新加坡政府和社会资本合作（PPP）政策及实践

本书全面介绍加拿大政府和社会资本合作模式（Public-Private Partnerships，以下简称PPP）。PPP模式在加拿大的发展始于20世纪90年代初。由于基础设施老化而财政资金不足，导致公共服务滞后，加拿大联邦政府大力推动私营资本参与基础设施项目，地方政府也采取各种措施解决传统项目采购经常面临的建设速度慢和成本超高的问题。如今PPP已在加拿大的交通、健康医疗、能源、水/废水、教育等各领域广泛运用，其成功发展的经验已得到国际认可。 

本套丛书选取了加拿大、日本、新加坡、澳大利亚四个国家作为研究对象，全面梳理了它们各自PPP发展的历史概况、法律法规、应用实践和经典案例，分析了各国PPP发展特点和经验，同时追踪PPP发展的国际动态，从而为我国政府PPP政策法规的制定提供有益参考，并为PPP理论研究者、社会资本方及相关从业者提供系统化的借鉴。

王天义 中国光大国际有限公司总裁，中国光大水务有限公司董事长，中国光大绿色环保有限公司董事长。清华大学兼职教授，清华大学PPP研究中心共同主任、首席专家，中国环境与发展国际合作委员会委员，联合国欧洲经济委员会PPP专家委员会委员。主要研究领域包括：经济与企业管理、PPP理论与实务、生态文明与环境保护等。
杨斌 清华大学副校长兼教务长，清华大学领导力研究中心主任，清华大学PPP研究中心共同主任。主要研究领域包括：组织行为与领导力、商业伦理、非市场策略、高等教育管理等。

第1章新加坡PPP概览1

1.1新加坡PPP 模式发展综述2

1.1.11960—1980年: “政府主导、企业支持”型的基础设施

发展和公共服务供给3

1.1.21990—2000年: 政府撤资、私有化和私营企业参与度

提升4

1.1.32000年至今: 采购倡议和PPP模式5

1.2PPP的制度框架8

1.2.1相关立法9

1.2.2政策和指引10

1.2.3机构11

1.3PPP的主要指导原则及操作12

1.3.1PPP的介绍13

1.3.2构建PPP交易15

1.3.3PPP的采购流程21

1.3.4管理PPP关系24

第2章环境保护类PPP项目29

2.1环保水务PPP项目29

2.1.1新加坡水环境情况综述29

2.1.2环保水务PPP项目的结构和协议安排32

2.1.3环保水务PPP项目详情40

2.2垃圾处理PPP项目55

2.2.1新加坡垃圾处理情况综述55

2.2.2垃圾处理PPP项目的结构和协议安排58

2.2.3垃圾处理PPP项目详情64

2.3小结69

第3章社会基础设施和信息技术类PPP项目73

3.1社会基础设施类PPP项目73

3.1.1新加坡体育城PPP项目73

3.1.2工艺教育西区学院PPP项目86

3.2信息技术类PPP项目90

3.2.1贸易交换网PPP项目91

3.2.2下一代国家宽带网络PPP项目97

3.3小结105

第4章PPP项目的融资及证券化108

4.1PPP项目的融资108

4.1.1PPP项目的融资生态系统110

4.1.2PPP项目的可融资性112

4.1.3PPP项目的融资方案114

4.2PPP项目的证券化（商业信托）123

4.2.1商业信托的介绍123

4.2.2吉宝基础设施信托129

4.2.3网连国家宽带网信托138

结语144

参考文献149

附录新加坡财政部《政府和社会资本合作（PPP）手册》(第二版)159

新加坡开展PPP项目，是为了调动私营企业的经验、效率及创新能力，而非以PPP为融资手段。财政部曾经说过，PPP是“公共与社会资本为提供服务而建立的长期合作关系”，开展PPP项目也是为促使更多私营企业参与国家建设。新加坡政府视PPP为长期投资模式，认为一则可在项目期间收获效率的提升，二则可充分发挥私营企业的经验、创新及竞争优势。

2003年，新加坡首次尝试运用PPP模式。当时，公用事业局与凯发集团合作建设造价2.6亿新元的新泉海水淡化厂。迄今为止，已有多个项目采用PPP模式，其中包括水处理厂、垃圾处理厂和教育基础设施等。

此外，公共部门也可以将PPP项目交由私营企业负责实施，以平衡收支，但政府必须监督实施进程，并且更积极规制，确保成功。项目成功与否，关键在于能否在项目收益、社会经济与环境成本效益，以及可持续发展等因素之间取得平衡。

除了诸如公用事业等基础设施项目以外，新加坡也在城市开发项目中采用PPP模式。越来越多的人意识到，要有效应对推进城市化产生的挑战，单靠政府的力量，不足以推动经济增长并确保城市的可持续发展。新加坡政府始终与私营企业积极携手驱策国家建设。要应对城市挑战，需要政府部门间通力合作，也需要积极鼓励私营企业与民众参与实施有效的方案。

本书旨在分享新加坡的PPP经验，包括PPP的制度框架、案例及优良实务建议，希望读者阅读本书的过程愉悦并读后有所启发。谢谢。

 邱鼎财

新加坡国家发展部

宜居城市中心执行总监（副部级）

 致谢

本书在撰写过程中，得到新加坡国家发展部新加坡宜居城市中心（Centre for Liveable Cities）的大力支持，尤其新加坡宜居城市中心执行总监邱鼎财先生和副司长王慧芳女士,他们先后组织该中心的专家协助翻译、审阅并修改本书内容，还提供了新加坡PPP发展的历史综述。我们与邱鼎财先生和王慧芳女士就编写本书多次交流了意见，两位的真知灼见令人深省。

新加坡财政部于2004年推出了采购倡议，鼓励各政府部门和公共机构采取集中方式进行采购，追求“物有所值”。这要求政府以总体成本为基础，终实现利益成本比的化。同年3月，新加坡财政部正式将政府和社会资本合作（PPP）模式作为采购框架下的专门采购方式，并发布了《PPP手册》（版）作为指导，引导政府各部门和公共机构使用PPP模式。而早在该手册发布的一年前，新加坡已在海水淡化领域实施了该国的首个PPP项目。至今，新加坡在环保水务、垃圾处理、体育、教育、贸易、信息技术和国防等领域成功实施了十多个PPP项目，这些项目为政府部门和公共机构引入了创新的技术和模式，改善了公共设施的质量，进一步提高了公共服务的效率，为相关行业引入了竞争活力，吸引并培养了一批有能力实施PPP项目的国际和本地企业。这些成功实施的PPP项目也为新加坡赢得了众多国际赞誉。本书包括四章内容和一份附录。

第1章介绍新加坡PPP模式的发展概况，梳理了新加坡自建国初期至今公共部门和私营部门在发展基础设施和提供公共服务方面采取的合作模式及政策导向，重点讲述了PPP模式的提出背景。此外，PPP领域的立法、政策指引、实施机构也在本章中有所详述。

第2章梳理新加坡在水环境和垃圾处理领域实施的PPP项目，详细整理了新加坡在该领域的发展概况、具体采用的PPP模式、PPP项目的主要协议安排（包括付款机制、绩效考核、风险分配）和其他参与方;此外，也逐一介绍了这些领域每个PPP项目的发展历程、招投标过程、融资安排，并评价了这些项目为公用设施和公共服务带来的创新或效益提升。

第3章聚焦社会基础设施类和信息技术类的PPP项目,详细介绍了新加坡在体育、教育、贸易和信息技术领域的四个PPP项目,内容包括项目的提出背景、重要发展里程碑、招投标过程、评标因素、主要协议安排等，同时也对这些项目创造的社会和经济效益进行了评述。

第4章着眼新加坡PPP项目的融资及证券化,介绍了新加坡PPP项目的融资生态系统、如何确保项目的可融资性，并整理了目前新加坡PPP项目采用的各类融资方案。本章还介绍了PPP项目在新加坡的证券化方式——商业信托，提出包括背景、监管框架和实施步骤，以若干在PPP领域成功设立并上市的商业信托为例，详细阐述了商业信托的具体实践。

此外，本书将新加坡财政部发布的《PPP手册》（第二版）的中文译文作为附录，便于读者参阅新加坡PPP领域的基础政策文件。

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第3章社会基础设施和信息技术类PPP项目除了环保类PPP项目以外，新加坡还先后实施了新加坡体育城、工艺教育西区学院、贸易交换网和下一代国家宽带网络等若干PPP项目。虽然这些PPP项目的内容和结构大不相同，但都通过私营企业的参与为项目引入了不同程度的创新。这些项目按照其所处领域，大致可以分为社会基础设施类PPP项目和信息技术类PPP项目。本章按照此种分类，具体介绍每个项目的发展背景以及交易结构。3.1社会基础设施类PPP项目相较于拥有标准化的结构和合同条款的环保项目，社会基础设施类PPP项目显然更为复杂。一方面，社会基础设施类项目所牵涉的干系人众多；另一方面，社会基础设施类项目通常含有更多政治因素。当政府机构对PPP项目的期待更多是难以衡量的“软性”成果时，交易结构的设计和风险因素的分配就更为复杂。新加坡体育城项目就是这样的例子——项目规模大、牵涉的干系人众多、运营绩效较难衡量，项目完成后持续受到了众多的社会关注。尽管如此，体育城项目在很多方面仍然值得借鉴，比如历经全球金融危机仍能顺利完成融资和再融资，建立了创新的收入共享机制等。新加坡的另一个社会基础设施类PPP项目——工艺教育西区学院项目的规模远小于体育城项目，但项目引入的“白盒子”的合同概念和“预先合同”的创新机制使施工不受融资进度影响，也因此成为类似PPP项目的全球标杆。3.1.1新加坡体育城PPP项目〖*2〗1. 项目概述新加坡体育城（Sports Hub）是一个的集体育、娱乐、生活方式为一体的中心，提供的体育和娱乐赛事活动。体育城于2014年7月建成开业，是迄今为止世界上的体育基础设施项目之一。新加坡体育城是世界上首个将的足球、田径、橄榄球和板球运动的基础设施以及社区生活方式和娱乐设施结合在一起的场馆。这一综合项目还包含零售商场、餐厅、滑板公园、草地滚球场、攀岩墙、沙滩排球场、硬地球场、体育图书馆和体育博物馆。建造这座体育城旨在为新加坡带来可持续的、差异化的竞争优势。The official website of Singapore Sports Hub. http: //www.sportshub.com.sg/aboutus/Pages/sportshubproject.aspx.体育城项目从筹备到终建成历时十几年，耗资13.3亿新元，也是目前世界上型的体育设施PPP项目。〖1〗〖3〗第3章社会基础设施和信息技术类PPP项目〖1〗〖3〗〖3〗早在 2001年，体育城项目的计划就已经在新加坡体育委员会（Committee on Sporting Singapore）成立于2000年9月，由当时的社区发展和体育部长（Minister for Community Development and Sports）Abdullah Tarmugi先生担任主席。体育委员会由1个指导委员会和4个子委员会组成，其成员来自于政府机构、私营企业和普通民众。发布的报告中形成雏形 。体育城被设想为每个新加坡人均可受益的集体育、娱乐和生活方式为一体的综合中心。该份报告指出，虽然新加坡拥有高质量的体育设施可供公众参与，但是新加坡缺乏的设施来举办对整个国家的体育事业发展具有积极影响力的赛事。体育委员会当时还指出，体育场馆不能建造得仅为体育所用，而是应该在设计中也考虑其他生活方式活动，并且带有诸如零售店铺、餐馆甚至酒店等全方位的综合设施来吸引不参加赛事的客流量。Mr. Lim Teck Yin. Speech by Mr. Lim Teck Yin, CEO of Sports Singapore at the Opening Ceremony of Stadia & Arena Conference. 25 September 2014.2004年，政府决定通过DBFO模式（设计—建造—融资—运营模式）引入私营部门参与推动项目，创建一个商业上可行并且以用户为导向的体育城。政府为这一项目选定PPP模式的一个重要考量是，期待私营部门有能力和技术为场馆引入充满活力的体育和娱乐赛事活动，拥有安排、管理和运营类似大型生活中心的成功经验，并将这些强项融入体育城的设计和运营中。相比之下，由政府管理的旧国家体育场除了用于大型的体育、文化和国家活动以外，在其他方面的使用率很低。Centre for Liveable Cities, Singapore. Urban Systems Studies Working with Markets: Harnessing Market Forces and Private Sector for Development. First Edition, 2017: 135.体育城项目旨在实现两个目标: ，成为集合的体育活动和娱乐活动为一体的生活方式中心；第二，成为国家的标志性建筑和全球性地标。政府的项目组由当时的新加坡体育理事会（Singapore Sports Council）以及新加坡社区、青年与体育部（Ministry of Community, Youth and Sports）共同领导。随后，新加坡政府针对体育城项目开展了为期两年的筹备，包括可行性研究、项目开发、在新加坡及海外进行项目路演和收集市场反馈，以及进行资格预审来识别出具有资格的投标方。Centre for Liveable Cities, Singapore. Urban Systems Studies Working with Markets: Harnessing Market Forces and Private Sector for Development. First Edition, 2017: 133～134.经过了漫长的项目开发和招标程序以后，这份长达25年的合同终被授予一个由多家私营企业组成的联合体。 然而，项目在很多重大方面进展中遇到的问题和困难都远超出了政府预期，期间还受到了2008—2009年全球金融危机的影响。尽管项目终通过新的融资安排获得了资金，但体育城直至2014年7月才正式向公众开放进行试运营，这比原计划晚了三年多。体育城PPP项目不仅用于提供服务，政府也期待以此实现一些关于场馆日程安排的“软性”成果，比如打造一个“蓬勃发展的体育和娱乐生态系统”和一个“充满活力的生活中心”。因此，项目必须建立一套复杂的收入分享框架，从而使政府与私营运营商之间的风险分配处于合适水平。该项目还涉及建造新的设施、升级现有的基础设施以及管理多个分包合同。自开放以来，体育城面临众多问题，比如新国家体育场的球场不达标、缺乏足够多的体育和娱乐活动、命名权争议等问题的困扰。由此，也引发了新加坡公众和政府关于PPP机制和适用范围的一系列思考。2. 项目的主要结构和收费机制新加坡体育城PPP项目中的政府机构方是新加坡体育理事会（Sport Singapore）Sport Singapore的前身是Singapore Sports Counil和Committee on Sporting Singapore。，实施项目的私营企业是一家由4家私营企业体育城联合体由4个股权投资者组成: InfraRed Capital Partners（控股股东）、Dragages Singapore （也是项目的设计和建造承包商）、Cushman & Wakefield（也是项目的设施管理合伙人）、Global Spectrum Asia（也是场馆运营合伙人）。共同组成的特殊目的公司——新加坡体育城私人有限公司（简称体育城联合体或体育城公司）。体育城联合体与新加坡体育理事会签署了长达25年的PPP协议，负责体育城项目的设计、建造、融资和运营。根据体育城PPP项目的协议约定，私营企业的收入分为两部分: 来自于政府机构的可用性付费以及来自于第三方的收入分成。另外，中标方的私营企业还创造性地设立了一个基金，将部分商业收入用于体育设施的再投资。(1) 可用性付费根据PPP项目协议的约定，在体育城建成以后，体育城公司需要根据特定的服务标准来运营和维护体育城，以此确保体育城中的设施达到可被体育理事会或第三方随时用来举办体育和娱乐赛事活动的状态。此外，体育城公司还提供场馆宣传、活动策划、餐饮服务、停车场管理、零售物业管理等服务。作为回报，在项目持续的25年内，只要体育城公司根据约定的指标使场馆设施具备可用性，体育理事会则向体育城公司每月支付费用。若场馆设施不具备可用性或提供的服务未能达到项目协议中约定的标准，则体育理事会支付的月度费用会受到相应扣减。当项目期限届满，场馆设施的所有权将由体育城公司免费移交给体育理事会。Sport Singapore. Annual Report 2015/2016Live Better Through Sport Inspiring the Singapore Spirit. Page 57.项目采用的是基于可用性付费的模式，并非与使用需求直接挂钩，项目的建造成本在项目长达25年的期间内，通过单一付费（Unitary Charge）的方式收回。项目采用这一付费结构的主要原因在于，新加坡与体育事业特别发达的国家（如美国）不同，体育行业能否产生清晰可识别的足够收入来源并不确定。相反，政府实施体育城项目的目的之一便是促进新加坡体育事业的发展。因此，对于私营企业而言，完全承担体育场馆需求的风险太高。IJGlobal. A Sporting Partnership. 1 September 2006.(2) 第三方收入分成在体育城项目中，体育城公司并不是简单地收取月度付费再将这些钱用来清偿贷款和支付固定的运维成本，而是真正地管理一项可能带来不同收入和不同商业结果的事业。为了激励私营企业提高体育城举办赛事活动的频率，协议中创新地约定了私营企业对于第三方收入的分成。根据项目协议的约定，体育城联合体与体育理事会共同分享出租体育城设施产生的第三方收入，比如活动推广方支付的租金、发起活动获得的收入、场馆内包厢的销售收入、出售冠名权的收入、商业或零售店铺的租金、广告收入和停车场收入等。Sport Singapore. Annual Report 2015/2016Live Better Through Sport Inspiring the Singapore Spirit. Page 57.对于PPP项目而言，尽管通过第三方收入来进行支付的安排并不罕见，然而却很少有项目的第三方收入的分享规模可以与体育城项目媲美。设施的动态性、设施使用程度的不确定性都要求参与方在项目的预算编制、生命周期、未来投资等问题上拥有新颖的思路。比如，在典型的结构中，贷款方一般期待在项目的全部资产（包括现金账户）上都设立担保。然而，在体育城项目中，为了使相关活动赛事运行得既有效率又有效果，各方必须提供一种解决方案使项目公司得以履行义务并且持有和使用现金账户，比如将门票收入所得用来进行赛事推广等。Project Finance International. Singapore: A hub for sports. PFI Asia Best Practice Report. 2014.在传统的体育场馆项目的融资模式中，通常与体育场相邻的商业场所或住宅都会出售或出租给私营承包商，很少有项目像体育城项目一样将所有的其他收入都在政府机构与私营企业之间进行分享。对于银行而言，这更增加了预测项目现金流的难度。然而，体育城项目采用的这项安排旨在为私营企业提供更多的经济动力为体育馆创造更多第三方收入。比如，当体育城公司吸引更多体育相关的商铺入驻时，也会给它们带来更多收入。IJGlobal. 2006. “A Sporting Partnership.” 1 September 2006.(3) 首要园基金体育城项目的另一个独特之处在于，政府机构在项目筹备和实施过程中一直强调一个愿景——促进新加坡基层体育事业的发展并提高公众对体育活动的参与度。这是体育理事会进行项目招标的主要目标，也是体育城联合体成功中标的关键因素。为了实现体育理事会的这一愿景，体育城联合体在PPP项目的框架下引入了另一项创新——成立“首要园基金”（Premium Park Foundation），将体育城的部分商业收入用来发展体育赛事和改善运动设施。“首要园基金”在很多方面都是影响力投资的良好范本，通过正面长期的社会效果来实现和衡量商业回报。当体育城有能力举办大型规模的体育和生活方式活动赛事并能在一周当中的任何时候吸引稳定的客流量时，体育城就能够成为新加坡体育活动的催化剂；体育城同时也可以给新加坡体育生态系统提供一个区域性和全球性的平台。Mr. Lim Teck Yin. 2014. “Speech by Mr. Lim Teck Yin, CEO of Sports Singapore at the Opening Ceremony of Stadia & Arena Conference.” 25 September 2014.2014—2018年，“首要园基金”被注入2 000万新元，该资金以贷款形式被注入基金中，并由体育城公司分10年偿还。Sport Singapore. Annual Report 2013/2014Live Better Through Sport: Towards Vision 2030The National Record. Page 97.根据项目2008年宣布中标结果时的测算，新加坡政府在体育城PPP项目的25年期间支付所有费用的净现值为18.7亿新元。Sport Singapore. 2008. “Singapore Sports Hub Preferred Bidder Announcement.” Media Release. 19 January 2008.3. 项目的具体发展情况体育城项目的发展从启动招标程序直至正式开业运营，历经了将近10年。项目发展的主要里程碑事件如下。2006年2月28日，开始资格预审。2006年4月26日，宣布资格预审结果。2006年7月31日，开始投标邀请。2007年2月28日，投标截止。2007年6月13日，宣布项目新增要求。2007年10月8日，终的澄清阶段结束。2008年1月19日，宣布中标结果。2010年8月25日，签署PPP项目协议。2014年7月2日，项目竣工开始试运营。2015年7月26日，体育城正式开业。（1） 项目招标2006年4月，新加坡体育理事会原先的Singapore Sports Council更名为Sport Singapore。宣布，在4家参与资格预审阶段的联合体中共有3家通过了资格预审。这一阶段旨在对潜在的投标方进行资格预审，标准包括合规性、合格性、财务优势和技术能力。Sport Singapore. Singapore Launches Invitation to Tender For Sports Hub PPP Project. Media Release. 31 July 2006.通过资格预审的3个联合体均由8～10家私营企业组成，涵盖项目所需要的各方面专长和经验，包括银行、建筑师、活动管理公司、建筑公司、房地产开发商、设施运营商、顾问等。在资格预审阶段以后，新加坡体育理事会举办了市场反馈，向公众收集关于体育城项目议案的反馈意见。Sport Singapore. Three Consortiums Shortlisted for Singapore Sports Hub Project. Media Release. 26 April 2006.2006年7月，体育城项目的投标邀请程序启动，新加坡体育理事会正式邀请通过了资格预审的私营企业联合体提交投标方案。为了与体育城的愿景保持一致，在项目的评标因素中“吸引体育、娱乐和休闲活动的能力”占综合评分的比重高达40％，其余评标因素还包括“项目的功能性和高质量的设计”（25%）、“财务和法律优势”（25%）以及“设施管理”（10%）。这一评分体系旨在为政府机构寻找能够实现物有所值的长期融资方案和财务模型。尽管每项单独的评估因素都很重要，但新加坡体育理事会寻找的是一份可以实现项目目标并将评分标准中的4个方面都紧密联系起来的完整方案。Sport Singapore. Sports Hub Consortiums Beef Up Teams In Lead Up To Bid Submissions Deadline. Media Release. 25 January 2007.2007年2月，新加坡体育理事会宣布投标邀请阶段截止，通过了资格预审阶段的3家私营企业联合体都顺利提交了投标方案。Sport Singapore. Invitation to Tender For Singapore Sports Hub Comes To A Successful Close. Media Release. 28 February 2007.然而，就在投标邀请阶段结束不久，新加坡体育理事会调整了项目说明书，要求在投标方案中增加一座新的公共水上运动中心（位于已有38年建筑年龄的绿洲大厦的在所地）。这也意味着3家竞标联合体要根据修改后的项目要求重新提交标书。提交终投标方案的截止期也相应被延迟至当年9月。Sport Singapore. Watersports Centre to Be Incorporated Into Singapore Sports Hub Project. Media Release. 14 June 2007.3家联合体随后根据政府要求重新提交了修改后的投标方案。2008年1月，体育城联合体被宣布中标体育城项目。对于中标原因，新加坡体育理事会表示: “体育城联合体在赛事安排、团队文化及伙伴关系、功能性、设计格局等方面都展现了显著优势，其提供的投标方案也为新加坡带来了物有所值的解决方案。中标联合体通过聚焦社区和基层活动，提供了一个促进体育参与、休闲、娱乐、生活方式活动的整体策略。它提供的综合方案将为体育城创造出客流量并促进体育城的活力。他们提供了一份详细的体育日程表来支持这一策略。联合体提供的具有创新性和可持续性的计划及活动还包括现场媒体服务、组织东盟俱乐部足球联赛、新加坡国家比赛、国际板球比赛等。”此外，体育城联合体中的场馆运营商Global Spectrum.也将作为体育城项目的股权投资人，体育理事会认为这一安排显示出体育城联合体将体育城打造出赛事安排的决心。Sport Singapore. Singapore Sports Hub Preferred Bidder Announcement. Media Release. 19 January 2008.新加坡社区发展、青年和体育部的部长在当时曾表示: “我们相信，体育城联合体提供的投标方案与新加坡体育理事会对新加坡体育发展的计划一同会使新加坡体育城比肩世界上好活力的体育、娱乐、生活方式的场馆。”根据新加坡体育理事会当时的计划，中标方将于2008年3月之前确保资金到位，项目预计将于2011年年底建成。（2） 项目融资完成和签约2008年9月，全球金融危机爆发，全球资本市场和债务市场迅速枯竭，体育城项目的融资也因此陷入僵局。像当时的许多其他项目一样，体育城项目由于原始融资方的退出出现了巨大的资金缺口。在此期间，新加坡政府内部探索了多套融资解决方案，包括由政府提供全额贷款、政府和银行提供混合贷款甚至完全放弃PPP模式。终，政府决定继续进行该项目，并由政府提供全额贷款。随后，随着金融市场在2009年年中恢复稳定，该项目再度开始考虑银行贷款的融资方式。刚经历了金融危机的银行对风险的偏好仍然很低，新的融资结构终通过引进更多的贷款方和承担更高的贷款成本才得以实现。项目在第10年时还受限于气球还贷气球还贷（Ballon Repayment）是指前期每笔还款金额较少，但是贷款到期日的还款金额较大的贷款安排。的问题，因此，政府不得不提供特定形式的政府再融资担保来缓解对项目再融资风险的担忧。该项目终在2010年8月完成融资，而这比预期的时间晚了2年。Centre for Liveable Cities, Singapore. Urban Systems Studies Working with Markets: Harnessing Market Forces and Private Sector for Development. First Edition, 2017: 136, 137.2010年8月25日，新加坡体育理事会与体育城联合体签署了项目协议，项目期限长达25年。2014年7月，项目竣工开始试运营。2015年7月26日，新加坡体育城由国家总理李显龙宣布正式开放。The Straits Times. PM marks Youth Day, opens Sports Hub in front of 50,000 crowd. 26 July 2015.4. 项目融资（1） 项目的初始融资2008年,金融危机爆发，全球金融市场受到冲击，新加坡体育城项目原本计划于2008年年中完成的融资被迫推迟。项目联合体除了面临金融危机期间信贷可用性下降的挑战以外，项目联合体在当时的经济状况下还面临着通货膨胀导致的建造成本上升以及投资商的投资回报率下降的挑战。在此期间，项目联合体与新加坡体育理事会密切合作，确保项目融资具有竞争力的同时也根据金融危机后的经济状况有所调整。Project Finance International. Singapore: A hub for sports. PFI Asia Best Practice Report. 2014.除了遭遇金融危机以外，体育城项目的融资一直无法完成还存在其他几个主要原因。首先，项目在宣布中标方以后并没有确定提供餐饮、信息技术和零售管理的服务商，这就意味着协议中的具体服务细节无法确定。其次，设施管理的成本计算具有难度。设施管理的成本主要取决于设施的具体使用情况（比如，举办的活动规模越大、举办活动的频率越高，则设施的损耗就越大），在没有确定固定赛事活动安排时，设施管理的成本难以预测。解决这一问题的终方式是确定一个设施管理成本的基础数据，再由设施管理团队在此基础上进行计算。设施管理成本的基础数据是假设场地除了约定的供政府使用的时间以外完全没有被使用时所需要花费的设施管理成本。对于终确定的活动赛事安排而言，设施管理团队会在活动收入中享受分成，从而涵盖他们提供这些额外设施管理工作而需花费的成本。与设施管理问题类似的还有零售空间管理。体育城项目共包含4.1万平方米的零售空间，然而，在项目的全生命周期中，这些零售店铺被成功出租的时间以及由此可以获得的租金数额都是有待确定的开放性问题。Inspiratia, Infrastructure Singapore Deal Focus. Singapore Sports Hub. Michael West. 25 August 2010.当金融市场情况有所好转时，2010年年初举行的融资竞争吸引了银行市场的强烈兴趣。2010年8月，项目联合体与新加坡体育理事会签署了项目协议，并且与11家银行签署了贷款协议确保了项目资金到位。该融资方案采用的是双阶段融资模式，包含一份为期24年（在贷款第10年时有“气球还贷”条款）、金额为15亿新元的贷款以及一份为期43个月、金额为2.66亿新元的过桥贷款。15亿新元贷款的利息在首5年和随后5年中均与新元掉期利率挂钩，但是上浮的具体幅度不同。金额为2.66亿新元的过桥贷款的利息也是新元掉期利率上浮固定的基本点。借款人还需缴纳一定比例的构建费和前端费。International Financing Review. Sports Hub Completes Club. 19 December 2015.项目的债权与股权的比例基本维持在85∶15。如前所述，新加坡体育城项目也获得政府的再融资担保，再融资的风险由项目联合体与新加坡体育理事会共同分担。Project Finance International. Singapore: A hub for sports. PFI Asia Best Practice Report. 2014.由于项目在金融风暴之后采用的融资结构，新加坡体育城项目被《基础设施期刊》（Infrastructure Journal ）授予“2010年度PPP项目”的荣誉。IJGlobal. IJ Awards: PPP Deal of the Year 2010. Sakshi Sharma. 1 April 2011.另外，为政府提供法律服务的霍金路伟律师事务所（Hogan Lovells）也因其在此项目上的工作被《基础设施期刊》授予“2010年度PPP法律顾问”的荣誉。IJGlobal. IJ Awards: PPP Deal of the Year 2010. Sakshi Sharma. 1 April 2011.（2） 2015年的再融资在新加坡体育城运营一年后，新加坡市场的信用情况和财务状况都有所好转，体育城联合体因此开始计划再融资，替换其当时的双阶段贷款。International Finance Review Asia. Sports Hub Slashes REFI Price. 4 April 2015.2015年12月2日，体育城联合体成功签署了再融资协议International Financing Review. Sports Hub Completes Club. 19 December 2015.，该再融资方案可将原本的利率降低至少一半International Finance Review Asia. Sports Hub Slashes REFI Price. 4 April 2015.。再融资方案采用的是俱乐部交易(Club Deal)的模式，总共有三菱东京日联银行、法国巴黎银行、澳大利亚联邦银行、法国农业信贷银行、星展银行、荷兰国际集团银行、华侨银行等7家银行参与。新加坡体育城PPP项目的再融资方案也获得了《全球基础设施期刊》(IJGLobal)所评选的“2015年亚太地区年度再融资交易”的荣誉。5. 项目点评（1） 新加坡体育城项目的创新体育城的PPP架构与传统采购相比有几个关键优势。它扩大了政府的财政资源，增强了规划能力，避免了政府在施工期间就耗费大量资金。一个精心