律师来了.13：房屋、土地征收纠纷律师答疑

　　房屋土地征收行为是专业性要求非常高的政府行政行为，稍有不慎就有可能导致纠纷的发生，甚至可能导致群体性事件的发生，化解此类纠纷和矛盾都需要借助法律的力量。然而，如果不是专业的法律人士，对之或者一无所知，或者一知半解，难以有效地维护自身合法权益，这就需要学习和掌握一些与房屋土地征收有关的法律知识，因此特意编写了《律师来了.13：房屋、土地征收纠纷律师答疑》。

　　黄山，西南政法大学民商法专业研究生，法学硕士，广东广悦律师事务所主任。担任广州市律师协会副会长、广州市天河区人大代表、广东省律协房地产与建筑工程法律专业委员会主任、广州市青年联合会副主席、广州市人民政府兼职法律顾问、广州市国土规划城市更新咨询专家。在城市更新改造领域，特别是房屋、土地征收方面有着深厚的理论功底和丰富的实践经验，主导了广州市石牌新庆村、潭村、沥滘村、大坦沙岛、员村、程界东村、程界西村、火村等十多个重要城市更新改造项目，妥善解决了房屋、土地征收过程中遇到的疑难问题。

第一章　城市房屋征收补偿热点问题
一、房屋征收决定
集体企业的房屋所有权人如何确定？
被征收房屋所有权人不明确该怎么办？
房屋征收决定何时生效？
房屋征收决定生效后，被征收人享有哪些权利？
可以先征收后补偿吗？
被征收人对征收补偿方案有异议怎么办？
征收决定作出前，未将征收补偿方案公开征求意见怎么办？
被征收人如何对房屋征收决定的合法性进行审查？
什么是房屋征收决定的“公众参与”原则？
作出房屋征收决定之前需要进行听证吗？
二、房屋征收评估
对被征收房屋价值进行评估应当考虑哪些因素？
被征收房屋的权属如何认定？
被征收房屋的用途如何认定？
被征收房屋面积如何认定？
被征收房屋的性质、用途、面积存在登记与事实不符的情况怎么办？
被征收人对房屋评估有异议怎么办？
被征收人如何审查房地产估价机构和估价人员的资质？
评估报告没有依法送达，将产生什么法律后果？
房屋被征收人是否有权查看房屋征收补偿档案？
三、房屋征收补偿协议及标准
签订征收补偿协议需要注意哪些事项？
房屋征收协议有效的条件是什么？
房屋征收协议无效的情形有哪些？
房屋征收协议效力待定的情形有哪些？
征收人不履行补偿协议怎么办？
房屋征收的货币补偿方式有最高额限定吗？
被征收人已经选择了一种补偿方式，还能再改选另一种补偿方式吗？
选择产权调换的补偿方式时，被征收人能要求就近安排住房吗？
哪些情况下可以获得房屋征收的补助和奖励？
房屋征收补偿的标准如何确定？
房屋征收时对空地进行补偿吗？
征收哪类房屋可以获得停产停业补偿？
停产停业损失如何计算和补偿？
户口不在本地的被征收人能够获得补偿吗？
房屋的承租人有权获得征收补偿吗？
征收范围内未经登记的房屋能否获得补偿？
临时建筑能获得征收补偿吗？
丈夫在婚前所建的房屋在婚后被征收，补偿款归谁所有？
一方婚前付首付婚后夫妻共同还贷的房屋被征收，补偿款归谁？
离婚时房屋被判归一方所有，则另一方还能索要征收补偿款吗？
违法建筑能获得补偿吗？
在房屋征收搬迁时，如何保护被征收人的权益及改善被征收人的居住条件？
被征收人搬迁时产生的搬迁费用由谁负责？
被征收人没有获得补偿，征收人是否可以先进行拆迁？
什么时候房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房？
周转用房和临时安置费可以同时获得吗？
四、房屋征收补偿决定和强制拆迁
房屋征收补偿决定送达后会产生哪些法律后果？
被征收房屋所有权何时发生变动？
申请强制拆迁的条件是什么？
当前政府有强制拆迁的权力吗？
通过断水、断电等方式迫使被征收人搬迁是否合法？
采用暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收合法吗？
房屋征收争议的解决方式有哪些？
被征收人可以申请行政复议或者提起行政诉讼的情形有哪些？
征收人违反补偿协议，被征收人应提起民事诉讼还是行政诉讼？
第二章　农村集体土地和房屋征收补偿热点问题
一、集体土地征收政策要点
什么是土地征收、征用制度？
征地审批权限是怎样设置的？
村委会是否有权与用地方签订征地协议？
被征土地的农民有没有预征知情权？
什么情况下可以征收土地？
土地征收过程中，如何确定被征土地是否属于基本农田？
被征地农民享有哪些知情权？
征收土地应该怎么公告？
征地过程中的“两公告、一登记”是什么？
搬迁开始后，被搬迁人是否可以买卖房屋？
搬迁开始后，被搬迁人是否可以出租房屋？
当土地征收范围确定后，哪些活动被禁止？
怎样认定和处理集体土地征收中的抢栽、抢种及抢建行为？
什么情况下才可以征用农村集体土地？
抢险救灾急用土地时，可以不办手续先用地吗？
农村集体土地征收过程中的强制拆迁，在什么情况下会发生？
农村集体土地上的房屋被征收，能不能申请另行审批宅基地？
同一个项目可以拆分为几批申报征地手续吗？
未经征收，可以通过“农转非”把农村集体土地变为国有土地吗？
征地的实施机关有哪些？
市、县级国土资源部门有权进行征地吗？
超过年的征地批准文件还能使用吗？
占用农民土地修建公路是否应该给予村民补偿？
以租代征是否合法？
政府未发布征地公告，直接对土地采取填方培土等整理措施，村民应该怎样应对？
拆迁补偿协议中规定的安置房屋被出售，被拆迁人应该怎么办？
非“家庭承包”能否获得承包地征收补偿费？
二、征收补偿的依据和标准
如何确定农村房屋产权并进行相应的补偿安置？
宅基地使用权证是认定补偿的唯一依据吗？
征收补偿标准乡政府说的算不算？
村里的小卖店被征收，应该怎样补偿？
征地补偿费包括哪些费用？
征地补偿费怎么管理和使用？
征收耕地的补偿费包括哪些？
如何计算土地补偿费？
如何计算安置补助费？
需要安置的农业人口数如何计算？
土地补偿费以及安置补助费总和已经达到法定最高数额，但还是不足以维持被征地农民原有生活水平怎么办？
“占用耕地补偿制度”是怎么一回事？
征地补偿应当“同地同价”吗？
政府按照年前的标准给予征地补偿，这种做法合乎规定吗？
如何认定可以享受农村征地补偿费的村民资格？
出嫁女是否可以分得征地补偿费？
外出当兵人员是否享有征地补偿费的分配权？
户口外迁的在校大中专学生是否可以参加原户籍地征地补偿费的分配？
迁到小城镇落户的村民的土地被征，是否可以获得补偿？
新生儿是否可以成为农村集体土地征收补偿费的分配对象？
死亡人员可否成为征地补偿对象？
村委会是否有权批准决定土地补偿费的分配方案？
对征地补偿安置方案有异议，可以申请开听证会吗？
对农村集体土地上房屋征收的听证，在什么情况下可以召开？
被征地的农民是否可以参加征地补偿安置听证？
农村集体土地补偿费如何分配？
乡镇人民政府有权留用征地补偿费吗？
什么情况下被征收人能够拿到安置补助费？
征地安置补助费怎么分配？
土地互换后，土地征收的补偿费应该给谁？
村委会如果挪用土地补偿款应该承担什么样的责任？
地上附着物以及青苗补偿费是否直接支付给村民？
如何计算地上附着物以及青苗补偿费？
农户取得的青苗补偿费如何缴税？
什么是新菜地开发建设基金？
旱田被征收，每亩补偿是万元吗？
土地补偿费分配数额与村民生活年限有关吗？
三、征地补偿的内容
征地公告发布后改建、扩建的房屋能够多得补偿费吗？
在自家宅院里搭建的临时房屋能否获得补偿？
在宅基地上加盖的房屋能否获得补偿？
户口已迁出，父母也已过世，还能获得补偿吗？
家里人口越多获得的补偿款就越多吗？
家中的小院能否获得补偿？
父母过世后，兄弟姐妹签订的分家合同能否作为补偿的依据？
被征收的居住用房临时改成小商店，如何进行补偿？
一人有多处宅基地，如何补偿？
水井、管线等在被征收时能否得到补偿？
进城务工人员能否参与土地补偿费的分配？
收养的子女，是否可以参与征地补偿款的分配？
夫妻中一方婚前新建的房屋，婚后面临征收，补偿款属不属于共同财产？
为骗取更多的拆迁补偿款而“假离婚”的，“假离婚”有效吗？
城镇居民购买农村房屋后因拆迁而获得补偿，补偿款应全部归卖主吗？
村民没有拿到征地补偿，开发单位是否可以先进行拆迁？
政府为加快征地进程，采取“株连式拆迁”合法吗？
四、征地补偿纠纷的处理
什么情况下，被征地的农村集体经济组织和农民，可以申请协调解决矛盾？
房屋所有权人可以委托他人代为办理房屋征收拆迁事宜吗？
对于征地安置补助标准的裁决，可能有几种结果？
怎么解决拆迁纠纷？
“申请协调”与“申请裁决”有先后顺序吗？
农村集体土地被征收后，集体经济组织成员是否可以直接向法院起诉请求支付土地补偿费？
达成征收协议后发现不公平，能向人民法院提起行政诉讼吗？
土地征收部门擅自拆迁被征收人房屋，需要承担什么样的责任？
暴力胁迫拆迁，当事人将要承担什么样的法律责任？
在土地征收与房屋补偿过程中，工作人员私自接受被补偿人财物，需要承担什么法律责任？
村民房屋被强拆，能否获得国家赔偿？
在农村集体土地征收过程中，村民获得的补偿款过低，可以申请行政复议吗？
在农村集体土地征收过程中，村民如果申请行政复议，可以何种方式进行？
在农村集体土地征收过程中，被征收人对所获得的补偿不满意，是否可以提起行政诉讼？

　　前言

　　随着我国城市化进程的不断深入，大规模城镇化建设既推动了社会的快速发展，也引发了被称作”天下第一难”的房屋征收拆迁问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》的出台解决了城市房屋拆迁中的突出问题，但给实践仍留下不少待解问题:征收与补偿的同时性未明确体现，征收时点、评估时点和补偿时点三者关系缺乏规定，不合理迟延补偿仍存在，被征收人公平补偿权难以充分保障，征收决定的内容和形式有待明确，补偿决定对被征收人产权调换和货币补偿选择权尊重不足，对征收与搬迁过程中的不同行政行为的裁判基准摇摆不定，被征收人非理性维权时有发生，公民诉权保障与司法资源有限性矛盾突出。

　　房屋土地征收离不开法律规范。无论是政府、被征收人抑或其他当事人，离开法律对房屋土地征收行为的约束和对双方的制约，权利都有受到损害的可能。并且，近些年在现实生活中，出现了越来越多的房屋土地征收问题和纠纷。此类纠纷，也越来越成为我们律师事务所的业务资源之一。各种各样的房屋土地征收疑惑困扰着当事人，例如，集体企业的房屋所有权人如何确定？被征收房屋所有权人不明确该怎么办？房屋征收决定何时生效？房屋征收决定生效后，被征收人享有哪些权利？被征收人对征收补偿方案有异议的怎么办？征收决定作出前，未将征收补偿方案公开征求意见怎么办？被征收人如何对房屋征收决定的合法性进行审查？

　　房屋土地征收行为是专业性要求非常高的政府行政行为，稍有不慎就有可能导致纠纷的发生，甚至可能导致群体性事件的发生，化解此类纠纷和矛盾都需要借助法律的力量。然而，如果不是专业的法律人士，对之或者一无所知，或者一知半解，难以有效地维护自身合法权益，这就需要学习和掌握一些与房屋土地征收有关的法律知识，因此，笔者特意编写了本书，希望能给大家带来一些帮助。

　　本书具有以下特色：

　　第一，实用性。本书所涉及房屋土地征收问题，多数为我们在律师从业过程中所遇到的法律问题，本书中，将由房屋土地征收业务领域的专业律师进行答疑，并附之以相关的法律规范，帮助读者去认识和了解法律，以便运用法律武器解决自己遇到的各种法律问题，维护自身的合法权益。面对生活和工作中发生的实际问题，大家可以有选择地对照运用，一定会有开卷有益、醍醐灌顶的感觉，因而，非常具有实用性。

　　第二，便捷性。本书以与房屋土地征收相关的最常见的小问题做目录，采取一问一答的形式，对我们日常工作和生活中房屋土地征收方面的”疑难杂症”对症下药。同时，本书还对各类问题按照科学的方式加以分类整理，使大家检索某一法律问题时能在最短的时间内完成，非常便于大家查找和阅读。

　　第三，通俗性。在编辑本书的过程中，笔者始终奉行着这样一个初衷–用最通俗易懂的语言把每一个法律知识点都交代得清清楚楚、明明白白，让每一位读者都能从中受益。对于每一个知识点，我们都站在读者的立场上，由具体实在的案例出发，律师答疑时也尽可能深入浅出，相信读者一定能看得懂。

　　既然房屋土地征收的重要性不言而喻，那么作为潜在法律关系主体的我们必然离不开相关法律规范的制约和保护，而房屋土地征收方面的法律法规就是在为我们的权益保驾护航。希望读者阅读后，在实际生活中遇到类似的问题时，能够迅速有效地找到合适的解决对策，规避不必要的风险，实现自身利益的最大化。

　　黄　山

　　2018年8月