土地使用权所支付的金额”。对存在“以地补路”现象的，还应结合政府相关文件、协议、审计报告和有关资料进一步审核其真实性。
2.审核取得土地使用权所支付的金额核算的准确性。
确认房地产开发企业取得土地使用权所支付的金额，必须以实际支付为前提。因此，应结合“开发成本——土地征用及拆迁补偿”“预提费用”和往来等会计科目，审核是否存在已预提但尚未支付的土地出让金计入扣除项目的情形，如有应予以剔除；同时应注意是否存在将“房地产开发费用”计入“取得土地使用权所支付的金额”的情形，如有应予以剔除。
3.审核时应注意土地使用权出（转）让价款核算的税会差异。
在会计处理上，取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费用等均应作为土地开发成本记入“开发成本——土地征用及拆迁补偿”科目。而根据现行土地增值税相关规定，一方面在扣除项目上将“取得土地使用权所支付的金额”从“开发成本——土地征用及拆迁补偿”科目剥离出来；另一方面在自用房土地成本上规定，无论其在会计上如何核算，所支付的土地出让金，不得在“开发成本”中列支，在清算审核时应予以剔除。
4.审核时应关注房地产开发企业是否存在缴纳土地闲置费的现象。
国家税务总局2010年5月19日下发的《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）明确规定，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。因此审核时若发现房地产开发企业有逾期开发缴纳的土地闲置费，应予以剔除。
评论
还没有评论。