中华人民共和国物权法（含最新司法解释）注解与配套(第四版)

　　为了帮助读者准确理解与适用法律，我社于2008年9月开始推出“法律注解与配套丛书”，深受广大读者的认同与喜爱。随后，应广大读者的要求，我社陆续扩充本丛书品种，第四版共有51种，成为法律工作者办案运用和公民法律学习的有力助手。

 

　　1、权威文本——书中收录的法律文件均为经过清理修改的现行有效的法律标准文本，修改的条款均按照修改决定进行了相应的修改，是精心打造的确保法律统一与准确适用的*文本。

　　2、专业解读——由国务院法制办等立法及司法机关专业人士负责对法条、专业术语以及司法难题进行权威解答，帮助读者把握立法精神，理解条文含义。

　　3、简约实用——每个分册都撰写有适用导引，重点提示立法动态及适用重点、难点;应用部分可依据目录予以查询;配套相关规定，便于读者查找适用。

　　同时，第四版还在第三版基础上结合*的立法与司法实践对法律做了更为实用的解答，并根据读者的要求在“应用”部分增加*人民法院公布的指导案例裁判要旨，使内容更加充实和完整。

　　中央级法律类图书专业出版社，成立于1989年6月，是中国*的法律专业出版商和法律信息服务提供商之一，隶属于国务院法制办公室。

　　适用导引

　　中华人民共和国物权法

　　编总则

　　章基本原则

　　条【立法目的】

　　第二条【适用范围】

　　1物权法上的物具有哪些特征?

　　第三条【社会主义基本经济制度】

　　第四条【平等保护】

　　第五条【物权法定】

　　第六条【物权公示原则】

　　第七条【遵守法律、尊重社会公德】

　　第八条【其他适用的规定】

　　第二章物权的设立、变更、转让和消灭

　　节不动产登记

　　第九条【不动产物权登记生效及例外】

　　2本条规定的“法律另有规定的除外”是指什么?

　　3涉不动产登记争议如何区分民事诉讼与行政诉讼?

　　第十条【登记机构及统一登记制度】

　　第十一条【登记申请材料】

　　第十二条【登记机构的职责】

　　第十三条【登记机构禁止从事的行为】

　　第十四条【不动产物权登记生效的时间】

　　4“一房二卖”，应该如何应对?

　　第十五条【合同效力与物权效力区分】

　　5如何区分合同效力与物权效力?

　　第十六条【不动产登记簿】

　　第十七条【不动产登记簿与权属证书关系】

　　6房产证与房产登记簿上的内容不一致时，如何处理?

　　7不动产物权确认纠纷中，是否可以否定不动产

　　登记簿在证明不动产物权归属中的证明力?

　　第十八条【查询、复制登记资料】

　　第十九条【更正登记、异议登记】

　　8异议登记失效是否影响人民法院对案件的实体

　　审理?

　　第二十条【预告登记】

　　9本条第1款中不发生物权效力的行为是指哪些?

　　10本条第2款中的“债权消灭”如何认定?

　　第二十一条【登记错误的责任】

　　第二十二条【登记费用】

　　第二节动产交付

　　第二十三条【动产物权交付生效】

　　11本条规定的“法律另有规定的除外”，是指什么?

　　第二十四条【特定动产物权的登记】

　　12转让人的债权人是否属于《物权法》第24条所

　　称的“善意第三人”?

　　第二十五条【简易交付】

　　第二十六条【指示交付】

　　13提货单的交付是否构成指示交付?

　　第二十七条【占有改定】

　　14如何理解占有改定的构成要件?

　　第三节其他规定

　　第二十八条【法律文书、征收导致的物权变动】

　　15发生物权变动效力的人民法院、仲裁委员会的

　　法律文书有哪些?

　　第二十九条【继承、受遗赠取得物权】

　　16继承的房屋是否需要办理登记?

　　第三十条【合法的事实行为导致物权变动】

　　第三十一条【处分非依法律行为取得的不动产】

　　第三章物权的保护

　　第三十二条【物权保护的途径】

　　第三十三条【物权确认请求权】

　　第三十四条【返还原物请求权】

　　第三十五条【排除妨害、消除危险请求权】

　　第三十六条【修理、重作、更换、恢复原状请求权】

　　第三十七条【损害赔偿请求权】

　　第三十八条【请求权的适用、行政及刑事责任】

　　第二编所有权

　　第四章一般规定

　　第三十九条【所有权权能】

　　第四十条【设立他物权】

　　第四十一条【国家专有】

　　第四十二条【征收】

　　第四十三条【耕地保护】

　　第四十四条【征用】

　　第五章国家所有权和集体所有权、私人所有权

　　第四十五条【国家所有权及其行使】

　　第四十六条【矿藏、水流、海域的国家所有】

　　第四十七条【国有的土地范围】

　　第四十八条【森林、山岭、草原、荒地、滩涂等】

　　第四十九条【野生动植物资源】

　　第五十条【无线电频谱资源】

　　第五十一条【国有文物】

　　第五十二条【国有基础设施】

　　第五十三条【国家机关的物权】

　　第五十四条【国家举办的事业单位的物权】

　　第五十五条【国有出资人权益的行使】

　　第五十六条【国家所有权保护】

　　第五十七条【国有资产监管】

　　第五十八条【集体所有权】

　　第五十九条【农民集体所有权及重大事项决定程序】

　　17如何确定农村集体经济组织成员的资格?

　　第六十条【农民集体所有权的行使】

　　第六十一条【城镇集体所有权】

　　第六十二条【公布集体财产状况】

　　第六十三条【集体所有权保护】

　　第六十四条【私人所有权范围】

　　第六十五条【储蓄、投资及其收益与继承权】

　　第六十六条【私有财产保护】

　　第六十七条【企业出资人】

　　第六十八条【法人所有权】

　　第六十九条【社会团体所有权】

　　第六章业主的建筑物区分所有权

　　第七十条【建筑物区分所有权】

　　18小区内商业广告由谁获利?

　　第七十一条【专有部分的权能】

　　第七十二条【共有部分的权利义务】

　　19如何理解建筑物区分所有权的集合性?

　　第七十三条【建筑区划内共有的范围】

　　20业主对于庭院绿地的使用与小区公共利益发生

　　矛盾，如何处理?

　　第七十四条【车位、车库的归属与使用】

　　21当事人没有对车位、车库的归属作出约定的，

　　谁享有该车位、车库的所有权?

　　第七十五条【设立业主大会、选举业主委员会】

　　第七十六条【业主共同决定的事项】

　　22业主可否单独与开发商解除供热合同?

　　第七十七条【住宅改为经营性用房的条件】

　　23如何认定有利害关系的业主对“住改商”的同意?

　　第七十八条【业主大会、业主委员会决定的效力】

　　第七十九条【建筑物及其附属设施维修资金】

　　24业主是否能拒绝缴纳专项维修资金?

　　第八十条【费用分摊、收益分配】

　　25底层住户是否需交电梯运行维修费?

　　第八十一条【建筑物及其附属设施管理】

　　第八十二条【委托管理】

　　第八十三条【业主义务及权益维护】

　　第七章相邻关系

　　第八十四条【相邻关系处理原则】

　　第八十五条【相邻关系处理依据】

　　26如何理解作为审案依据的“习惯”?

　　第八十六条【用水、排水】

　　第八十七条【通行权】

　　27相邻方在何种情形下可以行使相邻通行权?

　　28基于相邻关系而在他人不动产上享有的权利能

　　否成为转让标的?

　　第八十八条【利用相邻土地、建筑物】

　　第八十九条【通风、采光和日照】

　　29侵犯相邻一方通风权有哪些表现?

　　第九十条【有害物质排放】

　　第九十一条【维护相邻不动产安全】

　　30业主在物业使用中哪些行为应禁止?

　　第九十二条【相邻权行使时的义务】

　　第八章共有

　　第九十三条【共有】

　　第九十四条【按份共有】

　　第九十五条【共同共有】

　　31共同共有人之间的权利义务如何分配?

　　第九十六条【共有物管理】

　　第九十七条【共有物处分】

　　第九十八条【管理费用等的负担】

　　第九十九条【共有物分割】

　　百条【分割方式】

　　百零一条【优先购买权】

　　32如何理解“同等条件”?

　　33如何确定按份共有人优先购买权的行使期间?

　　34其他按份共有人可否对按份共有人之间转让共有

　　份额主张优先购买权?

　　35两个以上按份共有人主张优先购买时，如何处理?

　　百零二条【共有物上的债权债务】

　　36因共有财产产生的债权债务关系的对外效力如何?

　　37因共有财产产生的债权债务关系的对内效力如何?

　　百零三条【共有关系性质不明时的推定】

　　百零四条【按份共有份额的确定】

　　百零五条【他物权的准共有】

　　第九章所有权取得的特别规定

　　百零六条【善意取得】

　　38如何认定善意取得中受让人“善意”与“非善意”?

　　百零七条【遗失物转让】

　　39遗失物必须具备哪些条件?

　　40拾得人将遗失物据为己有而加以处分的，如何

　　处理?

　　百零八条【善意取得之动产上的原有权利】

　　百零九条【拾得遗失物】

　　百一十条【领取与招领】

　　百一十一条【遗失物保管义务】

　　百一十二条【保管费用、悬赏广告】

　　百一十三条【无人认领的遗失物】

　　百一十四条【拾得漂流物、发现埋藏物或

　　隐藏物】

　　41如何确定埋藏物、隐藏物的权利归属?

　　百一十五条【从物随主物转让】

　　百一十六条【孳息】

　　第三编用益物权

　　第十章一般规定

　　百一十七条【用益物权权能】

　　百一十八条【国有、集体自然资源用益物权】

　　百一十九条【自然资源有偿使用制度】

　　百二十条【用益物权人、所有权人义务】

　　百二十一条【用益物权人因征收、征用获得

　　补偿】

　　百二十二条【海域使用权】

　　百二十三条【探矿权、采矿权、取水权等】

　　第十一章土地承包经营权

　　百二十四条【农村集体经济组织经营体制】

　　42农村土地家庭承包经营权能否发生继承?

　　百二十五条【土地承包经营权】

　　百二十六条【承包期】

　　百二十七条【土地承包经营权的设立与登记】

　　43没有土地承包经营权证书是否就无法取得承包

　　经营权?

　　百二十八条【土地承包经营权流转】

　　百二十九条【互换、转让登记】

　　百三十条【承包地调整】

　　百三十一条【承包地收回】

　　百三十二条【承包地征收补偿】

　　百三十三条【其他方式的承包】

　　百三十四条【国有农用地承包】

　　第十二章建设用地使用权

　　百三十五条【建设用地使用权】

　　百三十六条【分层设立】

　　百三十七条【设立方式】

　　44建设用地使用权行使过程中发生纠纷的，如何

　　解决?

　　百三十八条【出让合同】

　　百三十九条【建设用地使用权的登记】

　　百四十条【土地用途变更】

　　百四十一条【土地出让金】

　　百四十二条【建筑物、构筑物及其附属设施

　　归属】

　　百四十三条【建设用地使用权流转】

　　百四十四条【流转合同】

　　百四十五条【建设用地使用权变更登记】

　　百四十六条【建筑物等随建设用地使用权一并

　　处分】

　　百四十七条【建筑物等范围内的建设用地使用

　　权随建筑物等一并处分】

　　百四十八条【提前收回的补偿】

　　百四十九条【续期】

　　百五十条【注销登记】

　　百五十一条【集体土地用作建设用地】

　　第十三章宅基地使用权

　　百五十二条【宅基地使用权】

　　百五十三条【取得、行使和转让依据】

　　百五十四条【宅基地使用权因自然灾害等消灭】

　　百五十五条【变更、注销登记】

　　第十四章地役权

　　百五十六条【地役权】

　　百五十七条【地役权约定取得】

　　百五十八条【地役权登记】

　　百五十九条【供役地权利人的义务】

　　百六十条【地役权人的义务】

　　百六十一条【地役权期限】

　　百六十二条【地役权法定取得】

　　百六十三条【已有其他用益物权之土地地役权

　　的设立】

　　百六十四条【地役权转让】

　　45地役权为什么不能单独转让?

　　百六十五条【地役权抵押】

　　百六十六条【需役地及其上土地承包经营权、

　　建设用地使用权部分转让】

　　百六十七条【供役地及其上土地承包经营权、

　　建设用地使用权部分转让】

　　46如何理解地役权的不可分性?

　　百六十八条【解除地役权的情形】

　　47滥用地役权包括哪些情形?

　　百六十九条【地役权变更登记、注销登记】

　　第四编担保物权

　　第十五章一般规定

　　百七十条【担保物权】

　　百七十一条【担保物权适用范围、反担保】

　　48人品能否设立担保?

　　百七十二条【担保合同】

　　49何种事由可导致担保合同无效?

　　百七十三条【担保范围】

　　50担保物权的担保范围如何确定?

　　百七十四条【担保物上的代位性】

　　51代位物的种类有哪些?

　　百七十五条【未经担保人同意的债务转移】

　　百七十六条【物的担保与人的担保之关系】

　　百七十七条【担保物权消灭的情形】

　　百七十八条【担保法与物权法效力衔接】

　　第十六章抵押权

　　节一般抵押权

　　百七十九条【抵押权】

　　52同一财产上并存法定抵押与约定抵押的，如何

　　处理?

　　53贷款银行以外的主体能否成为在建工程的抵押

　　权人?

　　百八十条【抵押财产的范围】

　　54在建工程作为抵押物有哪些限制?

　　55事后抵押的效力如何?

　　百八十一条【浮动抵押】

　　56浮动抵押的设定需要满足哪些条件?

　　百八十二条【建筑物抵押】

　　百八十三条【乡镇、村企业的建筑物和建设用

　　地使用权抵押】

　　57关于乡镇、村企业的建筑物和建设用地使用

　　权抵押的规定有哪些?

　　百八十四条【不得抵押的财产】

　　58抵押物被扣押的，如何处理?

　　百八十五条【抵押合同】

　　百八十六条【禁止流押】

　　百八十七条【不动产抵押】

　　百八十八条【动产抵押】

　　59如何理解“非经登记，不得对抗善意第三人”?

　　百八十九条【动产浮动抵押登记】

　　60浮动抵押中，受到保护的买受人必须符合哪些

　　条件?

　　百九十条【抵押权和租赁的关系】

　　61如何理解抵押权和租赁权的关系?

　　百九十一条【抵押财产转让】

　　百九十二条【抵押权不得单独转让或为其他债

　　权担保】

　　62抵押权能否与所担保的主债权分离而单独转让?

　　63抵押权能否与所担保的主债权分离而单独成为

　　其他债权的担保?

　　百九十三条【抵押财产价值保全】

　　百九十四条【抵押权、抵押权顺位的放弃及抵

　　押权变更】

　　百九十五条【抵押权的实现】

　　百九十六条【浮动抵押财产确定】

　　百九十七条【抵押物孳息】

　　百九十八条【抵押财产变现价款超过或不足债

　　权数额】

　　百九十九条【同一物上的抵押权受偿顺序】

　　第二百条【建设用地使用权抵押的特别规定】

　　第二百零一条【土地承包经营权或者乡镇、村企业

　　的建设用地使用权抵押特别规定】

　　第二百零二条【抵押权行使期间】

　　第二节额抵押权

　　第二百零三条【额抵押的概念】

　　第二百零四条【主债权及额抵押权转让】

　　第二百零五条【协议变更】

　　第二百零六条【债权确定】

　　第二百零七条【额抵押适用依据】

　　第十七章质权

　　节动产质权

　　第二百零八条【动产质押】

　　第二百零九条【不得出质的动产】

　　第二百一十条【质押合同】

　　第二百一十一条【禁止流质】

　　64如何区别“流质条款”与折价行使质权?

　　第二百一十二条【交付生效】

　　65质权与质押合同的生效的关系是什么?

　　第二百一十三条【质物的孳息】

　　第二百一十四条【质物使用、处分的限制】

　　第二百一十五条【质权人的保管义务】

　　第二百一十六条【质物保全】

　　第二百一十七条【转质】

　　66转质权与原质权有何关系?

　　第二百一十八条【质权放弃】

　　第二百一十九条【质物返还、质权实现】

　　第二百二十条【出质人请求及时行使质权】

　　第二百二十一条【质物变现价款超出或不足债权

　　数额】

　　第二百二十二条【额质权】

　　第二节权利质权

　　第二百二十三条【可以出质的权利范围】

　　67权利质权的标的，其必须满足哪些条件?

　　68以出口退税账户托管的方式贷款，是否构成权利

　　质押?

　　69特许经营权的收益权能否质押?

　　第二百二十四条【以票据权利等出质的权利质权的

　　设立】

　　第二百二十五条【以票据权利等出质的权利质权的

　　实现】

　　第二百二十六条【以基金份额、股权出质的权

　　利质权】

　　第二百二十七条【以知识产权出质的权利质权】

　　70商誉和商号能否质押?

　　第二百二十八条【以应收账款出质的权利质权】

　　第二百二十九条【权利质权的适用依据】

　　第十八章留置权

　　第二百三十条【留置权】

　　71留置权成立需具备哪些条件?

　　第二百三十一条【可留置的动产】

　　第二百三十二条【不得留置的动产】

　　第二百三十三条【可分物的留置】

　　72留置物为可分物的特殊情形有哪些?

　　第二百三十四条【留置权人的保管义务】

　　73留置权人保管义务的内容包括哪些方面?

　　第二百三十五条【留置物的孳息】

　　第二百三十六条【留置权的实现】

　　第二百三十七条【债务人请求行使留置权】

　　第二百三十八条【留置物变现价款超出或不足

　　债权数额】

　　第二百三十九条【留置权优先】

　　第二百四十条【留置权消灭】

　　第五编占有

　　第十九章占有

　　第二百四十一条【有权占有】

　　74导致占有发生的法律关系有哪些?

　　75占有过程中，被占有的不动产或者动产的使用、

　　收益以及损害赔偿责任该如何确定?

　　第二百四十二条【恶意占有人的损害赔偿责任】

　　第二百四十三条【善意管理人的保管费用】

　　第二百四十四条【占有物毁损、灭失】

　　76善意占有人对占有物毁损、灭失的责任是什么?

　　77恶意占有人对占有物毁损、灭失的责任是什么?

　　第二百四十五条【占有保护】

　　附则

　　第二百四十六条【不动产登记制度立法】

　　第二百四十七条【实施日期】

　　配 套 法 规

　　人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》

　　若干问题的解释(一)

　　(2016年2月22日)

　　中华人民共和国宪法(节录)

　　(2004年3月14日)

　　中华人民共和国民法总则(节录)

　　(2017年3月15日)

　　中华人民共和国担保法

　　(1995年6月30日)

　　人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》

　　若干问题的解释

　　(2000年12月8日)

　　动产抵押登记办法

　　(2016年7月5日)

　　工商行政管理机关股权出质登记办法

　　(2016年4月29日)

　　中华人民共和国土地管理法(节录)

　　(2004年8月28日)

　　中华人民共和国土地管理法实施条例(节录)

　　(2014年7月29日)

　　中华人民共和国农村土地承包法

　　(2009年8月27日)

　　人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件

　　适用法律问题的解释

　　(2005年7月29日)

　　中华人民共和国城市房地产管理法(节录)

　　(2009年8月27日)

　　国有土地上房屋征收与补偿条例

　　(2011年1月21日)

　　物业管理条例

　　(2016年2月6日)

　　人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件

　　具体应用法律若干问题的解释

　　(2009年5月14日)

　　人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用

　　法律若干问题的解释

　　(2009年5月15日)

　　不动产登记暂行条例

　　(2014年11月24日)

　　不动产登记暂行条例实施细则

　　(2016年1月1日)

　　人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定

　　(2010年11月5日)

　　附录

　　1物权纠纷案由

　　2物权案件民事诉讼流程图(一审)

　　3物权案件民事诉讼流程图(二审)

　　4机动车抵押登记/质押备案申请表

　　5股权出质设立登记申请书

　　6耕地征收补偿费、安置补助费计算公式

　　7国有土地上房屋征收补偿标准及计算公式

　　第九条【不动产物权登记生效及例外】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

　　依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

　　注解

　　该条确定了登记作为一般原则的强制性，条文虽然没有使用“必须登记”的行文，但除了法律有特别规定的以外，所有的不动产物权变动都必须采取登记方式。登记的效力包括以下几个方面：

　　(1)自记载于不动产登记簿之日起，发生物权设立和变动的效力。一般来说，因法律行为发生的物权变动，都是从登记之日起发生物权变动的效果。

　　(2)权利推定效力。登记记载的权利人应当推定为法律上的权利人。登记可能发生错误，但在错误没有更正之前，只能依据登记作出谁是权利人的推定。如果其他利害关系人具有足够的证据证明自己是真正的权利人，可以申请登记机构更正，也可以通过诉讼程序请求人民法院重新确权。

　　(3)善意保护的效力。在登记申请人办理了登记之后，任何人因为信赖登记，而与登记权利人就登记的财产从事了交易行为，符合善意取得的构成要件，应当受到善意取得制度的保护，但第三人于取得权利时知悉公示的权利有瑕疵的除外。

　　应用

　　2本条规定的“法律另有规定的除外”是指什么?

　　这里的“法律另有规定的除外”，主要包括三方面的内容：(1)本条第2款所规定的，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记，至于在国家所有的土地、森林、海域等自然资源上设立用益物权、担保物权，则需要依法登记生效。(2)本章第三节规定的物权设立、变更、转让或者消灭的一些特殊情况，即主要是非依法律行为而发生的物权变动的情形：，因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定等行为生效时发生效力;第二，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力;第三，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。(3)考虑到现行法律的规定以及我国的实际情况尤其是农村的实际情况，本法并没有对不动产物权的设立、变更、转让和消灭，一概规定必须经依法登记才发生效力。例如，在土地承包经营权一章中规定，“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立”。

　　3涉不动产登记争议如何区分民事诉讼与行政诉讼?

　　根据《人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》(以下简称《物权法解释(一)》)第1条的规定，因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。

　　涉不动产登记民事诉讼的诉讼标的应是针对不动产物权的归属或原因行为(基础法律关系);涉不动产登记行政诉讼的诉讼标的针对的是登记行为本身，亦即在行政诉讼中人民法院审查的是登记行为的合法性。

　　配套

　　《城市房地产管理法》第36、60-62条;《土地管理法》第11条;《不动产登记暂行条例》;《不动产登记暂行条例实施细则》;《土地登记办法》;《房屋登记办法》