中国土地金融的理论与实践研究

本书作为一部理论联系实际的著作，把国家制度构建和政策决策融入其中，提升了书稿内容质量，并尽量简洁易读，对理论研究者、政府决策者及其他社会人员都有很好的参考价值。 

地方政府与土地相关的资金问题的形成与发展是多方面因素共同作用的结果，本书从土地资源管理学科的研究视角出发，在谨慎界定研究问题和核心概念的基础上，对政府、土地和土地金融多个社会经济主体之间相互作用和影响的理论与实践进行详尽的分析、归纳和逻辑解释，预期研究成果将较好地充实文献量缺少的本选题学科知识累积，并对社会实践中地方政府融资、土地财政、地方债务以及农村土地金融创新等有较好的指导意义。本书适合作为土地管理、政府投融资等多个相关专业参考文献，也可用于专业人才培养和从业人员选学。

孟繁瑜，毕业于北京大学城市与环境学院，理学博士，现任职中国人民大学公共管理学院，土地管理系副教授。长期从事土地政策及不动产金融经济理论的教学和制度政策实践问题研究，参加并主持各类研究课题多项，发表各类研究成果几十篇，独立出版专（译）著三部，在本选题研究领域有丰富的教研积累。

第1章
政府、土地与土地金融

1.1研究问题与核心概念界定

1.1.1研究问题界定

1.1.2核心概念界定

1.2我国土地金融实践中的突出问题

1.2.1地方政府融资需求

1.2.2地方政府土地财政的形成与风险凸显

1.2.3地方政府融资结构建构

1.3农村土地金融

1.4土地金融理论与实践研究的研究意义和研究方法

1.4.1研究的理论意义

1.4.2研究的实践意义

1.4.3研究方法与研究思路

第2章
土地金融领域的研究进展介绍

2.1地方政府融资的研究进展

2.1.1地方政府融资必要性研究

2.1.2地方政府融资的现状、问题与对策

2.2地方政府土地财政相关研究

2.2.1地方政府土地财政成因与发展

2.2.2地方财政可持续性与稳定性

2.2.3地方政府土地财政风险及其对策

2.3地方政府债务相关研究

2.3.1地方政府债务形成原因和过程

2.3.2地方政府债务可持续性和安全规模

2.3.3地方政府债务管理的国际经验

2.3.4地方政府债务风险的评估与应对

2.4地方政府权益融资研究

2.4.1 PPP模式相关研究

2.4.2产业投资基金相关研究

2.4.3资产证券化相关研究

2.5农村土地金融的研究进展

2.5.1国外农地金融的相关研究

2.5.2国内农地金融的相关研究

2.6土地金融相关研究的总结

第3章
土地金融研究的理论基础

3.1政府职能与公共物品理论

3.1.1公共管理学中的政府职能与公共物品理论

3.1.2公共经济学中的政府职能与公共物品理论

3.1.3政治学中的政府职能与公共物品理论

3.2财政学基础理论

3.2.1经济学中的财政基础理论

3.2.2财政学中的财政基础理论

3.3土地产权理论

3.3.1土地产权理论概述

3.3.2土地所有权

3.3.3用益物权之广义土地使用权

3.3.4担保物权之土地抵押权

3.4政府融资理论

3.4.1融资基础理论

3.4.2现代企业融资结构理论中的权衡理论

3.4.3修正后形成的政府融资结构权衡理论

3.4.4政府债务融资主要方式

3.5政府融资方式与融资结构理论

3.5.1政府融资方式理论

3.5.2政府融资结构理论

3.6农地金融的相关理论基础

3.6.1农地承包经营权

3.6.2金融资源效率理论和金融绩效理论

3.6.3制度变迁与制度绩效理论

第4章
地方政府的公共建设资金需求

4.1城市政府的基础设施建设项目类型

4.1.1城市道路交通与轨道交通工程

4.1.2通信工程及地下管线工程

4.1.3公共性住房工程及公共卫生工程

4.1.4街道绿化工程及公共文体工程

4.2地方政府负责的乡村建设项目

4.2.1乡村道路建设工程

4.2.2乡村居民的生活配套设施建设

4.2.3基本农田整理、生态环境建设和水利设施建设

4.3公共项目的资金缺口

4.3.1城市公共项目资金缺口

4.3.2公共财政支出负担公共服务供给

4.3.3财政资金负担更加沉重的农村公共服务

第5章
地方政府融资平台与土地财政

5.1基于“社会管理和公共服务”的定位与地方政府财政

5.1.1“服务型政府”的职能模式

5.1.2由公共支出支撑的公共服务供给

5.1.3以公共支出为核心的地方政府财政理论

5.2土地财政——地方政府主导的土地金融

5.2.1土地财政的历史

5.2.2土地财政引发的问题

5.3土地金融工具——政府融资平台（LGFV）

5.3.1政府融资平台（LGFV）的概况

5.3.2政府融资平台的问题

5.3.3政府融资平台的转型对策

第6章
土地财政引发的地方债务风险

6.1地方政府土地财政的不利影响

6.1.1地方政府土地财政潜在财政金融风险

6.1.2对地方经济转型升级的阻碍效果

6.1.3无法令人满意的社会效益

6.2地方政府隐性债务累积问题

6.2.1地方债务总体规模增长迅速

6.2.2地方政府融资结构的扭曲

6.2.3地方债务信息不透明

6.2.4土地财政成为地方债务风险的催化剂

6.3地方政府债务风险因应对策

6.3.1完善地方债务信息披露制度

6.3.2构建地方债务信用评级体系

6.3.3建立地方债务危机预警系统

6.3.4完善地方债务监管体系

第7章
地方经济发展与土地价值显化

7.1土地有偿使用目的下的“招、拍、挂”制度

7.1.1国有土地出让之“招、拍、挂”制度

7.1.2“招、拍、挂”制度与地方财政的关系

7.1.3土地公开出让与土地储备制度

7.2来自土地和房屋的财政收入——房地产税

7.2.1庞大且具综合性的房地产税概念

7.2.2源于土地和房产的课税历史

7.2.3房地产税与地方财政

7.2.4房地产税的功能定位与中国房产税改革

7.3房地产对地方经济的促进作用以及隐含风险

7.3.1房地产业对地方经济的带动

7.3.2房地产业对地方经济的隐含风险

第8章
基于土地的可持续财政投融资

8.1地方政府土地型融资与土地财政的形成

8.1.1基于土地产权理论的地方政府土地型融资

8.1.2基于土地抵押权的地方政府土地债务融资

8.1.3土地出让收入在地方政府财政中的重要地位

8.2权衡理论下的地方政府融资结构

8.2.1地方政府土地型融资结构权衡理论分析

8.2.2转变土地型融资结构的必然性

8.3转型中的地方政府融资结构

8.3.1以地方政府债券为主要形式的地方政府债务融资

8.3.2方式多样的地方政府权益融资

8.3.3转型中的地方政府融资结构体系

8.4转型中的地方政府融资结构存在的问题和挑战

8.4.1转型中的地方政府融资结构权衡理论分析

8.4.2转型中的地方政府融资结构存在的具体问题

8.4.3地方政府融资结构向权益融资为主体转变

8.5用权益融资优化地方政府融资结构

8.5.1做优PPP融资

8.5.2全面提升地方政府引导基金管理水平

8.5.3促进地方政府间接股权融资多样化发展

8.5.4重点发展证券化来创造流动性

第9章
公共不动产金融的创新尝试

9.1以公共资产为基础资产

9.1.1公共资产的主要特点

9.1.2公共资产的功能定位以及存在的问题

9.1.3国外公共资产经营管理的经验借鉴

9.2不动产证券化在公共部门的应用

9.2.1资产证券化的基础理论

9.2.2资产证券化的影响

9.2.3资产证券化在公共部门的应用

9.3地方政府PPP模式

9.3.1发展良好的中国PPP业务概况

9.3.2含义覆盖广泛灵活的PPP模式理论

9.3.3 PPP模式在地方政府投融资中的必要性

9.4将资产证券化与PPP模式相结合

结语

参考文献

前
言 

国有土地市场化出让制度的确立以及快速城镇化带来的房地产市场高度繁荣，使地方政府获得了长期持续稳定增长的土地出让收入。以土地出让收入为还款保证，地方政府通过设立融资平台公司，向金融机构进行信贷融资，在资本市场上发行公司债券进行公司债券融资，形成了土地型的债务融资结构。以长期持续稳定增长的土地出让收入和以土地出让收入为支撑的土地型债务融资收入，在地方财政收入中的地位日益重要，地方政府对它们的依赖性也日益增强，形成了畸形土地财政。畸形土地财政的形成促使地方政府更加期待土地出让收入和土地型债务融资收入，从而形成了地方政府土地型债务融资与畸形土地财政相互强化的局面。这一方面导致地方政府债务规模不断扩大，威胁到地方财政的稳健性，潜伏着巨大的财政金融风险；另一方面，造成房地产行业高度繁荣和持续过高的住房价格，既抑制了其他行业的健康发展和产业迈向中高端水平，也挤压了消费支出，降低了人民生活质量。

为破解地方政府畸形土地财政与土地型债务融资相互强化的局面，缓解和消弭其潜在风险，2014年以来，中央出台了一系列政策措施，初步搭建起权益融资与债务融资并重、债务融资暂居主导地位的地方政府投融资结构。其中，地方政府债务融资以地方政府专项债券为主要工具；地方政府权益融资主要包括PPP（Public-Private Partnership，公私合营）模式、产业投资基金、间接股权融资和资产证券化融资等主要形式。

在新的地方政府投融资结构中，高额债务融资从长期看依然不可持续；权益融资尚在培育阶段，需要继续成长壮大。未来的方向应当用权益融资优化地方政府融资结构：通过做优PPP模式、更好发展产业投资基金作用、多样化间接股权融资、积极稳妥地推进基础设施资产证券化融资等方式，构建和完善权益融资与债务融资并重、权益融资为主体的地方政府融资结构。

只有建构合理稳健的地方政府融资结构，才能使地方政府获得稳定可观的融资收入，以满足其投融资需要，从而根治地方政府土地财政“依赖症”。合理稳健的地方政府融资结构是能使地方政府以尽可能低的融资成本，获得稳定可观的融资收入，并且不对其财政稳健性和可持续性产生不可控制的不利影响的融资结构。

合理稳健的地方政府融资结构，应当是权益融资与债务融资并重的融资结构。调整中的地方政府融资结构已经具备这样的雏形，其中，债务融资以更低成本的地方政府债券为主要形式；权益融资包括PPP模式、以地方政府引导基金为主要形式的产业投资基金、以地方优质国有企业公开上市为主要形式的间接股权融资、基础设施资产证券化融资等，通过加强发展地方政府权益融资，可以进一步优化地方政府融资结构。

以下同学均在各自的在学期间，结合学习、不同程度地参与了本书相关子题的课题研究和素材写作，他们是：刘红海、李新瑶、李金骏、徐嘉祺、陶建芝、龙鸿雁、龙珂，特此说明，并征得他们的同意不再另行具体注明。感谢这些同学的学习热忱和无私支持，祝福他们事业远大，生活幸福！