诉之有道——商品房交易案例实证

当前，商品房交易涉及数额大、影响范围广，日益受到社会各界关注。在司法实践中，房地产纠纷层出不穷，案件内容千差万别，裁判结果也有所不一。为了便于广大房地产律师以及商品房买卖当事人能够便捷适用商品房交易的典型案例和裁判结果，快速领会各类纠纷的风险防范要点，中国民主法制出版社近日推出了由浙江智仁律师事务所主编创作的新书：《诉之有道——商品房交易案例实证》。

众所周知，商品房交易的过程比较漫长，从*初的认筹、认购、预约到随后的签约、按揭以及付款、履行，直至交房时的验房、交接、办证，每个阶段都有可能发生各种矛盾和纠纷。案件数量大、内容复杂的客观情况使得消费者甚至专业人士都很难准确地判断某个案件的处理结果。作为从事建筑房地产纠纷解决的专业律师，除了不断学习收集各种法律法规、司法解释等文件资料外，还需要谙悉商品房交易的流程惯例，更需要不断地针对个案检索大量案例，从中提炼司法裁判的共性，从而对办理的各类事务做出清晰、准确的判断。

为此，本书以*人民法院裁判文书网以及浙江法院公开网上的各类房地产案例为依托，对筛选后的典型案例做出了精要分析和实务点评。本书不仅仅是法律职业者的参考，同时也能让广大法律爱好者从中汲取当前商品房交易的基本法律常识，从而更好地理解法律思维和司法裁判的过程，促进法治社会的协调发展。

 

商品房交易因其涉及数额大、影响范围广等原因，受到社会各界的关注。随着房地产市场的启动以及时间的推移，房地产交易、房屋拆迁、房屋装修、物业管理等引发的纠纷呈逐年上升的趋势，法院审理房地产纠纷案件的数量在民事审判中一直居高不下。这一方面说明房地产已经在人们的生活中占据了重要的位置，另一方面也反映出人们法律意识的提高。为此，本书收录了近年来商品房交易的典型案例，通过检索、分析和评述，为买卖双方正确解决纠纷和争议提供了解决之道。

马宏利，中国政法大学法学学士，浙江大学工商管理学院研究生，浙江大学法律硕士，高级律师；现任浙江智仁律师事务所主任，浙江省优秀专业律师，杭州市滨江区政协委员，浙江省律师协会公司与证券专业委员会委员，杭州市律师协会建筑与房地产专业委员会委员，杭州市律师协会政府法律顾问专业委员会副主任；曾获杭州市“十佳”优秀中青年律师，杭州市优秀仲裁员，杭州市优秀盟员，杭州市滨江区优秀政协委员等荣誉；专业从事建筑房地产业务、公司业务、金融保险、公司并购、资产重组及其他工商投资事务。

邹永闯，浙江大学法学学士，上海大学法学研究生；现任浙江智仁律师事务所副主任，浙江省律师协会建筑与房地产专业委员会委员，杭州市律协第七届会员管理与文体福利委员会委员，温州商会律师顾问团建筑与房地产部部长，杭州市律协法律援助案件质量评估专家库成员，浙江省建筑业行业协会法务专业委员会创始委员；专业从事建筑房地产业务、公司业务及其他工商投资事务。

第一章  商品房合同效力

 

一、如何判断本约与预约

 

案例1浙江省××医院与长兴××然××有限公司、长兴××然××开发有限公司合同纠纷上诉案

 

二、商品房认购协议被解除时定金的处理

 

案例2黄永金与富阳复润置业有限公司定金合同纠纷房屋买卖合同纠纷案

 

三、未取得预售许可证预售合同的效力

 

案例3浙江融华置业有限公司与余其强商品房预售合同纠纷上诉案

 

四、商品房认购协议被解除时可否主张赔偿可得利益损失

 

案例4周苏波与吕旸房屋买卖合同纠纷案

 

第二章  虚假宣传与赔偿

 

一、开发商故意隐瞒商品房已出售、抵押事实的法律责任

 

案例5盛陆富与浙江十里潜溪旅游开发有限公司商品房预售合同纠纷上诉案

 

二、欺诈未必致合同撤销

 

案例6程锡权与温州市瓯海房屋开发有限公司商品房预售合同纠纷上诉案

 

三、开发商对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的宣传是否构成要约

 

案例7顾其、顾佳润与浙江厚源房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷上诉案

 

四、得不到的得房率

 

案例8杭州云恒置业有限公司与朱增荣商品房预售合同纠纷上诉案

 

五、商品房代理销售中“一房二卖”的惩罚性赔偿责任

 

案例9湖北金华实业有限公司与武汉皓羽地产顾问有限公司包干销售合同纠纷案

 

六、入户花园引起的面积差纠纷

 

案例10杨文绣、林维奏与温州新雅房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷上诉案

 

七、开发商一房二卖的赔偿责任

 

案例11胡晓丽与浙江楼厦实业有限公司商品房预售合同纠纷案

 

第三章  商品房合同履行

 

一、房屋实际交付及损失认定

 

案例12杭州恒润房地产开发有限公司与张洁房屋买卖合同纠纷上诉案

 

二、开发商未尽合理告知义务应承担的法律责任

 

案例13韩春华与绍兴滨江镜湖置业有限公司房屋买卖合同纠纷上诉案

 

三、市政配套工程未交付是否构成逾期交房

 

案例14杭州美润房地产有限公司诉楼金寿商品房销售合同纠纷上诉案

 

四、无法办理按揭贷款的责任承担

 

案例15俞明霞与富景房地产开发（富阳）有限公司商品房预售合同纠纷上诉案

 

五、预约合同未履行的法律后果

 

案例16浙江侨福置业有限公司与朱玉鸿房屋买卖合同纠纷上诉案

 

六、商品房交易中逾期付款违约金的下调理由

 

案例17张颖波诉北京龙源顺景房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷上诉案

 

七、商品房逾期交房违约金可否上调

 

案例18王磊诉抚顺乐活房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷上诉案

 

八、商品房买卖合同中适用多种违约金的情况

 

案例19杭州鸿昌置业有限公司诉董月红商品房销售合同纠纷上诉案

 

 

第四章   商品房配套设施纠纷

 

一、地下停车位归属

 

案例20张仁英与长兴珈立物业管理有限公司侵权纠纷案

 

二、会所所有权归属

 

案例21浙江衢州金磐房地产开发有限公司与衢州市衢州花园小区业主委员会物权确认纠纷上诉案

 

三、“楼书入约”条件和法律责任

 

案例22董文钦与温州奋起置业有限公司商品房预售合同纠纷上诉案

 

 

 

 

 

 

第五章  商品房规划变更纠纷

 

一、现房交易时能否主张规划变更

 

案例23范良星、黄丽红与杭州野风欣代房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷上诉案

 

二、开发商未及时告知设计变更的法律责任

 

案例24朱世良、易彩芬与象山华丰房地产有限责任公司商品房预售合同纠纷上诉案

 

三、规划变更的程度和界限

 

案例25蒋苇、应盼盼与余姚保利置业有限公司商品房预售合同纠纷上诉案

 

第六章   房屋质量争议与赔偿

 

一、双拼户型的质量争议

 

案例26周泽亮与绍兴绿城金昌置业有限公司商品房销售合同纠纷上诉案

 

二、开发商偷工减料的法律后果

 

案例27卓海玲与浙江中捷房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷上诉案

 

三、精装修房屋质量适用违约金的标准

 

案例28李慧君诉北京懋源置业有限公司商品房销售合同纠纷上诉案

 

四、房屋漏水的责任承担

 

案例29赵兰芳、新疆捷达鸿业房地产开发有限公司与周巧丽财产损害赔偿上诉案

 

第七章  商品房合同解除与赔偿

 

一、未提供“两书”能否主张解除合同

 

案例30施德平、韩波与杭州华建置业有限公司商品房销售合同纠纷上诉案

 

二、商品房面积差导致合同解除的标准

 

案例31卢军彪与杭州云恒置业有限公司商品房预售合同纠纷案

 

三、可变空间的改造是否导致合同解除

 

案例32毛朝臣、任燕燕与杭州恒滕房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷上诉案

 

四、房屋质量瑕疵与合同解除条件

 

案例33连志宏与海墅房地产开发（杭州）有限公司商品房预售合同纠纷案

 

五、违规改造导致售房合同解除的情形

 

案例34金倩与浙江德信金沙置业有限公司商品房预售合同纠纷上诉案

 

六、规划设计变更能否解除合同

 

案例35吴正力与浙江保利房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案