住房租与买：理论决定与现实选择

实现家庭与住房的匹配，是住房市场有效运行的核心。住房租买选择，是满足家庭住房需求的必要途径。在一个完整的住房市场中，除了少数人通过继承方式获得住房外，绝大多数家庭通过购买或租赁的方式解决居所问题。住房租买选择是房地产经济学领域的一个研究热点，相关研究是分析住房市场需求结构及变动的基础，可以为住房政策的设计提供重要参考。本书在系统梳理国内外有关居民住房租买选择的理论与实证研究的基础上，结合我国经济社会以及住房市场领域特殊的体制机制性特征，利用国家统计局人口普查和抽样调查统计数据以及五城市城镇住户调查微观数据，对我国城镇居民住房租买选择进行了定量研究。研究发现，随着住房市场的建立和发展，我国城镇居民住房租买选择在变化趋势上表现出与发达国家类似的规律性特征，但我国特殊的制度环境及体制机制因素致使住房租买结构和居民家庭需求特点要远比发达国家复杂，需要在住房问题分别中给予关注。*后，本书基于上述实证研究的主要结论，同时结合住房租赁市场发展的国际经验，从以下几个方面提出有序推进我国租购并举住房制度建设的政策建议：多元化租赁住房供给方式，多措并举发展住房租赁市场；完善税收政策和公共服务供给，推动住房三级市场协同发展；提高城市新就业群体和外来务工人员住房支持政策的针对性；改革现行住房公积金制度。

任荣荣，1981年生，女，汉族，2009年毕业于清华大学建设管理系，获管理科学与工程专业工学博士学位；2006年8月至2007年8月，在新加坡国立大学进行访学。2009年至今，就职于国家发展和改革委员会投资研究所，现任房地产室副主任、副研究员。主要研究领域包括城市经济学、房地产经济学与住房政策。曾主持国家发改委、住建部、全联房地产商会、北大-林肯中心研究基金、发改委宏观经济研究院课题10余项，作为主要成员参加中财办、国家发改委、住建部、国家统计局等部委委托的课题20余项，在国内核心期刊及内部刊物上发表学术论文60余篇，完成中办、国办约稿多篇。

第一章　导论

　　一　研究背景和意义

　　二　研究目标与研究方案

　　三　研究范围界定

第二章　住房租买选择的文献综述

　　一　住房租买选择的基本理论

　　二　住房租买选择的研究方法

　　三　住房租买选择的实证研究

　　四　国内外研究评述

第三章　居民家庭住房租买选择的机理分析

　　一　住房租买选择的理论基础

　　二　住房租买选择的主要影响因素

第四章　我国城镇居民家庭的住房租买结构特点

　　一　数据基础

　　二　城镇居民家庭住房自有率及其变化特征

　　三　城镇居民家庭住房租赁状况

　　四　城镇居民自有与租赁住房的需求特征

第五章　我国城镇居民家庭住房租买选择的微观决定机理研究

　　一　变量选择及度量

　　二　城镇居民家庭住房租买二元选择研究

　　三　城镇居民家庭住房产权细分选择研究

　　四　城镇居民家庭住房购买意愿选择研究

第六章　新就业群体和外来务工人员住房选择的实证研究

　　一　新就业群体住房现状选择与意愿选择

　　二　外来务工人员住房现状选择与意愿选择

第七章　住房自有率城市间差异的主要影响因素

　　一　住房自有率的区域间差异

　　二　35个大中城市城镇居民家庭住房自有率及其变化

　　三　住房自有率城市间差异影响因素的实证研究

第八章　住房租赁市场发展的国际经验与启示

　　一　租赁房源供给结构

　　二　住房租赁市场监管

　　三　住房租赁信息平台建设

　　四　主要经验与启示

第九章　有序推进租购并举住房制度建设的政策建议

　　一　正确认识我国城镇居民家庭的住房租买结构特点

　　二　把握我国城镇居民家庭住房租买选择的基本规律

　　三　当前租购并举住房制度建设面临的现实难题

　　四　推进租购并举住房制度建设的政策建议

参考文献

附录1　住房价格指数与住房租金指数的Hedonic模型估计结果

附录2　我国住房租赁市场发展的相关政策

附录3　我国长租公寓行业长远发展的关键在金融端

前　　言

 

实现家庭与住房的匹配，是住房市场有效运行的核心。住房租买选择，是满足家庭住房需求的必要途径。在一个完整的住房市场中，除了少数人通过继承方式获得住房外，绝大多数家庭通过购买或租赁的方式解决居所问题。住房租买选择是房地产经济学领域的一个研究热点，相关研究是分析住房市场需求结构及其变动的基础，可以为住房政策的设计提供重要参考。

经过“房改”以来20多年的快速发展，我国住房市场发展的外部环境和自身供求格局都发生了变化，住房问题和矛盾不断积累，这对进一步深化城镇住房制度改革提出了迫切要求。党的十九大报告明确了深化住房制度改革的总体方向，即“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。建立租购并举的住房制度，是现阶段深化城镇住房制度改革的关键内容。宏观政策的制定需要微观研究基础作支撑。而目前我国住房领域的微观研究相对不足。此外，我国特殊的城乡二元体制、城镇化进程、城镇住房制度改革历程等因素，使得住房市场的租买结构特征及居民的租买选择行为有许多不同于发达国家的地方。这增加了住房问题研究和住房政策设计的复杂性。考虑这些特殊国情因素，研究我国城镇居民家庭住房租买选择的微观机理，对于有序推进租购并举的住房制度建设具有重要的现实意义。

本书在系统梳理国内外有关居民住房租买选择的理论与实证研究的基础上，结合我国经济社会以及住房市场领域特殊的体制机制性特征，利用国家统计局人口普查和抽样调查统计数据以及五城市城镇住户调查微观数据，对我国城镇居民住房租买选择进行了定量研究。研究从国际比较的角度，指出了我国城镇住房市场租买结构的特殊性；通过构建计量经济模型，实证检验并总结了城镇居民住房选择及需求的基本规律、我国特殊制度环境因素对居民住房选择的影响、城市新就业群体和外来务工人员的住房选择及需求特点。研究发现，随着住房市……