地契366年：清代以来中国房地产登记制度变迁研究

　　本书主要通过对清朝时期（包括清政府系统、天平天国系统和西方租界系统）、*时期（包括民国政府系统和苏维埃政府系统）、新中国时期共366 年来的房地产登记制度作纵向梳理，进而对每个时期的房地登记制度、房地交易制度、房地管理机构、房地立法制度和房地管理效应进行横向研究。这既是对清代以来366 年房地产登记制度做的一个全面而系统的清理，也是对各个时期的一些关键问题进行的重点探讨，比如鱼鳞图与黄册的关系、地契的类型及其管理、旗房制度、道契制度、契尾制度、契税制度、租界的房地产立法等；民国时期的强制登记制度、*效力制度、实质审查制度、契据专员制度、房地产契税制度与房地产立法的完善等；苏区的田凭、耕田证、红军公田支粮证、土地房窑登记制度、解放区的房地交易与立法等。

　　高海燕 海南大学社科中心副研究员，硕士导师，原日本青山学院大学客座研究员，海南党史学会理事、监察学会理事。多年从事中国近现代史、中国哲学的研究和教学。主要研究领域为中国近现代史、土地制度变迁研究、海南历史文化、中国近现代思想文化变迁等。目前已有近三十篇论文发表，并有《海南社会发展史研究（近现代卷）》、《二十世纪中国土地制度变迁》等专著出版。另外还主持过和参与过若干国家社科项目省级项目。
　　谢建良，曾任罗湖区房地产权登记中心主任、深圳市房地产权登记中心主任、深圳市规划国土房产信息中心主任，熟谙房地产政策与法规的变迁与实施情况。
　　龚四海，曾任《中外房地产导报》社社长、深圳市房地产业协会理事、深圳市房地产研究中心主任、深圳市住宅发展事务中心主任、深圳市物业专项维修资金管理中心主任，曾在《中国房地产》、《中外房地产导报》发表多篇论文，对房地产相关问题多有研究。
　　陈立超，现在海南省党史研究室工作，海南大学中共党史专业硕士毕业。研究方向为海南地方历史、地方党史。

导论
章清代中国房地产登记制度变迁
节清代房地产登记的制度变迁
第二节清代房地产交易的制度变迁
第三节清代的房地产管理机构变迁
第四节清代房地产登记的立法变迁
第五节清代房地产登记的社会效应
第二章民国房地产登记制度变迁
节国民政府房地产登记的制度变迁
第二节国民政府房地产登记机构变迁
第三节国民政府房地产交易的制度变迁
第四节国民政府的房地产立法变迁
第五节苏区、根据地和解放区的房地产登记制度
第六节民国房地产登记的社会效应
第三章新中国房地产登记制度变迁
节新中国房地产登记的制度变迁
第二节新中国房地产交易的制度变迁
第三节新中国房地产管理的机构变迁
第四节新中国的房地产立法变迁
第五节新中国房地产登记的社会效应
结语
参考论文与资料
后记

　　一、本书的缘起
　　本书选择从清代开始，并以房地产登记制度作为核心，一个主要的原因，是因为深圳房地产权登记中心从民间收购了一批地契，这批地契从清代开始，包括了清代十个王朝共267年历史的地契、民国在大陆时期38年的地契以及新中国成立后若干省市的地契。虽然地契的年代序列并不完整，所在地区也很分散，但毕竟是原始资料，且在时间序列上比较完整，因此也就有了一定的研究价值。登记中心当时找到我来帮他们弄清其线索，几年的研究，使我对地契和房地产登记制度有了比较深入和真切的认识，自然就想到要把这些认识诉诸笔端，使其更为清晰明了系统化，于是成书的契机也就来了。
　　在本书中，这批地契首次被作为一手资料用于研究。某些特定的地契图片，诸如旗人地契、租界的原版道契、土地权利状、太平天国的田凭则是本人广泛收罗的结果。这些图片针对性强，说明性强，有代表性，有些比较罕见，总的看来，图片的内容足够全面、可以形成系列，又有典型意义，应该能够更好地说明各个时期房地产登记制度的特色。
　　二、本书的意义
　　1.产权登记制度本身意义重大，但是以往的研究对房地产登记制度变迁的历史往往缺少系统性的梳理。房地产登记制度变迁的历史是房地产研究中的重要组成部分，只有把握住我国房地产登记制度发展的整体脉络，才能更好地推进当今的房地产研究。遗憾的是，针对房地产登记制度变迁历史的研究现在还比较薄弱，虽然有许多学者对某一段历史进行了较为深入的研究，但还缺乏从整体上进行系统研究的著作。因此，弄清历史上国家对产权如何管理，产权登记到底起多大的作用，对于今天的产权管理政策的制定非常重要。
　　2.利用现存地契等相关的房地改革资料与实物进行研究，意义重大。地契是手的史料，有了地契，不仅可以了解诸如土地价格、土地交易、土地契税、土地管理机构、土地登记制度等具体的问题，也可以了解其变迁的轨迹，启发改革的思路，吸取历史的经验教训。
　　3.记录和描述房地产登记管理的轨迹及其经验教训，意义重大。改革开放以来，土地制度改革取得了巨大的成就，各种房地政策及法令的颁布与推行，各项房地行政措施的制定与实施，尤其是包括房地产登记制度改革内容的《物权法》的颁布，标志着我国的房地产制度已经取得了阶段性成果，达到了较高的水平。这些都为我们留下了弥足珍贵的经验与教训，记录这一重要的历史进程，意义重大。
　　4.对全国产权登记管理有重要的借鉴作用。对清代以来房地产登记制度的变迁进行系统的梳理和研究，从宏观上说，有助于我们把握和理解中国社会现代化的历史进程，丰富我们对于这段历史的认识；从微观上说，有助于我们了解历届王朝和政权在房地产管理上的方式和方法，启发今天我们对房地产登记制度改革的思路。
　　5.对于当今管理者历史眼光的塑造，意义重大。本书内容跨越三个时代，从清代、民国到当代三百多年的历史，要清理起来，无疑是一个不小的工程，但是管理者需要具备的战略家的远见和历史的眼光，却又非经此途不可。
　　三、本书的目标
　　1.通过对史料的收集和整理，初步描绘出清代、民国、新中国三个时期房地产管理制度的基本轮廓，总结出各个时期在房地产管理方面的特点。
　　2.通过深入分析史料，初步勾勒出各个时期房地产管理手段的变化，概括出各个时期不同政权在房地产管理方面的经验和教训。
　　3.通过对三个时期房地产管理制度变迁的比较，从总体上阐述清代以来房地产管理制度现代化的过程，总结出中国房地产管理制度现代化的基本脉络。
　　四、本书的难点
　　对清代以来房地产登记制度变迁进行研究，可以说是一个很大的工程。首先是因为清代以来的中国，也就是近现代的中国，是一个政权更迭频仍、房地制度异常复杂的社会。这一阶段历史的复杂在于，首先，时间跨度大，在366年间经历了三个具有重大转折意义的历史时期：清朝时期、民国时期、新中国时期；其次，它所体现的社会经济形态跨度大，从小农私有制、地主所有制、外国人领有制到全民或集体公有制，反映到房地制度的形态上，其变化频繁复杂且巨大；后，管理主体的政权形态跨度非常大。这段历史至少有三种政权形式：封建政权、民主政权和共和国政权。其中有两个封建政权――清王朝政权和太平天国政权同时并存而且互相对立，还有近现代的特有现象，即被称之为“国中之国”的西方租界又与封建的清王朝同时存在。有两个大党执政的民主政权――资产阶级民主政权和人民民主政权（包括苏区、根据地、解放区的共产党政权）同时并存且长期对峙，期间还有多个军阀政权频繁更替。在这种政权更迭频仍的复杂背景下，房地制度也变得格外复杂。这是难点之一。
　　本书的难点之二，是以往的研究对房地产登记制度变迁的历史缺少系统性的梳理。房地制度史的研究属于专门史，主要是经济史研究。在近现代以来，土地问题非常敏感，主要是因为它关系到政治制度。由于土地制度的这种特殊性，学界对土地制度的关注曾经长期停留在政治制度或政治思想层面，即使是历史研究，也习惯于从政治角度挖掘史料，主要是研究土地关系，单纯从土地经济角度研究的还比较少,对土地制度的论证也更多的是强调政治制度。二十世纪八九十年代后，很多学科包括历史学、经济学、管理学、社会学都开始关注土地问题的研究，研究角度也不再局限于政治层面。土地经济学、土地行政学、地政史、土地管理学、房地产管理学、土地社会学、土地生态学等新兴学科更是把土地问题作为核心进行研究。比如清代的税契问题、土地买卖契约上的中人现象研究，或者从行文规范研究明清地契、从行政权力的角度研究房地产登记制度、从物权法的角度研究不动产登记、从土地法的角度研究土地管理、从土地市场研究地权分配问题，但还缺乏从整体上进行系统研究的著作。而且重地轻房，没有把房地产看成一个整体来研究。这就要求本课题的研究能尽可能接近真实地描述清代土地与房产制度的形成和演变的过程、轨迹、特征，勾勒出清代以来房地产登记制度变迁的基本脉络，既给当代的决策者们一个将近百年的纵向比较视野，同时也为我们指明今后土地与房产制度变迁的方向，这无疑是一个艰巨的任务。
　　本书的难点之三，是必须进行跨学科研究，要综合运用历史学、土地管理学、法学、土地经济学、社会学等多学科的知识和研究方法，因此在研究方法的整合与突破上必须深入而广泛地进行尝试。目前对土地制度的研究往往以单学科的研究较多，要么是单纯的历史研究，只重视史料的把握和线索的梳理，而忽视了对土地学的专业了解，因此与偏重于现实需求的土地学稍显疏离甚至脱节；要么是单纯的管理学研究，走“问题―对策”研究的套路，只注重解决当下的实际问题，而缺少对问题的整体、宏观、历史、理性把握，所以其对策也往往略显单薄，缺少了来自历史的远见和厚重感。也有从法律角度的研究，主要是从物权角度运用民商法理论来进行研究。但是，房地产登记制度并非单纯的法律问题，单一的法律研究视角并不能使我们从宏观上把握房地产登记制度发展的脉络。而清代以后这三百多年的历史，如果不具备历史的眼光，也无从进行整体的把握。这就需要进行跨学科的尝试，这种尝试尽管可能不一定很成功，但是却非常有意义。
　　本书的难点之四，是对专业知识结构的要求。由于必须进行跨学科研究，因此要求既有历史专业的基础，又有法学、管理学专业、经济学专业的知识，这是本书对知识背景的苛刻要求。
　　本书的难点之五，是成果评价的双重标准。就是既要强调基础研究，也要重视应用性研究。强调基础研究，就必须重视史料发掘、历史分期、发展脉络和变迁线索的把握；重视应用性研究，就必须重视百年来各政权在房地管理的制度层面所做的努力，以期为当代房地制度的国家管理提供借鉴。这就有双重要求：一方面，必须在史料的挖掘和线索的梳理上格外用力；另一方面，又必须在史料的选取、提炼和理论论证上下大工夫。这个双重标准确实是一个很大的挑战。
　　五、拟解决的问题
　　，清代以来的房地制度究竟是怎样变迁的？第二，政府对旗人和汉人的房地管理是统一的吗？第三，太平天国如何管理其治下的房地？第四，西方租界对房地的管理有什么可以借鉴的地方？第五，民国和新中国时期的房地制度有什么重大差异？第六，中共在苏维埃时期究竟实行了怎样的房地制度？第七，各个历史时期的政府对房地的管理足够有效吗？第八，房地产制度变迁的历史对当代房地制度改革有怎样的启示？
　　六、框架及思路
　　本书对这段历史进行了纵向和横向两方面的梳理：纵向主要是厘清从清代到新中国房地制度演变的历史，记述的时间上起1644年，下讫2009年，按时间顺序分为清朝时期、中华民国时期、新中国时期三个阶段，其中清朝时期还包括太平天国和西方租界，民国时期还包括苏维埃政府时期。横向主要是从房地登记制度、房地交易制度、房地管理机构、房地立法制度和房地管理效应五个方面进行梳理。
　　从纵向而言，本书是按照时间序列来分章节的。总共分为三章。章主要从清代的房地产登记制度着手，详细介绍了清代房地产登记制度的建立和演变，其中包括对清代白契问题的探讨，以及太平天国时期实行的房地产登记制度。本章通过前后对比，对清代房地产登记制度从建立到成熟再到改革的过程进行了详细的梳理和介绍，并初步探讨了清代房地产登记制度发展中涉及的一些具体问题。比如鱼鳞图与黄册的关系、地契的类型及其管理、旗房制度、道契制度、契尾制度、契税制度、契约中人制度、房地交易制度、永租制、八旗都统衙门、上海工部局和土地估价委员会等机构、租界的房地产立法等。
　　第二章分析总结了民国时期我国房地产登记制度的理论基础和特征，并对民国采用的房地产登记类型进行了详细的探讨，概括了我国房地产登记制度的历史演变过程。本章还通过对民国时期房地产交易的介绍，叙述了清代到民国房地产交易契约效力的变化，重点分析了民事习惯法的衰落对房地产登记制度的影响。其中强制登记制度、效力制度、实质审查制度、契据专员制度、公告、异议与裁判制度、赔偿制度、房地产契税制度与房地产立法的完善等都是民国时期的特色。而苏区的田凭、耕田证、红军公田支粮证、土地房窑登记制度、解放区的房地交易与立法又形成了民国时期房地制度变迁的又一条重要线索。
　　第三章描述了新中国房地产登记制度建立和发展的曲折历程，重点介绍了新中国建立以来我国房地产登记和交易制度的变迁，一方面总结我国房地产登记制度中存在的问题，另一方面勾勒出了未来我国房地产登记制度发展的方向。
　　七、主要结论
　　本书的主要结论有五：
　　1.清代以来中国的房地产登记制度基本都以强制登记为主。清政府每次进行土地清丈，都是依靠政权力量强力推行的。民国时期确立了德国式和托仑斯模式，实施全面性的强制权利登记制度。新中国成立以后，我国在房地产登记制度的选取上一直摇摆不定，直到《物权法》明确了我国的房地产登记制度采取登记要件主义下的托伦斯制度。所以从历史上看，房地登记都是由政府主导进行全面的强制登记，而这种强制登记产生的根源，主要是为了加强中央集权下政府对房地产交易税赋的控制。
　　2.封建社会形成的民间房地产交易长期存在并一度有制度化倾向。中国在长期的封建社会中，由于政府控制能力有限，封建宗法关系普遍存在，民间为了规避房地产交易中产生的赋税，降低房地产交易的成本，逐渐形成了一套比较完整的房地产交易习惯，这种房地产交易习惯虽然根据地域区分各有特色，但基本由三个要素组成。一是白契，白契是民间房地交易的核心，白契的产生既是封建宗法关系在经济领域中的集中体现，也是封建政府对民间力量让步和妥协的结果。二是找贴制度和回赎制度，这种制度对民间房地产交易的成功起到了积极作用。在中国传统的土地观念中，如果没有这两种制度，很难实现房地产权利的转换，对保护交易弱势的一方具有一定的保护作用。三是中人制度，中人制度是民间房地产交易得以实现的关键，它不仅是一种介绍买卖的关系，更具有一定的担保作用，使得交易双方在交易过程中实现一定的平等。由于这三种要素的作用，民间房地交易一度有制度化的倾向。
　　3.清代以来我国房地产登记制度的变迁是沿着两条轨迹进行的，一条是登记效力不断加强，另一条是契约作用不断下降。登记效力是房地产登记的根本目的，登记效力越强，房地产登记在实际生活中的作用就越大，人们也更加愿意进行房地产登记；反之，登记效力越弱，房地产登记的作用就越小，愿意进行房地产登记的人就越少。
　　清代房地产登记的效力主要是明确纳税额度，不是明晰产权归属。清代房地产登记不是房地产交易的前提，也就是说没有进行房地产登记的不动产照样可以参与市场交易，实现产权的转移，这就使得房地产登记的效力大为下降。到民国时期，由于政府加大了房地产登记的管理，确立了房地产权属登记生效原则，不经登记的房地产不能参与市场交易，在很大程度上增强了房地产登记的产权归属作用，但民国时期白契仍然大量存在，很多房地产仍旧没有纳入法定登记。新中国成立后，房地产登记采取了登记要件主义模式，使得房地产登记与房地交易直接挂钩，房地产登记效力得到了确立，提高了房地产登记的威信。
　　契约作用不断下降。房地产交易和登记在清代并无直接关系，因此，清代契约的作用十分广泛，契约不仅是房地产交易的凭证，还是房地产产权转移的凭证，相当程度上还充任了房地产权利证书。契约作用的多样化实际是房地产登记制度不完备的体现，使得契约在相当程度上行使了确认房地产产权的作用。民国时期，契约的作用逐步单一化，民国颁布了统一的房地产权利证书，契约不再作为房地产产权证书。新中国成立以后，契约仅仅是作为房地产交易合同而存在，与房地产产权转移无关，即使房地产产权没有实现转移，契约的效力仍然存在，同时颁发了统一的房地产权属证书，这就把房地产登记和房地产交易做了明确的区分，实现了契约作用的单一化。
　　以上两条轨迹反映了民间习惯在房地产管理中的影响不断被削弱，国家法律权威不断增强。在民间习惯处于强势的清朝，民间一系列自发形成的房地产交易规范对政府的房地产管理有排斥作用，迫使政府的房地产登记不断向民间让步。民国以后，随着封建经济的瓦解，民间习惯的效力逐步削弱，政府的房地产登记制度才在摆脱民间力量对抗的基础上逐渐确立起来。
　　4.清代以来，我国的登记制度一直是两种或三种制度的混合体，而发源于西方、形成于西方的登记制度，包括契据登记制度、权利登记制度和托伦斯式登记制度，曾对我国登记制度的现代化起过重要的借鉴作用。但是，来自西方的制度终还是与我国的历史、文化、现状等因素紧密结合，并通过各自的内部调整，才基本上达到自我体系的完善。因此，盲目地照搬某一种登记制度，并不符合我国的历史和现实情况。
　　5.道契是半殖民地半封建中国社会出现的一种特殊契约，其表面上是一种永租契，但实质上却是西方列强通过不平等条约对中国土地所有权的侵占。道契实际上把具有决定性的使用权、收益权转让给了外国租地人，而且租赁的主动权也被他们牢牢控制。由于道契的存在是以不平等条约为基础的，这种永租契标志着土地使用权的永远丧失，中国政府除了收取一定的低廉的地租以外，已经丧失了对土地管理的一切权利。但是，随着中国自然经济的解体，道契的一系列优点也越来越为中国民众所接受，在中国本土也出现了一批模仿洋商道契的华商道契，对促进房地产交易的繁荣起到了一定的积极作用。此外，道契的管理方式也深深影响了民国政府，明晰的产权、精准的测量、公开的收费、简便的手续成为民国政府管理房地产的追求目的。
　　八、补充说明
　　本书尽可能地使用图片资料，以求图文并茂，形象生动。从房地产登记管理的角度来说，历代地契和房地产证的辅助说明也必不可少。
　　本书的内容有繁有简，篇幅有大有小，结构安排并不一定完全均衡，这一方面取决于所涉内容的重要性和相关资料的丰富性，另一方面也取决于本书的结构预设，作者认为不需要详述的就会显得比较简单，这样的预设不一定合适，是一件见仁见智的事。
　　本书参考了大量相关研究成果，参考和引用的书目、论文和资料不仅在当页做了脚注，还在后面做了附录。因为文章篇幅大，可能有遗漏注释的情形，在此补充说明一下。本书的图片有两个来源，一个是来自深圳市房地产权登记中心收藏的田房契纸原件，图片清晰完整，现已全部收录于由本书作者作图解的《契证图集》；另一个来源于网络，大部分在图片上注明了出处，没有注明出处的属于转引，无法做注，这类图片偶尔有模糊的情况，但是说明性比较强，所以也予以选用。
　　本书是在尽量充分掌握学术动态和利用研究成果的基础上完成的，在房地产登记制度变迁的探讨上，又有不少是个人观点，希望这些认识能抛砖引玉，有助于进一步深化本领域的研究，更希望听到专家学者们批评的声音。