描述
开 本: 32开纸 张: 胶版纸包 装: 平装-胶订是否套装: 否国际标准书号ISBN: 9787111591627
编辑推荐
高和资本 周以升 作序推荐
韩志峰 国家发展改革委投资司副司长 曹德云 陈春艳 曹彤 林华 联袂推荐
韩志峰 国家发展改革委投资司副司长 曹德云 陈春艳 曹彤 林华 联袂推荐
内容简介
2001～2015年，REITs录得11%的年度平均总回报率，显著跑赢标准普尔500指数和纳斯达克指数，年度平均总回报率高出5%。2016年9月，”不动产”成为标准普尔跟踪的第11个投资行业，这一标志性事件已经吸引新的投资者和更多的基金涌入REITs行业。如果投资者需要学习如何聪明地投资这一特别的新投资品种，本书是*的、清晰的、准确的获得投资成功的指南。
本书使用通俗易懂的语言和简单的案例来解释该行业的概念，即使是初学者也能顺利、快速地掌握REITs行业的术语和估值方法。并且，因为本书聚焦于REITs投资*为相关的风险与收益特征，本书可以在几个小时内一口气快速读完。
不论读者的目的是精明地考虑将REITs加入某个高度分散化的资产组合，还是给客户提供投资REITs的成熟建议，这本精心构思的著作包含所有必需的信息与工具。本书提供了掌握REITs投资的必要知识的*实践路线图，包括：
● 提供了简便好用的公式，评价REITs的会计报表的实力和红利安全性；
● 涵盖了不同商业不动产行业的REITs的研究报告和公开信息；
● 度量了各物业类别的风险与收益，以实现特定目标下的投资组合的*平衡。
本书使用了很多解释性图表、实用的总结性报表及奇闻轶事，来解释不同物业类别在不同市场环境下的业绩表现，在诸多指导读者投资REITs的书籍中，本书首屈一指。
本书使用通俗易懂的语言和简单的案例来解释该行业的概念，即使是初学者也能顺利、快速地掌握REITs行业的术语和估值方法。并且，因为本书聚焦于REITs投资*为相关的风险与收益特征，本书可以在几个小时内一口气快速读完。
不论读者的目的是精明地考虑将REITs加入某个高度分散化的资产组合，还是给客户提供投资REITs的成熟建议，这本精心构思的著作包含所有必需的信息与工具。本书提供了掌握REITs投资的必要知识的*实践路线图，包括：
● 提供了简便好用的公式，评价REITs的会计报表的实力和红利安全性；
● 涵盖了不同商业不动产行业的REITs的研究报告和公开信息；
● 度量了各物业类别的风险与收益，以实现特定目标下的投资组合的*平衡。
本书使用了很多解释性图表、实用的总结性报表及奇闻轶事，来解释不同物业类别在不同市场环境下的业绩表现，在诸多指导读者投资REITs的书籍中，本书首屈一指。
目 录
目录
推荐词
推荐序一 中国版REITs路在何方 周以升
推荐序二 重新理解REITs 马丁·科恩
译者序 国内REITs的发展方向与前景 罗桂连
前 言
致 谢
作者简介
部分 REITs概况
第1章 何谓REITs 2
REITs行业的规模 3
REITs的分类 7
获取REITs信息的渠道 19
投资REITs的交易所交易基金（ETF） 23
第2章 为何投资REITs 24
两位数的总回报率 24
红利 25
流动性 26
资产组合分散化 26
抵御通货膨胀 30
透明的法人治理结构 32
第3章 REITs的红利 34
罗克兰REITs 34
REITs的分红率 35
REITs的分红率靠谱吗 37
红利安全性的量化 39
REITs的红利和税收 43
优先股红利 50
结论 52
第4章 租约 53
租约相关的术语 54
四种主要租约 60
租约与租户破产 63
美国财务会计准则委员会（FASB）和租赁会计新准则 64
租约期限和REITs的股价表现 64
第5章 不同物业类型的REITs 66
多样化和专门化REITs 67
使用三净租赁的REITs 70
医疗类REITs 71
物流类REITs 74
酒店/度假类REITs 77
抵押型REITs 80
办公类REITs 85
居住类REITs 89
零售类REITs 93
自助储藏类REITs 99
结论 101
第二部分 REITs的投资要点
第6章 专用术语 104
REITs的结构 104
UPREITs（伞形合伙REITs） 105
OP份额 106
DownREITs 108
公开上市、公募非上市及私募REITs 109
外部咨询和外部管理的REITs 113
合格REITs的条件 114
REITs并非有限合伙企业 116
第7章 REITs的投资回报 119
历史总回报率 119
影响REITs股票需求的市场因素 122
REITs与其他投资的吸引力比较（历史经验） 130
影响REITs投资回报的公司特征 136
加权平均资金成本和REITs投资回报 154
在利率上升环境中的REITs投资回报 156
结论 159
第8章 分析REITs 160
经营指标 161
盈利能力指标 165
资产负债表指标与分析 170
估值指标 175
第9章 总结 193
哪些REITs适合我的资产组合 195
进一步的资源 197
附录A 按公司名称字母顺序排名的REITs清单 200
附录B 按股票代码字母顺序排名的REITs清单 209
附录C 按行业分类的REITs清单 218
附录D REITs的信用级别 235
术语表 243
推荐词
推荐序一 中国版REITs路在何方 周以升
推荐序二 重新理解REITs 马丁·科恩
译者序 国内REITs的发展方向与前景 罗桂连
前 言
致 谢
作者简介
部分 REITs概况
第1章 何谓REITs 2
REITs行业的规模 3
REITs的分类 7
获取REITs信息的渠道 19
投资REITs的交易所交易基金（ETF） 23
第2章 为何投资REITs 24
两位数的总回报率 24
红利 25
流动性 26
资产组合分散化 26
抵御通货膨胀 30
透明的法人治理结构 32
第3章 REITs的红利 34
罗克兰REITs 34
REITs的分红率 35
REITs的分红率靠谱吗 37
红利安全性的量化 39
REITs的红利和税收 43
优先股红利 50
结论 52
第4章 租约 53
租约相关的术语 54
四种主要租约 60
租约与租户破产 63
美国财务会计准则委员会（FASB）和租赁会计新准则 64
租约期限和REITs的股价表现 64
第5章 不同物业类型的REITs 66
多样化和专门化REITs 67
使用三净租赁的REITs 70
医疗类REITs 71
物流类REITs 74
酒店/度假类REITs 77
抵押型REITs 80
办公类REITs 85
居住类REITs 89
零售类REITs 93
自助储藏类REITs 99
结论 101
第二部分 REITs的投资要点
第6章 专用术语 104
REITs的结构 104
UPREITs（伞形合伙REITs） 105
OP份额 106
DownREITs 108
公开上市、公募非上市及私募REITs 109
外部咨询和外部管理的REITs 113
合格REITs的条件 114
REITs并非有限合伙企业 116
第7章 REITs的投资回报 119
历史总回报率 119
影响REITs股票需求的市场因素 122
REITs与其他投资的吸引力比较（历史经验） 130
影响REITs投资回报的公司特征 136
加权平均资金成本和REITs投资回报 154
在利率上升环境中的REITs投资回报 156
结论 159
第8章 分析REITs 160
经营指标 161
盈利能力指标 165
资产负债表指标与分析 170
估值指标 175
第9章 总结 193
哪些REITs适合我的资产组合 195
进一步的资源 197
附录A 按公司名称字母顺序排名的REITs清单 200
附录B 按股票代码字母顺序排名的REITs清单 209
附录C 按行业分类的REITs清单 218
附录D REITs的信用级别 235
术语表 243
前 言
前言
2015年年底之前的15年间，REITs是表现好的投资资产，提供了11.1%的年化总回报率。比较而言，在同一时期，标准普尔500指数和纳斯达克指数的年化总回报率分别只有5.0%及4.8%，然而很多投资者不熟悉权益型REITs（指持有办公楼或公寓等商业地产的公司）或抵押型REITs（投资不动产相关的贷款）。
2016年，REITs行业经历了一件里程碑式的事件，可能显著增加市场对REITs股票的需求：标准普尔编制的道琼斯系列指数（S&P）和明晟公司（MSCI）将在全球行业分类系统（GICS）中设立一个新的叫作”不动产”的行业。S&P是金融市场指数的领先提供商，之前将REITs归入”金融行业”。MSCI是投资决策支持工具的领先提供商。这些组织视REITs为不同于银行和金融机构的特定资产类别，将一起引领投资者对不动产行业的态度转变。因此，在2016年8月31日闭市以后，公开上市的权益型REITs和其他上市不动产公司将离开金融行业，转移到属于它们自己的GICS行业（请注意，抵押型REITs仍然留在S&P的金融行业中）。建立GICS中不动产行业，将提升投资者对REITs的认知度，提升该行业对个人和相关机构投资者的吸引力。
本书用简洁、易懂的方式提供了关于REITs的知识。即使是新进投资者，通过阅读相关行业的背景材料和书中提供的简单案例，也可以对REITs市场有全面的了解。本书部分给投资者提供了有益的基础性材料，帮助投资者快速理解何为REITs，可以更加懂行地与投资顾问交流。第二部分实际上更加技术化，适用于那些希望在投资之前对特定REITs进行分析及估值的投资者。本书是了解REITs的基础，提供REITs行业和每家公司的关键信息，与其他REITs书籍存在鲜明对比，可以在一天以内逐页读完。
在开始之前我们介绍一些行业背景信息。
REITs行业的总市值经历了指数式的增长，从1990年年初的仅为87亿美元，提高到2015年年末的9390亿美元，复合年增长率高达34%（见表1-1）。
REITs交易结构的创新，消除了管理层与股东之间的利益冲突，引发行业的爆发式增长。现代REITs重要的爆发性事件发生在2001年10月，当时首只REITs列入标准普尔500指数。从此以后，REITs股票吸引了越来越多的范围更广的投资者，包括普通资产管理者、养老基金、对冲基金和个人投资者。根据《标准普尔全球市场情报》，REITs的平均日交易量从2000年的约1600万股，增加到2015年的1.75亿股。
尽管REITs行业的业绩傲人，并且还在GICS体系中创设了专门的不动产行业，但是很多投资者的资产组合还是低配不动产类证券。康奈尔大学的不动产贝克研究项目组和赫德维尔及LP联盟共同发布的《机构投资者不动产资产配置监测报告（2015年）》发现机构投资者的资产组合中的不动产投资占比为8.5%，而设定的目标配置比例为9.56%。REITs已经成为独立的大类投资资产，2000年以来对REITs股票的市场需求成倍增长，但是还并非主流。
随着REITs的市场需求的增长，REITs股票的市场状况也经历了令人瞩目的进步。如前所述，富时NAREIT（以下简称”FN”）的REITs综合指数成分股的平均日交易金额也经历了指数式增长，截至2015年12月31日，该指数追踪223只公开上市交易的REITs。FN的REITs综合指数的平均日交易金额，从2000年的4亿美元，增加到2015年的
62亿美元（数据来源：NAREIT）。
除了较高的交易量，REITs的波动性也显著增加。明晟美国REITs指数（简称RMZ）跟踪150只公开交易的权益型REITs。根据《标准普尔全球市场情报》，在2000～2005年的1508个交易日中，只有13次RMZ上涨或下跌的幅度超过3%，而在2010～2015年的1508个交易日中发生了51次超过3%的价格波动。更高的波动性带来更大的风险，但是也有更大的潜在回报率。
后，我们还发现，尽管REITs行业在过去15年快速增长，奇怪的是，关于REITs的基础信息却不容易找到。即使要找到如REITs行业公开交易公司的完全清单这类特别简单的信息，难度不小且成本也不低，因为各经纪商普遍只提供其研究部门的分析师关注的活跃REITs的信息（分析师分析的结果是将REITs股票标记为买入、持有和卖出三类）。为弥补这种信息缺陷，本书附录列出了截至2015年年末构成FN的REITs综合指数的223只REITs的基本信息。随后各章由浅入深介绍相关信息。你可以随意读到哪种深度，我们在此欢迎你走进REITs世界。
注意：除非特别指出，本书使用的全部价格、总回报率和相关数据都是2015年12月31日的数据。
2015年年底之前的15年间，REITs是表现好的投资资产，提供了11.1%的年化总回报率。比较而言，在同一时期，标准普尔500指数和纳斯达克指数的年化总回报率分别只有5.0%及4.8%，然而很多投资者不熟悉权益型REITs（指持有办公楼或公寓等商业地产的公司）或抵押型REITs（投资不动产相关的贷款）。
2016年，REITs行业经历了一件里程碑式的事件，可能显著增加市场对REITs股票的需求：标准普尔编制的道琼斯系列指数（S&P）和明晟公司（MSCI）将在全球行业分类系统（GICS）中设立一个新的叫作”不动产”的行业。S&P是金融市场指数的领先提供商，之前将REITs归入”金融行业”。MSCI是投资决策支持工具的领先提供商。这些组织视REITs为不同于银行和金融机构的特定资产类别，将一起引领投资者对不动产行业的态度转变。因此，在2016年8月31日闭市以后，公开上市的权益型REITs和其他上市不动产公司将离开金融行业，转移到属于它们自己的GICS行业（请注意，抵押型REITs仍然留在S&P的金融行业中）。建立GICS中不动产行业，将提升投资者对REITs的认知度，提升该行业对个人和相关机构投资者的吸引力。
本书用简洁、易懂的方式提供了关于REITs的知识。即使是新进投资者，通过阅读相关行业的背景材料和书中提供的简单案例，也可以对REITs市场有全面的了解。本书部分给投资者提供了有益的基础性材料，帮助投资者快速理解何为REITs，可以更加懂行地与投资顾问交流。第二部分实际上更加技术化，适用于那些希望在投资之前对特定REITs进行分析及估值的投资者。本书是了解REITs的基础，提供REITs行业和每家公司的关键信息，与其他REITs书籍存在鲜明对比，可以在一天以内逐页读完。
在开始之前我们介绍一些行业背景信息。
REITs行业的总市值经历了指数式的增长，从1990年年初的仅为87亿美元，提高到2015年年末的9390亿美元，复合年增长率高达34%（见表1-1）。
REITs交易结构的创新，消除了管理层与股东之间的利益冲突，引发行业的爆发式增长。现代REITs重要的爆发性事件发生在2001年10月，当时首只REITs列入标准普尔500指数。从此以后，REITs股票吸引了越来越多的范围更广的投资者，包括普通资产管理者、养老基金、对冲基金和个人投资者。根据《标准普尔全球市场情报》，REITs的平均日交易量从2000年的约1600万股，增加到2015年的1.75亿股。
尽管REITs行业的业绩傲人，并且还在GICS体系中创设了专门的不动产行业，但是很多投资者的资产组合还是低配不动产类证券。康奈尔大学的不动产贝克研究项目组和赫德维尔及LP联盟共同发布的《机构投资者不动产资产配置监测报告（2015年）》发现机构投资者的资产组合中的不动产投资占比为8.5%，而设定的目标配置比例为9.56%。REITs已经成为独立的大类投资资产，2000年以来对REITs股票的市场需求成倍增长，但是还并非主流。
随着REITs的市场需求的增长，REITs股票的市场状况也经历了令人瞩目的进步。如前所述，富时NAREIT（以下简称”FN”）的REITs综合指数成分股的平均日交易金额也经历了指数式增长，截至2015年12月31日，该指数追踪223只公开上市交易的REITs。FN的REITs综合指数的平均日交易金额，从2000年的4亿美元，增加到2015年的
62亿美元（数据来源：NAREIT）。
除了较高的交易量，REITs的波动性也显著增加。明晟美国REITs指数（简称RMZ）跟踪150只公开交易的权益型REITs。根据《标准普尔全球市场情报》，在2000～2005年的1508个交易日中，只有13次RMZ上涨或下跌的幅度超过3%，而在2010～2015年的1508个交易日中发生了51次超过3%的价格波动。更高的波动性带来更大的风险，但是也有更大的潜在回报率。
后，我们还发现，尽管REITs行业在过去15年快速增长，奇怪的是，关于REITs的基础信息却不容易找到。即使要找到如REITs行业公开交易公司的完全清单这类特别简单的信息，难度不小且成本也不低，因为各经纪商普遍只提供其研究部门的分析师关注的活跃REITs的信息（分析师分析的结果是将REITs股票标记为买入、持有和卖出三类）。为弥补这种信息缺陷，本书附录列出了截至2015年年末构成FN的REITs综合指数的223只REITs的基本信息。随后各章由浅入深介绍相关信息。你可以随意读到哪种深度，我们在此欢迎你走进REITs世界。
注意：除非特别指出，本书使用的全部价格、总回报率和相关数据都是2015年12月31日的数据。
媒体评论
积极探索并大规模发展公募发行、公开交易的权益型REITs，可以聚集规模巨大的社会公众资金，为基础设施项目提供稳定的资金保障，公众也能获得合理稳定的投资收益，实现家庭财富保值和传承。国内基础设施领域存量资产规模超百万亿元，通过REITs可以有效盘活存量资产，其发展潜力巨大。本书所介绍的国际经验，值得各方学习借鉴。
–韩志峰，国家发展改革委投资司副司长
保险资金投资REITs这类分红率稳定、流动性较好、有税收政策支持的金融产品，可以为各类商业地产和基础设施项目提供长期的、稳定的资金支持。国内保险行业一直在研究和探讨REITs政策设计与市场建设，本书给我们提供了有益的国际经验和做法，对解决当前的问题具有重要的现实意义。
–曹德云，中国保险资产管理业协会执行副会长兼秘书长
REITs在美国的实践验证了其作为可信赖的大类资产配置的优越性，资产组合的分散化、稳定的红利分配使其受到各类长期资金的青睐，发展REITs对于提升资源配置的有效性、推动我国供给侧结构性改革有其独特的作用，本书为读者提供了正确分析和评价REITs的工具与方法，有助于国内市场从业者及投资人士及时了解国际REITs的发展情况，对我国REITs制度的设计有很强的借鉴意义。
–陈春艳，中国证券投资基金业协会副秘书长
资产证券化是资本市场的热点，作为联结买卖双方的工具，未来发展呈现买方驱动的特征。本书对培育REITs投资者群体、推进我国REITs市场发展具有积极作用。
–佘力，上海证券交易所债券业务中心副总监（主持工作）
通过金融去杠杆为供给侧改革创造平稳环境，需要在降低金融风险的同时又能够解决实体经济融资难的问题，应当以资产证券化和REITs为纽带发掘利用资产信用，减轻对主体信用和刚性兑付的过度依赖，重构金融与实体经济的新链接。罗博士眼光独到，精心挑选和翻译了本书，值得称赞。
–曹彤，深圳瀚德创客金融投资有限公司董事长
中国资产证券化百人会论坛理事委员会主任
在国内即将推出REITs的前夜，本书的出版可谓恰逢其时，让关注REITs的潜在投资者能够先行一步。本书的价值远不止于REITs的投资者教育，作者对包括UPREITs、DownREITs等美国REITs结构的深度解读，对美国REITs市场发展历程的剖析，对国内REITs的监管思路、政策制定及项目实操都非常有启发意义。
–林华，中国资产证券化分析网董事长
中国资产证券化研究院院长
–韩志峰，国家发展改革委投资司副司长
保险资金投资REITs这类分红率稳定、流动性较好、有税收政策支持的金融产品，可以为各类商业地产和基础设施项目提供长期的、稳定的资金支持。国内保险行业一直在研究和探讨REITs政策设计与市场建设，本书给我们提供了有益的国际经验和做法，对解决当前的问题具有重要的现实意义。
–曹德云，中国保险资产管理业协会执行副会长兼秘书长
REITs在美国的实践验证了其作为可信赖的大类资产配置的优越性，资产组合的分散化、稳定的红利分配使其受到各类长期资金的青睐，发展REITs对于提升资源配置的有效性、推动我国供给侧结构性改革有其独特的作用，本书为读者提供了正确分析和评价REITs的工具与方法，有助于国内市场从业者及投资人士及时了解国际REITs的发展情况，对我国REITs制度的设计有很强的借鉴意义。
–陈春艳，中国证券投资基金业协会副秘书长
资产证券化是资本市场的热点，作为联结买卖双方的工具，未来发展呈现买方驱动的特征。本书对培育REITs投资者群体、推进我国REITs市场发展具有积极作用。
–佘力，上海证券交易所债券业务中心副总监（主持工作）
通过金融去杠杆为供给侧改革创造平稳环境，需要在降低金融风险的同时又能够解决实体经济融资难的问题，应当以资产证券化和REITs为纽带发掘利用资产信用，减轻对主体信用和刚性兑付的过度依赖，重构金融与实体经济的新链接。罗博士眼光独到，精心挑选和翻译了本书，值得称赞。
–曹彤，深圳瀚德创客金融投资有限公司董事长
中国资产证券化百人会论坛理事委员会主任
在国内即将推出REITs的前夜，本书的出版可谓恰逢其时，让关注REITs的潜在投资者能够先行一步。本书的价值远不止于REITs的投资者教育，作者对包括UPREITs、DownREITs等美国REITs结构的深度解读，对美国REITs市场发展历程的剖析，对国内REITs的监管思路、政策制定及项目实操都非常有启发意义。
–林华，中国资产证券化分析网董事长
中国资产证券化研究院院长
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